房屋维修管理制度.docx

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房屋维修管理制度

房屋接管验收标准及检验办法

1、标准及检验办法

1.1、梁、柱、板主体

●按图纸设计分项检查，无变形、弓、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性的裂缝。

●无钢筋外露；

1.2、顶棚

●抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

●无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；

1.3、墙面

●面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

●对外墙面：

无裂纹、起纱、麻面等缺陷，无渗水现象；

1.4、地（楼）面

1.4.1、毛地面：

平整，无裂纹；

1.4.2、块料（如磁砖）面层；

●粘贴牢固，无缺棱掉角；

●面层无裂纹、损伤，色泽一致，对缝线条顺直；

●对缝沙浆饱满，线条顺直；

1.4.3、水泥沙浆面层

●抹灰平整，压光均匀。

无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。

1.4.4、卫生间、厨房和前后阳台地面

●用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水；

●第二天到楼下检查楼面有无渗漏；

1.5、门窗

●开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无扭曲变形；

●从室内轻摇门锁与门连接牢固，开启灵活；

●木六油漆均匀，观察六缝线条均匀，不掉角，无变形；

●单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，下班胶缝实，下班面层无裂缝，无操作和无刮花痕迹；

●防盗铁门无锈迹和乔花痕迹；

●窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。

房屋管理及维修规定

根据国家有关法律和省、市有关法规，结合实际情况，制定以下规定：

1、在接管楼宇时，物业管理公司应代表业主对发展商所建楼宇及其附属配套设施进行验收，业主入伙时应尽力配合此项工作，及时反映有关质量情况，管理公司在验收之后提出及时的整改方案，由发展商视具体情况进行返修。

业主接收房屋钥匙即视为验收结束。

2、物业管理公司完成同发展商的接管工作之后，依据同发展商签定的委托代管协议，将承担对所有楼宇的全面管理和维修工作。

保修期内，依据买卖契约所定年限，从业主领取钥匙之日起计算，凡因施工原因所引起的质量问题（不包括人为损坏）由发展负责。

3、房屋的室内部分及自用阳台住宅所有人自修部位，维修费自理。

4、承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道等到公用部分，以及公用上下水道、落水管、供电线路、消防设施、屋顶水箱等整体性的公用设备，产权为全幢住宅所有人共有，维修、更新以及大、中修费用从房屋本体维修基金中支出。

5、住宅建筑以外管理区域以内的道路上下水管道、井、化粪池、路洒照明、绿化等公共设施日常维护、维修由所有使用者共同承担修理、养护费用，由管理公司管理维修，在维修费用里支出。

6、住宅的公用部位、公用设备以及公用设施凡属人为损坏，由损坏者负责修复或者赔偿。

7、管理费的用途：

管理费将用于管理公司对涉及地域内的环境保护、清洁卫生、安全保卫、公共绿化养护、公灯、公水等能源消耗及有关设备、工具的使用折旧和材料使用消耗、管理人员工资及其它杂费等。

8、不经管理公司许可，不得任意拆动，改变房屋结构，不得在楼道、公共走道、阳台、围墙内和屋子顶上私自违章搭建、占地围栏，不经管理公司许可，不得在涉及房屋外立面上进行施工，违者经劝告不听，管理公司有权采取措施，直至恢复原样。

9、要爱护和正确、安全使用各种设备，不得将杂物倒入水池、马桶内，因保护不善、使用不当以致人为造成房屋设施损坏、管道阻塞者，除承担修理所需费用外，另外二倍罚款。

10、任何业主聘请的施工队进入管理区域施工都要先到管理公司登记，并将施工图交于物业管理公司认可，方可开展工程，竣工后应将竣工图交管理公司存档。

11、本规定未涉及的房屋管理与维修的内容，应参照国家、省、市及物业管理公司的有关规定执行。

房屋维修回访制度

一、维修目的

使室外公用设施恢复使用功能及外观，确保在正常的动作状态，为业户保持一个安全、舒适、美观的生活环境。

二、维修原则

1、坚持经济、合理、安全、实用的原则。

在保证使用功能和正常动作的前提下，注意节约维修材料；

2、修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则；

3、为用户服务的原则。

三、维修依据

1、符合维修方案或设计图纸的要求，满足合同的规定；

2、符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。

四、维修标准

1、小区道路（人行道和车道）

A、修补损坏的砼路面

如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按时附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1：

2：

2硅酸盐干硬性砼。

a、将人行道或车道表面松散或破碎的丵掉，丵除深度以达新面及结实面为准；

b、用丵子将坑底彻底丵毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏丵成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面的一切散粒刷除干净；

c、将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。

d、湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，哪修补面积较大，应用平板式振动器振捣。

填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼坍落度要控制在小于3公分）；

e、用木抹子轻轻地将修补表面抹平，在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。

然后养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。

2）修补块材地面（如：

地面砖，石块材料，预制砼块等）。

A、丵除损坏的块材面层，丵掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润；

B、待表面积水完全溶入后，涂抹普通硅酸盐水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）；

C、将块材充分洒水或浸湿后，用1；2；5水泥浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，锤直，抹去砖缝多余泥浆；

D、必须留缝，灰缝表面应光滑平整，不得高出块材面；

E、修补工作完毕后，把块材表面清扫干净；

F、对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层（可渗3%防水剂），然后再坐砌块材。

2、路灯

1）灯不亮：

参照《室内维修方法》中的关于“灯不亮”的维修规定；

2）灯柱油漆：

先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。

3、雨水管道

1）如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因堵塞引起，应清除杂物，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平衡；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平衡；

2）如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝；

3）最后修复地坪。

4、化粪池

1）如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物，并制定定期掏制度；

2）如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故；

3）如池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。

5、隔油池

1）如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度；

2）如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，或打开盖板，用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅；

3）如池（井）盖缺损，无法修复，应及时更换新盖，其上部不允许杂物。

6、电缆沟

1）如果沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求把损坏的盖板换掉；

2）如沟内积水过多，影响电的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般地电缆沟内积水有两种原因：

一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常；

3）如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。

7、排水渠

1）如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉；

2）如是渠壁损坏，应按损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原相同的材料修复；如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层；

3）如是杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物；

4）池（井）壁损坏，通知用户停用或采取其它措施，不影响用户的日常动作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面丵于结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。

8、儿童游戏场（包括秋千、钻筒、滑梯、跷跷板、砂池、攀登架等）。

1）秋千：

A如配件缺损，应立即修理并配齐配件，如无法修理，应及时更换相关配件直至能安全使用为止；

B如转动失灵，导致无法转动，卸下秋千铁链，寻找转动铰失灵原因，如为轴承铰，应查看滚珠是否齐全，如不齐全，应补充，加上润滑油；如为插销铰，应将铰拆开除锈后加上润滑油，然后把秋千铁链装上，摆动几下，看是否能正常摆动。

2）钻筒、滑梯

A、如饰面层脱落，先将相关益的松杉层丵除，然后清洁、喷水湿润、修补饰面、加强养护，待干硬结实后，打磨至恢复原先面层的光滑度；

B、钻筒式滑板开裂，如裂缝不大，或将裂缝处冲洗清洁干净，然后用高标号水泥浆补缝，等干硬后打磨光滑，如果裂缝很大，或已影响安全使用时，如能通过加固使之安全使用，则将裂缝参照上述方法修补，如无法使之安全使用，应拆除重建。

C、跷跷板

a、如缺配件，应及时修复至安全使用，如无法保证安全，应更换新配件；

b、转动铰动不灵，如为轴承铰，先查看滚珠是否齐全，然后补加润滑油；如为插销铰，则先将跷跷板拆下，清除转动铰部位的铁锈，加上润滑油，然后再装回跷跷板，检验时应摆动几次跷跷板，看是否已转动灵活。

D、沙池

a、如缺砂，应将池内的杂物拣除，再补充干净无泥、精细均匀的河沙，沙的量以低于池边牙3—5公分为准；

b、池边牙缺损。

如为砖边牙，应将破损的砖块丵除，补上完好的砖块，如为砼边牙，应将缺损部位松动支丵去，然后清洁、喷水湿润，再用高标号水泥浆补上缺口。

E、攀登架：

a、如部件之间焊接口脱离，将脱口部位清洁后，再焊接上，然后打磨光滑，刷两首防锈漆（保持面漆与原色一致）；

b、如配件（如螺丝、螺母等）缺损，应立即补上，确保设施处于安全状态。

9、单车棚、单车架：

层面漏水（雨水渗漏）：

如是钢筋砼层面，先找出渗漏部位，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；如因结构损坏而导致漏水面，应加固结构部分，再重做防水层，如是玻璃钢瓦面，可用沥青麻丝堵塞被损孔洞。

2）单车架：

如配件缺损，应用同一型号规格的配件修复，如需电焊，须在焊口上刷两道防锈漆。

10、钢管路障：

如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷红白相间的荧光漆。

11、绿化水管管网

1）漏水：

A、如是水管接头处漏水，应将水管总制关掉，然后在漏水接头处将水管拆下，在外丝管绕上胶带或止水麻丝，再将水管接好，打开总制放水检查，至不漏为止；

B、如水龙头漏水，应先关总水制，然后拆下水龙头检查是否因内芯或止水胶片破损漏水，更换相应配件，装回水龙头，开总制，检查至不漏为止，如无法修复，应更换新龙头。

2）水管锈蚀：

A、如锈蚀程度不大，可将相关部位除锈后，清洁干净，然后刷两道防锈漆，并应定期检查；

B、如锈蚀程度较大，应更换该段水管（注意应用热镀锌管更换）。

12、垃圾屋（池）、垃圾中转站。

1）如饰面（如瓷片、抹灰）破损，可以采用两种方法：

A、将破损部位的松散层清除，再用相应的材料修复；

B、直接用水泥补，然后经刷漆等处理保持维修后外观协调、统一。

2）如五金部件（如闸门、铁栏等）缺损：

A、检查缺损部位，查明原因，然后和相应的配件修复，并刷两道防锈漆；

B、如是缺损较严重以至无法正常使用，应及时更换新配件。

房屋本体公用设施的维修方法

一、维修目的

使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观，延长使用权用寿命，确保正常运作状态，方便用户。

二、维修原则

1、坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料；

2、修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则；

3、为业户提供方便的原则。

三、维修依据

1、符合维修方案或设计图纸的要求；

2、符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准；

四、各项维修项目的标准

1、地基基础

1）如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。

A、将破损松散部位丵除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除；

B、用1：

3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水；

C、恢复勒脚饰面。

2）如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。

A、如不严重，应做好巡进和记录；

B、如有扩展趋势，应立即通知开发商派专业人员检查鉴定；

C、如情况较严重，应立即通知开发商派专业技术人员检查鉴定；

2、梁、柱、板主体

1）露筋

A、将露筋部位的松散层丵除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；

B、用钢丝刷清洁干净；

C、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层；

D、用高标号水泥砂浆修复，如有需要量还需按要求恢复饰面。

2）有裂缝

参考《室内维修方法》中“楼台板裂缝”维修程序进行维修。

3）有孔、洞

A、将孔、洞周边已松散的砼丵除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉；

B、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞；

C、充分喷水湿润孔、洞内壁；

D、如孔、洞小，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷一道素水泥浆后，用比原先（梁或柱或板）的砼标号高一等级的细石砼填饱满，并养护好；

E、按原标准做好饰面。

4）破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。

属于此种情况时，应立即通知开发单位，请有关专业人员到现场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

3、墙体

墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和湿度裂缝的处理等。

砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展进行（如：

地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等到的维修）。

1）裂墙

A、先将裂缝周边的饰面丵除，并将砌体已松散丵至结实层，丵槽成外八字形；

B、用钢丝刷清扫槽内杂物，然后充分喷水湿润；

C、均匀地涂刷一道素水泥浆；

D、再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1：

3水泥浆填缝、抹平。

E、用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。

2）砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损

A、先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土；

B、充分喷水湿润破损面；

C、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及补砌（注意所用砌块应先充分湿润）

3）墙体室外饰面缺损

A、将缺损饰面及其周边松散层一并丵除；

B、用钢丝刷清扫干净浮动灰土；

C、充分喷水湿润破损面；

D、均匀地涂刷素水泥浆；

E、用1：

3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。

4）墙体室内饰面缺损

A、同3中3）的A、B、C、D。

B、用1：

3水泥砂浆填平，然后修复饰面。

5）外墙渗水

A、外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝；

B、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘夜的外侧应留有1公分左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实；

C、在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：

在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四道氯气丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1：

0.5水泥砂浆面层；

D、外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂1—2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面；

E、墙、板接通处渗水，或用、预制氯乙燃胶泥嵌缝，先开丵，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶条外用水泥砂浆勾缝封闭；

F、用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗部位的周边扩大10—15CM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2—3道氯丁胶，在最后一道胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。

4、顶棚

参照《室内维修方法》中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。

5、楼梯间

1）踏步缺损

A、将缺损部位周边已松动部分丵除至结实层；

B、用钢丝刷清扫干净浮土；

C、充分喷水湿润；

D、均匀地涂刷一道素水泥浆；

E、用1：

3水泥砂浆做好基层；

F、修复饰布。

2）拦板缺损

如为砼或砌块样板，可参照2和3相应程序执行。

如为其它如木材或金属材料样板，维修程序如下：

A、如不能修复，应及时更换新配件；

B、使之与样板连接牢固；

C、修复饰面料如油漆、乳胶漆等）。

6、门、窗

参照《室内维修方法》中有关“门、窗”维修程序执行。

7、屋面避雷设施

1）锈蚀

A、用砂纸除锈；

B、均匀涂刷两道防锈红漆和一道银漆，每道漆之间要隔一段时间，以上一道漆干为准；

C、如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆；

2）连接部位断开

A、除锈清洁后，焊接牢固；

B、刷两道防锈漆。

8、屋面隔热层、防水层

1）隔热层缺损：

及时更换，用1：

3水泥砂浆嵌缝；

2）屋面漏（渗）水（刚性屋面）：

A、用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层仓处漏水；

B、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理；

C、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。

密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚脂、PVC胶泥等；

D、檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。

9、屋面水池（箱）

1）渗漏

A、先将水池（箱）四壁清洁干净；

B、做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1：

2水泥砂浆做保护层。

2）水池（箱）检查口盖缺损

A、应立即维修，并加锁；

B、刷两道防锈漆，并定期检查。