房地产H行业基础知识培训doc.docx
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房地产H行业基础知识培训doc
房地产基础知识培训
一、房产类
1、房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：
a） 土地
b） 建筑物及地上附着物
c） 房地产物权
注：
房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区别
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
2、房地产的类型
按用途划分：
a） 居住房地产
b） 商业房地产
c） 旅游房地产
d） 工业房地产
e） 农业房地产
4、基本概念类：
1.住宅：
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。
但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
2.廉租房：
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。
我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。
廉租房的来源主要是腾退
3.存量房：
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
4.再上市房：
是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
5.经济适用房：
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率，故又称为经济实用房。
6.集资房：
是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
7.二手房：
新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。
一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
8.期房：
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
9.现房：
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
10.准现房：
指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
11.尾房：
又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。
一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
12.烂尾房：
烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。
二、地产类
土地名称用途类：
1.一级市场：
房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。
居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。
2.二级市场：
二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。
市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。
目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。
3.地产：
地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。
4.房地产产权：
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
5.土地使用权：
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。
政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：
是指水通、电通、路通及场地平整；
6.七通一平：
是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；
7.红线图：
又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。
它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；
8.总用地面积：
经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
9.建设用地面积（净用地面积）：
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；
10.总建筑面积：
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；
11.容积率：
是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
（如：
在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
建筑面积：
指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
12.建筑覆盖率（建筑密度）：
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：
在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
13.绿化率：
建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：
在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
14.房屋销售面积：
房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；
套内建筑面积：
房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；
套内使用面积：
指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：
A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；
C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
D、住宅使用面积包括：
卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。
单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。
15.公共建筑面积：
各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；
16.实用面积：
它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；
17.业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
入伙是指业主领取钥匙，接房入住。
契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
18.毛地：
毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。
19.生地：
生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。
20.土地使用权出让：
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
21.住宅用地：
是指供居住的各类房屋用地
22.工业用地：
是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
23.仓储用地：
是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。
24.商业服务业用地：
是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。
25.旅游业用地：
是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。
26.金融保险业用地：
是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。
27.市政公用设施用地：
是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地。
28.绿化用地：
是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。
29.公共建筑用地：
是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。
30.文、体、娱用地：
是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。
31.机关、宣传用地：
是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。
32.科研设计用地：
是指科研、设计机构用地。
如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。
33.教育用地：
是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地。
34.医卫用地：
是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。
35.交通用地：
是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。
36.铁路用地：
是指铁路及场站、地铁出入口等用地。
37.民用机场用地：
是指民用机场及其附属设施用地。
38.港口码头用地：
是指专供客、货运船停靠的场所用地。
39.其他交通用地：
是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。
40.道路用地：
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
41.公共绿地：
公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
三、土地制度、所有、政策类：
中国现行土地制度概述
1、国有土地使用权的出让
（1）土地使用权出让的概念
（2）出让方式：
拍卖、招标、双方协议
（3）出让年限：
A、居住用地70年；
B、工业用地50年；
C、教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
D、商业、旅游、娱乐用地40年；
E、综合或其他用地50年；
（4）土地使用权的收回
A、土地使用权届满的收回
B、国家有权提前收回土地使用权
C、因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权
D、司法机关决定收回土地使用权
（5）土地使用权的续期
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。
四、房地产权属、证照、配套类
1.房屋产权：
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
2.产权证书：
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
房屋产权证书包括：
产权类别、产权比例。
房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
3、产权证办理所需的资料：
a）鉴证过的商品房买卖契约正本
b）已缴纳的契税发票（契税：
多层2%）
c）已缴纳的物业维修基金发票（维修基金：
多层2%、小高层3%）
d）房产局出具的测绘图
e）由开发商盖过公章的房屋权属申请书
f）合同上所提及人的身份证原件。
4、土地证办理所需的资料：
a）商品房买卖契约复印件（1、2、4、32页）
b）合同上所提及人的身份证复印件
c）房屋所有权证及共有人权证复印件
d）土地登记申请书一套
e）开发单位土地证复印件
f）整幢楼分户建筑面积表
g）商品房销售许可证复印件
7、五证：
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
8、两书：
《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》
四、销售及工程专用名称解释
1.商品房预（销）预售条件：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》
2.均价：
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
3.起价：
起价也叫起步价，指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。
4.定金：
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。
根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%.如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
5.违约金：
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。
违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。
只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
6.抵押贷款
（1）房产抵押贷款：
债务人、第三人将拥有的房产作为履行债务的担保向金融机构做贷款，当抵押人不履行还贷义务时，抵押权人作为第一收益人有权从抵押的房产收益中优先收益。
（2）按揭贷款：
概念：
购房者以所购得的楼房作为抵押品，从而从银行获得贷款，购房者按揭合同中规定的付款方式及付款期限向银行分期付款。
银行按揭的总类：
A、现房按揭B、期房按揭。
在期房变为现房这个期间是由开发公司提供担保的。
公积金住房贷款：
国家公积金制度：
长期性的住房储蓄金：
职工在职期间所在单位按照一定的比例，公司和职工本人一起交纳的一种作为职工住房的一程公共基金，是由专户组成，专项使用的，我国对于住房公积金的本息是不收个人所得税的。
实质是一种福利性的工资，鼓励职工购房，是加速住宅市场化、商品化的一种政策。
当职工离职的时候可由职工本人提取公积金的本金和利息。
职工转工作的时候，公积金也可以转到新的单位办理，职工去世的时候由继承人继承公积金，
工程建筑类：
1.房屋施工面积：
是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。
本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
2.房屋新开工面积：
是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。
房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
3.房屋竣工面积：
是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。
4.道路红线：
道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
5.建筑面积：
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
（简单地说：
各建筑物每层外墙线的水平投影面积之和）。
6.使用面积:
住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
7.公用建筑面积分摊系数：
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
8.公摊面积：
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道、地下室、警卫室等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
9.实用面积：
它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
10.得房率：
得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。
11.实用率：
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。
即实用率＝套内使用面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
12.开间：
住宅设计中，住宅的宽度（东西向）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
13.进深：
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度（南北向）。
14.层高：
指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
15.净高：
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
16.标准层：
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
17.阳台：
是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
18.平台：
平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
19.走廊：
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
20.地下室：
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
21.半地下室：
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者
22.玄关：
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
23.钢结构：
是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
24.钢筋混凝土结构：
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
25.混合结构：
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
26.砖木结构：
是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
27.其他结构：
是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
28.房屋层数：
房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。
房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
29.低层住宅：
小于等于10米，1—3层。
30.多层住宅：
介于10米—24米之间，4—8层
31.小高层房屋：
8—12、13层。
32.高层住宅：
15—24层，大于24米。
33.超高层：
24层以上
34.复式住宅：
这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）
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