衡阳市石鼓区合江套片区综合开发.docx
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衡阳市石鼓区合江套片区综合开发
合江套片区综合开发
项
目
资
料
石鼓区人民政府
二0一一年五月
一、关于《合江套片区振兴打算》的情形汇报………………1
二、《合江套片区振兴打算》实施方案…………………….…7
3、合江套片区区域图………………………………………….…18
4、合江套片区综合开发计划示用意……………………….19
五、合江套片区综合开发计划示用意（第一期）………….20
六、合江套片区综合开发计划示用意（第二期）………….21
7、合江套片区企业散布情形……………………………….22
八、合江套片区土地利用情形……………………………….22
九、合江套片区建筑物建筑年代散布情形………………….22
10、石鼓区政府向市政府、市发改委请示件及市领导指示件………………………………………………………………23
1一、合江套片区计划道路汇总表…………………………..24
1二、合江套片区棚户区情形统计表………………………..25
13、合江套片区廉租房大体情形调查表……………………26
14、合江套片区社区大体情形调查汇总表………………..27
关于《合江套片区振兴打算》的情形汇报
一、项目前期开展情形
为强化衡阳区域性进展功能定位，抢抓衡阳市作为“国家效劳业综合改革试点城市”这块金字招牌，加速效劳产业的快速进展，充实、集聚和完善衡阳市缺乏的部份基础效劳设施（如衡阳大剧院、博物馆、会展中心等），提升中心城市文化再造力，结合湖南省委、政府提出的“让湘江成为东方莱茵河”新目标，石鼓区踊跃跟进、主动作为。
2020年12月，石鼓区政府原区长田奇率领区政府分管工业、商贸常务副区长、发改、经贸等部门进京与国家发改委资源节约和环境爱惜司、国家工业和信息化部、环保部、商务部等部、委衔接，把握政策，学习全国综合治理和片区改造的先进体会，获知国家将在“十二五”期间斥资600亿治理湘江污染。
2020年1月，又前后派环保等部门到长沙铬渣厂42万吨铬渣治理现场、湘潭竹埠港、株洲清水塘等地学习点、源治理和片区开发；2020年3月，区政府与水口山集团总公司衔接，建议将二厂搬迁纳入前期工作，形成《关于请求将水口山二厂项目纳入2020年常宁水口山地域整体计划第一批启动项目的报告》报市政府，副市长肖斌主持召开了专题和谐会议，水口山集团总公司踊跃性不高，未将二厂搬迁纳入议事日程；2020年4月2日，我区政府形成《关于加速衡阳市石鼓区合江套地域重金属污染综合治理有关情形的请示》报市委、市政府要紧领导。
自银市长亲自指示：
“请水口山吴总安排专门力量做好二厂搬迁改造的可研和环评。
以配合合江套地域污染治理纳入国家重点实施范围。
”
2020年通过省、市发改委向国家成功申报总投资为19亿元的治理项目。
在此基础上，我区与相关部门前后10多次调研、考察，并与国家、省、市发改、环保部门反复汇报、衔接，初步拟定合江套重金属污染治理采取“退二进三”方案，实施综合治理；2020年3月6日，石鼓区形成《合江套地域重金属污染综合治理情形汇报》、《合江套片区振兴打算方案》，再次取得自银市长的重要指示，并指示由添喜秘书长和谐。
依照指示精神，石鼓区成立专班，从乡、街抽调专人对辖区内的用地状况、企业生产情形、建筑物散布等情形进行了为期两个月的现场摸底调查。
特邀请市城乡计划局、市国土资源局、市住建局、市环保局和市计划设计院等部门的领导和专家，就合江套片区整体开发的定位、布局、可行性和预期阻碍进行了专题研讨；普遍征求人大代表、政协委员和座落大单位要紧负责人的意见；委托市计划设计院编制了《衡阳市石鼓区合江套片区综合开发计划》。
2020年4月26日，区委田奇书记、楚政区长参加湖南省党政领导赴江浙经贸交流会后，抽出一天时刻，率领区参会干部，赴上海嘉定区、徐汇区考察学习新城建设和旧城改造的先进体会，对方案做进一步的补充和完善。
二、项目构思
一、范围划分
合江套片区是指新蒸阳北路以东、湘江以西、蒸水河北堤以北、北外环路以南，整个片区总面积约平方千米，其中座落松木工业园面积约平方千米；座落石鼓区区域面积约平方千米，辖松木乡、五一、合江街道，18个社区、5个行政村，61871人。
二、功能定位
通过“退二进三”、企业改制、棚户区改造和加速效劳业进展的政策扶持，推动本区域合理用地空间和基础设施计划，充分发挥土地价值，最终形成“聚焦一个核心，延伸进展两翼”的计划空间布局。
“一核”即以来雁塔为核心,石鼓书院广场、衡阳大剧院、大唐工业博物馆、江郡会展中心、蒸水文化墙为核点的来雁中心文化广场；“两翼”即以五一路延线东西形成的友爱组团和建设组团。
塑造衡阳市“来雁滨江新城”，将合江套片区打造成衡阳市商业、文化滨江新城。
3、投资测算
本项目总投资为万元，总收益万元，毛收益万元，其中税收收入万元。
因此，从经济分析可知，该项目具有财务生存能力和融资清偿能力，本项目从经济上和技术上是可行的。
三、项目运作模式
一、调整和强力推动该片区整体计划。
对片区工业企业实行“关、停、并、转”，新上项目依照用地计划条件，严格执行“退二进三”计划政策。
二、对整个片区实行“整体计划、成片开发、分步推动”原那么，严禁片区单独开发或不按整体计划要求分块开发，做到统一建筑计划、统一建筑风格。
3、由市国资委筹资5000万元专项资金，用于启动整个片区企业改制、征地、拆迁的前期经费,企业资产由市国资委和市财政投资评审中心进行评估，土地价钱依照工业用地价钱进行补偿测算,推动土地进入净地出让市场,依照“政府主导、市场运作”,实现“统一计划、统一收储、整体平稳”
4、辖区内用地,农用地变类:
将耕地（水田、菜地）变成其它草地（未利用地），水塘变成坑塘水面地类（农用地），实现农用地向商业用地的转变；企业用地变性，通过企业改制来完成。
五、采纳BT模式（目前已有中国太平洋建设集团明确表示出初步合作意向），进行一级土地整理，弄好市政基础配套建设。
通过政府对土地的公布“招、拍、挂”，实现土地资产换融资，实施项目整体开发（目前已有广西江宇集团意向合作开发）。
六、借鉴上海嘉定新城建设中“原地、就近”安置的成功体会，拟在合江套片区集当选址，结合棚户区改造、安置房建设等相关政策，依照“统规、统建”的原那么解决职工安置问题。
四、项目推动中可能存在的问题
一、企业改造、搬迁难度大
由于辖区内大型、重点企业座落较多，如水口山二厂（隶属于水口山总公司）、电厂（隶属于大唐发电集团）等，企业改造、搬迁难度大。
二、功能性项目落户难度大
由于该片区目前的建设实际，合江套片区目前尚没有市级功能性项目落户该区域的打算及相关的政策扶持文件，功能型项目落户合江套片区的难度比较大。
五、项目推动建议
一、成立合江套片区综合开发领导小组，切实增强领导。
成立以分管城建或工业的副市长为组长的领导小组，成员单位包括市直相关部门和石鼓区政府。
二、成立合江套新城开发。
由石鼓区政府、衡阳弘湘国有资产经营有限责任公司和衡阳市城市建设投资一起成立合江套新城开发，作为片区开发的总业主，具体负责片区开发事宜。
3、编制《合江套片区整体计划》。
请市计划局依照蒸水河以北、蒸阳路以东、湘江河以西、北外环以南区域尽快编制该片区整体计划，使整个片区项目建设做到有“规”可依。
六、下时期工作初步安排
一、整体工作安排
2020年完成前期基础性工作，力争启动项目；2021年起项目进入实质性建设，到2021年大体完成片区改造、开发任务。
二、2020年～2021年大体任务
（1）完成机构组建，力量调配、职责分工、基础工作台帐；
（2）片区整体计划和项目顶层计划设计；
（3）完成重金属农用地转用报批工作；
（4）启动片区拆迁安置房建设；
（5）按退二进三要求，初步完成衡化、水口山二厂、橡胶厂、电厂等企业改制任务；
（6）组建完成片区综合开发公司，并进入实体运作；
（7）启动石鼓咀至来雁塔一线风光带和部份城市配套建设。
合江套片区计划方案
合江套片区是“一五”打算时期进展起来的衡阳市老化工工业基地。
上世纪60年代初至80年代末，那个片区的国有化工企业经历过繁荣兴盛时期，曾经为衡阳的经济进展做出过重大奉献。
由于历史的缘故，该片区重金属冶炼企业和农药生产企业污染物的排放已造本钱区域水、土污染严峻、重金属含量严峻超标，严峻阻碍本地居民的生活环境，极大制约经济、社会的“和谐进展”，与我市“十二五”计划宏伟进展蓝图的要求相距甚远，咱们以为，振兴合江套片区势在必行。
第一部份总论
一、片区概况
一、大体情形
合江套片区是指新蒸阳北路以东、湘江以西、蒸水河北堤以北、北外环路以南，整个片区总面积约平方千米（见图1），其中座落松木塘工业园面积约平方千米；座落石鼓区区域面积约平方千米（见图二、图3、图4、），涉及五一、合江、松木乡，两个街道一个乡，18个社区、5个行政村，21887户，61871人。
辖区内有国有企业20个、集体企业18个、民营企业55个，行政事业单位9个（见图5）。
工业用地225公顷、商业用地公顷、行政事业单位用地公顷、居民小区占地公顷、村级集体土地公顷（见图6）。
其中居民小区70年代建筑15万平方米、80年代建筑万平方米、90年代建筑万平方米、2000年以后建筑万平方米（见图7）。
二、片区现状
1）污染企业多。
高额的环境代价换来低效的企业生产，造成恶性循环日趋明显，周围居民对废渣、废水、废气的抱怨愈来愈大，土地不能长草、水池不能养鱼，田土长期废弃，就连呼吸的空气都不能保证平安。
2）经济进展慢。
自2001年起，合江套片区企业大多处于“关、停、倒闭”状态。
据统计，整个片区老化工企业税收由2007年万元、2020年万元，到2020年骤减为59万元。
3）生活水平低。
片区内显现“三多一少”的“怪圈”：
改制破产企业多、下岗人员多、贫困人口多，第三产业少，生活水平不高。
目前还有2212户居民住在120775㎡的棚户区内。
4）社区配套差。
公路商场公共活动场所，没有什么大商场，没有像样的饭馆，人均商业面积不足1平方米。
公共设施建设不全，辖区没有一所三甲医院。
5）平安隐患大。
处于停产的化工企业还存留有污染化工原料和有毒有害的废弃物，日晒雨淋再加上厂区监管力量薄弱，容易造成群体性危害时刻。
在过去的5年时刻,居民患职业病人数达到70余人。
二、项目建设的必要性
一、城市进展的需要
合江片区离主城区较近，地处湘江以西，蒸水和吉邵高速公路之间，区位条件和用地条件极佳。
依照《衡阳市城市整体计划》（2006年）的计划定位：
该地域进展成具有面向区域的综合效劳功能、新的城市效劳功能及居住功能的新区。
因此，振兴合江套片区，建设好合江套片区，是新世纪衡阳振兴，把衡阳打造成湘南重镇、湖南省文化、商业次中心的需要。
二、城市建设的需要
衡阳是一片正在开放、开发的热土。
依照市委、市政府提出的“一年一小变，三年一大变”的指导思想，近几年来市委、市政府抢抓机缘，集中财力物力，围绕一个“变”字，突出“三个标志性工程”，抓好“四大工程”建设，加速加速我市城市建设，振兴合江套片区打算是其助推器。
3、改善合江人居环境的需要
合江套片区历史上经历过繁荣兴盛时期，而目前的生活、居住环境与老百姓的期望相差甚远。
最近几年来，衡阳市社会、经济进展迅速，国民经济持续增加，综合实力慢慢增强，人民群众生活质量和水平慢慢提高，合江老百姓对城市的环境提出了新的需要，合江套振兴打算的实施可谓顺应民意，是我市城市建设的“民心工程”，对改善合江片区人居环境，建设“和谐衡阳”有着深远的意义。
三、项目建设的依据
一、《中华人民共和国城市计划法》
二、《城市计划编制方法》
3、《城市计划编制方法实施细那么》
4、《城市用地分类与计划建设用地标准（GBJ137-90）》
五、《衡阳市城市整体计划》（2006-2020版）
六、《城市居住区计划设计标准》（）
7．《衡阳市商业网点计划》（2020-2020）
八、《衡阳市城市计划行政技术准那么》
九、现状基础资料、合江套片区1/2000地形图。
第二部份项目定位及开发模式
一、项目定位
通过综合改造，完全改变原有污染现状，完善基础设施建设，提升片区市场人气，充分发挥土地价值。
通过“退二进三”和振兴打算的实施，为衡阳塑造“滨江新城”，引领城市进展方向，将合江套地域打造成衡阳市商业、文化次中心。
一、强化衡阳区域性的效劳职能，抢抓衡阳市作为“国家效劳业综合改革试点”这块金字招牌，增强效劳产业的综合性，充实和完善目前衡阳市区缺乏的一些要紧公共效劳设施（如衡阳大剧院、科技馆、会展中心等），扩展衡阳市文化教育功能，把合江片区的振兴作为衡阳市中心城市地位巩固提高的重要方法，同时使该片区成为集商贸、金融、文化娱乐、教育科研、居住为一体，展现衡阳城市新形象。
二、带动城市跨越门坎，增进城市新区的开发，制造有个性的适宜人居的城市空间。
3、建设环境优美的生态城市的窗口，凸现城市新形象，提高城市综合实力，做到经济、社会、环境三大效益的统一。
二、项目布局
通过合理的用地空间布局和道路交通计划，最终形成“聚焦一个核心，延伸进展两翼”的计划空间布局。
“一核”即以来雁塔为核心,石鼓书院广场、衡阳大剧院、大唐工业博物馆、江郡会展中心、蒸水文化墙为核点的来雁中心文化广场；“两翼”即以五一路延线东西形成的友爱组团和建设组团。
塑造衡阳市“来雁滨江新城”，将合江套片区打造成衡阳市商业、文化滨江新城。
三、开发构思
一、中、高捧住宅用地
本区域公顷住宅用地可供开发。
考虑以中、高捧住宅用地为前期要紧的开发项目，缘故在于：
1）住宅相关于商业用房风险较小；
2）衡阳市目前对住宅的消化能力较强；
3）衡阳市目前中高端产品较稀缺；
4）衡阳市居民对居住环境要求慢慢升；
综合以上因素，拟将本区域建设为中高端一般商品房，其中以多、高层为主，包括部份小高层和低层。
二、商业、办公总部用地
本区域公顷商业用地可供开发。
目前衡阳的商业设施比较掉队，更是缺乏大型高级的购物场所，本假想依托隔壁住宅建设，既作为住宅项目的配套建设，又借助于住宅项目的人流带来商机，从人气上把此地衬托起来，成为名符其实的中心商务地段。
四、客户层定位
表-1中、高级住宅
分析要素
客户层描述
年龄
28－35
职业
公司普通主管、个体经营者、公务员、政府部门人员
区域
衡阳市区和辖区
收入
月收入3000－5000元
表-2低密度住宅
分析要素
客户层描述
年龄
30－50
职业
公司高级主管、个体经营者、政府部门主要人员及有隐形收入人群
区域
主要衡阳市区包含家在衡阳人或者外地工作人员
收入
月收入在10000元以上
表-3商业、办公区
分析要素
客户层描述
年龄
28－50
职业
公司高级主管、个体经营者、政府部门主要人员及有隐形收入人群
区域
衡阳市区及辖区来衡阳做生意人士
收入
月收入在10000元以上
第三部份振兴打算实施方案
一、方案1：
一、改造原那么：
采取政府主导（先行先试或BT模式）与市场运作相结合、动员拆迁与补偿安置相结合、标准出让与灵活招商相结合的“三结合”原那么进行综合改造；坚持”整体计划、重点突出、分头实施、梯次推动“的操作方式具体实施。
二、投资估算
（1）估算依据
依照建筑结构、给排水、消防、电力电信等设计标准，依照湖南省建筑概预算定额和衡阳市同类工程概算指标进行估算。
（2）估算条件
1）相似工程造价资料及衡阳市公共材料价钱。
2）由国内的单位承担设计、施工及项目治理。
（3）估算说明
1）工程总投资包括工程费用、其他费用、预备费用及贷款利息。
其他费用中土地费用包括道路用地和道路两边的出让土地。
2）银行贷款期为十年，每一年利息%，前5年还息，后五年还本付息。
（4）总投资估算
项目总投资万元，其中：
工程费用279516万元，拆迁费万元，土地费用126560万元，公共投入221512万元,其它费用万元，具体见工程总投资估算表。
表-4总投资估算表（单位:
万元）
序号
项目
单位
数量
投资额（万元）
备注
（一）
工程费用
279516
1
道路工程
平方米
1102500
275625
2500元/平方米，包括道路广场、给排水、电力电信、燃气建设
2
湘江污染项目治理
169200
2
公共绿地（公园）
367500
3675
100元/平方米
3
公厕
处
22
110
4
垃圾站
处
7
105
（二）
拆迁费
平方米
1
拆迁村民住宅
292446
500元/平方米
2
拆迁公建
32494
1500元/平方米
3
城市住宅（棚户区）
120775
1000元/平方米
（三）
土地费用
亩
126560
1
集体土地
4874
48740
10万/亩
2
国有土地（含棚户区）
1402
42060
30万/亩
3
私有土地
646
25840
40万/亩
4
道路征地
496
9920
20万/亩
（四）
规划勘察设计费
%
（五）
工程质监费、监理费
%
（六）
建设单位管理费
%
（七）
工程项目报建费
800
（八）
预备费用
5%
（九）
银行贷款利息
72468
%，
（十）
公共投入
221512
1
合江套污染治理工程
169200
包括原松梅冶炼厂铬渣污染综合治理工程等8个污染治理项目（已纳入全省治理项目评审）；
2
棚户区改造
户
2212
2212
10000元/户
3
廉租房建设
户
300
10800
36000/户；60平方米*600元
4
市场建设
260
1300
260万/年
5
沿江风光带
公里
35000
6
惠民工程（含服务业）
3000
600万/年
合计
总投资
3、收益估算
（1）经济效益计算大体依据
本项目财务评判要紧依照国家发改委和建设部发布的《建设项目可行性研究指南》和1997年湖南省工程咨询协会编制的《建设项目经济评判》为依据。
（2）大体参数确信
土地出让价钱:
依衡阳市同类土地现行出让价钱比较而定。
建设期（2020-2021年）：
居住用地、市政公用设施用地平均取价50万元/亩；公共效劳设施用地平均取价60万元/亩。
（注：
实际"招、拍、挂"价钱是净地出让价钱的2～倍左右）
销售期（2021-2021年）：
居住用地、市政公用设施用地平均取价60万元/亩。
公共效劳设施用地平均取价70万元/亩。
（注：
实际"招、拍、挂"价钱是净地出让价钱的2～倍左右）
（3）收益测算
表-5总收益估算表（单位:
万元）
序号
项目
单位
数量
投资额（万元）
备注
（一）
土地出售收益
1
居住用地
亩
）
居住用地取均价60万/亩;（实际"招拍挂"价格一般是净地出让价格的倍左右）
2
公共服务设施（商业）用地
亩
公共服务设施（商业）用地取均价70万/亩。
（实际"招拍挂"价格一般是净地出让价格的倍左右）
（二）
增加税收收入
商业用地按营业税5%,所得税25%的标准;居住用地按综合税率20%,
合计
总收益
（4）毛收益测算：
总收益-总投资=.=万元
4、资金筹措
本项目总投资万元，资金来源以财政投入、土地预售及申请银行贷款。
五、进度安排打算
该项目自2020年12月前开始前期预备工作，完成全面摸底、调研和计划设计，2021年1月开始拆迁，2021年7月第一期开发动工。
二、方案2
建议参照衡府阅[2020]55号文“关于启动湘江东岸南段片区开发建设有关问题的会议记要”精神，依照“统一计划、配套建设、综合开发”的原那么对合江套片区实施综合改造（治理）。
其间，成立专门的建设投资公司整体开发，政府出具计划条件，测算土地开发本钱，签定土地出让合同，锁定投资建设片区内的城市道路、公园，绿地等市政公用设施建设。
第四部份结论
一、经济收益可行
本项目总投资为万元，总收益万元，毛收益万元，其中税收收入万元。
因此，从经济分析可知，该项目具有财务生存能力和借款清偿能力，本项目从经济上和技术上是可行的。
二、社会效益庞大
振兴打算的顺利实施将进一步优化我区产业结构，带动相关产业进展，增进本地经济建设；进一步盘活石鼓旅行资源，提供更多的就业机遇，解决农村剩余劳动力问题，帮忙困难居民脱贫致富，稳固社会秩序。
有利于改善衡阳市形象和投资环境，增进城市整体计划早日实现，社会效益庞大。
三、环境效益显著
振兴打算计划设计以人为本，注重人与环境的彼此和谐。
项目建成后，将完全根治合江套片区重金属污染现状，改善片区生态环境，增进生态系统良性循环；改善片区及周边社区的环境质量，增强本地居民的环保意识；改善招商引资环境，增进本地经济、社会、环境的可持续进展。
将形成一个环境优美、配套设施齐全、注重生态效益的城市新城，对提升区域环境质量有显著的环境效益。
图-1合江套片区区域图
图-2合江套片区综合开发计划示用意
资料来源:
衡阳市计划设计院绘制图-3合江套片区综合开发计划示用意（第一期）
资料来源:
衡阳市计划设计院绘制图-4合江套片区综合开发计划示用意（第二期）
资料来源:
衡阳市计划设计院绘制
图-5合江套片区企业散布情形:
（单位:
个）
图-6合江套片区土地利用情形:
（单位:
公顷）
图-7合江套片区居民小区建筑物建筑年代散布
附件1:
合江套片区计划道路汇总表
序号
道路名称
长度（m）
宽度（m）
费用（万元）
1
蒸水北路
650
30
4875
2
书院路
850
20
4250
3
旭新路
520
12
1560
4
建设路
410
30
3075
5
朝阳路
140
14
490
6
逸夫路
740
14
2590
7
雁莱路
1500
40
15000
8
廻雁路
1550
30
11625
9
合江套路
1600
30
12000
10
内环路
1450
44
15950
11
七里井路
950
30
7125
12
星岭路
1020
30
7650
13
金雁路
1030
30
7725
14
江雁路
1040
30
7800
15
友谊路
920
22
5060
16
谢家塘路
1100
40
11000
17
江霞路
1040
22
5720
18
江霞一路
1100
30
8250
19
江霞一路
1050
14
3675
20
友谊一路
1100
30
8250
21
林风北路
1200
14
420
升级会员 