营销管理部份信息汇总和市场调研.docx
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营销管理部份信息汇总和市场调研
营销管理部3月份月报
一、宏观政策和行业资讯
二、近期新近土地成交
三、住宅市场价格市场调研
宏观政策：
1、我国城市规模划定标准将重设众小城镇将变成“市”（6月28日经济参考报）
由于我国原有的城市规模划定标准已经不能适应城市发展和管理需要，应根据我国城镇化发展新特征新趋势，重新制定城市规模划分标准。
“随着我国城市快速发展，各城市间发展不均衡问题逐渐突出，也带来人口集聚度的逐步增加。
”上述人士表示，因为产业引导等问题，越来越多的人集聚到同一个城市中，因此我国一些城市规模划分大大落后于其人口集聚力，甚至有些镇人口可达百万以上。
2、棚户区改造撬动新型城镇化5年千万户（6月28日上海证劵报）
26日召开的国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造。
会议强调，棚户区改造既是重大民生工程也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。
会议决定，在过去5年大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。
逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围。
同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。
会议强调，要加大中央安排补助资金的支持力度，地方各级政府也要相应增加资金投入；引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持；扩大棚户区改造安置住房的税收 优惠政策范围；鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造。
3、国务院：
支持首套住房信贷（6月20日新华日报）
会议研究确定了以下政策措施。
一是引导信贷资金支持实体经济。
加大对先进制造业、战略性新兴产业、劳动密集型产业和服务业、传统产业改造升级等的信贷支持。
二是加大对“三农”和小微企业等薄弱环节的信贷倾斜。
三是支持企业“走出去”。
创新外汇储备运用，拓展外汇储备委托贷款平台和商业银行转贷款渠道，大力发展出口信用保险。
四是助推消费升级。
创新金融服务，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求，支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。
五是加快发展多层次资本市场。
将中小企业股份转让系统试点扩大至全国，鼓励创新、创业型中小企业融资发展。
六是发挥保险的保障作用。
推广涉农新险种，试办小额信贷保证保险，推动发展国内贸易信用保险。
七是推动民间资本进入金融业。
八是严密防范风险。
4、发改委严饬房地产企业捂盘惜售（6月18日工商时报）
国家发改委今日再次强调，房地产企业必须严格按照国务院办公厅通知和《商品房销售明码标价规定》的要求，在交易场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，一次性公开所有可售房源，明确标示所有可售房源的价格及相关信息，不得把明码标价变成“口头告知”，不得采用拖延开盘时间或者控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛；不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者，侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。
5、新疆：
房屋征收补偿根据市价定（6月6日新疆自治区政府法制办）
对于征收补偿方案，草案明确，被征收房屋以货币方式补偿的，其房屋价值补偿的计算价格不得低于房屋征收决定公告之日同区位类似房地产的市场平均价格；其中征收普通住宅的，不得低于同区位新建普通商品房的市场平均价格。
规定：
A、房屋征收应当先补偿后搬迁
B、房屋征收前要进行风险评估
C、旧城区改建需九成被征收人同意
6、国土资源部：
土地闲置一年将罚地价20%（6月3日国土资源部）
6月3日，国土资源部公布了经过修订后的《闲置土地处置办法》（以下简称《办法》），这是该《办法》从1999年12月实施后，12年来首次修订。
本次修订提出对囤地问题的部分预防和监管措施，要求土地使用者对项目竣工时间进行约定和公示。
《办法》将在7月1日起实施。
要求：
A、竣工时间要现场公布：
土地使用权人应当在项目开发建设期间，及时向相关部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况。
并在施工现场设立建设项目公示牌，公布项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准等。
B、闲置费非生产成本：
修订强调，在闲置土地处置完毕前，县级以上国土资源主管部门，不得受理该土地使用者新的用地申请和被认定为闲置土地的转让、出租、抵押登记申请。
按照原规定，闲置土地超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
修订后，这一标准统一改为“20%”。
并首次明确土地闲置费不得列入生产成本。
C、如何认定闲置土地？
闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。
同时，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
7、乌鲁木齐二手房6月均价7018元/㎡同比大涨12.18%（7月3日市房产局）
8、乌鲁木齐6月商品房成交4014套房价恐难下降（7月2日市房产局）
房产局统计数据显示，乌鲁木齐6月商品房成交4014套，总成交面积达404779平米。
其中，住宅成交3610套，成交面积378829平米。
成交量再次出现明显上涨，主要是改善型需求持续释放带来的效果。
6月乌鲁木齐预售许可5028套，预售许可面积570734平米。
其中，住宅4854套，面积507439平米。
而6月乌鲁木齐新建商品住宅实际成交3610套，环比（较5月）增加3.38%。
营销部分析：
下半年信贷收紧的预期越来越强烈，乌市一些房产公司可能会把推盘计划往前提，因此七八月份未必就是淡季，至少会保持平稳，说不定还会延续6月的行情。
同时，从去年年底开始，乌鲁木齐土地市场已开始转好，新开工面积已经连续增长，预计下半年的供应量会较充足，市场也会总体保持平稳，价格不会大幅上扬。
9、商业地产泡沫席卷二三线城市（6月31日北京商报）
近两年来随着一线城市商业地产的饱和，二三线城市成为了商业地产新生力量，但是定位雷同、消费水平有限、缺乏先进经验等制约因素为这些涌现出来的商业地产项目埋下了烂尾隐患。
根据预计，今年中国新增购物中心总数将创新高，在20个主要市场将有约150个新购物中心开业。
“目前，中国的零售业正经历转型。
2012年底至2013年初，零售销售额增长开始放缓。
据相关数据，2012年底，上海及北京两地分别仅有两三家零售商场实现了销量增长，大部分商场的销售额增长率均有所下降。
”
10、十大房企上半年销售普涨三成未来调控难度加大房价上涨趋势延续成定局。
（7月1日北京商报）
上半年万科业绩仍然遥遥领先全行业：
上半年销售金额达830亿元，同比上涨36%，但销售面积同比只涨16%。
销售金额涨幅远高于销售面积的涨幅，说明万科在上半年涨价明显。
仅次于万科的是绿地、中海和保利。
三家房企的销售金额相距不大，其中，绿地上涨步伐明显加快，销售金额同比上涨达到45%，与销售面积的涨幅大致相当；而中海上半年销售金额的涨幅低于销售面积19个百分点，显示了其以价换量加速甩货的销售策略。
恒大上半年依然走“以量取胜”路线，以630万平方米的销售规模领先全行业，同比增16%。
同时销售金额为482亿元，排名第五，虽仍属第一梯队，但与前四家的差距越拉越大。
对于下半年国内房地产市场趋势，分析认为，调控加码的可能性极小：
第一，宏观经济面临的不确定性增强，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱；第二，新一届政府的执政理念正在发生转变，政府正在有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低；目前，国内一二线城市房地产市场场库存普遍处于低位，供求矛盾在下半年仍难以缓解，因此未来房价上涨的趋势仍将延续。
11、新疆乌鲁木齐城市交通线扩张房企拿地盯郊区（7月1日亚心网）
在近期乌鲁木齐市土地公开挂牌出让成交信息中，近日，新疆特变电工房地产开发有限责任公司以6175万元的价格，取得高新区（新市区）城北主干道南侧2012-C-238地块普通商品住房用地，土地挂牌起始价为6135万元。
而在同一天，新疆德盛紫金房地产开发有限公司则以50%的高溢价率一举拿下水磨沟区会展纬二路一宗面积为4752.39平方米商服用地。
5月初，乌鲁木齐新疆城建（集团）股份有限公司就频频出手，一连拿下三宗商住用地。
其中，以5195万元摘得苏州西路以南地块、以11570万元摘得东过境公路以南地块、以6930万元摘得水磨沟创业路南侧地块。
这几宗土地均以超70%的溢价率取得。
二、6月份土地市场成交情况：
宗地坐落
用途
宗地面积
起始价
状态
成交价
竞得人
成交时间
沙区仓房沟路
商业住宅
12550平方米
3920
正在挂牌
0
沙区骑马山路209号
商业住宅
32786平方米
1480
正在挂牌
0
苏州路以南
商业住宅
80697平方米
29270
已成交
43360
乌鲁木齐旧城棚户区改造有限公司
2013-07-05
厦门一街4号
商业住宅
19394平方米
1685
已成交
1705
新疆天一房地产有限责任公司
2013-07-05
水磨沟区观园路南侧
商业住宅
157493平方米
3088
已成交
3108
乌鲁木齐创博国有资产投资经营有限公司
2013-06-30
沙区青峰路以西
商业住宅
117977平方米
31855
已成交
41160
新疆华源实业（集团）有限公司
2013-06-30
天山区新华南路
商业住宅
10170平方米
2575
已成交
2605
新疆键龙房地产开发有限公司
2013-06-30
水磨沟区观园路南侧
商业住宅
124289平方米
2438
已成交
2458
乌鲁木齐创博国有资产投资经营有限公司
2013-06-30
水磨沟区观园路南侧
商业住宅
167698平方米
3289
已成交
3309
乌鲁木齐创博国有资产投资经营有限公司
2013-06-30
水区会展纬二路
商业
4752平方米
1640
已成交
2460
新疆德盛紫金房地产开发有限公司
2013-05-23
三、目前所了解的乌市各辖区5月26日-7月2日销售均价动态变化：
天山区（涂黑本月价格上浮）
项目名称
地址
项目类型
销售均价（元/平方米）
益都水岸二期
天山区赛马场
小高层住宅
7200
信合公寓
二医院旁
1栋30层住宅
8500
耀和荣裕
翠泉路（煤化厂）
高层住宅
7800
鸣翠嘉座
翠泉路（39中）
3栋高层住宅
6818
白玉华庭
胜利路
2栋双塔高层住宅
8800
鲁班摩卡空间
东大梁东街
3栋高层
7200
国际置地广场三期
南门
高层住宅
10500
沙区（涂黑本月价格上浮）
项目名称
地址
项目类型
销售均价（元/平方米）
蓝天青峰丽景
青峰路
6栋多层，4栋小高层住宅
小高层：
5900
上海紫园二期
骑马山
花园洋房
9300
和顺欧典花园
平川路
6栋多层住宅
7300
中央郡三期
克拉玛依西路
高层住宅
57万元/套
凯旋名都
新北园春
多层、高层住宅
7700
秀城二代宅
仓房沟东路
多层、高层
8800
雅山新天地三期
西山路西街
7栋高层
6600
林森国际
老北园春旁
写字间、公寓
公寓：
9000
海城天山绿洲二期
宝山路
高层
7100
格林威治城
骑马山
高层住宅
7200
绿城翡翠园
西山交汇处
高层住宅
8600
万科兰乔圣菲
沙区雅山北侧
花园洋房
9000
新市区（涂黑本月价格上浮）
项目名称
地址
项目类型
销售均价（元/平方米）
锦鲤公馆
鲤鱼山南路
高层住宅
7800
御宫华府
迎宾路
花园洋房
9400
通嘉东方御景
喀什东路
高层住宅
6600
鲁达国际
鲤鱼山南路（赛博特）
住宅
7000
海棠铭居
科技园路1号
小高层住宅
7300
7号公馆
喀什东路987号
高层商住公寓
7200
呈信铂晶湾
河北东路与四平路交叉
高层
7800
康源财富中心
北京路海关
写字间
16000
紫煜臻城
京疆路
高层
6800
昊元上品
西环北路
高层住宅
8400
天悦龙庭
鲤鱼山南路
高层住宅
7400
御苑世家
鲤鱼山南路
高层住宅
9300
世界名筑三期
鲤鱼山北路
高层住宅
9000
中建紫云阁
河滩路五建
高层住宅
9000
秦郡二期
开发区二期卫星路
高层住宅
6780
新天润三期
新市区常州街
小高层
7800
鑫泰观山悦
阿勒泰路蜘蛛山巷
住宅、别墅
8100
御宫华府
迎宾路
花园洋房
15000
莱茵庄园
迎宾路
高层住宅
6700
昊元上品
西环北路
高层住宅
8400
上海城
天津北路与迎宾东路交汇处
高层住宅
6800
水磨沟区（涂黑本月价格上浮）
项目名称
地址
项目类型
销售均价（元/平方米）
康明园四期
南湖北路
高层住宅
7600
亚欧城市印象
东八家户路
高层住宅
7050
南湖官邸
南湖北路
高层住宅
7900
泽泰雅居
温泉东路
12栋小高层
6550
公园南湖
六道湾南路（绿城玉园旁）
2栋12层小高层
7300
君阅南湖
南湖北路
高层公寓
8400
安达畅园二期
六道湾路
高层
7300
华凌国际公寓
南湖北路
高层住宅
9000
北朗名座
南湖北路419号
高层住宅
6800
紫美雅和
水区温泉路棉花仓库
别墅
6800
祥云经典
新民路药材巷
高层住宅
11500
米东区（涂黑本月价格上浮）
项目名称
地址
项目类型
销售均价（元/平方米）
天和广场
米泉北路193号
商住公寓
6000
龙河雅居
龙河路西侧
7幢24层塔式住宅
5300
塞纳左岸二期
米东南路
9栋板式高层住宅
5250
荷兰小镇-香缇园
米东碱沟西路
高层住宅
5400
紫荆公馆
米东龙河南路485号
高层住宅
6810
营销部
2013年7月4日
升级会员 