引用房地产开发企业期间费用的.docx

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房地产开发企业期间费用的

会计与税务处理

段光勋

房地产开发企业的期间费用是指与开发房地产项目无直接联系，不能计入某个特定房地产开发项目的成本费用。

它包括管理费用、财务费用、销售费用，这些费用根据会计制度规定，应该在其发生的会计期间直接计入当期损益。

房地产开发企业的期间费用，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面还要按照税收政策的要求进行税务处理。

因此，房地产开发企业的特点决定了期间费用的会计处理与税务处理也有其独特性和特殊性，现将房地产开发企业期间费用的会计与税务处理分述如下：

一、期间费用的会计核算

（一）期间费用的分类与特点

根据新会计准则的规定，房地产开发企业期间费用分为管理费用、销售费用和财务费用三类。

从会计核算角度看，房地产开发企业的期间费用具有以下特点：

1、期间费用的三个会计账户属于损益类账户，会计期末均没有余额；

2、期间费用必须计入当期损益，作为利润总额的抵减项目；

3、期间费用按照费用项目进行明细核算的同时，还应结合企业内部管理的需要，根据费用的责任单位进行核算。

（二）期间费用的会计核算

1.管理费用

（1）账户的设置

企业设置“管理费用”账户，核算房地产开发企业为组织和管理企业的生产经营活动所实际发生的管理费用支出。

借方记录企业日常发生的各项管理费用支出，贷方记录月末转入“本年利润”账户的金额，本账户期末无余额。

本账户按管理费用的费用项目设置明细帐，进行明细核算。

为便于检查企业各职能部门费用预算执行情况，本账户也可按费用项目核算的同时，再按职能部门进行明细分类核算。

（2）核算范围和内容

“管理费用”核算房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费、企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、排污费等。

（3）费用的明细项目

根据新会计准则的要求，结合房地产开发企业会计实践的需要，一般说来应设置如下明细项目：

1）职工薪酬2）修理费3）物料消耗4）低值易耗品摊销5）办公费6）会务费7）招聘费8）差旅费9）车辆使用费10）固定资产使用费11）房租及物管费12）水电费13）劳动保护费14）工会经费15）董事会费16）聘请中介机构费17）咨询费、顾问费18）诉讼费19）业务招待费20）税金21）技术转让费22）研发费用23）无形资产推销费24）长期待摊费用摊销25）排污费26）开办费27）其他费用

（4）主要帐务处理

1）企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等在实际发生时，借记本科目（开办费），贷记“银行存款”等科目。

2）行政管理部门人员的职工薪酬，借记本科目，贷记“应付职工薪酬”科目。

3）行政管理部门计提的固定资产折旧，借记本科目，贷记“累计折旧”科目。

4）发生的办公费、水电费、业务招待费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、技术转让费、研究费用，借记本科目，贷记“银行存款”、“研发支出”等科目。

5）按规定计算确定的应交房产税、车船使用税、土地使用税、印花税，借记本科目，贷记“应交税费”科目。

2、销售费用

（1）账户的设置

企业设置“销售费用”账户，核算房地产企业实际发生的销售商品房、提供劳务的过程中发生的各种费用。

借方记录企业日常发生的各项营业费用支出，贷方记录月末转入“本年利润”账户的金额，本账户期末无余额。

（2）核算范围和内容

“销售费用”核算房地产开发企业销售商品房、提供劳务的过程中发生的各种费用。

归集销售商品房或提供服务而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用等。

如保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、运输费、装卸费等以及售楼部人员的职工薪酬、业务费、折旧费等销售费用。

（3）费用的明细项目

根据新会计准则的要求，房地产开发企业的销售费用应设置如下明细项目：

1）职工薪酬2）修理费3）物料消耗4）低值易耗品摊销5）办公费6）会务费7）招聘费8）差旅费9）车辆使用费10）固定资产使用费11）房租及物管费12）水电费13）劳动保护费14）保险费15）包装费16）展览费17）广告费18）业务宣传费19）运输费、装卸费20）售后服务费21）商品房维护保养费用22）商品房改装修复费23）商品房看护费24）商品维修费25）其他费用

（4）主要帐务处理

1）企业在销售商品过程中发生的包装费、保险费、展览费和广告费、运输费、装卸费等费用，借记本科目，贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。

2）发生的为销售本企业商品房而专设的销售机构（售楼部）人员的职工薪酬、业务费、办公费、差旅费等销售费用，借记本科目，贷记“应付职工薪酬”、“银行存款”、“累计折旧”等科目。

3、财务费用

（1）账户的设置

企业设置“财务费用”账户，核算企业实际发生的财务费用支出。

借方记录企业日常发生的各项财务费用支出，贷方记录月末转入“本年利润”账户的金额，本账户期末无余额。

房地产开发企业的开发产品过程中的借款费用，满足资本化条件的应予资本化，并在“开发间接费用”科目核算。

（2）核算的内容和范围

核算企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。

（3）费用明细项目

1）利息支出2）汇兑损益3）金融机构手续费4）现金折扣费用5）股票发行费6）票据贴现息7）其他费用

（4）主要帐务处理

企业发生的财务费用，借记本科目，贷记“银行存款”、“未确认融资费用”等科目。

发生的应冲减财务费用的利息收入、汇兑损益、现金折扣，借记“银行存款”、“应付账款”等科目，贷记本科目。

二、期间费用的税务处理

（一）外资房地产开发企业期间费用的所得税税务处理

外资房地产企业所得税管理主要适用国家税务总局《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发【1995】153号）以及《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）。

1、关于预缴企业所得税

根据“国税发【1995】153号”文件精神，从1995年8月开始外资房地产开发企业从事房地产开发经营预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征企业所得税。

也就是说，根据预收账款预缴企业所得税时，是不允许抵减期间费用的。

虽然不允许抵减期间费用，但是预计利润率也比内资房地产开发企业略低（10%或者15%）

2、企业所得税的确认与缴纳

（1）根据“国税发[2001]142号”文件精神，外资房地产开发企业应以其当期确认的销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。

当期应纳税额，按以下公式计算：

应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税

从上述可以看出，外资房地产开发企业的期间费用是可以当期扣除，并计入本年损益。

（2）根据“国税发[2001]142号”文件精神，外资房地产开发企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。

企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：

可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积

可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。

总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。

也就是说，税务机关确认外资房地产开发企业的当前完工开发产品成本，不仅包括了开发成本，而且还把期间费用计算进去了。

（二）内资房地产开发企业期间费用的所得税税务处理

内资房地产企业所得税管理主要适用国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）。

1、关于预缴企业所得税

根据“国税发[2006]31号”文件规定，房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率（3%、10%、15%、20%）分季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税，待开发产品结算计税成本后再行调整。

与外资房地产开发企业不同的是，预交企业所得税寺可以扣除期间费用和营业税金及附加。

2、关于期间费用中的几个特殊处理规定：

（1）广告费、业务宣传费、业务招待费

　1）房地产开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

因此，计算预缴企业所得税时，广告费、业务宣传费、业务招待费是不能扣除的。

　2）新办的房地产开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入（不包括预售收入）之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

（2）利息支出

1）房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

2）房地产开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

3）房地产开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

（三）房地产开发企业期间费用的土地增值税的税务处理

规范房地产开发企业土地增值税的主要文件是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。

1、期间费用与房地产开发费用

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》明确，房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

也就是说，房地产开发费用就是房地产开发企业的期间费用。

2、期间费用在计算土地增值税时的扣除

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业的发生的期间费用，在计算土地增值税时，有据实扣除的，也有是按照比例限制扣除的。

具体是：

（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

从上述规定可以看出，非金融机构的利息支出是不能扣除的。

因此，土地增值税利息的扣除比企业所得税的利息扣除严格些。

（2）其他房地产开发费用（即管理费用和销售费用），按照土地成本与开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。

（3）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用（即管理费用、销售费用、财务费用），按照土地成本与开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。

由此可见，在进行土地增值税计算时，除利息支出符合条件可以据实扣除外，期间费用只能按照规定比例扣除。

在理解土地增值税扣除期间费用时还要注意：

（1）假定利息支出不能据实扣除，则期间费用最高只能按照土地成本与开发成本计算的金额之和的10%计算扣除，实际发生的期间费用低于10％的，仍然按照10％扣除。

（2）期间费用中的工资及工资附加费、业务招待费、广告宣传费、开办费等按照现行企业所得税的相关规定，它们的扣除是有限制的。

而进行土地增值税扣除时，它们是没有限制的。

房地产开发企业期间费用的

会计与税务处理

段光勋

房地产开发企业的期间费用是指与开发房地产项目无直接联系，不能计入某个特定房地产开发项目的成本费用。

它包括管理费用、财务费用、销售费用，这些费用根据会计制度规定，应该在其发生的会计期间直接计入当期损益。

房地产开发企业的期间费用，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面还要按照税收政策的要求进行税务处理。

因此，房地产开发企业的特点决定了期间费用的会计处理与税务处理也有其独特性和特殊性，现将房地产开发企业期间费用的会计与税务处理分述如下：

一、期间费用的会计核算

（一）期间费用的分类与特点

根据新会计准则的规定，房地产开发企业期间费用分为管理费用、销售费用和财务费用三类。

从会计核算角度看，房地产开发企业的期间费用具有以下特点：

1、期间费用的三个会计账户属于损益类账户，会计期末均没有余额；

2、期间费用必须计入当期损益，作为利润总额的抵减项目；

3、期间费用按照费用项目进行明细核算的同时，还应结合企业内部管理的需要，根据费用的责任单位进行核算。

（二）期间费用的会计核算

1.管理费用

（1）账户的设置

企业设置“管理费用”账户，核算房地产开发企业为组织和管理企业的生产经营活动所实际发生的管理费用支出。

借方记录企业日常发生的各项管理费用支出，贷方记录月末转入“本年利润”账户的金额，本账户期末无余额。

本账户按管理费用的费用项目设置明细帐，进行明细核算。

为便于检查企业各职能部门费用预算执行情况，本账户也可按费用项目核算的同时，再按职能部门进行明细分类核算。

（2）核算范围和内容

“管理费用”核算房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费、企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、排污费等。

（3）费用的明细项目

根据新会计准则的要求，结合房地产开发企业会计实践的需要，一般说来应设置如下明细项目：

1）职工薪酬2）修理费3）物料消耗4）低值易耗品摊销5）办公费6）会务费7）招聘费8）差旅费9）车辆使用费10）固定资产使用费11）房租及物管费12）水电费13）劳动保护费14）工会经费15）董事会费16）聘请中介机构费17）咨询费、顾问费18）诉讼费19）业务招待费20）税金21）技术转让费22）研发费用23）无形资产推销费24）长期待摊费用摊销25）排污费26）开办费27）其他费用

（4）主要帐务处理

1）企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等在实际发生时，借记本科目（开办费），贷记“银行存款”等科目。

2）行政管理部门人员的职工薪酬，借记本科目，贷记“应付职工薪酬”科目。

3）行政管理部门计提的固定资产折旧，借记本科目，贷记“累计折旧”科目。

4）发生的办公费、水电费、业务招待费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、技术转让费、研究费用，借记本科目，贷记“银行存款”、“研发支出”等科目。

5）按规定计算确定的应交房产税、车船使用税、土地使用税、印花税，借记本科目，贷记“应交税费”科目。

2、销售费用

（1）账户的设置

企业设置“销售费用”账户，核算房地产企业实际发生的销售商品房、提供劳务的过程中发生的各种费用。

借方记录企业日常发生的各项营业费用支出，贷方记录月末转入“本年利润”账户的金额，本账户期末无余额。

（2）核算范围和内容

“销售费用”核算房地产开发企业销售商品房、提供劳务的过程中发生的各种费用。

归集销售商品房或提供服务而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用等。

如保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、运输费、装卸费等以及售楼部人员的职工薪酬、业务费、折旧费等销售费用。

（3）费用的明细项目

根据新会计准则的要求，房地产开发企业的销售费用应设置如下明细项目：

1）职工薪酬2）修理费3）物料消耗4）低值易耗品摊销5）办公费6）会务费7）招聘费8）差旅费9）车辆使用费10）固定资产使用费11）房租及物管费12）水电费13）劳动保护费14）保险费15）包装费16）展览费17）广告费18）业务宣传费19）运输费、装卸费20）售后服务费21）商品房维护保养费用22）商品房改装修复费23）商品房看护费24）商品维修费25）其他费用

（4）主要帐务处理

1）企业在销售商品过程中发生的包装费、保险费、展览费和广告费、运输费、装卸费等费用，借记本科目，贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。

2）发生的为销售本企业商品房而专设的销售机构（售楼部）人员的职工薪酬、业务费、办公费、差旅费等销售费用，借记本科目，贷记“应付职工薪酬”、“银行存款”、“累计折旧”等科目。

3、财务费用

（1）账户的设置

企业设置“财务费用”账户，核算企业实际发生的财务费用支出。

借方记录企业日常发生的各项财务费用支出，贷方记录月末转入“本年利润”账户的金额，本账户期末无余额。

房地产开发企业的开发产品过程中的借款费用，满足资本化条件的应予资本化，并在“开发间接费用”科目核算。

（2）核算的内容和范围

核算企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。

（3）费用明细项目

1）利息支出2）汇兑损益3）金融机构手续费4）现金折扣费用5）股票发行费6）票据贴现息7）其他费用

（4）主要帐务处理

企业发生的财务费用，借记本科目，贷记“银行存款”、“未确认融资费用”等科目。

发生的应冲减财务费用的利息收入、汇兑损益、现金折扣，借记“银行存款”、“应付账款”等科目，贷记本科目。

二、期间费用的税务处理

（一）外资房地产开发企业期间费用的所得税税务处理

外资房地产企业所得税管理主要适用国家税务总局《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发【1995】153号）以及《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）。

1、关于预缴企业所得税

根据“国税发【1995】153号”文件精神，从1995年8月开始外资房地产开发企业从事房地产开发经营预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征企业所得税。

也就是说，根据预收账款预缴企业所得税时，是不允许抵减期间费用的。

虽然不允许抵减期间费用，但是预计利润率也比内资房地产开发企业略低（10%或者15%）

2、企业所得税的确认与缴纳

（1）根据“国税发[2001]142号”文件精神，外资房地产开发企业应以其当期确认的销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。

当期应纳税额，按以下公式计算：

应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税

从上述可以看出，外资房地产开发企业的期间费用是可以当期扣除，并计入本年损益。

（2）根据“国税发[2001]142号”文件精神，外资房地产开发企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。

企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：

可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积

可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。

总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。

也就是说，税务机关确认外资房地产开发企业的当前完工开发产品成本，不仅包括了开发成本，而且还把期间费用计算进去了。

（二）内资房地产开发企业期间费用的所得税税务处理

内资房地产企业所得税管理主要适用国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）。

1、关于预缴企业所得税

根据“国税发[2006]31号”文件规定，房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率（3%、10%、15%、20%）分季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税，待开发产品结算计税成本后再行调整。

与外资房地产开发企业不同的是，预交企业所得税寺可以扣除期间费用和营业税金及附加。

2、关于期间费用中的几个特殊处理规定：

（1）广告费、业务宣传费、业务招待费

　1）房地产开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

因此，计算预缴企业所得税时，广告费、业务宣传费、业务招待费是不能扣除的。

　2）新办的房地产开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入（不包括预售收入）之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

（2）利息支出

1）房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

2）房地产开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

3）房地产开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

（三）房地产开发企业期间费用的土地增值税的税务处理

规范房地产开发企业土地增值税的主要文件是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。

1、期间费用与房地产开发费用

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》明确，房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

也就是说，房地产开发费用就是房地产开发企业的期间费用。

2、期间费用在计算土地增值税时的扣除

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业的发生的期间费用，在计算土地增值税时，有据实扣除的，也有是按照比例限制扣除的。

具体是：

（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。