南方东银置地郫348厂地块.docx
《南方东银置地郫348厂地块.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南方东银置地郫348厂地块.docx（64页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
南方东银置地郫348厂地块
南方东银置地“郫县348厂地块”
可行性研究报告
四川中原物业顾问有限公司
二零零六年四月二十一日
目录
PARTA：
市场情况研究3
第一部分：
郫县宏观市场分析3
一、郫县城市概况3
1、地理位置3
2、历史人文3
3、行政区划4
4、自然资源4
5、道路交通5
6、人口构成情况5
二、郫县整体经济情况6
1、郫县总体经济情况6
2、产业发展情况6
3、全社会固定投资情况7
4、全社会消费品零售总额情况8
5、人均可支配性收入9
6、教育产业情况9
三、金融政策情况（房地产行业）10
1、金融政策分析10
2、房地产政策10
3、对我项目影响分析12
四、郫县规划发展分析12
1、成都市整体规划情况12
2、郫县在成都未来发展角色分析13
3、郫县城区规划情况14
4、郫县未来规划对我项目影响分析16
五、郫县宏观市场总结16
第二部分：
郫县房地产市场研究17
一、郫县房地产市场现状分析17
1、郫县房地产市场概况17
2、郫县房地产市场供应现状17
3、郫县房地产市场需求现状20
二、郫县房地产市场未来发展预测25
1．住宅市场预测25
2．商业市场预测26
三、典型参照性项目楼盘分析27
1、项目参照性楼盘调查分析27
2、参照性楼盘总体情况分析27
PARTB：
项目可行性分析30
第一部：
项目分析及初步定位构想30
一、地块可行性分析30
1、项目四至分析30
2、地块地形分析（主要针对一期用地）31
3、地块外部景观分析31
二、周边配套情况分析32
1、交通情况分析32
2、生活配套32
3、公共配套32
三、项目SWOT分析32
1、优势分析（S）32
2、劣势分析（W）33
3、机会分析（O）33
4、威胁分析（T）34
5、SWOT矩阵分析35
四、总体项目评价35
五、初步定位构想35
1、物业档次定位35
2、关于项目物业形态36
3、项目开发模式定位。
36
4、关于目标客户市场36
5、关于住宅户型面积38
6、关于住宅价格38
7、假定静态盈利分析（项目一期）40
第二部分：
项目可行性分析结论40
一、从市场风险的角度40
二、从当前开发时机角度42
三、项目可行性发展最终结论43
ＰＡＲＴＣ：
项目报告附件44
附件一：
参考楼盘情况及分析44
１、舜苑•一里阳光44
２、枫林秀色45
３、滨河花园46
４、鹃城帝景47
附件二：
财务盈利分析（静态分析）0
附件三：
专项调查研究——高新西区企业调查情况0
南方东银置地“郫县348厂地块”可行性分析报告
PARTA：
市场情况研究
第一部分：
郫县宏观市场分析
一、郫县城市概况
1、地理位置
郫县位成都市西北近郊，地处川西平原腹心，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等５个县（市、区）的20个镇（乡）接壤。
幅员面积437.5㎡公里。
郫筒镇是郫县政治、经济、文化中心，位于成都市西北面，县城东至金牛区界13公里，西至都江堰市界16公里，南至温江区界８公里，北至彭州市界11.6公里，东北至新都区界12公里。
2、历史人文
郫县古称"郫"，最初以古蜀国的都邑闻名于世。
距今二千七八百年前的蜀王杜宇、鳖灵，都以郫为都邑。
建县至今已有2319年的历史。
1983年起郫县归属成都市，区域周边拥有国家级文物保护单位古城遗址、省级重点文物保护单位望丛祠、市级文物保护单位有横山窑址、杨雄墓、严君平墓等。
同时，由于蜀文化的长期积淀，郫县境内遗留的西蜀民风民俗十分浓郁，民间歌舞、民间工艺品类较多。
郫县素有"民歌之乡"的美称，一年一度的"望丛歌会"更是誉满中外。
3、行政区划
郫县境内辖15个镇，其中包括：
郫筒镇（项目所在）、犀浦镇、红光镇、合作镇、安靖镇、团结镇、唐昌镇、三道堰、新民场、花园镇、安德镇、唐元镇、德源镇、古城镇、友爱镇。
注：
此据《2004年9月乡镇机构改革后最新编制》。
4、自然资源
郫县地势由西北向东南缓缓下降，平坝区相对高差121.18米。
地面纵坡度，由西向东从5‰逐渐减缓到2‰。
形成西北高东南低的地势，使境内八大干渠全向东南流。
全县水网密布，仅支、斗、农渠即达2300多条，是成都市区一块典型的“上风、上水”宝地。
5、道路交通
成灌高速未来规划2号地铁线
目前，境内有305、304、54、96、221、511等公交车和市区相通，根据成都未来规划，将会有一条城市轻轨和主城区相连。
有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。
南北方向成都绕城高速公路、温-郫-彭快速通道纵贯该县境。
未来几年，郫县先后投入19亿元资金用于基础设施建设，全县通车里程达704公里，其中等级公路密度达0.75公里/㎡公里。
6、人口构成情况
注：
郫县人口统计不含高新西区数据
04年，郫县境内人口数量达到48.83万，人口规模在成都郊县中处于中间水平，其中农业人口和非农业人口比例为2.61：
1，属于城市化水平较低的郊县。
郫县城区（郫筒镇）目前人口为9.57万，按照未来规划，到2020年，郫县城区人口将达到40万左右，年平均人口增长为2万人/年，属于城市人口增长速度较快的区县。
二、郫县整体经济情况
1、郫县总体经济情况
注：
此处统计不含高新西区数据
2005年，全年地区生产总值实现85.5亿元，同比增长14.8%。
受高新西区划为成都市区的影响，郫县整体经济情况排名近年出现小幅下降，目前在成都众多郊区县中，位于中等水平。
据郫县未来发展计划，到2007年，地区生产总值突破120亿元，人均GDP达到3000美元，财政收入达到12亿元，城镇居民人均可支配收入达到13000元，农民人均纯收入达到5000元，城市化率达到42%。
2、产业发展情况
注：
此处统计不含高新西区数据
2004年，第一产业GDP达到9.46亿元，第二产业（含建筑业）GDP达到7.29亿元，第三产业GDP达到21.93亿元，第二产业发展在成都市各郊区县中处于较低水平，主要原因为高新西区从郫县划分出去，导致郫县目前第二产业受到较大影响。
2005年，郫县产业进一步得到调整，伴随南北工业区的相继建成并投入使用，工业发展取得一定进步，但目前第三产业生产总值位居第七，在各郊区县中也处在较低水平。
整体来看，郫县各产业发展目前情况不太乐观，特别是第二产业发展，受高新西区划出的影响极大。
3、全社会固定投资情况
注：
此处统计不含高新西区数据
成都市郊区县中，2005年郫县全社会固定投资额达到42.03亿元，其年平均增长幅度高达53.37%，在成都各郊区县中，位居首位。
近年，全社会固定资产的大量投入，预示郫县大量的基础设施投入，条件的改善，为郫县房地产开发打下了良好的基础。
4、全社会消费品零售总额情况
注：
郫县不含高新西区数据
2005年，郫县社会消费品总额达到22.82亿元，环比上年，增长幅度为14.16%，在成都各郊区县中处于中游位置。
郫县社会消费品总额和其增长情况，在成都市各郊区县中处于中游水平，其市民消费水平维持在较低水平，但伴随整体经济情况的发展和大量社会固定投资的增长，其社会消费潜力巨大。
5、人均可支配性收入
注：
此处统计不含高新西区，数据来源《成都统计年鉴》
2005年，实现城镇居民人均可支配收入11300元，增长10.5%；农民人均纯收入4715元，增加505元。
进入全国最具投资潜力中小城市50强。
近年来，郫县城镇居民人均可支配收入呈逐年上升趋势，居民购买能力、生活水平得到很大提高，对房地产的需求也逐渐旺盛，对本地房地产发展提供了基础。
6、教育产业情况
西华大学西南交大信息产业学院
目前拥有西南交大信息产业学院、成都中医大药学院、西华大学、国腾软件学院、成都中医药大学、成都纺织高等专科学校、托普大学等院校及二级学院。
另外还有成都实验外国语学校分校，友爱职中、成都南洋学校、成都外国语学校等20余所。
郫县教育事业发达，教育机构众多，教育资源在成都地区位居第一，是吸引客户，特别是外来人士在此置业的一个重要因素。
三、金融政策情况（房地产行业）
1、金融政策分析
郫县作为成都的一个县，其金融房地产政策主要受到成都市宏观金融、房地产政策的影响，以下金融、房地产政策主要基于成都市金融、房地产市场分析。
1）金融政策影响分析
中国银行在2004年4月宣布严格控制个人投资用住房贷款和别墅住房贷款，尤其是不再为个人购买第二套住房提供贷款，严格执行银发（2001）195号文件有关规定，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多种措施，严格控制高档房产项目开发，拟停止别墅个人住房贷款。
高档别墅贷款限制将更加严格。
中原认为：
本政策主要针对成都高端项目开发，又特别是别墅和投资性项目，只要我项目注意其市场定位，该政策带来的风险基本可以规避。
并且，在成都房地产市场中，银行跨行之间，仍能进行二次置业贷款。
2004年10月29日中国人民银行决定由当天起上调金融机构存贷款基准利率0.27%，使得第一次购房商业贷款利率为5.508。
二次购房商业贷款利率达到6.12。
但放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
此次调整以为中国整体宏观市场环境将进入一个加息周期之中。
中原认为：
从房地产行业来看，此次加息对旺盛的市场需求起到的抑制作用并不大。
尤其是成都市场，投资者所占比例较小，整体市场呈现健康发展的态势。
目前的加息政策难以对成都市房地产市场造成较大的影响。
2、房地产政策
Ø国务院八点意见严控房价上涨
A、高度重视稳定住房价格；
B、切实负起稳定住房价格的责任：
房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；
C、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；
E、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；
F、正确引导居民合理消费需求；
G、全面监测房地产市场运行；
H、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；
I、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
中原认为：
针对国务院目前发出的“八点意见”，成都市政府会在近段时间内，出台一系列限制房价的政策，其限制对象将主要是目前成都市场的中高端产品，这将对我项目今后销售产生一定的影响，但是，房价最终由市场供需决定，目前政府采用行政手段打压房价的政策是“治标不治本”，要限制房价政府主要通过“放开土地市场和增加经济适用房的供应”来限制。
Ø国务院“新八条”
一、强化规划调控，改善商品房结构。
二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。
三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。
五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。
六、加强金融监管。
七、切实整顿和规范市场秩序。
八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
Ø国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知
一、认真学习领会文件精神，全面落实各项调控政策
二、加大土地供应调控力度，严格土地管理
三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管
四、加强房地产信贷管理，防范金融风险
五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费
六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度
七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为
八、加强市场监测，完善市场信息披露制度
中原认为：
新八条出台后，成都市政府对行业的发展方针由原来的鼓励、扶持转变为规范、发展，对市场的投机、投资行为的控制更为严格。
但据中原研究表明，目前在成都房地产市场中投资占到11~12%，投机只占5—6%的比例，这样的比例在目前的环境下是很正常的，而反应在高端产品上，投机或投资的行为更不是市场的主流，高端产品消费者也不同于一般的买家，这个群体的人更理性。
所以目前政策对投机行为的控制较严的情况下，对高端产品在政策面的影响较小，但是市场整体消费者预期降低也会在短期影响到高端产品的市场发展。
3、对我项目影响分析
Ø从以上金融、房地产政策看来，其主要性质可归纳为“规范房地产市场发展，限制高段产品、，打击房地产投机”。
Ø中原认为：
以上政策的出台，将在短期内对成都房地产需求市场产生一定的影响，导致05年中，成都市房地产市场交易量下滑。
Ø但对于我项目来讲，近期内大量的持币观望的购房者推迟购房计划，大量需求将在今年下半年爆发，我项目如果选择好推出时机，该政策反而对我项目销售有一定促进作用。
Ø我项目主要注意合理定位，其房产金融政策带来的影响可以完全规避。
四、郫县规划发展分析
1、成都市整体规划情况
图片出处：
成都市规划局网站
2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600㎡公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内。
总面积3681㎡公里的“都市区”。
这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡一体化者6市圈转变。
届时，中心城将划分为13个分区及22个大区，各大区平均人口规模约15万人。
2、郫县在成都未来发展角色分析
区县名称
角色定位
主要功能
龙泉驿区
东部分中心
国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区，将发展休闲、度假产业的城市新区
新都区
北部分中心
依托铁路枢纽构建物流中心
温江区
西部分中心
以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲、旅游为主的城市新区
双流县
华阳
南部分中心
以发展会展、商务服务、科研等为主的新城区
东升
西南部分中心
以医药、电气机械设备制造等为主导的集中发展区，以发展物流配送、科研教育为主的园林式城区。
郫县
西北部分中心
以高新技术产业为主导的工业集中发展区，
依托大专院校形成科研教育基地
大邑县、都江堰
——
以旅游服务，综合产业发展为主，兼备发展居住的生态城市
蒲江县
——
休闲度假基地，发展旅游度假、天然生物萃取加工
新津县
——
山水休闲城市，发展食品、机械、建材、化工
信息来源：
成都市规划局
从未来规划中看，郫县将成为成都市主城区西北部的中心，届时将是成都市西北重镇，我项目位于成都主城区和郫县之间，其开发应具备前瞻性。
未来的郫县规划的主要职能和温江区相似，将是“以高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成科研教育基地”，其购买群体在此前提下，应该具有一定的特性。
3、郫县城区规划情况
1）、郫县整体规划
图片出处：
成都市规划局
郫县整体定位为：
西部二十一世纪财富生活空间
成都新一轮的城市总体规划确定的郫县发展发展定位是：
成都市重要组成部分，成都西部新中心，以发展科技教文化为高新西区配套服务，建设既宜居住、又宜创业的综合性城市片区。
区域界定
根据郫县房地产开发的现状，可将郫县划分为：
高新西区犀浦镇、科技工业园区红光镇、郫筒镇、安德镇。
犀浦镇：
东起晟风路，西至成都市外环线，北至华蓉大道，南至羊西线。
红光镇：
东起外环线，西至羊西线通道，南至羊西线，北到华蓉大道。
郫筒镇：
东起崇兴路，西至太平路、南至晟光路，北至成灌公路
安德镇：
位于国道317线成灌高速、温彭快速通道三线交汇处。
规划发展方向
图片出处：
郫县规划局
在郫县城市规划中，东南部新城将是郫县未来城市发展的核心区域。
郫县新城位于郫县城区东南部，规划总用地面积为7平方公里，规划总居住人口规模为9.6万人，将承担政府中心、科教中心、居住中心三大城市职能。
由于郫县老城区发展趋于饱和，所以新城是未来15年甚至更长时期郫县城市发展的重心和主要发展方向，也将是未来城市的心脏。
作为高新西区上万创业精英的配套商务住宅服务中心，郫县新城特别强调配套的完善性。
在7平方公里的总规划面积中，公共设施用地占了近2平方公里。
新城内共确定有2所中学、4个文化活动中心、两个城市商业带和新增一所市级医院等。
在新城区内，规划道路共16条，总长约27公里，预计投资约5亿元。
从2005年开始计划用3年左右的时间分步建设，2005年重点建设高新区西区配套行政中心，南二环路及东延线、东二环路及南延线、长青路5条城市道路及配套基础设施。
根据规划，东南部新城主要划分为三个片区，其具体情况如下：
片区名称
规模（㎡公里）
主要侧重功能
凉水片区（我项目紧邻片区）
2.1
居住、行政办公
双喜片区
2.5
居住
玉桥片区
2.4
科教
4、郫县未来规划对我项目影响分析
不利因素：
Ø短期内，特别是我项目可能入市的时间内，郫县规划建设正在如火如荼的进行，其周边工地环紧围我项目现场销售有一定的不利影响。
有利因素：
Ø郫县未来规划，将为主城区和高新西区购房者树立良好的“区域印象”，使我项目在此大环境中受益。
Ø从长远发展来看，郫县今后良好的规划，特别是新城完善的公共、生活配套设施，为我项目未来较好的发展潜力打下了良好的基础条件。
五、郫县宏观市场总结
中原认为：
Ø郫县房地产错失02、03年成都房地产发展的“黄金时间”，04年，郫县房地产开发再次启动，伴随郫县建设规划的进一步实施，基础建设资金的大量投入，郫县房地产虽然具有良好的开发潜力，但是，在目前温江、华阳、新都已经具有良好开端的基础上，在大成都区位上和他们竞争，已经处于劣势。
Ø伴随郫县规划进一步实施，新城建设的进一步进行，城市建设的不断发展，将使得郫县“上风、上水”宝地的优势进一步凸现，目前，郫县境内大量开发上拿地特别是像中铁七局、中铁二局这样有实力的开发商进入，必将掀起郫县房地产开发的新高潮。
Ø我项目郫县中心镇，达到成都市区交通便利，紧邻成都高新技术集散地——高新西区，目前园区已经初具规模，、郫县南北工业区的逐渐成形，教育事业较为发达等条件，使得该区域购买力将出现大幅上升，同时为我项目提供一定的客户资源。
第二部分：
郫县房地产市场研究
一、郫县房地产市场现状分析
1、郫县房地产市场概况
郫县的房地产行业起步较晚，从目前发展情况看来，其潜力巨大，据郫县房管局资料显示，2003—2005年，郫县房地产开发仅仅只有60—80万㎡，其供应主要集中在郫筒镇、红光镇和犀浦镇，各楼盘均价差距较大，主要集中在1800—2400元/㎡
03年和04年，为郫县城市规划阶段，其房地产市场供应有所缩减，但整体价格上涨200—300元/㎡。
预计2006年，伴随城市规划的进一步实施，和大量开发上项目的启动，郫县房地产即将迎来一次井喷，预计06年，郫县房地产市场供应将达到100万㎡。
2、郫县房地产市场供应现状
（1）、市场供应量
数据来源：
郫县房管局
03年、郫县房地产开发达到80万㎡，其代表项目主要集中在靠近成都市区的犀浦镇，如西区花园、今日花园等其项目规模大，拉高了郫县整体供应规模。
04年，郫县新开项目较少，主要为03年项目的后继开发。
05年郫县房地产供应重心转移至郫筒镇，其新开项目较多，但其规模小、品质低，但郫县总体供应市场开始回暖。
（2）、供应分布
数据来源：
四川中原研究部
就目前销售项目来看，其供应主要集中在郫筒镇，该区域目前在售项目多达14个，数量上占据整个郫县市场的三分之二。
从目前供应体量上看，目前，郫筒镇供应占据整个郫县市场的60%以上。
从近期郫县即将拍卖的土地看来，06年第一批土地全部集中在犀浦镇，共计2074亩，下半年第二批土地，全部集中在郫筒镇，共计4000余亩，加上前一两年潜在的地块，预计未来郫县供应将主要集中在以上两个区域。
（3）、物业形态
数据来源：
四川中原研究部
从目前市场情况来看，区域内供应主要为多层和小高层物业，别墅产品只有13%的比例，并且多为尾盘项目。
郫县供应主要集中在多层产品，其比例占到整个供应的一半以上，小高层物业也有相当比例，伴随城区土地开发，预计多层+小高层产品比例将出现大幅度增长。
（4）、户型特征
数据来源：
四川中原研究部
在售楼盘中，推出的是多以二、三房为主力的户型，其两者比例占到整体的73%。
数据来源：
四川中原研究部
郫筒镇住宅供应面积以70~120㎡占绝对主力，占到总供应面积的58%，结合以上房型分析，目前该区域主要以舒适性两房和经济性三房供应为主。
（5）、价格水平
数据来源：
郫县房管局
据郫县房管局公布数据看来，郫县房价近3年呈现上涨趋势，03年—04年，受到成都整体房价幅度较大影响，其上涨率高达16.16%，略高于成都该年整体房价上涨。
05年，受国家宏观调控影响，以及楼盘开发重心外移至离主城区更远的郫筒镇的影响，其房价上涨幅度出小小幅下跌。
近来，伴随“舜苑·一里阳光”标志性大盘的启动，郫县房价上涨趋势更加明显，预计今年下半年，伴随新项目的进一步入市，郫县房价将会出现较大幅度的增长。
数据来源：
四川中原研究部
从中原研究部数据上看，目前，郫县各区域中，目前房价最高的为犀浦镇，其次为红光镇，其主要原因在于，犀浦镇距离市区位置较近，并且其开发时间较早，房地产发展相对成熟。
红光镇，去年新开项目较多，并且主要集中在西华大学周边，高校经济带动下，该区域房价上升较为明显。
郫筒镇，目前房价较低，其主要原因在于，前期项目较少，目前项目主要规模较小，品质较低，加之距离成都主城区较远，造成其房价为郫县最低的区域。
3、郫县房地产市场需求现状
（1）、需求市场整体特征
04年，郫县商品房开发起步，其供应主要集中在经济条件和城镇建设较好的乡镇，主要集中在犀浦镇、红光镇和郫筒镇。
其购买人群主要为本镇经商人士、企事业单位职员、高新西区员工、高校教师和部分甘孜阿坝、攀枝花退休人士，其选择多以多层花园社区，购买主要考虑周边环境、周边配套和低廉的价格。
其较为看重产品的社区内部环境，户型和居住的舒适度，其选择面积主要集中在两个阶段，一是60—80㎡的两房，二是110—130㎡的经济性三房。
目前，就成都周边近郊县房价看来，郫县整体均价远远低于其它区域，其产品得到多数中等收入人士的追捧。
（2）、历年销售情况
数据来源：
郫县房管局，05年数据暂缺
从近年郫县总体销售情况上看，郫县整体房地产市场销售速度不为乐观，04年，全年供应面积为60余万㎡，其消化仅有28万㎡。
05年，伴随郫县房地产开发正式启动，据中原研究部长期跟踪，目前，郫县房地产需求市场较为活跃，特别是05年，在04年空值面积较大，供应总量增加的情况下，其房地产市场取得了较好的成绩。
目前，05年楼盘多为尾盘项目，预计伴随郫县房地产市场的进一步发展，郫县未来需求市场将会出现较大幅度增长，但受到近期土地放量影响，其总体需求市场增长幅度小于其供应幅度。
未来该区域房地产市场竞争将尤其激
升级会员 