万脉置业房产中介商业计划书.docx
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万脉置业房产中介商业计划书
万脉置业房产中介商业计划书
世界顶级的投资家、世界股王沃伦？
巴菲特说过一句名言“当企业有形资产预期产
生的价值大大超过市场收益率时，企业的价值就远远大于有形资产的价值”。
当您看完这本
商务计划书，是否可以作这个断言呢？
！
一、项目概述
90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从
无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上
房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，
它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。
近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，
从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地
产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。
但在当前房地产经纪行业入行门槛低、
法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售
业务的中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。
而现在房地产中介所普
遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给
一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。
作为一个刚刚进入发展期的行
业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾
客，赢得市场，万脉置业连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。
发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场，认真对行业中的二十一
世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了
分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。
顾客选
择这样的置业方式，不尽可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。
公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。
即
利用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数
据库网络系统；通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍布成都、西南、全国各个城市的连锁店网络体系，在这两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。
二、经营管理体制
发起人介绍：
公司的发起人，王先生，男，1999年毕业于HB江西省南昌城市建设学校，读房地产经营管理专业，网大本科在读。
AD在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间，曾在深圳创
道地产、深圳联合纵横机构、深圳崇基地产等公司服务过，并担任主管或交易经理职务，一直都是参加各公司的业务开发和管理工作，有丰富的实战经验。
创业所有权的分配：
公司最初将发行10万股普通股票，发起人将投资5万元，换取9%即9000股。
本项目将吸
收另6位有专长（有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长）的人士加盟公
司，他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获
得1%（共6000股）的股份作为报酬。
如果他们决定离开，公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权。
同时，公司将吸收一位或多位投资者共出资295万，他们按出资多少共享
85%的股份。
三、市场分析
根据国家统计局最新测算结果表明：
2003年12月份，“国房景气指数”为106.19,房地产
业总体景气水平在明显上扬。
全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：
1、全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5%,增长幅度比上年增加10.9个百分点。
2、全国房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5%,增长幅度比上年增加2.7个百分点。
3、全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%，增长幅度比上年增加7.4个百分
点，是1995年以来的最高增幅。
其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6%;
4、全国完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2%。
完成土地购置面积3.7亿平方米，增长21.5%。
5、全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8%,增幅比上年增加0.9个百分点。
6、全国商品房销售面积达到3.22亿平方米，同比增长29.1%,增速超过商品房竣工面积。
其中，销售给个人比重达到94.2%。
7、全国商品房空置面积为1.28亿平方米，增长2.2%，比上年回落8.7个百分点。
其中，空置一年以上的面积为5425万平方米。
看似些眼花缭乱的数据，虽然不能直接对房地产中介行业说明什么，但是房地产中介行业作
为房地产产业中的一部分，是沟通供需双方的桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个
过程之中，在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速发展，势必促进房地产中介服务及相关性行业的发展，它发展的潜力是可以想象的。
在成都，这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施，根据市规划与国土资源局网上备案
预售合同资料显示，2003年成都市商品房销售面积为868.46万平方米，其中二手楼成交面积已经达到496.83万平方米，二手楼市场日趋活跃，成交面积逐年上升（见下图1）。
2004
年一季度商品房销售面积为242.08万平方米，仅二手房交易面积达到148.79万平方米，已
经接近1999年全年的成交量。
据估计，二手楼市场中有近80%的成交是通过房地产中介牵
线说合促成的，而且这个比例在逐年上升。
据上海市工商局有关负责人介绍，2002年上海
存量房交易达1790万平方米，呈现大幅增长的态势，其中住宅占75%。
上海约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产经纪实现的。
可见，房地产中介的作用日益显现，在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量。
图11999年以来成都二手房市场交易面积示意图（万M2）
蓬勃发展的房地产中介服务行业，对房地产业的健康发展具有重要作用。
首先传播房地产经
济信息，促成买卖双方的交易；其次可以推动房地产二、三级市场的联动，使一些消费者卖
旧换新，有利于房地产市场需求的增长；其三，有利于市场的规范完善，促进整个房地产市
场的健康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。
不难看出，在市场需求日益增加和相关政策不断完善下，这个行业还将得到新一轮的发展，对我们而言，这是一种难得的机遇！
四、竞争分析
中国加入WTO后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机
无限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，
但无论结果怎样，企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者，无论谁能成为中国房地产
中介业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。
下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手：
21世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971年在美国加州创立，它以特许经
营的商业模式，通过33年的发展，现已经在全球44个国家和地区，拥有6000多家加盟店和112000万名专业、诚信的经纪人。
21世纪不动产母公司CendantCorporation,纽约股票
交易所（NYSE上市公司，股票代码为CD,目前市值180亿美元，是世界上首席的服务业
销售公司，世界财富500强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服
务领域，拥有30多个世界著名品牌。
2000年3月，21世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城市为先导，发展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑
州、温州、上海、广州、深圳（深圳北新房地产经纪有限公司于2001年11月正式签约加盟
21世纪不动产体系，成立了深圳区域分部）、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个
区域分部，拥有140家加盟店和1000多名经纪人，它的下一步目标是在中国成立30个区
域分部，培养14000名经纪人（在的深圳是发展80家加盟店，培养1000多名经纪人）。
21世纪不动产经营范围：
新楼盘策划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的发展（代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰…）
美联物业成立于1973年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务，多年来积极扩展，分行遍布港、九、新界，美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是香港首间及唯一物业代理上市公司（香港联交所编号：
1200）。
在1997年全港的分行网络
已经超过了300家，2000年4月集团收购香港置业，拥有全港地产代理业务最大市场占有率。
另外，长江实业透过附属公司入股集团互联网业务，发展网上地产及电子商贸。
美联物业的主要业务范围：
香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理；同时提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。
另外，集团1997年引入内联网系统，并积极发展互联网—美联数码网，提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场CyberMall、
数码拍卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务进一步拓展至电子商贸。
顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，2003年，顺驰集团项目开工面积达200万平方米，销售面积达130万平方米，销售额40亿元。
占有天津市商品房市场20%的市场份额，在天津市房地产开发行业排名第
一。
其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有30%的市场份额，是房地产中介行
业的第一。
现已经进入了9个城市，在全国范围内拥有300家直营连锁店和近200家社区协作店。
顺驰置业通过整合广泛的外部资源，进入多个领域，实现服务门类的链接，扩大品牌
的延续性和覆盖范围，增加品牌内涵，在全国范围内打出树立"中国房地产连锁服务商"第一品牌的口号。
顺驰置业的经营范围包括：
商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家居服务
业务（租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等），现有限时代买、租赁直通
车两种优势产品。
我爱我家公司成立于2000年4月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建，
是从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业，其宗旨为创建中国规模最大的居家综合服务
商。
在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、
杭州、宁波、温州、苏州开设了分公司，在太原发展了特许加盟商。
我爱我家公司的主要业务为：
包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器
购置代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体解决方案，包括写字楼租赁及免费综合评估、
商铺租赁及免费商用房价值分析、高级员工公寓租赁及免费全程担保、普通员工民宅租赁及
免费全程担保在内的企业级整体解决方案，以及空置房销售代理、新楼盘策划代理等业务。
香港中原地产成立于1978年，创始人为施永青先生及王文彦先生。
在20年的时间里，创办
人凭着专业知识及服务，业务得到迅速发展，由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过300间分行，服务范围更全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公司之一。
与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积极拓展国内的地产代
理业务，于1992年、1994年于分别在上海、广州、北京成立了分公司；1997年，中原进一
步扩大在国内的分行网络，借着“九七回归”这一有利形势，成立了深圳中原物业顾问有限
公司，借助深港两地紧密连接的经济走廊，积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中
介服务直营店。
2000年深圳中原在深圳整体市场（含代理和自售）上的市场占有率为8.2%,在代理楼盘中的市场占有率为18%,排名第一。
深圳中原地产的业务范围包括下列三大类：
1、物业项目顾问服务（项目可行性研究、市场
调查研究、物业定位分析、租售推广策划）；2、二级市场房地产独家销售代理；3、三级市
场房地产买卖及租赁服务（住宅部、商铺部、写字楼部）
据统计，在我国工商部门注册登记的房地产中介服务已有数万家，上述企业虽然目前都走在
我们的前面，但中国的房地产中介服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场，或者
说现在只是一个群雄争霸的市场，它还有巨大的发展潜力。
而应用特许经营的商业模式发展
房地产中介服务的企业更为数不多，它还是一种较新的东西，并没有标准也没有领导者，走
在我们前面的创业者，他们所带来的是给后一批更多的经验和教训。
所以，在如此大的市场
空间内，房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手，还是一个需要不断发展、不断创
新的行业。
五、竞争优势
任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业当发展到很成熟的时候，再投资
时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有
不小的竞争。
反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，
发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的。
因此，企业所寻求的应该是有机会且又规避风险的投资，而万脉置业连锁服务公司全
新的经营理念和服务方式将是成功的法宝。
1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模式一一特许经营发展遍布深圳和全国范围内目标城市的连锁店网络
特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特营活动许者统一的业务模式
下从事经，并向特许者支付相应费用。
特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆而不是资本的扩张。
特
许经营是全球最有效的成功方式。
据统计，在美国只有10%的新企业5年之后在继续经营，
但特许经营企业有80%在10年之后仍然在继续经营，有45%以上的商品和服务通过特许经
营系统提供，60%不动产交易通过特许经营的中介公司操作；而中国连锁经营协会统计数据显示，截止到2002年6月底在中国的30多个行业中已有总特许体系600多个，并发展加
盟店数有11000多家。
2、建立企业门户网站，接入Internet,实现房地产中介服务的电子商务
Internet作为全球最大的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，它将超越传统的产业，而成为二^一世纪经济最高的增长点。
现全球150多个国家的45000个计算机网络和7000多万用户组成了一个庞大的互联网市场，每天都有上亿人次在互联网络上阅读和交换信息，成
为了连接全球各个角落的信息高速路。
据美国国际数据公司统计，因特网服务业的收入正以
每年60%的速度增长，至ij2003年可到780亿美元。
在中国，1999年6月30日，Internet用户为400万，而1998年12月31日前为210万，仅仅半年时间就增长了91%!
Internet系统过去可以认为属于非营利性的网络系统，网上大量的电子邮件和文件转送对于用户来说费率很低甚至是免费的。
进入90年代后，随着政府经济支持的减少，Internet的
商业化趋势增强，一些提供商业性在线服务的经营者纷纷加入Internet,可见在浩如烟海的
Internet网络中，商业用户将成为未来的主导。
在将来，这个全球最大的、无形的、牵动的人最多的计算机网络，必以巨大的力量，包括丰富多采的商业化行为，影响着人们的生产和生活。
因此，加入Internet就意味着掌握了巨大的市场。
3、完整、便捷、阳光操作的业务模式
手拉手式二手房买卖：
连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交
行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户
的置业参谋。
当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、
公正、公平。
达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷
款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产；
管家式不动产租赁：
我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式
服务，我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客，而能保证托管在我们公司的房产不
会空置太久的原因是：
我们将打破传统的房地产租赁中介模式一一向业主和租客双方收取佣金。
现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。
为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的
后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费；
办理产权过户和按揭贷款业务：
产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是相当头疼的事。
因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给顾客提供最大的帮助。
而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修……或现有经济实力不足、不能一次性付
清款的顾客，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或
其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持；
新楼盘策划、包装与销售：
我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家组成智囊团，为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。
同时，作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产
销售网络，我们为开发商提供了广阔的的销售途径；
不动产价格评估：
我们将全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、融资顾问），楼宇按
揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价）等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的
咨询顾问式服务；
各种衍生业务：
通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司
等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全
面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。
4、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景看房服务以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使
客户了解真实的情况，它导致了许多购房租房者盲目地实地看房，跑到现场所看到的房屋情
况和原先的文字描述有相当大的出入，降低了购房和租房的成功率，这样，实地看房就会将
客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中；即使客户有时间，可是也常常会找不到房东、
业务员的共同时间去现场看房。
当然这些只是传统看房方式弊端的一部分，在给客户带来不
便的同时也给房产公司的业务员、房东等带来不便，这些问题表明了必须有一种崭新的、与
众不同的方式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波烦恼。
从现在起，我们将提出的“全景看房”服务，客户不再需要花很多时间到处去看房了。
他们
只需要到我们的任何一家连锁店或安坐在家中、轻点鼠标就能够身临其境的感受360度的真
实场景，这种感觉就好像到了现场看房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外
景、卧室、厨房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右360度的所有景观，甚至连天
花板、地板都可以一览无遗，使他们获得真实的三维立体感和方位感。
我们推出的这种全新
的看房方式“全景看房”，它是基于网络多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。
顾客购房租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房子，再上门去看房，能大大提高实地看房的成功率；全天候的看房模式，使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房，减少了业务员及客户无效看房的次数，极大地节省了客户和业务员时间，
大大提高了工作效率和客户满意度。
六、发展计划
市场需求永远是第一位的，我们成功的基础就是遵守这种客观规律。
当本项目作为一种新的
理念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了
我们巨大的空间和商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。
只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正
是有价值的。
因此，对于本项目而言，如何去运作、如何去实施和发展便成为了今后是否能成功的关键。
1、基础建设阶段，为期6个月。
该阶段是本项目的启动阶段，主要工作是创建公司组织架构，明确公司发展方向和经营理念。
同时，在深圳成都区域开设房地产中介服务样板店，试
验经营模式的可行性和盈利能力，为公司长期的发展打下良好的基础。
1）、完成公司的工商注册、税务登记，组织一个合法的经济实体。
公司名称：
成都市万脉置业连锁服务有限公司；
公司住所：
法定代表人：
AD;
注册资本：
300万；
企业类型：
有限责任公司；
经营范围：
房地产经纪和代理；房地产评估；投资信息及其它经济信息咨询。
2）、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。
行政财务部；
对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析帮助直营店、加盟店洞悉自己
的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时协调公司总部、连锁店体系内以及员工之间的关系。
人力资源培训部；
根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程，满足公司内部员工及消费者不断产生的新需求。
IT部；
开发、维护和更新企业门户网站，为直营店、加盟店提供电脑软硬件和软件的安装、辅导、
更新、维护等系列技术支持，保证所有电脑和整个网络系统的正常运营。
企业策划部；
与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广公司体系、提高知
名度而策划的大型宣传活动，监管公司品牌标志的正确使用，通过董事委员会监督充分使用
当年全国广告基金，在市场上塑造公司品牌形象，在公众中建立并维持品牌美誉度
授权部；
寻找潜在的市场，考核各个直营店和加盟店，经董事委员会批准增开连锁店或授予加盟商特许经营使用权，为合适的申请加盟店制定商业计划。
服务部；
为直营店、加盟店提供开店协助、入门辅导，以及对正式营运中相关问题建议解决方案；解
决公司总部、连锁店体系经营及业务过程中不可避免或将要发生的法律事务，保护公司总部、
直营店和加盟店利益不受侵害，维护连锁店体系的权益。
评估部；
负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联系，为他们提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问和评估服务；认真研究评估的专业技术，发表研究论文，对外充分展现公司的权威和专业
市场研究部；
运用市场调研的专业知识，通过对房地产相关信息的采集、处理和分析的过程，为公司决策
管理层、各职能部门以及顾客提供专业的房地产市场调研服务，将具有指导性和预测性的相
关结论撰写成具有学术及市场价
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