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酒店商业计划书模板
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目录
第一章项目概要1
1.1项目概述1
1.2项目概况2
1.3项目设计方案说明4
1.3.1设计依据4
1.3.2项目策略4
1.3.3总体规划5
1.3.4建筑设计5
第二章项目地块及资源条件8
2.1项目地理位置8
2.2气候条件8
2.3区位优势8
2.4*****经济发展9
第三章酒店市场分析11
3.1酒店产业经济环境分析11
3.2国内外酒店产业概况13
3.2.1国际酒店产业状况13
3.2.2*****酒店产业概况14
3.2.3*****酒店产业前景16
3.3五星级酒店产业市场供求分析17
3.4*****市酒店市场前景分析18
第四章项目区规划设计20
4.1项目定位目标20
4.2功能分区原则20
4.3项目建设规划21
4.3.1五星级酒店21
4.3.2水体SPA温泉中心24
第五章营销策略30
5.1目标市场30
5.2酒店的宣传与推广31
第六章项目SWOT综合分析34
第七章项目管理与人员计划36
7.1实施组织架构36
7.2人员计划36
7.3项目经营管理方案37
7.3.1项目经营管理组织机构37
7.3.2市场管理37
7.3.3质量管理38
7.3.4安全管理38
第八章资源开发及综合利用分析39
第九章电气防火设计40
9.1消防电源和配电40
9.2火灾自动报警和消防联动系统40
9.3火灾应急广播和消防专用电话41
9.4火灾应急照明和疏散指示标志41
9.5其他防火措施42
第十章节能方案分析43
10.1用能标准和节能规范43
10.2节能措施和节能效果分析44
10.2.1建筑节能44
10.2.2设备节能44
10.3节能分析结论44
第十一章风险分析与规避对策45
11.1建设风险及其规避方法45
11.2人才风险及其规避方法45
11.3市场风险及其规避方法46
11.4经营管理风险及其规避方法47
11.5融资风险及其规避方法48
第十二章项目实施进度计划49
第十三章投资估算与资金筹措50
13.1项目投资50
14.2资金使用50
13.3项目资金筹措51
第十四章项目财务分析52
14.1财务分析基本假设52
14.2运营成本及运营收入估算52
14.2.1成本与税金估算52
14.2.2相关的比率53
14.2.3运营单价、材料费及人工费估算表54
14.2.4运营量估算表54
14.2.5运营收入估算表54
14.3损益估算与净现金流量预测55
14.3.1各项财务预测表55
14.3.2主要经济指标与结论60
第十五章融资方式与退出机制61
15.1出资与合作方式61
15.2债权融资61
15.3股权融资61
15.4退出机制62
第一章项目概要
1.1项目概述
一、项目名称及申报单位
1、项目名称
*****市豪布斯卡五星级大酒店项目
2、项目建设单位
*****市商务酒店管理开发有限公司
项目负责人：
XXXXXX
联系电话：
XXXXXX
二、项目可行性报告编制依据
1、《产业结构调整指导目录》（2005年本）
2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
3、《*****省十二五规划纲要》
4、《投资项目可行性研究指南》
5、*****市整体规划
6、其他相关资料
三、项目可行性报告研究范围
1、项目概要
2、项目公司介绍
3、项目地块及资源条件
4、酒店市场分析
5、项目区规划设计
6、营销策略
7、项目SWOT分析
8、项目管理与人员计划
9、电气防火设计
10、电气与结构设计
11、公用设施设计
12、节能方案设计
13、风险分析与规避对策
14、项目实施进度计划
15、投资估算与资金筹措
16、项目财务分析
17、融资方式与退出机制
四、项目性质
本项目属于私营企业大型新建项目。
五、项目投资估算与资金筹措
本项目计划总投资2亿元，其中固定资产投资18000万元，流动资产2000万元。
项目总投资的20000万元，企业自筹约14000万元，约占总投资的70%，融资6000万元，约占总投资的30%。
六、项目实施进度
项目建设期计划为2年，自2011年10月初至2013年9月底。
1.2项目概况
随着我国城市经济及城市居民生活水平的快速提高，我国酒店业发展迅速，*****酒店业更是呈现了高速增长趋势。
同时，我国五星级酒店业的发展也十分迅速，近年来，我国酒店业依托我国旅游业的高速发展，已经成为了一种系统化服务、集休闲、娱乐、会议、商务于一体的倡导人与自然高度和谐的酒店产品类型，深受海内外客户的喜爱。
本项目豪布斯卡酒店总投资约*****万元，项目区位于*****市经济开发区境内的青子坪水库地段。
东临吉祥大道，北至507厂山体，西南两面临青子坪路，占地总面积*******㎡（77.31亩）。
现土地资产为国资委管理，属国有土地，已列入总体规划范围，用地性质为一类、二类居住用地。
规划中的城市道路网贯通该地块，周边有吉怀高速（包茂高速）和沪昆客运专线（高铁）经过。
该地块依托山体为背景，面对幽静的水面，地面坡度小，地耐力大，宜于建造五星级度假酒店。
该地块商务活动频繁，发展高端服务业的需求十分迫切。
本项目的主题规划及酒店服务口号为：
*****酒店，整合世界。
大胆导入现代化酒店管理工具和服务模式，共同营造一个御式尊贵、身心升华、视野开阔的五星级酒店文化，打造*****最大规模、最高档次的五星级酒店项目。
本项目的主题内容设计上遵循了差异化的原则。
差异化原则：
针对*****省*****其它酒店现有的特色的基础上——探索“会议商务+健康养生+休闲度假”的发展新模式。
★目标群体差异论：
针对不同需求高端消费群体。
★休闲模式差异论：
拥有水体的都市型生态休闲酒店项目。
★功能差异论：
唯一带大型水玩区、强调生态休闲功能的5星级酒店。
★主题风格差异论：
*****是一个有着悠久历史的古城，拥有众多的名人遗迹，本项目将以这种历史文化沉淀为基底的中国古典化风格。
重点突出原则：
重点突出“大型以水为主题的生态休闲酒店度假区”及“国际商务”两大主题。
根据项目所在地的资源优势条件，本项目将筹建依托*****深厚的历史文化底蕴和周边的秀丽景色，将*****片区打造成集休闲、度假、健康养生、商务、会议等为一体的休闲目的地和商务会议品牌的复合型生态五星级大酒店。
酒店将会以“会议商务+健康养生+休闲度假”的模式经营发展，提供旅游居住、养生度假、休闲娱乐、会议交流等服务。
在酒店产品规划设计上，本项目围绕“具有国际深度酒店服务与大型商务的度假圣地”，为旅客提出了多个组合休闲项目。
建设内容包括：
功能分区
单位
占地规模
备注
总
规
划
五星级酒店
平方米
SPA会所
平方米
其他公用设施
平方米
合计
平方米
结合*****市社会经济发展的特征和*****酒店产业规划认为，在*****投资建设五星级酒店有几个方面的有利因素：
一是该项目建设有效的缓解*****冬季小淡季的休闲娱乐劣势；二是随着*****省*****市酒店行业的不断上升，势将迎来新一轮的世界性旅游高潮；然而在*****周边半小时旅游商圈内，迄今尚无上规模档次的大型以水为主题的休闲度假五星级酒店，*****周边的酒店休闲服务，已满足不了日益膨胀的休闲度假和酒店服务的需求。
该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。
1.3项目设计方案说明
一个伟大的建筑可以成就一个著名的城市----埃菲尔铁塔成就而来巴黎，悉尼歌剧院成就了悉尼。
我们希望本项目的设计的大酒店能将世界的目光吸引到*****。
1.3.1设计依据
1、《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）
2、《建筑设计防火规范》（GBJ6—87—2001年版）
3、《民用建筑设计防火规范》（GB50045---95---2001年版）
4、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50---2001）
5、《汽车库设计防火规范》（GBJ67---84年版）
6、国家级省市环保、卫生、消防、交通、市政、绿化等部门的法规及规范
1.3.2项目策略
1、项目宗旨
项目五星级大酒店是一个由30层酒店楼、一个水玩SPA温泉度假村等配套建筑组成，希望通过本项目的设计建设展示出*****经济建设与精神风貌的主要窗口。
项目的建设宗旨就是要建设成国家一流，地区领先的城市标志性建筑。
2、环境策略
项目基地位于*****市，*****市位于*****西部，当地气候属于中亚热带季风气候，气候温和。
*****市历史悠久，有着丰富的历史文化，同时资源丰富。
3、项目
1.3.3总体规划
1、用地概括
项目占地面积约为*****平方米，位于*****市经济开发区境内的青子坪水库地段，周边有吉怀高速（包茂高速）和沪昆客运专线（高铁）经过。
该地块依托山体为背景，面对幽静的水面，地面坡度小，地耐力大。
2、布局
酒店布局在用地的北端，项目入口为酒店*****层大楼，大楼后端为SPA温泉度假村。
整个项目主要以北入口为主要入口，其他均为安全消费出入口以及地下车库出入口，项目内设环形通道。
酒店30楼底部设置大型停车场，拥有******个停车位。
1.3.4建筑设计
1、设计理念
建筑除了需要和环境和谐相处，也需要体现自身特征的形象，这种形象应具备视觉冲击力，不仅要绿色、生态、科技、智能的设计诉求，还应成为一个城市的骄傲，为此，我们将向*****提交一个属于这个时代的伟大建筑，一个大师级的五星级酒店作品。
2、酒店设计构思
建筑面积为******多平方米，建筑共30层，方案在建筑形体的处理上，力求形象新颖充满活力，造型采用流线型的组合方式，为强化建筑主要外形形象，我们使用了原创的建筑语言：
通过空间造型展示出新思路、新形式、新造型、新材料，突出酒店建筑的科技和奢华，主入口立面以抽象的构图展示出*****的特色，酒店内部空间设计：
大堂，三层高，流线型退层；二、三楼丰富了空间形态。
塔楼客房层面对电梯厅，设置双层高空中花园，将绿化生态引入酒店，入口抬高2米，尽显气派豪华，架空2米用于酒店停车和酒店保洁人员住宿及员工餐厅。
3、SPA温泉度假村
SPA温泉度假村以一栋三层圆形建筑和十几栋别墅组成，风格时尚，强调休闲度假气息，建筑环包围合水池，水玩区以温泉娱乐为主体，配合冲浪、游泳、洗浴、泡汤等功能，采用推土方式构建小山，将十多个汤池高低错落布置，道路曲折蜿蜒。
4、建筑用材
酒店、SAP温泉度假村
屋顶：
银灰色冲孔铝板
墙面：
银灰色冲孔铝板
幕墙：
中空夹胶玻璃
酒店地面：
花岗石
5、交通组织和功能分区
（1）酒店
流线：
酒店人流主要主入口位于北门口，车流较多，停车位于建筑北侧及地下车库。
功能分区：
序号
楼层
功能
1
一楼
2
二楼
3
三楼
4
四楼、五楼
5
六楼
6
七楼、八楼
7
九楼
8
十楼
9
十一楼
10
十二楼、十三楼
11
十四楼至二十八楼
12
二十九楼、三十楼
（2）SPA
流线：
SPA出入口位于酒店的东西两侧门。
整体位于酒店的后方。
功能分区：
一楼为门厅、大堂，男女宾客按摩区，休息厅；
二楼为休息吧，桑拿吧，蒸汽区，休息厅；
三楼为公共娱乐区。
（3）垂直交通设计
本项目的电梯设计方案为不同的功能提供各自的识别系统，酒店电梯共六部，SPA温泉度假村共3部。
楼梯依据消防规范，满足安全疏散。
6、公共空间及景观规划设计
1、水体
用地内除水玩区外，在酒店和酒店外部都设置有喷泉等水系。
2、绿化
绿色环保：
崇尚绿色环保原则，充分尊重自然环境，科学地确定规划的各项指标和组织多层次的有机的生态绿地系统。
充分利用地形条件，现有自然环境，体现对自然生态的尊重。
以人为本，人与自然共存，创造优美、雅致富有文化内涵而且充满盎然生机的环境，同时将人的活动贯穿于空间的各个组成因素之中。
绿化系统规划原则：
在规划中综合利用各种绿化手段，表达鲜明的形象认知，突出现代氛围，体现可持续发展的生态规划原则。
绿化面：
按照生态型的建设目标，结合乔木、灌木、草皮、水系，达到较高的绿化率。
第二章项目地块及资源条件
2.1项目地理位置
*****具有独特的通讯、交通优势。
从通讯优势看，*****是我国少有的通讯大枢纽之一，福州至成都、北海至乌鲁木齐两条国家一级通讯光缆干线在*****城区交汇，属国家一级中转站和通讯大平台。
从交通优势看，*****是我国的西南交通枢纽之一，也是全国第九大铁路编组站，湘黔、枝柳、渝怀（兰厦铁路的一段）三大铁路干线及320国道、209国道、沪昆高速公路、包茂高速公路在城区交汇，构成了我国东西结合部的交通大枢纽和物流中心。
娄怀高速公路、沪昆高速客运铁路专线、怀邵衡铁路（兰厦大通道的重要组成部分）正在/即将修建。
芷江机场是抗战时候远东第二大机场，现在已经复航。
2.2气候条件
*****市，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，光热资源丰富，雨量充沛，且雨热同步，对农作物生长有利。
但受地形影响，地域差异和垂直差异明显，气候类型多种多样，旱涝等自然灾害时有发生。
气温：
全市年平均气温16.4℃，西南部山间盆地年均气温较高，北部和南部岗地段低。
1月最冷，平均气温4.7～5.3℃，7月最热，月均气温26.3～28.4℃。
年均无霜期为287天。
2.3区位优势
*****位于湘西，处于*****、重庆、*****、贵州、广西五省（市、区）交界的周边地区中心位置，自古就有“滇黔门户”、“全楚咽喉”、“湘黔川鄂桂五省通衢”之称，占有其它城市不可替代的区位优势。
*****资源丰富，文化独特，沅江水运便利，*****地区自古以来一直是区域政治和经济中心，比如秦朝36郡之一的黔中郡的郡治就在*****的沅陵，*****的洪江曾是大西南货物吞吐枢纽中心和金融中心，是湘商的发源地，上世纪30年代其货币流通量仅次于省会长沙。
*****处于我国中部和西部的结合部，是我国中部地区通往大西南的“桥头堡”。
孙中山在他的《建国方略》中就描述过*****的蓝图。
近年来，中央提出了实施西部大开发战略，给*****的发展带来了机遇。
发展西部，就必须有选择地建设一批中心城市作为中西部开发的桥头堡。
*****区位优势明显，在全国经济格局中起着承东启西、沟通南北的重要作用，是华东经济区到成渝经济区，及华中、华南经济区到西南经济区的过渡地带。
*****将成为该区域中心城市的客观必然性：
即处于贵阳一重庆一宜昌一长沙一柳州—贵阳这一半经约450公里靶形结构空洞的中心，发展余地广阔，将成为这一区域的中心城市。
*****在周边的几个城市中有显著的竞争力，一方面是*****位置居中。
另一方面是同区域的铜仁、张家界、吉首、黔江、秀山在山区，城市建设面积余地不大，并且位于沅江或澧水的支流，水资源有限，不可能建设成大城市，比如吉首的水资源和建设面积决定了只能建成30多万人口的城市。
邵阳地理位置太偏东，虽然是平地，建设面积大，但是资水不足邵阳市以承载大中心城市（很多用水的产业无法发展），只有*****既位置居中，又有足够的建设面积和水资源，*****发展条件与昆明、贵阳相比都具有较强的比较优势。
2.4*****经济发展
2011年，*****市坚持“科技引领、交通先行、兴工活商、富民强市”，着力转方式、调结构，扩内需、促增长，强基础、惠民生，完成了全年确定的各项工作目标。
2011年，*****市全市实现生产总值833亿元，增长14%，三次产业结构由14.4:
42.8:
42.8调整到14.3：
44.5：
41.2；完成财政总收入75.2亿元，增长29.6%，其中一般预算收入亿元，增长33.1%；完成全社会固定资产投资亿元，增长34％（不含跨区项目）；实现社会消费品零售总额274.6亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入4400元。
工业经济态势良好。
2011年完成工业投资160亿元，新上工业项目344个；新增规模企业34家，总数达595家，完成规模工业增加值351亿元，增长20%；完成高新技术产业产值110亿元，增长22.8%。
华洋铜业铜资源循环利用、槽式太阳能、本业农机等项目开工建设；泰格林纸溶解浆、康师傅饮品、勇利钢构、大康牧业生猪加工等项目竣工投产。
园区经济快速发展，市工业园入园企业增加到31家，沅陵、辰溪、中方等县级工业园区实现了新发展。
节能减排任务全面完成，实施重点减排项目73个，关闭落后产能企业13家，万元生产总值能耗下降3.6%，万元规模工业增加值能耗下降8.8%。
农业经济稳步增长。
实现农业增加值120亿元，增长4%。
扎实推进九大农业产业基地建设，新建超级稻标准田10万亩，粮食总产量达178万吨；新建和改造油茶万亩、柑橘6.7万亩、茶叶1.17万亩；建成生猪标准化示范小区13个、肉牛小区8个；新造工业原料林万亩；种植烟叶3.89万亩；新增中药材10.18万亩。
实施农业产业化重点项目50个，农业产业化龙头企业发展到128家，实现销售收入133亿元，增长25%。
农业生产组织化、标准化、机械化水平进一步提高，各类专业合作组织发展到1298个；标准化生产基地达42万亩，无公害农产品产地认定达402万亩，新增国家地理标志产品个，“麻阳柑橘”被认定为中国驰名商标；农机化综合水平提高3.7个百分点。
发放各项支农补贴资金4.7亿元。
洪江市、会同、芷江获评全省县域经济发展先进县。
服务产业蓬勃发展。
相继实施一批商贸物流、文化旅游、房地产开发项目，加快发展现代服务业。
佳惠物流配送中心（一期）建成开业，华桥钢材市场、现代粮食物流中心等项目加快推进。
销售家电下乡产品23.8万台（件），补贴资金6340万元。
洪江古商城文化旅游资源保护开发工作全面启动，芷江太和塔、通道恭城书院扩建等项目进展顺利。
全市接待国内外游客1450万人次，增长32%，实现旅游总收入86亿元，增长23%。
房地产市场稳步发展，完成投资53亿元，增长18.5%，竣工商品房面积267万平方米，销售260万平方米。
第三章酒店市场分析
作为第三产业中服务行业的代表之一，酒店业一直被视为社会经济发展的“晴雨表”，而代表着酒店业最高水平的五星级酒店，更是衡量地域或城市经济发展和综合实力的标尺。
同时，作为旅游经济的重要组成部分，接待异地游客的重要设施，高档酒店的产品服务和经营管理水平，也是该地区或城市服务行业整体水平的重要体现，而且酒店业作为传统的劳动力密集型产业，在解决社会就业方面起到了重要的作用，因此它的发展受到了包括政府、行业、关联产业、投资者和消费者在内的社会各界的广泛关注。
3.1酒店产业经济环境分析
1、2011年上半年中国经济增长状况
2011年全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。
分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。
分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。
从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。
图表4-1：
2006-2011年我国国民生产总值单位：
亿元
全年居民消费价格比上年上涨5.4%，其中食品价格上涨11.8%。
固定资产投资价格上涨6.6%。
工业生产者出厂价格上涨6.0%。
工业生产者购进价格上涨9.1%。
农产品生产价格[3]上涨16.5%。
表1 2011年居民消费价格比上年涨跌幅度
2、2010年华中经济增长状况
2009年，华中地区国内生产总值为52718.69亿元，占国内生产总值15.72%，总人口26525.16万人，占国内总人口的19.87%。
图表4-5：
2008年-2009年华中地区GDP和总人口
地区
GDP（亿元）
总人口（万人）
2008年
2009年
2008年
2009年
河南
18407.78
19367.28
9429
9967
*****
11330.38
12831.52
5711
5720
*****
11156.64
12930.69
6845.2
6406
江西
6480.3
7589.2
4400.1
4432.16
总计
47375.1
52718.69
26385.3
26525.16
占国内总量%
15.76%
15.72%
19.87%
19.87%
数据来源：
国家统计局
图表4-6：
华中地区重点城市人口数、GDP、人均可支配收入统计
城市
人口数（万人）
GDP（亿元）
人均可支配收入（元）
2008年
2008年
2009年
2008年
2009年
南昌
494.73
1660.08
1820
15112
—
郑州
743.60
3004.00
3300
15732
—
武汉
833.24
3960.08
4500
16712.44
18400
长沙
658.56
3000.98
3744.8
18300
20238
数据来源：
国家统计局及各地方统计局
3、*****经济发展情况
2011年全市地区生产总值837.36亿元，增长14.1%。
其中第一产业增加值123.52亿元，增长3.8%；第二产业增加值375.28亿元，增长18.8%；第三产业增加值338.56亿元，增长12.7%。
人均地区生产总值17642元，增长12.9%。
结构调整取得新进展。
三次产业结构比重由上年的14.4：
42.8：
42.8调整为14.8：
44.8：
40.4。
其中，工业增加值占地区生产总值的比重为39.9%，提高1.9个百分点。
第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为3.9%、57.4%和38.7%。
其中，工业对经济增长的贡献率提升到51.8%。
生产性服务业增加值115.93亿元，对经济增长的贡献率为11.4%。
高新技术产业增加值占地区生产总值的比重为5.4%。
非公有制经济增加值468.09亿元，增长16.3%；占地区生产总值的比重为55.9%，比上年提高1.4个百分点。
3.2国内外酒店产业概况
3.2.1国际酒店产业状况
二战之后，欧美国家经济相对稳定、繁荣，工作的制度以及交通的便利使得针对制度化、规范化和标准化的酒店产生了强力的市场需求，一大批酒店集团于这个阶段出现，如：
洲际酒店集团、
升级会员 