深圳中航地产股分会计核算制度.docx
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深圳中航地产股分会计核算制度
深圳中航地产股分会计核算制度
第一章一样原那么
第一条依照《中华人民共和国会计法》和《企业会计准那么》制定本制度。
第二条各企业必需依法设置会计帐簿，并保证其真实、完整。
第三条企业负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。
第四条会计核算应当以企业发生的各项经济业务为对象，记录和反映企业本身的各项生产经营活动。
会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映财务状况和经营功效。
第五条公司执行统一的会计政策，各企业会计处置方式、各项会计政策、会计估量前后各期应当一致，不得随意变更，如确有必要变更，变更前须上报公司财务治理部审批同意，变更后应按会计准那么要求调整相关帐务，并将变更的情形、变更的缘故及其对企业财务状况和经营功效的阻碍，在财务分析报告中说明。
第六条会计核算应当及时进行。
会计记录和会计报表应当清楚明了，便于明白得和利用。
第二章要紧会计政策、会计估量和归并会计报表的编制方式
第七条会计年度：
本公司采纳公历年制为会计年度，即自每一年1月1日至12月31日为一个会计年度。
第八条记帐本位币：
本公司以人民币为记帐本位币。
第九条记帐原那么和计价基础：
本公司以权责发生制为记账基础，除按《企业会计准那么》规定应按公平价值计量的资产外，各项资产均按取得时的历史本钱入帐，若是以后发生资产减值，那么计提相应的资产减值预备。
第十条外币业务核算方式：
本公司以人民币为记帐本位币，会计年度涉及外币的经济业务，其记帐汇率采纳交易日的即期汇率，期末对货币性项目采纳资产欠债表日即期汇率折算，即期汇率与前一年度资产欠债表日的即期汇率不同而产生的汇兑差额计入当期损益。
以历史本钱计量的外币非货币性项目，仍采纳交易发生日的即期汇率折算，不改变其记帐本位币金额。
第十一条现金及现金等价物的确信标准：
本公司的现金是指：
库存现金和随时可支取的银行存款；现金等价物是指：
本公司持有的期限短、流动性强、易于转换已知金额现金、价值变更风险很小的投资。
第十二条金融工具的确认和计量：
（一）本公司的金融工具分为以下五类：
一、以公平价值计量且其变更计入当期损益的金融资产和金融欠债，包括交易性金融资产和交易性金融欠债、指定为公平价值计量且其变更计入当期损益的金融资产和金融欠债。
二、持有至到期投资。
3、贷款和应收款项。
4、可供出售金融资产。
五、其他金融欠债。
（二）初始确认和后续计量：
一、以公平价值计量且其变更计入当期损益的金融资产和金融欠债：
依照取得时的公平价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益。
支付的价款中包括已宣告发放的现金股利或债券利息，单独确以为应收项目。
持有期间取得的利息或现金股利，确以为投资收益。
资产欠债表日，将其公平价值变更计入当期损益。
二、持有至到期投资：
按取得时的公平价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。
支付的价款中包括已宣告发放债券利息的，单独确以为应收项目。
持有期间依如实际利率法确认利息收入，计入投资收益。
处置持有至到期投资时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
3、应收款项：
按从购货方应收的合同或协议价款作为初始入账金额。
单项金额重大的应收款项持有期间采纳实际利率法，按摊余本钱进行后续计量。
4、可供出售金融资产：
按取得该金融资产的公平价值和相关费用之和作为初始确认金额。
支付的价款中包括了已宣告发放的债券利息或现金股利的，单独确以为应收项目。
持有期间取得的利息或现金股利，计入投资收益。
期末，可供出售金融资产以公平价值计量，且公平价值变更计入资本公积（其他资本公积）。
处置可供出售金融资产时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公平价值变更累计额对应处置部份的金额转出，计入投资损益。
五、其他金融欠债：
按其公平价值和相关交易费用之和作为初始入账金额，除《企业会计准那么第22号——金融工具确认与计量》第三十三条规定的三种情形外，按摊余本钱进行后续计量。
（三）要紧金融资产和金融欠债的公平价值确信方式：
一、存在活跃市场的金融资产或金融欠债，活跃市场中的报价应当用于确信其公平价值。
二、金融工具不存在活跃市场的，企业应当采纳估值技术确信其公平价值。
3、初始取得或衍生的金融资产或承担的金融欠债，应当以市场交易价钱作为确信其公平价值的基础。
4、企业采纳以后现金流量折现法确信金融工具公平价值的，应当利用合同条款和特点在实质上相同的其他金融工具的市场收益率作为折现率。
没有标明利率的短时间应收款项和应付款项的现值与实际交易价钱相差很小的，能够依如实际交易价钱计量。
（四）金融资产减值的处置：
期末，关于持有至到期投资和应收款项，有客观证听说明其发生了减值的，依照其账面价值与估量以后现金流量现值之间差额计算确认减值损失。
一、关于单项金额重大的持有至到期投资和应收款项，单独进行减值测试，有客观证听说明其发生了减值的，依照其以后现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值预备。
二、关于单项金额非重大的持有至到期投资和应收款项和经单项测试后未减值的单项金额重大的持有至到期投资和应收款项，按类似信誉风险特点划分为假设干组合，再按这些组合在资产欠债表日余额的必然比例计算确信减值损失，计提减值预备。
期末，若是可供出售金融资产的公平价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各类相关因素后，预期这种下降趋势属于非临时性的，认定该可供出售金融资产已发生减值，并确认减值损失。
在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公平价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。
第十三条应收款项及坏账预备核算：
应收款项指应收账款及其他应收款。
应收款项依如实际发生额记账。
本公司对可能发生的坏账损失采纳备抵法核算。
坏账预备在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提，本公司对回收有困难的应收款项，结合实际情形和体会相应计提专门坏账预备。
除此之外本公司对应收款项按帐龄分析法计提坏帐预备，坏帐预备计提比例如下：
1年以下3%
1—2年10%
2-3年20%
3年以上30%
5年以上且回收可能性极小的款项按100%计提。
纳入归并范围的子公司的内部往来款不计提坏帐预备。
本公司确认坏帐的标准是：
一、因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严峻不足等；二、因债务人超期未履行偿债义务，且有明显特点说明无法收回的。
对有确凿证听说明确实无法收回的应收款项，确以为坏账损失，冲销已提取的坏账预备。
第十四条存货：
本公司存货要紧包括：
库存产品、原材料、产成品、在产品、低值易耗品、开发产品、拟开发土地、开发本钱等。
拟开发土地：
指所购入的，已决定将之进展为出售或出租房产的土地，项目开发时全数转入开发本钱，项目分期开发时，将分期开发用地部份转入开发本钱，后期开发土地保留在本项目。
开发用土地的核算方式：
开发用土地在“存货-开发本钱”中核算，项目分期开发时，将分期开发用地部份转入开发本钱，后期开发土地在拟开发土地项目核算。
房地产开发中的公共配套设施费用的核算方式：
一、不拥有收益权的公共配套设施：
按项目的可售建筑面积分摊计入本钱。
二、拥有收益权的公共配套设施：
按实际本钱计入开发本钱，完工时单独计入开发产品。
各类存货的购入与入库按实际本钱法计价，发出按加权平均法计价。
存货的盘存制度采纳永续盘存制。
低值易耗品和包装物采纳五五摊销法。
资产欠债表日存货按本钱与可变现净值孰低计量，若是由于存货毁损、全数或部份陈腐过时或销售价钱低于本钱等缘故，使存货本钱高于可变现净值的，按可变现净值低于本钱的差额计提存货跌价损失预备。
可变现净值按正常经营进程中，以估量售价减去估量至完工本钱及销售所必需的估量费用的价值确信。
为执行销售合同或劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价钱为基础计算。
本公司持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部份的存货的可变现净值以一样销售价钱为基础计算。
房地产可变现净值以单个项目存货在资产欠债表日以估量售价减去估量完工本钱及销售所必需的估量费用后的价值确信。
以前减记存货价值的阻碍因素已经消失的，在原已计提的存货跌价预备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
第十五条长期股权投资：
同一操纵下的企业归并形成的长期股权投资，在归并日依照取得被归并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资本钱。
因企业归并发生的直接相关费用计入当期损益。
非同一操纵下的企业归并形成的长期股权投资，归并本钱为在购买日为取得对被购买方的操纵权而付出的资产、发生或承担的欠债和发行的权益性证券的公平价值。
因企业归并发生的直接相关费用计入归并本钱。
除企业归并形成的长期股权投资之外，其他方式取得的长期股权投资，依照以下规定确信其初始投资本钱：
一、以支付现金取得的长期股权投资，应当依如实际支付的购买价款作为初始投资本钱。
初始投资本钱包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
二、以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当依照发行权益性证券的公平价值作为初始投资本钱。
3、投资者投入的长期股权投资，应当依照投资合同或协议约定的价值作为初始投资本钱，但合同或协议约定价值不公平的除外。
4、通过非货币性资产互换取得的长期股权投资，其初始投资本钱应当依照《企业会计准那么第7号——非货币性资产互换》确信。
五、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资本钱应当依照《企业会计准那么第12号——债务重组》确信。
本公司能够对被投资单位实施操纵的长期股权投资，和对被投资单位不具有一起操纵或重大阻碍，而且在活跃市场中没有报价、公平价值不能靠得住计量的长期股权投资采纳本钱法核算。
本公司对被投资单位具有一起操纵或重大阻碍的长期股权投资，采纳权益法核算。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值和实质上组成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。
长期股权投资的初始投资本钱大于投资时应享有被投资单位可识别净资产公平价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资本钱；长期股权投资的初始投资本钱小于投资时应享有被投资单位可识别净资产公平价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的本钱。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可识别资产等的公平价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
期末对长期投资进行逐项检查，若是被投资单位的市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等缘故致使其可收回金额低于投资的帐面价值，按其可收回金额低于帐面价值的差额单项计提减值预备。
可收回金额依照资产的公平价值减去向置费用后的净额与资产估量以后现金流量的现值二者之间较高者确信。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
第十六条投资性房地产：
本公司将为赚取租金或资本增值，或二者兼有而持有的且能单独计量和出售的房地产，确以为投资性房地产。
本公司的投资性房地产要紧为已出租的建筑物。
投资性房地产依照本钱进行初始计量，与投资性房地产有关的后续支出相关的经济利益极可能流入企业且本钱能够靠得住地计量的，计入投资性房地产本钱。
本公司采纳本钱模式关于投资性房地产进行后续计量，采纳本钱模式计量的建筑物，采纳直线法平均计算折旧，按估量经济利用年限和估量残值率确信其折旧率。
期末，逐项对采纳本钱模式计量的投资性房地产进行全面检查，按可收回金额低于其账面价值的差额计提减值预备，计入当期损益。
资产减值损失一经确认，不管价值是不是取得上升，在以后会计期间不转回。
第十七条固定资产计价及累计折旧：
一、本公司为生产商品、提供劳务、出租或经营治理而持有的，利用寿命超过一个会计年度的有形资产，归入固定资产。
二、固定资产依照取得时的实际本钱进行初始计量。
3、固定资产折旧采纳平均年限法，并按各类固定资产的原值和估量的利用年限扣除残值（原值的10%）确信其折旧率，分类折旧率如下：
资产类别利用年限年折旧率
衡宇建筑物20-50年%％
机械设备10年9%
电子设备5年18%
运输设备5年18%
其他设备5年18%
期末，逐项检查估量的利用年限和净残值率，假设与原先估量有不同，那么做调整。
由于市价持续下跌或技术掉队、设备陈腐、损坏、长期闲置等缘故，致使固定资产可收回金额低于帐面价值的，按单项或资产组估量可收回金额，并按其与帐面价值的差额提取减值预备。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。
假设固定资产处于处置状态，而且通过利用或处置不能产生经济利益，那么停止折旧和计提减值，同时调整估量净残值。
第十八条在建工程：
在建工程按为工程所发生的直接建筑、安装本钱及所借入款项实际承担的利息支出、汇兑损益等核算反映工程本钱。
在建工程以所购建的固定资产达到预定可利用状态作为在建工程结转为固定资产的时点。
期末，对在建工程进行全面检查，按该项工程可收回金额低于其账面价值的差额计提减值预备，计入当期损益。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。
第十九条无形资产：
无形资产按实际支付的金额或确信的价值入帐。
（一）利用寿命有限的无形资产，以其本钱扣除估量残值后的金额，在估量的利用年限内采纳直线法进行摊销：
一、土地利用权按土地出让年限摊销。
二、商标按受益年限摊销。
3、专利权按受益年限摊销。
（二）关于无形资产的利用寿命依照下述程序进行判定：
一、来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其利用寿命不该超过合同性权利或其他法定权利的期限。
二、合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证听说明企业续约不需要付出大额本钱的，续约期应当计入利用寿命。
合同或法律没有规定利用寿命的，本公司综合各方面因素判定，以确信无形资产能为企业带来经济利益的期限。
按上述程序仍无法合理确信无形资产为企业带来经济利益期限的，该项无形资产应作为利用寿命不确信的无形资产。
利用寿命不确信的无形资产不进行摊销。
期末，逐项检查无形资产，关于已被其他新技术所代替，使其为企业制造经济利益受到更大不利阻碍的或因市值大幅度下跌，在剩余摊销期内可不能恢复的无形资产，按单项估量可收回金额，并按其低于帐面价值的差额计提减值预备。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。
第二十条商誉：
在非同一操纵下企业归并时，支付的归并本钱大于归并中取得的被购买方可识别净资产公平价值份额的差额，确以为商誉。
本公司于年末，将商誉分摊至相关的资产组进行减值测试，计提的减值预备计入当期损益，减值预备一经计提，在以后的会计期间不转回。
第二十一条长期待摊费用：
长期待摊费用，是指本公司已经发生但由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
长期待摊费用按直线法进行摊销，长期待摊费用在其受益期限内平均摊销。
第二十二条借款费用：
本公司借款费用应同时知足在资产支出已经发生、借款费用已经发生和为使资产达到预定可利用状态所必要的购建活动已经开始的条件下才许诺资本化。
除此之外，借款费用确以为当期费用。
符合伙本化条件的资产，在购建或生产进程中发生非正常中断，而且中断时刻持续超过三个月，暂停借款费用资本化，中断期间发生的借款费用计入当期损益。
购建或生产符合伙本化条件的资产达到预定可利用或可销售状态时，借款费用停止资本化。
为购建或生产符合伙本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行临时性投资取得的投资收益后的金额确信为应予以资本化的费用。
为购建或生产符合伙本化条件的资产而占用了一样借款的，企业应当依照累计资产支出超过专门借款部份的资产支出加权平均数乘以所占用一样借款的资本化率，计算确信一样借款应予资本化的利息金额。
资本化率应当依照一样借款加权平均利率计算确信。
依照至当期末止购建符合伙本化条件资产的累计支出加权平均数与资本化率的乘积并以不超过实际发生的利息进行。
房地产开发项目的借款费用资本化在房地产完工前计入开发本钱。
当所开发的房地产完工验收合格，停止借款费用资本化。
假设开发的房地产项目发生非正常中断，而且持续时刻超过三个月，暂停借款费用资本化，将其确以为当期费用，直至开发活动从头开始。
第二十三条职工薪酬：
职工薪酬是指企业为了取得职工提供的效劳而给予各类形式的报酬及其他相关支出。
在每一会计期间内，将应付的职工薪酬确以为欠债，按受益对象别离计入产品或劳务本钱、当期费用或固定资产或无形资产本钱。
第二十四条估量欠债：
本公司将同时符合以下条件与或有事项相关的义务确以为欠债：
该义务是企业承担的现时义务；履行该义务极可能致使经济利益流出企业；该义务的金额能够靠得住地计量。
待执行合同变成亏损合同的，该亏损合同产生的义务知足上述条件的，确以为估量欠债。
本公司承担的其他义务（如承担逾额亏损、重组义务、弃置费用等）知足上述条件，确以为估量欠债。
第二十五条收入确认原那么：
商品销售收入确认条件：
本公司及其子公司是以已将商品所有权上的要紧风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续治理权，也没有对已出售的商品实施操纵；收入的金额能够靠得住地计量；相关的经济利益极可能流入企业；相关的已发生或将发生本钱能够靠得住的计量为确认商品销售收入的实现。
房地产销售除符合商品销售收入确认条件外，以完工验收合格为确认收入的时点，同时知足买方累计付款超过销售价款的５０％以上或已办好按揭的条件。
劳务收入确认条件：
劳务收入金额能够靠得住地计量；相关的经济利益极可能流入企业；交易的完工进度能够靠得住地确信；交易中已发生和将发生的本钱能够靠得住地计量。
让渡资产利用权收入确认条件：
相关的经济利益极可能流入企业；收入金额能够靠得住地计量。
第二十六条维修基金：
本公司物业治理业务所收到业主委托代为治理的公共维修基金，计入“长期应付款-维修基金”，专项用于住宅一起施设和物业治理区域公共施设的维修、更新。
第二十七条质量保证金：
房地产项目确信的施工单位，在项目动工时应留置质量保证金，本公司依照施工合同规定之金额列入“其他应付款”，待保证期事后，依如实际情形和合同约定支付。
第二十八条所得税：
本公司所得税采纳资产欠债表债务法的会计处置方式。
公司在取得资产、欠债时确信其计税基础。
资产、欠债的账面价值与其计税基础存在不同的，依照规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税欠债。
公司以极可能取得用来抵扣可抵扣临时性不同的应纳税所得额为限，确认由可抵扣临时性不同产生的递延所得税资产。
公司关于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以极可能取得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的以后应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产欠债表日，关于当期和以前期间形成的当期所得税欠债（或资产），依照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。
关于递延所得税资产和递延所得税欠债，依照税法规定，依照预期收回该资产或清偿该欠债期间的适用税率计量。
期末公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。
若是以后期间极可能无法取得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。
在极可能取得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
第二十九条归并财务报表：
归并范围：
本公司以操纵为基础确信归并财务报表的归并范围，母公司将能够实施操纵的全数子公司纳入归并财务报表的归并范围，关于已关停并转子公司由于母公司的操纵受限而不纳入归并范围内。
在将本公司的控股子公司及有实质操纵权的联营公司之间的投资、内部往来、内部交易的未实现损益等全数抵销的基础上，逐项归并，并计算少数股东权益。
少数股东权益是指本公司及其子公司之外的第三者在本公司各子公司应分得的利润（或应承担的亏损）。
对下属的合营公司，采纳权益法核算。
报告期内因同一操纵下的企业归并增加的子公司，调整归并资产欠债表的期初数，并将该子公司归并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入归并利润表，将该子公司归并当期期初至报告期末的现金流量纳入归并现金流量表。
因非同一操纵下的企业归并增加的子公司，不调整归并资产欠债表的期初数，将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入归并利润表，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入归并现金流量表。
第三章会计核算
第三十条科目设置：
一、本公司会计科目按《企业会计准那么》规定的会计科目设置。
二、为统一公司内部核算内容，便于公司会计报表归并，公司执行统一的一级会计科目及核算内容，各企业不论地域不同或行业不同，均按公司财务治理部所规定的一级会计科目及核算内容执行。
各业务单元可依照行业会计核算的需要，在不阻碍会计核算要求及公司归并报表的原那么下，对二级及以下会计科目进行适当调整，并保证本业务单元内各企业会计科目及核算内容的一致性。
各业务单元会计科目设置及核算内容须报公司财务治理部批准。
3、会计科目的利用说明按《企业会计准那么》会计科目利用说明执行。
第三十一条会计核算的大体要求：
（一）各单位发生的以下事项，应当及时办理会计手续，进行会计核算：
一、款项和有价证券的收付。
二、财物的收发、增减和利用。
3、债权债务的发生和结算。
4、资本、基金的增减和经费的收支。
五、收入、费用、本钱的计算。
六、财务功效的计算和处置。
7、其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项。
（二）各企业进行的会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，依照规定的会计处置方式进行，保证会计指标的口径彼此可比和会计处置方式的前后期相一致。
（三）会计核算应当划分会计期间，分期结算帐目和编制会计报表。
会计期间分为年度、季度和月份并采纳公历日期。
（四）各企业应按本制度规定设置会计科目和会计帐簿。
（五）各企业办理会计事项，必需取得或填制合法的原始凭证，并及时送交会计机构。
（六）会计机构、会计人员应当依照审核无误的会计凭证记录会计帐簿。
（七）会计报表应当依照记录完整、查对无误的会计帐簿记录和其他有关资料编制，作到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。
（八）各企业必需依照国家有关规定，对会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料成立档案，妥帖保管。
会计档案的保管期限和销毁方法，按国家有关规定执行。
（九）各企业应当做立按期财产清查制度，保证帐簿记录与实物、款项相符。
编制年度会计报表前，应付单位全数资产进行清查；清查中发觉帐簿记录与实物、款项不符的，应及时查明缘故，并按有关规定处置。
（十）会计凭证、会计帐簿和会计报表的格式应符合国家会计制度的规定并由市财政部门统一监制。
有特殊要求的，由公司财务治理部制定。
第三十二条会计电算化：
（一）公司实行会计电算化。
采纳电子运算机代替手工记帐必需通过财政部门的评审，公司采纳统一的经财政部门评审通过的财务软件，各企业要成立会计电算化职位责任制、会计电算
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