房地产行业区域分析.docx

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房地产行业区域分析

房地产行业区域分析

第一节总体分析

2017年，全国房地产开发投资109799亿元，同比名义增长7.0%。

分地区看，中部地区增长最快，东北地区最慢。

2017年，东部地区房地产开发投资58023亿元，比2016年增长7.2%；中部地区投资23884亿元，增长11.6%，增速回落0.8个百分点；西部地区投资23877亿元，增长3.5%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资4015亿元，增长1.0%，增速回落0.4个百分点。

表12017年东中西部房地产开发投资情况

地区

房地产投资额（亿元）

同比增速（%）

全国总计

109799

7.0

东部地区

58023

7.2

中部地区

23884

11.6

西部地区

23877

3.5

东北地区

4015

1.0

数据来源：

国家统计局

2017年，商品房销售面积169408万平方米，同比增长7.7%。

分地区看，中部和西部地区增长最快。

2017年，东部地区商品房销售面积71199万平方米，同比增长2.9%，销售额74439亿元，增长6.2%，增速提高0.9个百分点。

中部地区商品房销售面积47460万平方米，增长12.8%，增速提高0.3个百分点；销售额28665亿元，增长24.1%，增速提高1.6个百分点。

西部地区商品房销售面积42459万平方米，增长10.7%，增速回落0.9个百分点；销售额25231亿元，增长25.9%，增速提高0.3个百分点。

东北地区商品房销售面积8289万平方米，增长7.0%，增速回落0.4个百分点；销售额5367亿元，增长21.8%，增速回落0.3个百分点。

表22017年东中西部房地产销售情况

地区

商品房销售面积（万平方米）

同比增速

（%）

商品房销售额（亿元）

同比增速

（%）

全国总计

169408

7.7

133701

13.7

东部地区

71199

2.9

74439

6.2

中部地区

47460

12.8

28665

24.1

西部地区

42459

10.7

25231

25.9

东北地区

8289

7.0

5367

21.8

数据来源：

国家统计局

第二节上海市房地产行业分析

一、上海市房地产政策

表32017年以来上海市房地产行业政策汇总

时间

部门

政策

2017.02

上海市住房公积金管理委员会

《关于进一步加强住房公积金提取审核工作的通知》

2017.02

上海市公积金中心

《<关于进一步加强住房公积金提取审核工作的通知>的操作细则》

2017.05

上海市住建委等部门

《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》

2017.06

上海市规划和国土资源

管理局

《上海市松江区关于完善建设用地使用权二级市场试点的实施方案》

2017.07

上海市住房公积金管理委员会

《上海市住房公积金失信行为名单管理办法》

2017.07

上海市人民政府、住房和城乡建设管理委员会

《上海市住房发展“十三五”规划》

2017.09

上海市人民政府办公厅

《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》

2017.09

住房和城乡建设部

《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》

2017.10

上海市住房城乡建设部办公厅、公安部办公厅、民政部办公厅

《老年人照料设施建筑设计标准》

2017.11

上海市地方税务局

《关于缴纳2017年度个人住房房产税有关事项的提示》

2017.12

上海市人民政府

《上海市城市总体规划（2017-2035年）》

数据来源：

上海市各政府部门

（一）上海：

严格审核住房公积金提取操作依法处罚骗套取行为

2017年2月，上海市出台实施《关于进一步加强住房公积金提取审核工作的通知》、《<关于进一步加强住房公积金提取审核工作的通知>的操作细则》，旨在强化监管，防范骗提套取行为。

两个文件对职工购买拥有所有权自住住房提取住房公积金的申请时间、范围、材料等作了明确规定，对职工在本市和异地购买拥有所有权自住住房提取住房公积金，和购买所有权自住住房一年内再次交易提取公积金的审核要件、办理流程、调查核实方式和时间等情形，做了进一步细化和明确。

由上海市住房公积金管理委员会印发的《关于进一步加强住房公积金提取审核工作的通知》，对职工购买拥有所有权自住住房提取住房公积金的申请时间、范围、材料等作了明确规定，强调缴存职工应当以真实的房产交易行为和证明材料向上海市公积金管理中心提出提取申请，社会中介机构和个人不得伪造和提供虚假材料骗提套取公积金，牟取不当利益。

上海市公积金管理中心应严格审核，加强监管，依法合规进行住房公积金提取操作，对骗套取行为依法予以处罚。

《通知》指出，缴存职工应当按照本市住房公积金提取相关规定，以真实的行为和证明材料向市公积金中心提出提取申请；社会中介机构和个人不得伪造和提供虚假材料，牟取不当利益。

为方便职工因购房提取住房公积金，提取申请时间为不动产权证（含原房地产权证）发证之日起五年内，提取金额不超过房屋总价及不动产权证（含原房地产权证）发证之日职工住房公积金账户余额（须保留10元以下余额）。

《通知》要求市公积金中心和受托机构应对下列情形的购房提取住房公积金申请严格审核：

职工购买外地（县级城市）拥有所有权的自住住房，在该地区以购房名义提取住房公积金频次明显异常的；职工在本市或外省市所购的房屋总价与职工住房公积金账户余额或提取金额相近，且该所购房屋价格（单价）明显偏离当地市场水平的；或者职工提取住房公积金所购房屋的面积或用途明显不符合居住条件或性质的；同一套房屋在一年内反复多次交易的；两名以上（含两名）不动产权证（含原房地产权证）持有人提取住房公积金，但全部产权证持有人之间为非配偶或直系血亲关系的；其他存疑的购房提取情形。

由上海市公积金中心印发的《<关于进一步加强住房公积金提取审核工作的通知>的操作细则》，是对《通知》具体管理和审核措施的细化，对职工在本市和异地购买拥有所有权自住住房提取住房公积金，和购买所有权自住住房一年内再次交易提取公积金的审核要件、办理流程、调查核实方式和时间，以及职工劳动关系迁出本市办理公积金转出或因住房消费提取公积金等情形，做了进一步细化和明确。

为提高政策的可操作性，《操作细则》对《通知》实施具体时间和适用范围进行了明确，对提取申请人提供的不动产权证的颁发日或原房地产权证的登记日为2017年2月10日之前的，仍按上海市公积金管理中心印发的提取业务《服务指南》政策口径执行；2017年2月10日之后（含2月10日）的，按《通知》和《操作细则》执行。

（二）上海：

全面清理整顿“类住宅”商业办公项目

2017年5月17日，上海市印发了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（以下简称《意见》），按照依法依规原则对“类住宅”市场进行全面整顿，分类实策，并建立长效监管机制。

同时，上海市规土局重拳出击，公布了首批四个商业办公项目清理整顿典型案例。

这些项目多数在竣工规划验收后的二次装修中存在违法建设行为，且未完全整改，相关开发商受到罚款并没收违法收入等处罚。

这次整顿清理的重点，就是开发商。

根据前期调查和试点掌握的情况看，这类项目实际从获得土地开始，开发商就已经准备按照住宅的功能和用途实施建设和管理。

比如，开发过程中开发商用阴阳图纸预留一些排烟管道、改变空间平面布局等一系列方法规避监管，最后形成事实上的“类住宅”产品。

“类住宅”清理整顿涉及的情况比较复杂，这次提出了全面整顿、分类施策的要求。

第一类，对现在已经交付入住的，明确三点：

一是重视房屋安全，特别是房屋的消防安全，责任由开放商和事实上已经入住其中的业主共同承担，政府进行监管督促。

二是在人口户籍、就学、公用设施配套等方面，明确不能参照住宅进行。

三是对整个已经交付入住的要记入交易登记系统。

记录好后，在以后的转让过程中对这类产品有一个明示，告知“接盘者”这是一个已经改变了功能用途的产品，本身是有瑕疵的。

同时，在交易过程中如果发现存在违法的插层行为，应当在交易中给予限制。

第二类，对在建设中已经形成销售，但并没有交付入住的，明确要求按照规定整改。

如果整改完毕，剩余房源开发企业可以销售，但是鼓励出租。

对于购房的业主，支持依法维护权益，甚至可以和开发企业协商退房，但必须强调的是，要以双方订立的合同为依据。

第三类，对目前还没有进入市场，正在建设过程中的，严格按照现有的系列规定整改，恢复到原始的批准用途。

（三）上海：

发布住房公积金失信行为名单管理办法

2017年7月20日，上海市住房公积金网站对外发布消息称：

上海市住房公积金管理委员会根据《住房公积金管理条例》《上海市住房公积金管理若干规定》《上海市社会信用条例》《上海市公共信用信息归集和使用管理办法》等相关规定，拟定《上海市住房公积金失信行为名单管理办法》（征求意见稿），从2017年7月14日起至8月13日向社会公开征求意见。

《办法》明确，上海市公积金中心应当记录在履行职责、提供服务过程中产生或者获取的反映单位和个人住房公积金失信行为的信息，并根据失信的不同程度，形成一般失信行为名单和严重失信行为名单；应当制定失信行为名单认定标准，明确救济途径和退出条件，并向社会公开发布。

个人存在以下情形之一的，应当纳入个人一般失信行为名单：

住房公积金贷款逾期连续3个月（含）或者累计6个月（含）经催收仍未还款的；以虚假信息注册或者办理住房公积金个人网上业务的等。

个人存在以下情形之一的，应当纳入个人严重失信行为名单：

住房公积金贷款逾期连续6个月（含）或者累计12个月（含）经催收仍未还款的；以伪造合同、出具虚假证明、编造虚假租赁等手段骗提套取住房公积金的；以欺骗手段违法获得住房公积金贷款的；以欺骗手段违法提取他人或者本人住房公积金账户内存储余额或者获得住房公积金贷款，被市公积金中心作出行政处罚决定的；协助他人以虚假材料等手段违法违规办理住房公积金提取、贷款等业务的人员等。

单位存在以下情形之一的，应当纳入单位一般失信行为名单：

经市公积金中心督促后，仍不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的；不缴或者少缴住房公积金3个月（含），经市公积金中心督促后，未办理相关手续且仍未依法缴存的；以虚假信息注册或者办理住房公积金单位网上业务的等。

此外，自2017年7月1日起，本市职工住房公积金的缴存基数由2015年月平均工资调整为2016年月平均工资。

2017年度住房公积金月缴存额上限为2732元，城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者的住房公积金月缴存额上限为4682元，月缴存额下限为306元。

补充住房公积金月缴存额上限为1952元。

上海市公积金中心将《住房公积金异地转移接续账户信息表》上传至平台，传递至外省市公积金中心。

同时将职工住房公积金个人账户资金通过银行转账的方式转至外省市公积金中心。

外省市公积金中心将收到平台传递的《住房公积金异地转移接续账户信息表》与转入资金进行核对。

核对一致的，将转入资金计入职工住房公积金个人账户，并通知职工入账情况。

核对不一致或职工对转入资金有疑义的，外省市公积金中心向上海市公积金中心了解情况，上海市公积金中心对职工疑义负责解答，并通过平台反馈信息，协商办理。

外省市公积金中心将转移接续业务办结信息通过平台反馈至上海市公积金中心。

（四）上海：

发布住房发展“十三五”规划将新增170万套住房

2017年7月11日，《上海市住房发展“十三五”规划》正式发布。

《规划》明确提出，“十三五”期间本市城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加，其中新增住房供应总套数170万套，比“十二五”增加60%左右。

根据《规划》，“十三五”时期，上海住房用地供应5500公顷，其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷，住房用地供应总量较“十二五”增加20%。

预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套，其中市场化住房8250万平方米、约115万套，包括商品住房4000万平方米、约45万套和租赁住房4250万平方米、约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%；保障性住房4500万平方米、约55万套。

《规划》明确要增加中小套型普通商品住房上市供应量。

进一步加大商品住房用地中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%；保障性住房用地中小套型住房供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。

鼓励以公共交通为导向的社区开发模式，轨道交通站点周边区域商品住房用地中小套型住房供应比例提高到80%以上，实现城市组团式紧凑开发。

《规划》明确要大力发展住房租赁市场，鼓励住房租赁消费，稳定住房租赁关系，到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场，更好缓解部分常住人口及青年群体和各类人才、创业人士的居住问题。

“十三五”时期预计新增供应租赁住房70万套。

此外，以市场为主，扶持住房租赁企业扩大规模，新增代理经租房源30万套（间）左右。

到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

（五）上海：

推出租赁住房整体规划土地管理政策

2017年9月15日，上海市出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（以下简称《实施意见》），这是继北京、广州之后，地方政府发布的又一项发展住房租赁市场的新规。

最新出台的《实施意见》分为6个部分，26条措施，明确加快培育和发展住房租赁市场，是促进上海房地产市场健康发展的重大举措，并计划至2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

《实施意见》将充分保障租赁当事人合法权益置于首位，对于坊间备受关注的教育问题亦有积极回应。

根据新规，上海市常住人口中的住房承租人，只要依法办理租赁合同登记备案，就可以按照国家和本市相关规定，通过与居住证和积分制度、以及人户分离登记制度的衔接，享有子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务。

其中，积分达到标准分值的居住证持证人，其配偶或同住子女可以按照上海有关规定，享受相关基本公共服务待遇。

上海政府提出，建立全市统一的住房租赁服务平台，是推动上海住房租赁市场规范发展的重要支撑。

为此，上海将加快建立住房租赁平台，更加注重住房租赁服务监管线上线下的同步推进。

线上将建立全市统一的住房租赁公共服务平台；线下则将建立市、区两级住房租赁服务中心。

《实施意见》透露，“十三五”还将大幅增加租赁住房用地供应。

此外，未来政府还计划通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应。

（六）上海：

支持深化发展共有产权住房试点工作

2017年9月14日，住房和城乡建设部发布了《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。

《意见》要求，发展共有产权住房，要制定具体管理办法，明确供应对象范围，建立健全共有产权住房配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则，明确相关主体在房屋使用、维护等方面的权利和义务，确保共有产权住房是用来住的，不是用来炒的。

截至2016年底，上海市已供应共有产权保障住房8.9万套，并明确了下一步发展目标，着力改善城镇中低收入住房困难家庭居住条件。

（七）上海：

《老年人照料设施建筑设计标准》对外征求意见

2017年10月，上海市住房城乡建设部办公厅、公安部办公厅、民政部办公厅联合发文，对重新修订完善的《老年人照料设施建筑设计标准》公开征求意见。

为贯彻《国务院办公厅关于进一步激发社会领域投资活力的意见》要求、落实“扎实有效放宽行业准入”及“按照保障安全、方便合理的原则，修订完善养老设施相关设计规范等标准”等工作任务，住房城乡建设部、公安部、民政部组织有关单位对《养老设施建筑设计规范（以下简称“原规范”）进行了修订，旨在积极引导社会资本进入养老服务业。

《意见》将原规范更名为《老年人照料设施建筑设计标准》。

在我国正在建设的居家养老、社区养老、机构养老相互补充的养老服务体系下，被广泛接受的“养老设施”概念内涵过于宽泛。

“老年人照料设施”概念，即“为老年人提供集中照料服务的公共建筑和场所”的提出，不仅明确了机构养老设施和提供照料服务的社区养老设施的适用范围，也符合国际上对此类建筑的称谓。

此次更名，还能适应国家建设标准改革的总体要求。

为适应我国老年人照料设施建设发展的需要，《老年人照料设施建筑设计标准》增加了“健康”和“节能”基本要求，增加了“保护老年人隐私和尊严”和“适应运营模式，保证照料服务的有效开展”设计原则。

此外，原规范主要适用于各级政府运营的非营利公办养老机构，等级规模指标偏高。

今后养老服务向社会投资全面开放，民办类老年人照料设施的比重将大幅增加。

大力培育发展小型化、连锁化、专业化服务机构将成为趋势，融入社区的中小型养老服务机构是发展的重点。

同时，原规范规定设置的功能用房较为齐全，主要适用于远离社区且拥有独立场址的养老机构。

今后国家将提倡依托社区为老年人提供服务，鼓励建设小型社区养老院，满足老年人就近养老需求，并鼓励实行服务外包，推进养老服务机构、社区老年照料机构与医疗机构对接。

《老年人照料设施建筑设计标准》相应简化了各类用房设置，适应运营服务方式的多样性与灵活性要求。

另外，此次修订在其他方面也作出了相应调整，比如“调整日照标准”、“调整交通空间的最低标准”、“补充有关安全疏散要求的基本规定”、“补充有关建筑智能化的规定”等。

按照相关要求，三部门在修订《老年人照料设施建筑设计标准》的基础上，对《建筑设计防火规范》也做出了部分调整。

（八）上海：

个人住房房产税开征未缴清的将被限制交易

2017年11月13日，上海市地方税务局在官网公告《关于缴纳2017年度个人住房房产税有关事项的提示》。

根据2011年发布的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《上海市地方税务局关于本市个人住房房产税征收管理有关事项的公告》等规定，即日起至2017年12月31日，个人住房房产税的纳税人可根据实际，选择通过付费通网站、就近的有关银行和税务专窗三种渠道之一缴纳当年度应纳税款。

与2016年相比，除了可通过付费通网站及付费通App进行网上纳税外，2017年还可在付费通微信服务号“付费通账单查缴”（微信号：

ezhangdan）缴纳房产税。

在微信号中选择公众号菜单栏“查缴账单—房产税”，输入房地产权证号或不动产权证号，即可进行应税查缴。

需要注意的是，纳税人到银行和税务专窗缴税时，应携带产权人之一的居民身份证原件。

有关银行指的是上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行（自营）在上海办理个人业务的营业网点。

当年度应缴纳的个人住房房产税税款，是从纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。

具体情况为：

1、凡在2017年之前取得产权的应税住房，2017年应缴纳税款为认定通知书中确定的年应纳税额。

2、凡在2017年1月至11月期间取得产权的应税住房，2017年应缴纳税款按以下公式计算：

当年度应纳税款=年应纳税额÷12个月×当年度应纳税月份数。

纳税人在税务专窗缴税的，可当场取得完税凭证。

在付费通网站或银行缴税的，纳税人可通过“上海个人办税”APP、“上海税务”微信公众号查询、保存、打印个人住房房产税电子纳税清单。

未采取上述方式的，在缴款之日起3个工作日后，可通过拨打12366纳税服务热线、登录上海税务网和利用“上海税务”微信平台三种方式之一提出需求，税务机关将在10个工作日内按应税住房地址向纳税人邮寄完税凭证。

逾期缴纳的，当年度税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

若经税务机关催报催缴仍拒不缴纳个人住房房产税的，税务机关除依照《中华人民共和国税收征收管理法》处理外，还将根据个人信用征信管理相关办法，将欠税信息纳入上海市公共信用信息服务平台管理。

欠税住房权属转移前应缴清房产税税款，未缴清税款的将被限制交易

二、上海市房地产行业发展现状

2017年，上海市继续贯彻国家因城施策的房地产调控要求，始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一发展定位，并实施了精准聚焦式的细化调控措施，2017年全年房地产市场呈现“量缩价稳”的总体态势。

（一）上海市房地产开发投资增速低位波动全年回落2.9个百分点

在房地产市场“去库存”调控政策的影响下，2017年上海市房地产开发投资增长趋缓。

2017年，上海市房地产开发投资3856.53亿元，同比增长4.0%，增速较2016年回落2.9个百分点；上海市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为53.22%，比2016年下降1.68百分点。

表42015-2017年上海市房地产开发投资情况

指标

2017年

2016年

2015年

数值（亿元）

同比增长（%）

数值（亿元）

同比增长（%）

数值（亿元）

同比增长（%）

房地产开发投资

3856.53

4.0

3709.03

6.9

3468.94

8.2

其中：

住宅

1917.13

7.49

1965.43

8.4

1813.32

5.1

办公楼

557.58

-8.59

695.95

6.3

654.54

22.4

商业营业用房

450.82

0.24

519.41

11.1

467.67

2.1

数据来源：

上海市统计局

2017年，上海市房地产开发投资呈现增速震荡回落、低位波动走势。

1-2月份10.0%的增速为2017年全年最高点，之后逐月回落，上半年降至4.1%，下半年在3%-5%的区间低位波动。

数据来源：

上海市统计局

图12017年上海市房地产开发投资额及增速

（二）房地产在建规模略有扩大

2017年，上海市商品房施工面积15362.25万平方米，增长1.7%。

其中，住宅施工面积8013.80万平方米，同比下降0.7%。

2017年，上海市商品房新开工面积为2618万平方米，同比下降7.8%。

其中，住宅新开工面积1402.91万平方米，下降2.3%。

受到国家“限购令”与“去库存”政策的影响，上海市商品房销售面积出现下滑，而商品房竣工面积保持稳定的增长。

2017年，商品房销售面积1691.60万平方米，下降37.5%。

其中，住宅销售面积1341.62万平方米，下降33.6%；商品房竣工面积3387.56万平方米，增长32.8%。

其中，住宅竣工面积1862.74万平方米，增长21.5%。

表52015-2017年上海市商品房施工及竣工面积情况

房地产指标

2017年

2016年

2015年

数值

（万平方米）

同比增长

（%）

数值

（万平方米）

同比增长

（%）

数值

（万平方米）

同比增长

（%）

施工面积

15362.25

1.7

15111.24

0.1

15095.33

2.8

#住宅

8013.80

-0.7

8073.94

-3.6

8372.12

-1.8

新开工面积

2618.00

-7.8

2840.95

9.1

2605.08

-6.4

#住宅

1402.91

-2.3

1436.13

-8.0

1560.28

0.8

竣工面积

3387.56

32.8

2550.64

-3.6

2647.18

14.4

#住宅

1862.74

21.5

1532.88

-3.5

1588.95

3.5