某名牌折扣城旗舰中心现代产业园工程.docx
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某名牌折扣城旗舰中心现代产业园工程
某名牌折扣城旗舰中心现代产业园工程
可行性研究报告
编制单位名称：
工程咨询有限公司
工程咨询资格证书：
工咨
二○一○年六月
编制人员名单
项目负责人：
注册会计师
编制人员：
注册咨询（投资）工程师
注册造价工程师
注册咨询（投资）工程师
高级工程师
注册咨询（投资）工程师
注册咨询（投资）工程师
会计师
工程师
注册咨询（投资）工程师
定稿：
注册会计师
核稿：
硕士
附表
1总论
1.1项目背景与概况
1、项目名称
XX•XX名牌折扣城XX省旗舰中心现代产业园一期工程
2、承办单位概况
单位名称：
XXXX名牌折扣城有限公司
单位性质：
有限责任公司（台港澳法人独资）
注册资金：
港元贰亿元整
单位住所：
XX省XX市XX区奢岭镇
经营范围：
百货、工艺美术品、饰品、针纺织品、家电、电脑批发和零售；筹建房地产开发、销售及物业管理项目；自营商品的进出口业务（以上商品不涉及国营贸易、进出口配额许可证、出口配额招标、出口许可证等专项管理的商品）；企业营销策划设计；商业管理咨询服务。
（以上经营项目涉及许可经营的须取得相应许可证后方可经营）。
法人代表：
。
建设单位简介：
XXXX名牌折扣城有限公司，是香港上市公司“裕田中国发展有限公司（股票代码H00313）”在东北地区设立的全资子公司。
集团公司目前在广州、XX、海口、福州、南昌等全国7大城市均有项目启动或正筹备启动。
XXXX名牌折扣城有限公司于2010年登记注册，注册资本金为2亿港元，业务范围涵盖百货、工艺美术品、饰品、针纺织品家电、电脑批发和零售；商业地产建设与经营、房地产开发、销售及物业管理；企业营销策划设计；商业管理咨询等服务。
公司具有完整的开发体系和完善的管理规章制度，下设前期部、规划设计部、工程部、营销部、合约部、财务部、综合管理部等职能部门。
公司从成立之日起，坚守“人才是第一资源”的理念，现已拥有一批具有现代管理意识与优秀专业技能的高素质人才，他们在全国房地产行业拥有优异的建树。
公司拥有各类专业技术人员40多人，是一支朝气蓬勃、奋发向上、求实创新、团结协作的优秀团队。
3、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对XX•XX名牌折扣城XX省旗舰中心现代产业园一期工程建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规模及建设方案、建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案、财务分析及项目风险等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
（1）关于“XX”
“XX”源自英语中的“OUTLETS”，有“出口、出路”的含义，是目前国际上较为成熟的新颖商业零售业态。
其最早诞生于欧洲，近年来在美国等国家迅速发展。
OUTLETS在发展初期作为单个的“工厂直销店”,以优惠的折扣价格处理工厂尾货。
由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。
目前，美国各地已有400多家OUTLETS，在其国内商业企业近年来的排行榜中，前5位有3家的主要业态为折扣店；欧洲拥有近百家OUTLETS；亚洲地区如韩国、日本、新加坡等国OUTLETS发展也正方兴未艾。
改革开放以来，随着我国人均GDP的不断提高，国民收入也水涨船高，消费水平日益提升。
中国的零售业态向现代化、国际化经营大步迈进，新兴业态不断涌现。
OUTLETS业态在我国的发展潜力不容小觑，国内的零售市场亟需这样一种新业态的加入来健全市场流通体系，进一步细分市场和售货渠道；而随着国内消费者收入的增加以及生活品味的提高，他们也需要“名牌加实惠”来满足自身不断增长的消费需求。
（2）市场需求
为应对国际金融危机，2008年底，中央和地方政府出台一系列的刺激消费政策，使得政策环境大为改观。
同时，中央提振市场信心带来良好的预期影响，带动消费需求的释放。
经济的复苏为市场向上提供了基础，伴随着2009年出台的经济刺激政策，XX市经济增速加快，带动房地产市场的回暖。
XX市轻轨等重大市政工程的建设，将进一步推动市政配套的完善，加快城市向外扩展速度，进一步增大房地产市场发展空间。
长吉图一体化，XX城市化进程的加快，意味着将有大量的农村居民进入到城市生活，而人口的增加必定带动消费的需求。
（3）购买力
经济发展提高了城市居民的收入，为房地产业的发展提供了保障和动力支持。
从发展的趋势看，XX城市居民的收入水平一直呈上升趋势。
数据显示，XX城市居民人均可支配收入从2001年的8,704元增加到2008年的20,238元，购买力的提高为推动零售业及房地产的发展奠定了坚实的基础。
6、拟建地点
本项目用地位于XX区奢岭镇长清公路西侧，用地距XX城区15公里，距龙嘉国际机场25公里。
随着长吉图“两型社会”建设和XX大交通、大物流枢纽中心的建设，区域优势愈发明显。
7、预期目标
世界名牌折扣城XX省旗舰中心现代产业园位于XX市XX区奢岭镇，项目总体用地面积约为4500亩，集XX购物公园、高层、多层、低层住宅和度假酒店及相关配套、酒店公寓、风情商业街和绿色体育公园等为一体的大型综合生态整合开发区。
本项目是产业园的一期工程中第一批项目，项目总用地面积约610.33亩，项目规划总建筑面积223,849.96万平方米，包括XX购物公园建筑面积161,303.00平方米，共布置508个店铺，其中一层308间，二层200间；住宅建筑面积62,546.96平方米。
8、主要建设条件
（1）土地概况：
土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面的纠纷。
（2）交通运输：
项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。
（3）环保噪音与灰尘：
本项目建筑施工期间噪音小、灰尘较少，现场无大型搅拌站。
因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。
（4）项目现有进程：
建设用地许可证申请批复文件、土地规划许可证、土地规划建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中，三通一平正在进行。
1.2主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
备注
1
用地面积
亩
610.33
1.1
商业
亩
450.98
1.2
住宅
亩
159.35
2
总建筑面积
㎡
223849.96
2.1
商业
㎡
161303
2.2
住宅
㎡
62546.96
3
建筑密度
%
28.36
4
容积率
4.1
商业
0.54
4.2
住宅
0.59
5
绿地率
%
30
6
项目总投资
万元
65000.00
7
住宅销售收入
万元
36041.31
8
商业租金年收入
万元
14718.90
（正常年份）
8
财务净现值（税前）
万元
55439
9
财务内部收益率
%
33.7
10
投资回收期
年
3.99
11
投资利润率
%
15.81
12
资本金利润率
%
41.11
1.3问题与建议
项目开发商已取得本项目土地使用权资格，各项建设手续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家、XX市的房地产项目开发程序、规定。
根据测算，在预计的开发进度、预测的销售价格下，本项目具备良好的可行性。
项目虽然为优质项目，具有较大的发展潜力，但项目开发期处于中国社会经济的“非常”时期，尤其是未来CPI指数走向的不确定性，将为项目发展带来“隐性”风险。
因此，项目的成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立“产品质量与成本控制体系”、“项目发展风险防范处理方案”。
并且，项目施工、主材及设备采取招投标管理制，同时应加强市场挖掘与开拓。
由此，规避项目的“隐性”风险，以确保项目发展目标的顺利实现。
虽然，2009年XX市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策，市场回暖，但竞争呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本，注意风险控制，保证销售资金回款。
2投资环境与市场研究
2.1投资环境分析
1、经济背景
2008年由于世界金融危机，我国经济深受影响。
经过中央提振市场信心、宽松的经济刺激政策，2009年全国经济开始摆脱低迷状态，逐渐回暖。
2009年初，国务院推出十大振兴产业的4万亿投资计划，到年底，4万亿元的投资计划发挥了良好的刺激作用。
（1）百货与零售业
2009年，全年社会消费品零售总额达125,343亿元,比上年增长15.5%。
从2009年全年的情况看，下半年好于上半年。
尤其是9月份以后，随着经济回暖，百货业的销售又呈现了积极向上的局面，有的百货店同比销售超过了30%。
2009年“十一”黄金周8天时间，北京、上海、广州的一些商店，同比增长甚至达到了60%，呈井喷状态。
一些二三线城市，甚至四线城市，百货零售企业的发展势头非常好，从销售情况看，他们受金融危机的影响很小。
据调查发现，在一些三四线城市，有的零售企业同比增长在30%以上。
就百货零售业来说，外资百货在中国内地开店的速度将加快，像韩国的乐天、日本的高岛屋、马来西亚的百盛等，以及一些港资、台资企业都有计划向中国内地发展。
同时，这些国际上的零售巨头都有进入中国二三线城市的打算。
2010年，中、日、韩三国的百货业将进行更加频繁的交流。
事实上，日韩百货业看中的是中国内地市场的发展潜力，想在零售市场上跟中国有深度合作，而中国看中的是他们的经营理念、管理技能等。
到2020年，社会消费品零售总额将超过20万亿元，零售业在国民经济中的地位和作用将大大提高。
可以说，我国零售百货业存在着巨大的发展空间，投资机会较多。
（2）房地产业
随着经济的触底反弹，全国房地产市场有了回暖。
2009年，全国商品房累计销售面积和竣工面积分别为93,713万平方米和70,219万平方米，同比分别上升5.5%和42.1%；全国完成房地产开发投资36,232亿元，比上年增长16.1%，同比下降4.8个百分点；其中商业营业用房投资4,172亿元，增长24.2%。
2、XX市投资环境分析
（1）XX市社会经济现状
2000年以来XX省委、省政府构思长吉图特大城市群，使之成为XX经济发展的核心增长级。
2008年，《长吉图城市群区域发展规划》开始实施，长吉图一体化步入实质阶段，一个面积2.8万平方公里、人口1,300万的现代化大都市将由理想变为现实。
按照“大XX”、“大生态”、“大网络”的原则，作为XX市卫星城镇的XX区奢岭镇必将获得空前发展。
2009年XX市全年实现地区生产总值（GDP）3,744.76亿元，比上年增长14.7%。
其中第一产业实现增加值179.40亿元，增长6.5%；第二产业实现增加值1,893.59亿元，增长16.3%；第三产业实现增加值1,671.78亿元，增长13.9%。
按常住人口计算，人均GDP达57,924元，突破8,400美元（2009年中国人民银行公布汇率平均值），同比增长26.57%。
XX市在全省引领地位进一步突出，经济总量在全省的占比为27.86%，比上年提高0.96个百分点，人均GDP为全省的2.86倍。
经济总量在长吉图三市中的占比达68.0%，比上年提高2.3个百分点。
图2-1XX市近年GDP及增长率
2009年底，XX市人均GDP为57,924万元，约合8,481美元。
根据西方发达国家的发展过程,XX市房地产业已初步进入平稳期，对于商业用房的需求将大幅增加,但对住房的刚性需求和城市化进程的发展，使得XX市住房总量需求仍处于增量型发展阶段。
（2）XX市居民生活水平
2009年，XX市居民人均可支配收入的增长略低于GDP增长，CPI指数处于较高上升态势，实际城市居民生活水平有所下降，其恩格尔系数回升了2个百分点，表明了通货膨胀对居民带来的生活压力依然较大。
但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国际粮农组织的标准，XX市居民生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初、中级阶段,对于世界知名品牌折扣需求依然存在。
在08、09连续金融危机冲击下，致使国外需求锐减，很多欧美客户的支付能力和信用都大幅下降，造成大量外销国际一线大品牌商品积压。
为处理积压产品，尽量收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品,XXXX这种商业形式孕育而生。
图2-2XX城市居民生活水平指标示意图
（3）XX市居民消费状况
据统计，2009年XX市常住人口达646.5万人，比2000年增长了8.56%，城市化率由2002年的46.2%提高到了2008年的61.25%，增长了15.05个百分点。
2008年，XX市人口出生率为11.12‰，死亡率为6.03‰，自然增长率为5.09‰。
不断增长的城市人口，住房需求直线上升。
城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善，消费结构持续升级,对国际品牌需求持续增加。
图2-3XX市近年城市居民人均可支配收入
图2-4XX市城市居民人均消费性支出
近年来，XX市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高。
抽样调查资料显示，2009年XX市居民人均可支配收入达到20,238元，人均消费支出15,020元，2009年XX市居民消费性支出占到收入的74.22％。
由此可见，XX是一个消费活跃的城市。
在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求的基础上，为项目开发提供了良好的市场容量。
3、XX区投资环境分析
（1）项目区域概况
项目行政辖区——XX区，位于XX市东南部，幅员面积1663.2平方公里，占XX市区总面积的46.5%，是XX市面积最大的区，辖4个街道办事处，4个镇，5个乡，136个行政村，总人口366，718人，少数民族有朝鲜、回、满、蒙古等族，占全区人口的8%。
XX区交通优越、基础设施完善。
奢岭镇距XX市仅15公里，至龙嘉国际机场仅25公里。
XX物产丰富，素有“鹿乡”的美称，并蕴藏着地下温泉。
奢岭历史悠久、人文荟萃。
境内古木参天，绿荫蔽日，自然景观巧夺天工、美不胜收。
（2）项目区域经济环境
改革开放以来，XX区经济取得了瞩目的成绩。
在农业建设方面，经济作物以蔬菜、水果和养鹿为主，淡水渔业养殖发展也比较快，全区年产鲜鱼超过1万吨。
工业方面，该县主要的工业有建材、食品加工、化工、机械、电器、轻纺、造纸、印刷、服装、工艺制品生产等。
XX区近两年社会经济运行指标如下表：
XX市XX区
2009年国民经济与社会发展计划主要经济指标
序号
指标名称
计量单位
2007年实际
2008年
2009年
备注
全年预计
预计比上年%
计划安排
计划比上年预计%
蔬菜面积
公顷
6622
7000
5.7
7500
7.1
五
全区工业总产值
万元
714000
860000
20.4
1040000
20.9
其中：
区属规模企业总产值
万元
71077
92000
29.4
120000
30.4
区属规模企业实现税金
万元
6017
6950
15.5
8300
19.4
六
全区民营经济总产值
万元
1380000
1726000
25.1
2190000
26.9
全区民营经济增加值
万元
414000
518000
25.1
670000
29.3
七
全口径财政收入
万元
30933
40000
29.3
48000
20
其中：
区本级财政收入
万元
9534
11800
23.8
14000
18.6
八
全社会消费品零售总额
万元
192000
230000
19.8
270000
17.4
九
全区年接待旅游人数
万人次
160
180
12.5
200
11.1
全区年旅游总收入
万元
32000
50400
57.5
70000
38.9
十
城镇居民人均可支配收入
元/人
8800
9900
12.5
11200
13.1
农民人均纯收入
元/人
5500
6000
9.1
6500
8.3
十一
科技进步贡献率
%
49
49.5
0.5个百分点
50
0.5个百分点
十二
人口自然增长率
‰
1.68
3.64
1.96个千分点
5
控制目标
全区总人口
万人
38.6
38.7
0.3
38.8
0.3
上述指标对比表明，XX区整体经济处于较高平台上加速运行。
2007～2009年经济运行指标对比分析，显示XX区经济保持稳定快速的增长势头，处于强势发力阶段。
尤其是工业经济的快速发展，凸显产业集群的积聚效应已非常明显；而投资的快速增长，表明投资环境日趋完善，建设步入提速提质轨道。
总之，XX区社会经济总体上保持着投资、消费良性增长的态势。
（3）项目区域相关政策环境
①XX市商业发展目标是着力打造XX市1小时经济圈，以XX市为核心，进而带动周边城市，在开放理念方面，资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发展的思维进一步调整、完善，形成全国新一轮经济快速增长中XX省这一区域的经济发展总体战略，使之成为东北地区现代化商贸中心。
②2008年，受金融危机的影响，政府出台一系列扶持政策，从“双防”转向“一保一控”，再转向“保增长、扩内需”。
2009年，相关政策的出台取得效果，XX房地产业随着经济的回暖触底回升,社会消费品零售业也保持稳步、快速发展步伐。
③2009年，XX延续2008年的调整结构政策。
加大对新建商品房项目的管理，颁布新的购房入户条例，金融税收政策紧贴市场；监管政策不断加强。
2.2市场分析
1、XX市百货和零售业概况
XX省人口较多，拥有广阔的市场，这为扩大内需提供了可能性。
正是在此背景条件下，扩大内需问题成为理论界和政策制定者共同关注的重大问题，各级政府也采取了一系列扩大内需的政策措施，这些措施已经取得了一些的成效。
据最新调查资料显示，2009年上半年XX城镇居民人均消费支出5,251.98元，同比增长8.4%，扣除物价因素实际增长9.2%，实际增幅较上年同期提高4.7个百分点。
这在国内外金融环境日益紧张，经济与人民收入增速趋缓的大背景下显得尤为可贵，这也显示出，当前XX城镇居民仍然具有很强的消费潜力。
2009年全市经济低开高走，保持平稳快速发展。
全市GDP3744.8亿元，同比增长14.7%，增速不仅位居全省各市州前列，在全国省会城市中也排名前几位。
全市城镇居民人均可支配收入突破两万元大关，达到20238元，同比增长13.1%。
农村居民人均可支配收入8986元，同比增长17.8%。
新农村建设取得新进展。
消费市场持续旺盛，XX市社会消费品零售总额1524.9亿元，同比增长19.7%，剔除物价影响，实际增长21.9%。
农村市场快速增长，县及县以下消费品零售额同比增长22.6%，比市区快3.5个百分点。
在08、09连续金融危机冲击下，致使国外需求恶劣锐减，很多欧美客户的支付能力和信用都发生了很大变化，外贸产品被严重违约，造成货物积压。
大量外销国际一线大品牌服装被积压，为处理积压产品，厂家为尽量收回制造成本，一般通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品。
XX这种商业形式给这些过时积压产品提供了一个很好的商业平台。
2、XX市房地产发展概况
（1）2009年XX市房地产市场分析
①房地产开发投资：
随着XX经济的回暖，房地产开发投资略有增长。
2009年，XX市房地产开发投资完成约500亿元（见图2-5），同比增长6.5%。
房地产优惠政策的指导思想没有改变，“两型社会”建设为XX房地产发展打造了巨大平台，虽然受金融危机的影响，XX市上半年房地产开发投资略有下降，但下半年触底回升，发展迅速。
XX市未来市场总体供应量较大。
和记黄埔、中粮、保利、中信等外地著名开发商纷纷在XX跑马圈地，这几家大开发商的土地拥有数量合计达5,200亩，加上万科、卓越等近30家粤派开发商，20家闽派开发商，20多家京派、海派开发商，可以预测在宏观调控期过后，XX房地产市场将会出现投资和供应的跳跃式“井喷行情”。
图2-5XX市历年房地产投资情况
②土地成交：
土地供应头尾冷热不均，出让价格先抑后扬。
2009年上半年XX市土地供应量持续减少，全市土地供应量仅为678.76公顷，比2008年同期减少340.18公顷，土地“流拍”、“流挂”明显增多；下半年，房地产市场迅速回暖，但与2008年同期仍有差距；土地出让价格前三季度持续下降。
③市场供销：
市场发展均衡，摆脱供销失衡的状态。
据XX市房地产信息中心数据显示，2009年全市新建商品房供销比为0.85：
1，其中新建住宅供销比为0.81：
1。
这是因为政府利好政策的效应导致需求集中释放，销售量稳步增长，XX房地产市场已逐渐红火。
（2）2010年XX市房地产发展趋势
①政策延续效应释放，市场销量保持稳定。
中央及省市一系列政策仍将保持延续，宏观经济保持良好态势，百姓信心将进一步增强，XX整体经济及房地产市场将持续发展。
②安居工程稳步推行，有效需求强力激发。
经济适用房货补政策和棚户区改造等安居工程政策的实施，激活市场，增加需求；同时，市场价格平稳波动、市场销售面积和销售总额迅速攀升，市场交易日渐活跃，市场上存量房加快消化，供销矛盾进一步缓解，将有利地促进XX房地产业健康发展。
③轻轨效应逐步释放，沿线楼盘开始升温。
轻轨1号线的正式动工，将带活沿线土地的开发，增强沿线区位优势，沿线楼盘将大量开发，有利地促进区域房地产的繁荣和发展，整个城市房地产板块将随之调整。
④市场前景乐观，房价平稳上扬。
2009年，市场销量上升，供销比不断缩小，空置房加速消化，房价保持平稳上扬。
2.3市场定位
1、项目SWOT分析
⑴优势分析（S）
①品牌优势：
XXXX名牌折扣城有限公司，是香港上市公司“裕田中国发展有限公司（股票代码H00313）”在东北地区设立的全资子公司。
集团公司目前在广州、XX、海口、福州、南昌等全国7大城市均有项目启动或正筹备启动。
②规模优势：
作为东北地区首个国外理念的XX，将引进国外成功的XX商业运作模式，并邀请美国XX权威团队担纲设计，力求打造中国最纯正的XX，为整个东北地区的顾客带来全新的购物体验。
在XX的周围，还将配套餐饮、娱乐、五星级度假酒店、酒店式公寓等设施，形成一个综合性现代服务产业区。
使项目开发建设具有较好经营规模优势。
③区位优势：
XX是东三省的交通中转站，哈大高铁线即将开通，XX的交通优势更加明显，XX购物公园的建成将吸引临近城市的大量游客。
④管理优势：
公司具有完整的开发体系和完善的管理规章制度，下设前期部、规划设计部、工程部、营销部、合约部、财务部、综合管理部等职能部门。
公
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