兴隆珠江湾畔项目房地产开发可行性研究报告.docx

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兴隆珠江湾畔项目房地产开发可行性研究报告

兴隆珠江湾畔项目房地产开发

可

行

性

研

究

报

告

一、项目基本情况：

（一）项目概况：

1、地理位置：

珠江路A地块位于小河区东北面，紧邻南明区后巢乡。

东面为小河区垃圾填埋场；南面为洛解村村民民房,与华烽电器厂紧邻；西接规划中的珠江路,与乐街小区相对；北面为山麓。

2、用地规模与地块现状：

珠江路A地块项目占地47公顷。

规划范围内大部份为小山丘陵地貌，地块中央有一凹地积成水塘。

地块中适宜建筑地段多为农民庄稼地，大多种有农作物。

东面山地上植被以松树为主，较为茂盛；东北面为一坡地，坡地上有大量坟墓、垃圾填埋场和一座水库；地块外围即南面与华烽厂连接处为洛解村村民聚居地，建有大量民房，大约有230户左右，拆迁面积4万2千多方，该区域中部是洛解村小学，目前小学新址已确定，但仍位于洛解村内。

洛解村有巷道与小河区长江路居住区联接。

地形、道路规划杂乱，折迁量较大。

西面与规划中的珠江路相接，现在是一条便道，便道一另一面是乐街小区与之相接，现乐街小区的建设已接近此处。

北面是一片山麓。

（二）项目主要技术经济指标：

1、珠江路A地块用地平衡表：

项目

用地面积（公顷）

百分比（%）

居住用地

21.19

58.5%

公建用地

3.17

8.7%

道路用地

5.42

15%

公共绿地

6.47

17.8%

总用地

36.25

100.00%

2、珠江路A地块规划经济技术指标：

序号

项目

数量

总建筑面积

44.34万㎡

住宅建筑面积

41.14万㎡

公建建筑面积

3.2万㎡

总居住户数

3244户

总居住人数

11354人

人口毛密度

313人/公顷

人口净密度

535人/公顷

容积率

1.23

绿地率

33.5%

（三）项目主要财务评价结果指标：

现金流量表（单位：

万元）

12.50%

年度销售量

合计

一

二

三

四

五

六

七

八

九

启动

12.50%

现金流入

销售收入

9000

72000

小计

9000

72000

现金流出

1、土地费用

2153

17220

2、前期费用

212

1696

3、建安费用

4692

42228

5、开发费用

778

7002

6、开发税金

347

2776

7、不可预见费

62.5

小计

7897

8244

5817

70922

现金净流量

-7897

756

3183

1078

土地及其它费用按八年计，平均分批付出。

二、项目开发宏观环境分析

（一）贵阳经济发展状况：

2003年贵阳市国民经济保持了持续、快速、健康和协调发展的良好势头，经济运行质量不断提高，结构调整取得成效，人民生活继续改善，各项社会事业全面进步。

1、综合：

全市经济快速增长。

全年实现生产总值280.92亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0%，增幅是近年来的最好水平，比全国平均水平高出3.9个百分点，比全省平均水平高出2.9个百分点。

人均生产总值达10962元，比上年增长11.8%。

三次产业全面发展。

第一产业完成增加值28.81亿元，增长6.7%，第二产业完成增加值191.94亿元，增长14.8%，第三产业完成增加值160.17亿元，增长11.8%；三次产业结构比重由上年的7.9：

50.9：

41.2调整为7.6：

50.4：

42.0，三次产业对经济增长的贡献率分别为4.1%、59.3%和36.6%。

非公有经济快速增长。

全年非公有制经济实现增加值147.85亿元，按可比价格计算，比上年增长了22.0%，高于全市经济增长9个百分点，占全市生产总值的比重达38.8%，比上年提高了2.6个百分点。

价格总体水平有所上扬。

全年居民消费价格指数为100.8，比上年上涨0.8%。

从居民消费的八大类别看，食品、医疗保健和个人用品、居住、娱乐教育文化用品及服务等四大类价格分别上涨2.4%、7.6%、1.6%、0.9%，烟酒及用品、衣着、交通和通讯、家庭设备用品及维修服务等四大类价格分别下降2.6%、6.2%、2.9%、4.7%。

劳动就业规模继续扩大。

年末全市在岗职工55.45万人，在岗职工年平均工资12182元，比上年增长10.9%，扣除价格因素，实际增长10.0%。

全年有1.82万下岗失业人员实现了再就业。

年末城镇登记失业率3.9%。

经济和社会发展中存在的主要问题是：

电力供需矛盾仍较突出，企业经济效益有待进一步提高，经济结构不尽合理；部分行业低水平重复建设尚未解决，资源浪费状况仍不同程度存在；农业基础设施仍显薄弱，农民增收渠道不多；城乡居民收入差距继续扩大，就业再就业压力仍然比较大等。

2、工业和建筑业：

工业生产在结构调整中稳定增长，在国民经济中仍然占据主导地位。

全年全部工业增加值完成151.62亿元，比上年增长14.1%。

全部工业对经济增长的贡献率达45.3%，拉动经济增长5.9个百分点，成为推动经济全市经济增长的主导力量。

规模以上工业企业完成增加值121.21亿元，增长16.1%。

其中：

重工业完成增加值76.56亿元，轻工业完成增加值44.64亿元，分别比上年增长14.6%和19.6%；国有及国有控股企业完成增加值77.9亿元，增长7.9%；股份制企业完成增加值79亿元，增长18.0%；大中型企业完成增加值78.02亿元，增长9.4%。

产品销售率达96.76%。

工业经济效益继续提高。

全市规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额11.18亿元，比上年增长1.6倍，其中：

市属扭亏增盈考核企业盈亏相抵后实现利润3238万元。

建筑业持续发展。

全市建筑业完成增加值40.32亿元，比上年增长17.9%。

全年具有资质等级的建筑企业实现利润总额3.89亿元，实现税金总额4.75亿元。

全年房屋建筑施工面积1217.8万平方米，比上年增长14.5%，房屋建筑竣工面积368.49万平方米，比上年下降11.2%。

3、固定资产投资：

固定资产投资快速增长。

金阳新区建设取得明显成效，西出口、贵阳大剧院、火车站中心广场环境工程、药业GMP改造、海信工业园彩电生产线、南方汇通微硬盘项目等重点基础设施工程和技改项目顺利推进。

全社会固定资产投资完成239.9亿元，比上年增长27.6%。

其中：

基本建设投资突破百亿元大关，完成104.45亿元，增长33.0%；更新改造投资完成53.45亿元，增长28.0%；房地产开发投资完成60.62亿元，增长21.2%。

全社会固定资产投资中，第一产业完成投资2.19亿元，比上年增长67.5%；第二产业完成投资71.34亿元，比上年增长29.5%；第三产业完成投资166.37亿元，比上年增长26.4%。

4、国内贸易：

消费品市场继续保持增长。

全年社会消费品零售总额完成153.67亿元，比上年增长了12.5%。

从城乡看，城市消费品零售总额完成140.7亿元，比上年增长了12.6%，占零售总额的91.6%；县及县以下消费品零售总额12.97亿元，比上年增长11.1%，占零售总额的8.4%。

从行业看，批发零售贸易业完成零售额118.44亿元，比上年增长12.0%；餐饮业完成零售额30.98亿元，比上年增长16.6%，增幅高于批发零售贸易业4.6个百分点，占全社会消费品零售总额的比重由上年的19.5%上升到20.2%。

5、财政和金融：

2003贵阳市财政收入稳定增长。

全市财政总收入91.6亿元，比上年增长15.7%，其中：

地方财政收入完成40.39亿元，增长22.1%；财政支出保持适度增长，支出结构日趋合理，全年财政总支出53.03亿元，增长8.8%。

金融存贷款业务量继续增加，中长期贷款增长较快，资金运行趋于活跃。

年末全市金融机构各项存款余额893.6亿元，比年初增长22.1%，其中：

企业存款余额352.55亿元，增长16.1%；城乡居民储蓄存款余额344.95亿元，增长19.8%。

金融机构各项贷款余额763.61亿元，比年初增长28.2%，其中：

中长期贷款398.47亿元，增长41.4%；短期贷款267.15亿元，增长1.5%。

全市金融机构现金收入1606.06亿元，现金支出1577.59亿元，收支相抵，净回笼现金28.47亿元，比上年多回笼现金0.88亿元。

保险、证券业稳步发展。

全市保险部门的保费收入10.95亿元，增长11.1%，其中：

财产保险费收入3.92亿元，寿险保费收入5.9亿元，分别增长3.7%和12.4%。

全年保费陪付金额为2.97亿元，其中：

财产险陪付2.05亿元，寿险陪付0.7亿元，分别增长12.0%和4.2%。

年末全市共有上市公司8家，股票交易户数为17万户，比上年增长2.0%，全年股票交易额为181.11亿元。

6、城市建设和环境保护

城市基础设施建设步伐加快，公用事业综合服务水平不断提高。

年末市区道路总长787公里，道路面积624.3万平方米。

公交运营车辆1870辆，折合标准运营车辆2238标台，其中：

公共汽车1077辆，中巴车793辆。

运营线路网长度1298公里，公交客运总量4.49亿人次，城市出租汽车2444辆。

全市自来水综合生产能力125.7万立方米/日，供水管道长度1735.48公里。

全年供水总量25551万立方米，其中生活用水13687万立方米。

自来水普及率达97.1%

年末有煤气用户24.78万户，液化气用户19万户。

全年煤气供应量10990万立方米，其中家庭用气5737万立方米；液化气供应量气量23517吨。

环境保护工作不断加强。

建设循环经济型生态城市工作顺利实施，深入开展城市环境综合治理，积极实施清洁能源工程建设，大气环境质量有所改善，全市空气质量污染指数降至65，空气质量好于国家二级标准（优良）的天数达到351天，占全年总天数的96%；市区大气可吸入颗粒物年平均值为0.103毫克/平方米；二氧化硫的年平均值为0.089毫克/平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水PH值为6.08。

地面水环境质量进一步提高，水质达标率为94.44%，饮用水水源水质达标率100%。

城市区域环境噪音和交通干线噪音平均值分别为55.8DB（A）和69DB（A）。

加强对废水、废气、废渣和噪音等污染源的治理，新增工业废水处理能力8980吨/日和工业废气处理能力16.76万标立方米/时，主要污染物排放量进一步降低，治理污水、生活垃圾、工业固体废物取得明显的成效。

年末建成区园林绿地面积4738公顷，建成区绿化覆盖面积4801公顷，公共绿地面积1691公顷。

建成区绿地率38.8%，绿化覆盖率39.4%，人均公共绿地面积12.4平方米。

7、人口、人民生活和社会保障：

年末全市总人口为348.7万人（常住人口），比上年增加2.43万人，增长0.7%，其中城市人口163万人。

人口出生率12‰，人口死亡率5.78‰，人口自然增长率6.22‰。

城乡居民收入继续增长，生活水平稳步提高。

全市城市居民人均可支配收入7985元，比上年增长9.3%，扣除物价因素，实际增长8.4%。

农民人均纯收入2510元，比上年增长6.7%，扣除物价因素，实际增长6.4%。

居民食品消费支出占消费性支出的比重（恩格而系数）为38.7%。

社会保障体系建设继续加强。

养老、失业、医疗等保险制度逐步推开，“两个确保”得到进一步的巩固，社会保障水平不断提高。

年末全市养老保险参保人数为28.41万人，失业保险参保人数为26.4万人；基本医疗保险参保人数为32.96万人。

社会福利事业继续发展。

全市城乡各级办社会福利院、敬老院共75个，有床位1582张，年末收养人员1399人；已建立城镇社区服务中心34个，城镇各种社区服务设施1239个；享受最低生活保障的人数达7.16万人，国家抚恤、补助各类优抚对象7265人。

全年共发行福利彩票964.7万元；接受社会捐赠现金195.6万元，捐赠物资衣被价值29.1万元。

资料来源：

贵阳市统计局

（二）贵阳经济发展趋势分析：

１、贵阳经济工作2004年首季开局良好，房地产成为固定资产投资主力军。

从4月12日召开的市政府常务会会议上获悉，今年一季度，贵阳市国民经济运行总体保持了持续、快速、协调、健康发展。

市委副书记、市长孙国强在会上要求，要确立科学的发展观，突出长短结合、统筹协调等重点，在确保经济正常增速的同时，增强经济长久健康发展的后劲。

全市工业克服煤、电等制约因素，保持快速增长态势，经济效益继续提高。

一是大中型企业的增速高于全市水平；二是招商引资项目及技术改造项目投产、达产，拉动工业增长明显。

三是高技术产业产销稳步增长，出口交货值大幅上扬。

四是非公有制经济工业企业增势强劲。

五是运行质量良好，企业利润总额大幅提高。

仅1－2月全市规模以上工业企业累计实现利润总额2.17亿元，增长96.07％。

加大农业产业结构调整力度，努力开辟农民就业门路，拓宽农民增收渠道，全市农业和农村经济发展开局良好。

乡镇企业发展势头良好，各项指标均完成进度目标。

固定资产投资持续增长，预计全市累计完成固定资产投资30亿元，增长30％，仍然保持了增长势态，但增幅比去年同期有所回落。

由于新开工的房开项目较多，房地产开发投资开局良好，完成11.8亿元，同比增长50％，成为全市固定资产投资增长的主要拉动力。

财政收入稳步增长，金融形势平稳。

全市地方财政收入完成11.85亿元，为年度预算的26.31%。

一市三县一季度完成收入预算进度历史上首次超过全年收入任务的20％。

金融形势平稳，存款总量稳步上升。

2月末全市金融机构存款余额919.04亿元，比年初增加25.45亿元。

一季度，城镇人均可支配收入季节性增长较高，同比增长15％。

农民人均现金收入预计551元，同比增长5.5％。

全市居民消费价格总水平比上年同期上涨2.1％。

对外贸易发展较好，招商引资成效明显。

截至2月，实现进出口总额14107万美元，同比增长30.3％，其中：

进口增长21.8％，出口增长38.6％，改变了去年同期出口负增长的局面。

一季度预计直接利用外资可达700万美元，同比增长141.7％；引进内资实际到位资金将突破20亿元。

就业工作稳步推进，社会保障面逐步扩大。

全市新增就业岗位7887个，为年度目标的21％，实现城乡统筹就业10249人，其中城镇失业人员就业5610人，为年度目标的20％，下岗失业人员再就业2451人，为年度目标的14.9％,农村富劳动力转移2426人，为年度目标的24.3％。

城镇登记失业率3.9％。

“两个确保”做到了100％，发放解困资金42701万元。

养老保险、失业保险、医疗保险工作正常开展。

２、2004年1季度贵阳市城市居民收入消费同增长

今年1季度我市城市居民，月均收入867余元消费595余元。

今年1季度，我市城市居民收入消费同步增长：

月人均可支配收入为867.58元，同比增长15％，扣除物价因素后，实际增长12.6％；月人均消费支出为595.37元，同比增长8.7％，扣除物价因素后，实际增长6.5％。

据介绍，可支配收入增长的主要原因是工薪收入比去年同期有了较大增长：

1季度月人均工资收入为610.27元，同比增长23.3％。

除此而外，元旦、春节发放年终奖较上年增长，市机关、事业单位在职工作人员发放公务员移动通讯补贴，国家机关、事业单位两年考核合格晋升一档职务工资等都不同程度地拉动了今年1季度城市居民的可支配收入增长。

在消费八大类中，除了医疗保健和教育文化娱乐服务类消费有所下降外，其余的食品、衣着、家庭设备用品及服务、交通和通讯、居住、杂项商品及服务等六类消费均有不同程度的增长。

其中，衣着和杂项商品及服务涨幅最大，同比增长分别为27％和27.8％。

据调查，一段时间以来，我市粮油价格的上涨引起了其他食品等价格的连锁反应。

今年1季度，我市食品类消费同比增长12.1％，由于受粮油食品上涨的影响，扣除物价因素后，食品类消费实际仅增长6.4％。

（三）小河经济发展趋势分析：

根据2000年《贵阳市城市总体规划1996-2010》，2010年，形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。

各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。

其中，小河片区（含中曹甘荫塘）规划总用地约81.3平方公里。

完善基础设施配套建设。

工业以机械、电子、航空、新材料为主。

片区公共服务设施用地沿黄河路两侧布置，三江口以北和花溪大道以东以居住用地为主，三江口以南黄河路以西为工业用地，规划矿山机械厂东南部为仓储用地和铁路货场，火车西站建成铁路集装箱货物运输和物质、粮食仓储区，甘荫塘建设粮食期货交易中心；在马鞍新村建设污染水处理厂。

金竹发展无污染工业，防止对阿哈水库的污染，规划期内搬迁贵州水泥厂。

规划城市建设用地约21.2平方公里，规划人口21.7万人。

形成具有一定规模、各具特色、功能互补、配套齐全的城市次中心，分担市级中心对外辐射、对内服务的功能，并通过次中心的配套建设，完善城市基础设施，为疏解中心区人口创造条件。

（四）贵阳住宅市场分析：

贵阳房地产市场经过10余年的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，贵阳楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向发展，由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。

大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。

据不完全统计，贵阳楼市10万平方米以上的项目已经不下20个，50万平方米以上的住宅小区逐渐增多，占地1000亩，开发量100万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。

而且大盘的开发启动主要集中在2004年和2005年。

贵阳的大盘竞争时代已经来临！

经过多年的开发、培育和发展，贵阳的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场影响力，如老牌的中天集团、鸿基集团等。

市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化发展、一些非老牌的地产公司进入市场，共同来发展和分享贵阳的楼市蛋糕，如中铁五局旗下的铁五建房开、民营的麒龙房开等。

更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场，如官房、振华集团、澳龙房开等。

具备较强资金实力和运作能力的公司增多、增强。

延续2003年的发展势头，贵阳楼市在步入2004年、2005年，全市的房地产开发量将继续保持强劲的增长态势。

预计商品房的施工总量和新开工面积都将会超过2003年。

楼市开发区域由过去的三点（云岩、南明、小河）独俏，走向东、南、西、北、中、新全面开花。

市场竞争日趋激烈。

１、各区域商品房供应量分析：

小河板块步入2004年，板块整体开发量较前两年下降，但由于兴隆等大盘的支撑，加上近10个中小项目的开发建设，预计全年有约50万平方米的项目开工。

2004年和2005年的市场上，三桥、金阳、乌当将会成为楼市中的新亮点和楼市销售的有力竞争者。

三桥随着大贵阳战略的实施、金阳新区的建设、云岩区政府的重点发展，凭着独特的区位和便捷的交通，区域内良好的植被和用地条件等多种优势，吸引了省内外多家具备较强实力的地产机构进入开发行列，一些新的地产思想与贵阳本土较为成功的开发经验将使这个区域内的项目具备很强的竞争力。

金阳新区经过几年来的强力开发，在市政府的全力支持下，从路网、行政中心到市民广场、城市公园、教育、公交等配套设施逐步实现，碧海花园的陆续完工交房，以金阳的行政地位和一流的配套规划、优秀的自然环境，较低的房价，同样也会成为楼市中的有力竞争者。

乌当板块内的地产开发已经由低端市场向中高端市场前进，挟便捷的交通优势、环境优势、配套优势、价格优势，2004年，乌当地产在贵阳楼市中将具备相当的影响力。

二手房日趋活跃、梯级消费结构初现，有利促进商品房的品质提高。

根据有关资料数据显示，贵阳的GDP增长达到12.9%，三城区的居民人均可支配收入，接近1000美元。

这些数据显示在宏观经济增长的同时，市民的个人经济收入也在不断的增长，按照国际标准划分，1000美元的收入水平，意味着高消费时代的来临，这一切无疑为市民购房、改善居住条件提供了坚实的消费基础。

贵阳市“大贵阳”战略的实施，城市化进程的加快也给贵阳的房地产业发展提供了持续的市场空间。

二、在售及即将上市大型房地产项目列表：

区域

项目名称

开发商

总开发量（万M2）

目前状况

备注

小河

兴隆城市花园

铁五建房开

一期已基本竣工，二期处于前期规划、拆迁中

兴隆珠江湾畔

前期规划、拆迁中

瑞和家园

利尔房开

一期销售态势较好，二期尚未开盘

经济实用房

绿园

四方河植物园附近，沿未动工

经济实用房

中兴世家

大兴房开

11.46

除别墅外已基本完工

别墅部分将于年底发售

中海城市花园

白云中海房开

二期部分建筑已封顶

二期已于04年9月17日正式发售，05年5月交房

南明区

山水黔城

宏立城房开

一期全部封顶

一期交房时间一再推迟，具体时间未定

美佳馨苑

宏安房开

在售，

宏安房开同时开发位于中华北路的“美佳大厦”

云岩区

中天花园

世纪中天房开

110

小区普通住宅部分已基本入住，目前主推月亮湖别墅区

入市时间早、社区成熟、市场知名度较大

中天世纪新城

世纪中天房开

100

一期联排别墅、回迁户已基本入住，二期正在建设中

“Townhouse”在市场上知名度较广

暂未定名

嘉信天和房开

拆迁中

地段优越，拆迁量较大，定位高档

暂未定名

亨特房开

拆迁中

地段优越，拆迁量较大，定位高档

小石城

泰联房开

一期基本竣工，二期在建

销售情况不错

金狮小区

省经济

一期已基本竣工

经济实用房

三桥

枫丹白露

天纬房开

会所、一期部分楼栋已动工

预计明年春季可上市

圣泉流云

集成房开

会所已动工

周边原居民居住较分散，拆迁难度大

贝地·卢加诺

三力房开

22.3

地堪已完成

据悉，04年10月动工

贵龙苑

贵龙房开

29.5

1号楼已入住，一期1-8栋将陆续于05年10前竣工

前期销售情况较好，目前处于较沉静状态

智慧龙城

智诚房开

一期基本竣工

受拆迁影响较大，修筑处于见缝插针的状况

广信四季花园

广信房开

一

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