工程项目管理 课程设计.docx
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工程项目管理课程设计
工程项目管理小组课程设计
项目可行性研究报告
班级：
组长：
组员：
一．项目名称…………………………………………………1
二．孝感市房地产市场分析……………………………….1
（一）2011年上半年房地产市场的基本情况
（二）2011年上半年房地产市场运行特点及情况分析
（三）孝感2012年房地产市场走势预测
三．项目的客源分析………………………………………….
四．项目所处环境分析和特点分析…………………………
（一）项目所处位置的环境状况
（二）项目建设环境特点分析
一．项目名称
二．孝感市房地产市场分析
2011年上半年孝感市房地产市场运行情况：
2011年上半年，我市房地产开发投资、施工面积、销售面积等指标继续保持持续增长的良好势头，全市和孝感城区商品房销售面积分别达158.4万m2和63.68万m2，同比分别增长了30.7%和7.9%，全市商品房施工面积和孝感城区商品房施工面积分别为313.2万m2和111.3万m2，同比分别增长了47.5%和4.5%
（一）2011年上半年房地产市场的基本情况
1、全市房地产开发项目数量稳中有升
全市共有房地产开发项目178个，同比增加36.9%。
其中，今年新开工项目56个，上年结转项目122个；在建项目137个，已竣工项目41个。
孝感城区共有房地产开发项目87个，同比增加17.6%。
其中，今年新开工项目14个，上年结转项目73个（包括未竣工项目52个和上年已竣工但尚处于销售期的项目21个）；在建项目66个，已竣工项目21个。
2、全市房地产开发投资大幅增长
全市共完成房地产开发投资41.97亿元，同比增长112%，其中，孝感城区共完成房地产开发投资16.5亿元，同比增长44.7%。
3、全市商品房施工面积继续增长，竣工面积同比增长较快
全市商品房施工面积313.1万m2，同比增长47.5%；孝感城区商品房施工面积111.3万m2,同比增长4.5%。
6月份当月全市商品房施工面积247.4万m2,同比增长50.2%，环比增长5.5%；6月份当月孝感城区商品房施工面积77.8万m2,同比增长0.4%，环比增长9.6%。
全市商品房竣工面积92.9万m2，同比增长94.8%；孝感城区商品房竣工面积44.9万m2，同比增长54.8%。
4、全市商品房销售面积同比继续保持增长，当月销售面积环比下降较多
全市商品房销售面积158.4万m2，同比增长30.7%，其中商品住房的销售面积为148.4万m2，同比增长26.8%；孝感城区商品房销售面积63.68万m2，同比增长7.9%，其中商品住房的销售面积为60.47万m2，同比增长5.4%。
2011年6月份当月，全市商品房销售面积26万m2，同比增长19.8%，环比减少15.2%，其中商品住房的销售面积为23.7万m2，同比增长17.3%，环比减少17.5%；6月份当月孝感城区商品房销售面积6.73万m2，同比减少41.4%，环比减少36.8%，其中商品住房的销售面积为6.55万m2，同比减少41.5%，环比减少34.4%。
5、全市商品房销售额同比大幅增长
全市商品房销售额48.3亿元，同比增长75.8%；孝感城区商品房销售额22.7亿元，同比增长46.3%。
全市商品住房销售额43.1亿元，同比增长69%；孝感城区商品住房销售额20.6亿元，同比增长41.3%。
6、全市商品房销售价格同比上涨，环比有升有降
全市商品房销售的平均价格为3048元/m2，同比上涨34.5%。
其中，孝感城区商品房销售的平均价格为3564元/m2，同比上涨35.7%。
全市商品住房销售的平均价格为2906元/m2，同比上涨33.3%。
其中，孝感城区商品住房销售的平均价格为3403元/m2，同比上涨34%。
全市2011年6月份商品房销售当月均价为2772元/m2，同比上涨27%，环比下降10.8%；其中住房当月均价为2820元/m2，同比上涨38.8%，环比下降0.6%，孝感城区2011年6月份商品房销售当月均价为3708元/m2，同比上涨34.6%，环比上涨6%；其中住房当月均价为3554元/m2，同比上涨31.3%，环比上涨7.1%。
7、房地产行业税收同比大幅增长
据市地税部门提供的数据：
2011年上半年，孝感市共完成房地产行业税收46801万元（其中契税收入16743万元，营业税17950万元，企业所得税2037万元，房地产其他税10071万元），比上年同期增长了72.17%。
孝感城区共完成房地产行业税收20960万元（其中契税收入8514万元，营业税6931万元，企业所得税607万元，房地产其他税4908万元），比上年同期增长了107.46%。
（二）2011年上半年房地产市场运行特点及情况分析
1、房地产业继续保持着良好的发展势头，人们看好和投资房地产业发展的热情和信心依然不减
从房地产市场主要指标来看，我市房地产业继续保持着较快发展势头，特别是房地产业投资较去年同期增长一倍以上，其他各项指标均保持着大幅增长，均提前超额完成上半年工作任务，具体见下表：
2011年1-6月份孝感市房地产市场主要市场指标完成情况表
全年目标任务
1-6月完成情况
同比增长
完成时间进度
完成全年任务数
投资额
44.3亿元
41.97
112%
189.48%
94.74%
施工面积
385万㎡
313.1
47.5%
162.65%
81.32%
销售面积
253万㎡
158.4
30.7%
125.22%
62.61%
销售额
55亿元
48.3
75.8%
175.64%
87.82%
完成税收
4.5亿元
4.68
72.17
208%
104%
在全市房地产业各项指标继续保持增长的同时，2011年上半年，全市新增房地产开发企业26家，新增注册资本3.95亿元，反映出社会资本对房地产业发展的青睐和对居民住房消费的信心。
特别是孝感城区，一方面是城际铁路建设和行政中心东迁所带来的市场预期，使房地产业发展区位优势在东城区集中体现。
另一方面是城市化进程的加快所带来房地产业的发展。
2010年，我市城镇化率为41.5%。
至2015年，按照“十二五发展纲要”全市城镇化率达到52%以上，孝感城区面积达到75平方公里，人口达到65万以上。
城市外延的不断扩张和城市人口的不断增加，都为人们看好和投资房地产业发展带来了信心、动力和机遇。
2、上半年全市及孝感城区商品房销售形势良好，调控政策影响逐渐显现
2011上半年，全市及城区的商品房销售一直保持在较高的水平上，全市共销售商品房158.4万m2，月均销售26.4万m2，孝感城区共销售商品房5465套，63.68万m2，月均销售911套，10.61万m2。
虽然全市及孝感城区商品房销售面积同比均保持着较快的发展速度，但是受宏观调控政策影响，商品房销售面积环比波动较大，特别是孝感城区商品房销售面积整体呈下降趋势：
1-6月份商品房销售面积走势
以孝感城区为例，商品房销售面积波动的原因，一是个别楼盘集中签约影响整个交易量。
从批准预售情况来看，2011年上半年，孝感城区共批准预售28宗，其中1月份占12宗，3月份批准预售6宗，4、5月份共批准预售8宗，2月份和6月份各批准预售1宗。
而每个月所批准预售项目的数量基本上与城区销售面积走势保持一致，这是因为城市规模较小，个别楼盘的集中签约影响当月交易量走势，造成短期内商品房销售面积出现波动。
二是受宏观调控政策影响，部分开发企业在短期内对房地产业发展形势持谨慎态度，放缓施工速度，导致项目上市销售节奏放慢，直接影响到了商品房的销售面积。
这从商品房施工面积同比增长速度可以直接反应出来：
2010年1月份，全市及孝感城区商品房施工面积增长速度分别为111.5%和53.3%，至6月底商品房施工面积同比增长分别降至47.5%和4.5%。
而从整体来看，2011年上半年孝感城区共批准预售面积49.31万㎡，而商品房销售面积为63.68万㎡，房地产市场仍然保持着需求旺盛的态势，这种供需两旺的发展势头对我们圆满完成房地产三年倍增计划2011年目标工作任务将起到有力的保证作用。
3、商品住房价格分布日趋合理，价格走势平稳
全市商品住房价格走势稳定，波动幅度不大，其中孝感城区商品住房价格在1-2月份价格暂时走高的情况下，在3-6月份有所回落，这主要是高低价位楼盘权重分布不同所引起的。
全市及孝感城区商品住房价格走势：
2011年上半年，孝感城区的商品住宅共实现网上签约5083套，其中，销售价格在4000元/m2以上的为1994套，占39%；3500元/m2—4000元/m2的为672套，占11%，3000元/m2—3500元/m2的为547套，占11%；2500元/m2—3000元/m2的为545套，占11%；2000元/m2—2500元/m2的为462套，占9%；2000元/m2以下的为863套，占17%。
相比1-2月份，4000元以上楼盘销售套数所占比例下降幅度较大，由2月份的52%下降至39%，而销售价格在2500元/m2楼盘销售套数所占比例由2月份的20%上升至26%。
孝感城区商品住宅销售价格由2月份的3630元/m2回落至3403元/m2，由此可见，高低价位楼盘权重分布的变化是影响我市城区新建住房价格波动的主要因素，全市商品房价格总体平稳。
孝感城区商品住房在各价格区间成交套数分布
（单位：
元/㎡，套）
价格区间
2000元以内
2000-2500
2500-3000
3000-3500
3500-4000
4000元以上
1-2月份
售套数
277
120
165
214
161
977
占比例
14%
6%
9%
11%
8%
52%
1-6月份
售套数
863
462
545
547
672
1994
占比例
17%
9%
11%
11%
13%
39%
（三）孝感2012年房地产市场走势预测
1）、孝感市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。
但是，
由于近年孝感国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。
2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。
经营性的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。
3）、2012年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定小幅下降。
孝感市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。
由于国家进行强有力的调控房价的一系列措施出台势必会影响房价，呈现小幅的降价趋势。
2012年总体上供给大于需求，仍属买方市场。
一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。
另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。
孝感2011年地产市场走势预测
开发东城区 宏观影响
2011年孝感开发东区的开发力度继续加大，随着新市政府大楼的建设施工进程的进行，随着武汉-孝感城际铁路的开工建设，相关道路市政道路<如仙女大道>的建设成功，系列大型楼盘<乾坤豪府等>的热销和配套的成熟，孝感市向东大转移的动向已经不可逆转。
整个东区板块无论是人气还是经济价值都将得到很大提升。
区域市场特征
土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。
经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高 2011年开发东区将领跑孝感市场房价，究其原因在于市政规划已经将孝感市未来发展重点向东转移，楼盘价格将会一路领先。
航天首府、铜雀台、乾坤豪府、福星城等大体量、高规格的楼盘一直在引领孝感楼市动向，销售价格和销售量也会一路稳中有升。
孝南城区 宏观影响
2011年孝南城区不断进行旧城改造和商圈升级，在孝南城区这个人气和经济模式都非常成熟的板块，几个大型的商业广场如保利国际广场，荣生广场等的成功营业和招商，整个筑城区板块仍然是人气和经济主导板块。
区域市场特征
2011年孝南城区继续稳步发展，作为孝感市的主城区，孝南城区楼盘价格不会有太大的波动，受到集并改造、城中村改造等因素的影响，主城区的土地供应量和开发体量会供应充足，同时也会带来一部分的潜在消费群，这一区域楼盘的销售价格和销售量也会一路稳中有升。
三．项目消费者来源分析
1孝感市目前的住房需求状况
孝感市2010年人口继续得到控制。
据公安部门统计，2010年，全市总户数164.85万户，户籍总人口530.74万人，出生人口5.53万人。
死亡人口3.45万人，人口自然增长率3.94‰。
有房者得比例：
随着国民经济的发展，人们的生活水平不断挺高，收入也有大幅度提高。
根据有关信息有如下表现：
孝感城区居民人均可支配收入14878元，比上年增加1316元，增长9.7％。
其中：
工资性收入13959元，增加935元，增长7.2％。
经营性收入436元，增加40元，增长10.1％。
居民消费支出10508元，增长5.6％。
其中：
食品支出4110元，增长5.9%。
农民收入大幅增加。
2010年，农民人均纯收入5943元，比上年增加812元，增长15.8%。
其中：
农民人均工资性收入2456元，比上年增加364元，增长17.4％；人均家庭经营纯收入3188元，增加391元，增长14.0%。
人均生活消费支出3987，比上年增加223元，增长5.9%。
其中：
食品消费支出1827元，增长7.9%。
这为消费者购房创造了基本条件，人们手里有了富余的自己来购买房屋。
同时我们的客源不仅仅只锁定在城市居民，还可以把外来居民和周边农村人口纳入我们的销售对象加以宣传。
2住房的公众溯求
2003年孝感市房地产管理局和孝感市统计局对孝感市居民的住房情况以及购买意向进行一次摸底调查，采取在社会上随机等距抽样的形式，进行了社会性的入户问卷调查访问，调查一共发放现场问卷100份，问卷包括居民住房现状、购房需求、购买习惯、调查户基本情况等5个方面，通过调研整理，应该说调查结果较能反映公众未来的购房意愿
1、对于居住地段的选择，市区的城站路两侧、文化路以北和长征路两侧、文化路以北两个地段是购房首选位置，其次是北京路两侧、文化路以南两侧、文化路以南两个地段；他地段暂不被看好。
2、对于住房面积的选择上，选择101-120m?
的占44.2%，121-150m?
以上的占24.8%，150m?
以上的占8.1%，81-100m?
占18.2%，80m?
以下占4.7%。
3、而对于住房的类型上，52.7%选择经济适用房，19.0%选择多层普通住宅，10.0%选择高层住宅，1.6%选择别墅，0.8%选择二手房，15.9%选择商住楼。
在3项目可行性研究工程建设项目管理课程设计房屋结构上，7.9%选择二室一厅，12.4%选择二室二厅，29.5%选择三室一厅，39.9%选择三室二厅,3.1%选择四室一厅,8.1%选择四室三厅
4、在选择住宅的重要因素中，房屋价格占19.8%，交通便捷占70%，临近生态环境优良占40%，服务设施齐全占69%，子女上学占15%，工作场所占8.3%，物业管理占53%。
5、在购房的原因中，25.8%是选择现有住房不能满足要求，0.9%选择保值增值，18.5%选择其他。
6、在房地产价格调查中，33.4%选择比较合理，58.5%选择房价偏高。
（以市场平均价为准）
3、结合调查报告可以看出：
1、潜在购房需求的组成结构已有变化，中短期（1年以内）的购房需求稍有增加，中长期（1年以上）的购房需求有一定幅度的增加；老城中心区的购房需求有减弱趋势，外围的购房需求呈现出增长趋势。
2、潜在购房者自我判断的住房状况满意度一般，现阶段的购房愿望大部分表现为非迫切状态，有较多的客户对现状表示满意或者基本满意，后续市场仍将处于较平稳的状态。
3、未置业人群的比例有所增长，市场有新的需求人群加入，当前未置业人群的潜在需求比较凸现，二次置业及以上的潜在需求也有轻微上升。
4、潜在购房者判断当前的房价水平大致处于基本合理的运行轨道，而且对其接受的程度比以往有所提高。
5、房价预期支撑比以往有所上升，潜在购房者认为后续市场将会在稳定持平的基础上呈现出一定的向前发展趋势
4市场上可能潜在的客源分析：
本公寓位于孝感市城西区文化西路航空路交界处,紧邻孝感学院和市中心医院，离市中心近，为其发展和客源的多样性和广泛性提供了便利的条件。
客源分析
1客源背景
经济领域：
公司职员、个体经营户或私营企业户
文化领域：
教师、医生
2、购买动机
（1）居住：
〈1〉结婚占65％
〈2〉解决生活问题占11％
〈3〉改善生活质量占8％
（2）放租收长期利益占16％
3、客源分布
（1）公司职员占16％
（2）个体经营客户或私营企业户占32％（
（3）教师占22％
（4）医生占18％
（5）其他占17％
4、客户的消费需求分析
（1）物业管理调查表明，大多数客户把物业管理看的最重，目前物业管理已经不仅仅是为了安全得到保证的需求，很大程度上需求更贴心的服务。
（2）地段与交通在城市这个有限的空间里，中心城区黄金地段属于稀缺资源，谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等。
而在航空路与宝成路交接段为此项目提供了便利的交通和潜在的市场资源。
（3）周边自然坏境和文化氛围周边的文教区和高新技术区为此项目的进一步发展提供了。
（4）户型及面积
户型
室厅卫
使用面积m2
套内面积m2
建筑面积m2
阳台面积m2
A
2-2-2
74.40
86.40
101.78
8.94
B
3-2-2
95.89
107.17
122.09
6.8
C
4-2-2
109.28
122.70
140.58
11.66
D
4-2-2
131.51
143.07
160.73
11.20
（5）价格
孝感市12月份已开盘在售的项目
开发项目
市场最新售价
开发项目
市场最新售价
福星城
4102元/平米
鼎惠万家新城
954．86元/平米
航天首府
3725.77元/平米
荣生东方龙城
3383.05元/平米
景绣后湖二期
2581.34元/平米
亚飞广场
2890.74元/平米
金苑花园
2506.88元/平米
孝柴小区
2436.9元/平米
槐荫小区
2480.1元/平米
平均价
2784.3元/平米
由上面的开盘售价可以归纳出：
在城东区开发的项目售价都在平均价以上，在城西区附近的项目开发的售价都在均价以下。
地域
类型
供应套数
成交均价（元/平米）
全市
新增
6741
2888.99
孝南城区
新增
2456
2699．58
开发东区
新增
2608
3755.16
开发西区
新增
573
2215.69
孝南镇乡
新增
1104
1178.27
依据上面的市场价和房地产成交价拟定初定的开盘价为2836.64元/平米=（2784.3+2888.99）/2
（6）配套设施
配套中客户主要关注的为以下几个方面（按重要程度排序）：
超市、幼儿园、小区公园、诊所、健身设备。
客户对小区的公共部分的装修要求：
高装修65％、普通装修35％。
四．项目周围环境及其特点分析
（一）项目所处位置的环境状况
1.地理位置
该项目地处孝感市西城区，地处航空路与文化西路交汇处，属于城区与郊区交接的边缘地带。
西：
该项目北临孝感市挂口村挂口社区，该社区住户较密集，多为私人住宅。
隔挂口社区有交通大道。
该社区西边还有新开发出来的文锦花园住宅区。
南：
临孝感学院新技术学院以及锦绣后湖、金金一华府商住小区。
西：
有宝成路，与潘家湾、土库湾相望
东：
隔航空路与孝感学院相望。
它的地理位置虽然没有东城区那么优越繁华，靠近武汉，有通往武汉郑州其他大城市的交通主干道。
但是本项目所处的地理也是值得开发的好位置。
它东南方向是孝感市的文化区域，建成了孝感学院和孝感新技术学院。
西北方向则是孝感市的一些轻工业厂区，往西去就是孝感市的西城郊了，附近有些正在新建的楼宇，目前大片的也还是一些耕田农地。
2.项目交通状况
孝感市是一个二级低级城市，交通已经成一定规模：
1、内环线：
由城站路、槐荫大道、长征路、理丝路合围而成，这是孝感目前的主城区，大部分重要机关皆在此范围以内，建设以保护为主，不宜过度开发；
2、中环线：
由航空路、规划中的沿河大道、北京路、黄陂路组成，这是城市依托建成区向外拓展的重要一环，其建设一定要高标准、高起点，尽可能避免日后改造麻烦；
3、外环线：
由澴东大堤、316复线、107复线、规划中的航空路（北段）构成，此线已将现在的西城与将来的东城串联起来，最好能全程高架，以高速分流过境车辆。
沿此环线，分别修通通往各县市、各乡镇的高等级公路。
其中很多实际上已是建成公路，如孝感—云梦公路，即分别从外环线上的澴水大桥、河口大桥牵引出来，沿316国道行走。
孝感—黄陂公路，也是从外环线的永安交叉口出发，沿黄孝路行走。
依托外环线，孝感可大修放射性路网，加强与基层的联系。
东城的内部环线，也要在建设起步阶段就有所规划。
本项目也在西城区的几条主干道上，东有航空路，西有建设路，南有宝成路，北有文化西路。
这些道路有一些位于孝感城市主干道上的重要线路。
这是给项目在交通上创造了良好的条件。
此外孝感市是一个地级城市，因此它交通虽没有像武汉那样四通八达，但是他也建成了火车站汽车站。
公交车虽然也只有十路，而本项目所处的位置却有三路公交通过，通往城市的大部分地区，出城，下乡在交通上也是便利的。
3项目的基础设施建设情况
项目建设的位置是在老城区，以此已有的基础建设也很齐全，医疗文卫应有尽有。
医疗方面在东南方向百米不远处是孝感市目前最大最权威地中心医院。
文化方面更方便，有车通往中小学，附近还有永新中学，孝感高中，都是孝感市有名的学校。
孝感高等院校也很多，而其中孝感学校和孝感学院新技术学院就在项目的毗邻。
项目建设生活设施配套完善，区内设有大型的农贸市场、超级市场、酒店餐厅、理发店等、极大方便居民日常生活需要。
在健身娱乐、医疗保健设施方面也很齐全小区本身附设有医疗、娱乐设施，又临教育局、孝感市法院市政府，市政各种设施，可满足居民各种娱乐休闲、医疗健身需要。
4.项目周围经济基本情况
项目为孝感学院一侧，因此它有着充足的文化资源。
这一地区是孝感地区的高新科技开发地带，孝感高新技术院在此落户。
孝感有名的地域特产米酒畅销国内。
而孝感米酒总厂就坐落在项目北边。
在刚刚新建的锦绣后湖一层商铺，也已有大量的装饰装潢商家落户。
在这一地区还有一些大大小小的工厂位于项目西北方向。
比如：
湖北佳诚动力科技有限公司湖北孝锅节能设备公司、孝感市壮亮药业有限公司、孝感伟翔数控机床公司三禾建材科技发展公司锦园科技公司、金凌新兴
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