建筑面积计算规则.docx

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建筑面积计算规则

建筑面积计算规如此〔2013>

建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标,它广泛应用于根本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面,在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用,是房屋建筑计价的主要指标之一.为帮助大家学习和使用规X,我在这里以自己的理解来解读一下规X的内容,有不妥之处,敬请批评指正.

规X内容包括总如此、术语、计算建筑面积的规定三个局部以与规X条文说明.现综合起来讲解.

第一局部总如此阐述了规X制定目的、适用X围、建筑面积计算应遵循的原如此等.第二局部列举了25条术语,对建筑面积计算规定中涉与的建筑物有关部位的名词作了解释或定义.第三局部计算建筑面积的规定共有25条,包括建筑面积计算X围、计算方法和不计算建筑面积的X围.规X条文说明对建筑面积计算规定中的具体内容、方法做了细部界定和说明,以便能准确地使用规定和方法.下面着重讲一下规X中的计算建筑面积的规定.

一、房屋建筑的主体局部

1、单层建筑物

单层建筑物的建筑面积,应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算.单层建筑物高度在2.2m与以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积.勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚局部〔图1〕；高度是指室内地面至屋面〔最低处〕结构标高之间的垂直距离.

图1勒脚

单层建筑物设有局部楼层者,局部楼层的二层与以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算.层高在2.2m与以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积.围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等.

2、多层建筑物

多层建筑物的建筑面积应按不同的层高划分界限分别计算.首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层与以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算.层高在2.2m与以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积.这里我将这种算法简称为"层高界限计算法〞.层高是指上下两层楼面〔或地面至楼面〕结构标高之间的垂直距离；其中,最上一层的层高是其楼面至屋面〔最低处〕结构标高之间的垂直距离.

3、单〔多〕层建筑物的坡屋顶内空间

单〔多〕层建筑物的坡屋顶内空间,当设计加以利用时,其净高超过2.1m的部位应计算全面积；净高在1.2m至2.1m的部位应计算1/2面积；净高不足1.2m的部位不应计算面积.设计不利用时不应计算面积.这里我将这种算法简称为"净高界限计算法〞.净高是指楼面或地面至上部楼板〔屋面板〕底或吊顶底面之间的垂直距离.如图2：

第〔1〕局部净高＜1.2m,不计算面积；第〔2〕、〔4〕局部1.2m≤净高≤2.1m,计算1/2面积；第〔3〕局部净高＞2.1m,应全部计算面积.

图2坡屋顶下空间利用

4、地下建筑、架空层

地下室、半地下室〔包括相应的有永久性顶盖的出入口〕建筑面积,应按其外墙上口〔不包括采光井、外墙防潮层与其保护墙〕外边线所围水平面积计算.层高在2.2m与以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积.房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室；永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖.

坡地建筑物吊脚架空层和深根底架空层的建筑面积,设计加以利用并有围护结构的,按围护结构外围水平面积计算.层高在2.2m与以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积.设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层,应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用的建筑吊脚架空层和深根底架空层,不应计算面积.

图3地下室示意图

5、建筑物的门厅、大厅、回廊

建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积.门厅、大厅内设有回廊时,应按其结构底板水平面积计算.层高在2.2m与以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积.回廊是指在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊.

6、上下联跨的建筑物、变形缝

上下联跨的建筑物应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其上下跨内部连通时,其变形缝应计算在低跨局部的面积内.〔图4〕　　建筑物内的变形缝应按其自然层合并在建筑物面积内计算.

图4上下联跨的厂房示意图

7、室内楼梯、井道

建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算,并入建筑物面积内.自然层是指按楼板、地板结构分层的楼层.如遇跃层建筑,其共用的室内楼梯应按自然层计算面积；上下错层户室共用的室内楼梯,应选上一层的自然层计算面积.〔图5〕

图5户室错层剖面示意图

8、建筑物顶部

建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯间房等,按围护结构外围水平面积计算.层高在2.2m与以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积.无围护结构的不计算面积.

9、幕墙围护

以幕墙作为围护结构的建筑物,应按幕墙外边线计算建筑面积.建筑物外墙外侧有保温隔热层的建筑物,应按保温隔热层外边线计算建筑面积.

10、外墙〔围护结构〕向外倾斜的建筑物

设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物,应按其底板面的外围水平面积计算.层高在2.2m与以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积.〔图6〕如遇到向建筑物内倾斜的墙体,如此应视为坡屋顶,应按坡屋顶内空间有关条文计算面积.

图6某楼层剖面

二、房屋建筑的附属局部

1、挑廊、走廊、檐廊

建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、檐廊,应按其围护结构外围水平面积计算.层高在2.2m与以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积.有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算.

走廊是指建筑物的水平交通空间；挑廊是指挑出建筑物外墙的水平交通空间；檐廊是指设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间.〔图7〕

图7檐廊示意图

2、架空走廊

建筑物之间有围护结构的架空走廊,应按其围护结构外围水平面积计算.层高在2.2m与以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积.有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算.无永久性顶盖的架空走廊不计算面积.架空走廊是指建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊.

架空走廊

3、门斗、橱窗

建筑物外有围护结构的门斗、落地橱窗,应按其围护结构外围水平面积计算.层高在2.2m与以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积.有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算.门斗是指在建筑物出入口设置的建筑过渡空间,起分隔、挡风、御寒等作用〔图8〕；落地橱窗是指突出外墙面根基落地的橱窗.

图8：

门斗、橱窗

4、阳台、雨篷

建筑物阳台,不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、敞开式阳台,均按其水平投影面积的1/2计算.阳台是供使用者进展活动和晾晒衣物的建筑空间.

雨篷,不论是无柱雨篷、有柱雨篷、独立柱雨篷,其结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1m者,应按其雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算.宽度在2.1m与以内的不计算面积.雨篷是指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷.

5、室外楼梯

有永久性顶盖的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算.

无永久性顶盖,或不能完全遮盖楼梯的雨篷,如此上层楼梯不计算面积,但上层楼梯可视作下层楼梯的永久性顶盖,下层楼梯应计算面积〔即少算一层〕.

6、舞台灯光控制室

有围护结构的舞台灯光控制室,应按其围护结构外围水平面积计算.层高在2.2m与以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积.

三、特殊的房屋建筑

1、立体库房

立体书库、立体仓库、立体车库,无结构层的应按一层计算,有结构层的应按结构层面积分别计算.层高在2.2m与以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积.

2、场馆看台

有永久性顶盖无围护结构的场馆看台,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算.

场馆看台下空间,当设计加以利用时〔图9〕,其净高超过2.1m的部位应计算全面积；净高在1.2m至2.1m的部位应计算1/2面积；净高不足1.2m的部位不应计算面积.设计不利用时不应计算面积.如图9：

第〔1〕局部净高＜1.2m,不计算面积；第〔2〕局部1.2m≤净高≤2.1m,计算1/2面积；第〔3〕局部净高＞2.1m,应全部计算面积.

图9：

场馆看台

注：

这里所谓"场馆〞实质上是指"场〞〔如足球场、篮球场等〕,看台上有永久性顶盖局部；"馆〞应是有永久性顶盖和围护结构的,应按单层或多层建筑物相关规定计算面积.

3、站台、车〔货〕棚、加油站、收费站

有永久性顶盖无围护结构的站台、车棚、货棚、加油站、收费站等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算.在站台、车棚、货棚、加油站、收费站内设有有围护结构的管理室、休息室等,另按相关条文计算面积.

四、不计算建筑面积的X围

其他不计算建筑面积的X围〔除上述已提到的除外〕：

1、建筑物通道,包括骑楼、过街楼的底层.建筑物通道是指为道路穿过建筑物而设置的建筑空间；骑楼是指楼层局部跨在人行道上的临街楼房；过街楼是指有道路穿过建筑空间的楼房.

2、建筑物内的设备管道夹层.

3、建筑物内分隔的单层房间,舞台与后台悬挂的幕布、布景的天桥、挑台等.

4、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱或罐体的平台.

5、自动扶梯、自动人行道.

6、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池.

7、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、设置在建筑物墙体外起装饰作用的装饰性幕墙、空调室外机搁板〔箱〕、飘窗、构件、配件、与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊.

8、用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯.

9、独立烟囱、烟道、地沟、油〔水〕罐、气柜、水塔、贮油〔水〕池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道

五、商品房销售、套内建筑、阳台建筑、公用建筑面积

在我国大局部城市,根据建设部《商品房销售面积计算与公用建筑面积分摊规如此》的规定,房屋销售仍按建筑面积计算价格,那么单元住宅的销售面积怎样测算?

商品房按"套〞或"单元〞出售,商品房的销售面积即为购房者所购置的套内或单元内建筑面积<以下简称套内建筑面积>与应分摊的公用建筑面积之和.

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和.其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜<不包括吊柜>、户内楼梯<按投影面积>.利用坡屋顶内空间作房间时,其一半的面积净高不低于2.1米,其余局部最小净高不低于1.5米,符合以上要求的可计入使用面积；否如此不算使用面积.每户阳台<无论凹、凸阳台>面积在6平方米以下的,不计算使用面积；超过6平方米的,超过局部按阳台净面积的１/２折算计入使用面积.

套内墙体面积：

商品房各套<单元>内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙与非共用墙两种.品房各套<单元>之间的分隔墙、套<单元>与公用建筑空间投影面积的分隔墙以与外墙<包括山墙>均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积.非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积.

阳台建筑面积：

按国家现行《建筑面积计算规如此》进展计算.

单元分摊的公用建筑面积由两局部组成：

①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以与外墙<包括山墙>墙体水平投影面积的50.公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积.

五、公用建筑面积按以下方法计算：

整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套<单元>套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚与人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积.

将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数.用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积套内建筑面积之和.

公用建筑面积分摊计算：

各套<单元>的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积.分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为0.4左右.