房地产估价师考试试题理论与方法5.docx
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房地产估价师考试试题理论与方法5
2020房地产估价师考试试题：
理论与方法5
1.第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值能够看成是这个心理价位，当（ ）低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资;相反，他们将向市场出售过去的房地产。
A.市场价格
B.投资价格
C.使用价格
D.交换价格
答案：
A
解析：
投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买;反之，说明不值得投资购买。
2.政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者能够委托房地产估价人员为其评估能够承受的购买价格，这也是一种（ ）。
A.市场价值评估
B.投资价值评估
C.原始价值评估
D.账面价值评估
答案：
B
解析：
就投资价值与市场价值相对来说，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
但作为房地产估价人员，评估投资价值或提供房地产市场分析报告、房地产投资项目可行性研究报告，也是其服务的重要领域。
3.（ ）是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.投资价值
答案：
B
解析：
原始价值是始终不变的;账面价值是随着时间的推移而减少的;市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。
市场价值很少等于账面价值。
4.（ ）是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
A.原始价格
B.理论价格
C.成交价格
D.市场价格
答案：
D
解析：
市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
5.楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为（ ）。
A.楼面地价;土地总价÷总建筑面积
B.楼面地价：
土地总价x总建筑面积
C.楼面地价：
土地总价+总建筑面积
D.楼面地价：
总建筑面积÷土地总价
答案：
A
6.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。
A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间
B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
答案：
B
7.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：
B
解析：
该幢写字楼的销售利润率
=[1000×（1+10%）1.5+1200×（1+10%）1.5/2+3000×（2%+5.5%）]×10000/（3000×10000）=11.08%。
8.某成片荒地面积为1平方公里，实行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。
上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）万元/m2。
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77
答案：
C
解析：
{30000+30000×[（1+7.2%）0.5-1]}÷（1000×1000×65%）=477.87（万元/m2）。
9.某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/Km2。
假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。
银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（ ）元/m2。
A.50.02
B.103.22
C.109.63
D.114.82
答案：
A
解析：
土地取得费用=36×10000÷666.67=540（元/m2），土地开发费用=150（元/m2），该土地的投资利息=（540+150）×[60%×（1+8%）0.5+40%×（1+8%）1.5]-（540+150）=50.02（元/m2）。
10.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）。
A.81.00%
B.84.00%
C.84.17%
D.84.80%
答案：
B
解析：
d=D/C×100%=1440/（120×600）100%=2%，当R≠0时，q=100%-dt=100%-2%×8=84%。
11.估价机构接受估价委托后，因为业务繁忙，能够适当转让部分受托的估价业务，但要明确合适的人员负责该估价项目。
（ ）
A.对
B.错
12.中国大陆当前有偿出让和转让土地的价格都是（ ）。
A.所有权价格
B.抵押权价格
C.地役权价格
D.使用权价格
13.估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（ ）年以上。
A.30
B.25
C.20
D.15
14.如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须实行交易日期的修正。
（ ）
A.对
B.错
15.某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。
若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为（ ）元/m2。
A.3000
B.4500
C.5200
D.5600
16.房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值，其与房屋造价的比例为残值率。
（ ）
A.对
B.错
17.某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m2。
A.2660
B.2427
C.2425
D.2294
18.估价目的是由委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，并可能不懂得如何表达其估价目的，所以一般估价目的都是由估价人员自己来确定。
（ ）
A.对
B.错
19.长期趋势法应用的假设前提条件为（ ）。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存有
B.房地产市场无明显季节性波动
C.忽略了政府宏观调控因素对价格的影响
D.市场上能够找到充分的房地产历史价格资料
20.甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则（ ）的总价多。
A.甲
B.乙
C.甲、乙一样多
D.无法比较
答案：
11.B 12.D 13.D 14.B 15.D 16.B 17.A 18.B 19.A 20.B
21.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是（ ）。
A.新开发房地产项目
B.用于出售用途的房地产项目
C.具有投资开发或再开发潜力的房地产
D.用于投资或再开发的房地产
22.长期趋势法是使用预测科学的理论和方法，特别是（ ）和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析
23.开发经营期的起点是假设的（ ）。
A.开工日期
B.取得估价对象的日期
C.取得待开发土地的日期
D.开始出售开发完成后的房地产的日期
24.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。
A.30
B.40
C.50
D.60
25.某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。
建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（ ）元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400
26.临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，实行适当的修正求得，这些修正实际上为（ ）。
A.交易情况修正
B.交易日期调整
C.房地产状况调整
D.区域因素调整
27.从事房地产估价，首先要有房地产（ ）。
A.估价业务
B.估价目的
C.估价对象
D.估价程序
28.某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。
该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
29.资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流动资金周转的速度
30.在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。
那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为（ ）。
A.18%
B.20%
C.15%
D.25%
答案：
21.C 22.C 23.B 24.C 25.C 26.C 27.A 28.B 29.B 30.A
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