房地产新政的实施效果及相关建议.docx
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房地产新政的实施效果及相关建议
房地产新政实施效果与相关建议
兴业银行##分行
二〇一〇年六月二十六日
图表目录
房地产新政实施效果与相关建议
一、房地产新政分析
〔一〕近期主要的房地产调控政策回忆
近期国家不断出台针对房地产市场的政策调控措施，加大了对房地产市场的调控力度，旨在合理引导住房消费，大力整顿和规X房地产市场秩序，抑制投资投机性购房需求。
此次政府系统性调控不但用到了多元政策，而且采取了政策密集连发、出其不意的策略，狠抓政策落实，具有明确的目的和针对性，凸显中央政府平抑房价，大力抑制投资需求的巨大决心。
主要政策如下：
图表1近期国家房地产政策调控回忆
时间
部门
主要内容
2009.12.14
国务院常务会议〔国四条〕
国务院提四措施遏制房价：
一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建立。
2009.12.17
财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委
五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原那么上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%〞。
2009.12.22
财政部、国家税务总局
自2010年1月1日起，个人将购置缺乏5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购置超过5年（含5年）的非普通住房或者缺乏5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购置超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2010.01.10
国务院办公厅〔国十一条〕：
国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳安康开展。
2010.02.24
银监会
银监会紧急下发了一纸《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求信托公司防X房地产信托风险，尤其不得以信托资金放给开发商用作土地储藏。
2010.03.12
国土资源部〔国19条〕
国土部发通知：
一、加快住房建立用地供给计划编制；二、促进住房建立用地有效供给；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。
2010.03.22
国资委
按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
2010.04.11
银监会
中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，那么应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差异化信贷政策执行力度。
2010.04.13
住建部
住房城乡建立部13日召开电视会议，要求加快保障性住房建立，其中，公共租赁住房建立是下一阶段工作的重点，同时遏制局部城市房价过快上涨。
2010.04.15
国务院14日常务会
14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对购置首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
2010.04.17
国务院〔国十条〕
国务院发出关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知，对商品住房价格过高、上涨过快、供给紧X的地区，暂停发放购置第三套与以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。
2010.04.19
住建部
住建部要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者##。
今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
2010.5.5
##省住建部
重点检查炒卖房号、任意抬高房价等八种违规行为，对存在##违规行为，且拒不整改的，将取消其开发企业资质，并限制其参加土地购置、金融信贷等活动。
2010.5.26
住建部、人行、银监会
通知明确要求商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶与未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进展认定。
资料来源：
近期国家出台政策整理
〔二〕从信贷角度解读房产新政
房地产企业的资金来源主要为国内贷款、自筹资金、定金和预收款、按揭贷款与利用外资等。
来自中银国际的调查报告，2010年1-5月，房地产开发企业本年资金来源27,288亿元，同比增长57.2%，较1-4月回落2.7个百分点。
其中，国内贷款5,550亿元，同比增长43.6%，较1-4月提高3.7个百分点；个人按揭贷款3,744亿元，同比增长88.8%，较1-4月回落13.3个百分点。
近年国内贷款、按揭贷款呈上升趋势，具体如下：
图表2.今年房地产开发商资金来源变动图
数据来源：
国家统计局、中银国际研究
以上数据显示，国内贷款、按揭贷款是开放商获得资金的主要来源，通过对国内商业贷款、按揭贷款的控制，可有效遏制房地产过快上涨和投机炒房行为。
在房地产开发贷款监控方面，银监局近年先后出台了“三个方法一个指引〞，上述政策对贷款账户的监管提出了更高要求，对防X信贷资金违规流入房市起到较好的控制效果。
2月24日，银监会紧急下发了一纸《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求信托公司防X房地产信托风险，尤其不得以信托资金发放给开发商用作土地储藏。
4月20日，银监会召开2010年第二次经济金融形势分析通报〔电视〕会议，银监会主席X明康着重讲到涉房贷款，要求对土地储藏、房地产开发贷款、个人住房贷款执行从严的信贷政策。
对于土地储藏贷款，要调整授信额度，“应大幅压低抵押率〞，跟踪贷款去向，防止挪用。
关于开发商贷款，对于存在土地闲置一年以上的贷款开发商，银行一律不得发放新的开发项目贷款，对于土地闲置两年以上和有炒地行为的，银行对已发放的贷款应当调减并采取保全，并上全行“黑〞，提高抵押品标准，一律要求以在建工程为抵押，不宜用土地为抵押品发放开发贷款。
5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。
这是央行今年第三次上调存款准备金率。
有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。
在按揭贷款方面，为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，监管机构对首套房和二套房也都分别提高了首付比例和贷款利率贷款标准，直接调节了居民购房需求。
同时规定商业银行可根据风险状况，暂停发放购置第三套与以上住房贷款。
限制外地人购房以与限定购房套数等将打击投机炒房者，短期内将严重打击局部以外地投资客为目标的房地产项目。
本次调控力度明显要严于07年房产新政，具体比照方下：
图表3.本次房产新政与2007年房产调控政策比照表
2010年
2007年
个人购房贷款
首付比例
利率水平
首付比例
首套自住房
套型建筑面积90平方米以上不得低于20%
7折-85折
套型建筑面积90平方米以下不得低于20%
85折
套型建筑面积90平方米以上不得低于30%
套型建筑面积90平方米以上不得低于30%
二套
不得低于50%
利率不得低于基准1.1倍
不得低于40%
利率不得低于基准1.1倍
三套与以上
大幅度提高首付款比例和利率水平
贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高，具体由商业银行自主确定，但借款人归还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%
贷款限制
商品住房价格过高、上涨过快、供给紧X的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购置第三套与以上住房贷款
无该类限制
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款
无该类限制
土地出让方式
坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标〞、“一次竞价〞、“双向竞价〞等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨
无土地出让方式调整
资料来源：
国家相关政策整理
目前我国居民购房的主要资金来源为按揭贷款，约占购房款比例的70%，虽然主要是针对二套房和大套房，但是由于目前市场上90平米以下的套房较少，因此除了投机与投资者，在某种程度上还将影响一些首套房购置者。
以总价为100万贷款年限为20年的房产首套、二套房新旧政策比照方下：
图表4.新政前后购房本钱比照表
购房种类
新旧比照
首付
首付款
〔万元〕
贷款额
〔万元〕
利率
月供
〔元〕
利息
〔元〕
首
套
房
旧政策
20％
20
80
4.16％〔7折〕
4914
380141
新政策
30％
30
70
5.05％〔8.5折〕
4639
413557
比照差额
10％
10
-10
0.89％
-275
33416
二
套
房
旧政策
40％
40
60
6.53％〔1.1倍〕
4484
476170
新政策
50％
50
50
6.53％〔1.1倍〕
3736
396808
比照差额
10％
10
-10
-1178
-79362
数据来源：
德胜行##市房地产市场报告〔5月〕
新政实施后，对于首次购房者来说，需多支付10万的首付款，虽然月供下降了275元，但利息增加了33416元；同时二次与以上购房者相对首套房购房者来说，总还款利息虽相差无几，但首付款却要多出20万，同时原来对二套房界定标准每个银行理解也不尽一样，新政执行后，明确按居民家庭住房套数确定，执行标准更严，可见本次新政大大的抑制了二次与以上购房者的需求。
〔三〕##市各商业银行对新政落实情况
国务院新政后，##市各银行已对房贷政策进展全面收紧，对各种名目的炒房和投机性购房起到一定的抑制作用。
图表5.主要银行贯彻房产新政情况一览表
银行
首套房
二套房
三套房
工商银行
利率7.5折
首付5成，贷款利率为基准利率的1.1倍
停贷
中国银行
利率7-8.5折
首付5成，贷款利率为基准利率的1.1倍
停贷
农业银行
利率7-8.5折
首付5成，贷款利率为基准利率的1.1倍
停贷
建立银行
首付20%—30%利率8折首付30—40%利率7.5折首付40%以上利率7折
首付5成，贷款利率为基准利率的1.1倍
首付5成，贷款利率为基准利率1.1倍
##开展银行
利率8.5折
首付5成，贷款利率为基准利率的1.1倍
停贷
招商银行
利率8.5
首付5
停贷
民生银行
利率8.5
首付5
相对二套房贷首付和利率都有所提高，具体操作视个人而定
华夏银行
首付20%—30%，利率78折
首付5
在第二套政策根底上，每增加一套首付款比例至少提高5％，贷款利率上浮幅度至少提高5％
兴业银行
利率8.5折
首付5
暂未出台相关规定
资料来源：
德胜行##市房地产市场报告〔5月〕
二、房地产新政实施后市场分析
〔一〕新政实施后全国房地产变动概况
根据国家统计局的统计数据，2010年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩窄0.4个百分点，为去年3月增速见底上升以来的首次下降；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。
其中，新建住房销售价格同比上涨15.1%，涨幅比4月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比4月份缩小1.0个百分点；二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4
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