全国经济中级房地产专业知识与实务讲义16p.docx
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全国经济中级房地产专业知识与实务讲义16p
【本章主要内容】
■1.房地产开发与城市规划
■2.城乡规划的任务和内容◆
■3.城乡规划的编制、审批和实施管理◆
■4.房地产开发规划设计内容◆
■5.房地产开发项目规划设计经济技术指标◆
1.房地产开发与城市规划
■1.1房地产开发的内涵、性质和目标
■1.2城市规划的内涵、性质与目标
■1.3房地产开发与城市规划的相互关系
1.1房地产开发的内涵、性质和目标
■内涵
□房地产开发是指按照城市规划和社会经济发展的需要，取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋的一项综合性社会经济活动
■内容
□立项
□规划设计
□征地拆迁
□土地开发
□房屋建造
□工程竣工验收
□经营销售
□交付使用
■特点
□投资大
□周期长
□风险高
□回报率高
■性质
□其主体是房地产开发公司
□房地产开发是企业行为，目标是追逐利润最大
1.2城市规划的内涵、性质和目标
■城乡规划的种类
□城镇体系规划
□城市规划
□镇规划
□乡规划
□村规划
■城市规划的分类
□城市规划纲要
■是对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依据
□总体规划
■是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能，是城市发展的总框架、总蓝图
□分区规划
■进一步控制和明确不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设
□详细规划
■分为控制性详细规划和修建性详细规划两种
■是对各项建设的综合部署和具体安排，是指导城市某一区域进行当前开发建设的依据和蓝图
■性质和目标
□城市规划是政府行为
□其目的是反映城市中全体公众的意志，维护公共利益，保障公民和法人的合法权益，促进城市的可持续发展
1.3房地产开发与城市规划的相互关系
■房地产开发与城市规划的区别
区别项目
城市规划
房地产开发
发展战略
宏观确定城市发展方向
微观角度考虑企业的发展
时间
长远和远景
注重近期
空间
注重空间结构与各类用地的功能配置
考虑项目的区位选择
效益
经济、社会、环境效益的统一
经济效益
信息反馈
听取市民的反映
满足市场的需要
■城市规划对房地产开发经济效益的影响－对土地开发强度的控制
□反映城市土地开发强度的指标
■建筑密度
■建筑高度
■建筑容积率
■房地产开发必须符合城市规划（主要为两证一书）
□选址意见书－选定项目的位置
□建设用地规划许可证－主要确定用地位置、面积、界限、用途
□建设工程规划许可证－核准工程设计、施工图纸是否符合规划
□临时建设用地规划许可证和临时规划许可证
建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：
（一）未经批准进行临时建设的；
（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。
【例题1·多选题】【2005年真题】反映城市土地开发强度的指标有（ ）
A.建筑密度
B.人口净密度
C.容积率
D.绿化覆盖率
E.建筑高度
【答疑编号811060101】
【答案】ACE
【例题2·单选题】【2007年真题】确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是（ ）。
A.项目选址意见书
B.建设工程施工许可证
C.建设用地规划许可证
D.建设工程现划许可证
【答疑编号811060102】
【答案】C
【例题3·单选题】【2006年真题】房地产开发过程中需到城市规划管理部门办理的许可证有（ ）。
A.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
B.建设用地规划许可证和建设工程施工许可证
C.建设用地转让许可证和建设工程规划许可证
D.建设用地转让许可证和建设工程施工许可证
【答疑编号811060103】
【答案】A
2.城乡规划的任务和内容◆
■2.1城镇体系规划
■2.2城市总体规划
■2.3详细规划
■2.4乡、村规划
■2.1城镇体系规划
■含义
□是政府综合协调辖区内城镇发展和空间资源配置的依据和手段
■内容
□确定区域城镇发展战略
□合理布局区域基础设施和大型公共服务设施
□明确需要严格保护和控制的区域
□提出引导区域城镇发展的各项政策和措施
■分类
□全国城镇体系规划
□省域城镇体系规划
□市域城镇体系规划
□县域城镇体系规划
2.2城市总体规划
■概念
□是一定时期内城市发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施，是引导和调控城市建设、保护和管理城市空间资源的重要依据和手段地位
□是编制近期建设规划、详细规划、专项规划和实施城市规划行政管理的法定依据
■依据
□依据城镇体系和城市规划纲要进行
■基本任务
□研究城市发展依据（城市发展规划）－城市发展方向、性质和发展规模
□研究城市各项专业工程问题（布局规划）
□研究近期建设规划（工程规划）
■期限
□总体规划为20年
□近期建设规划期限为5年
■主要内容（13项）
1.对市和县辖行政区范围的城市体系、交通系统、基础设施、生态环境、风景旅游资源开发等进行合理布置和综合安排。
2.确定规划期内城市性质、人口和用地规模，并划定城市规划区范围。
3.确定城市用地发展方向和布局结构，并确定市、区中心区位置。
4.确定城市对外交通系统的结构和布局，编制城市交通运输和道路系统规划，确定城市道路等级和干道系统、主要广场、停车场及主要交叉路口形式。
5.确定城市供水、排水、防洪、供电、通讯、燃气、供热、消防、环保、环卫等设施的发展目标和总体布局，并进行综合协调。
6.确定城市河湖水系和绿化系统的治理、发展目标和规划布局。
7.根据城市防灾要求，作出人防建设、抗震防灾规划。
8.确定需要保护的自然保护带、风景名胜、文物古迹、传统街区，划定保护和控制范围，提出保护规划。
9.各级历史文化名城要编制专门的保护规划。
10.确定旧城发行、用地调整的原则、方法和步骤，提出控制旧城人口密度的要求和措施。
11.对规划区内农村居民点、乡镇企业等建设用地和蔬菜、牧场、林木花果、副食品基地作出统筹安排，划定保留的绿化地带和隔离地带。
12.进行综合技术经济论证，提出规划实施的措施、步骤、方法和建议。
13.编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。
■文件
□规划文本和附件
□规划说明
■图纸
□城市现状图
□市域城镇体系规划图
□城市总体规划图
□道路交通规划图
□各项专业规划图
□近期建设规划图
■图纸比例
□大中城市为1/10000～1/25000
□小城市1/5000～1/10000
□市域城镇体系规划图1/50000～1/100000
2.3详细规划
2.3.1控制性详细规划
■概念
作为城市规划管理和综合开发、地价评估、土地有偿使用等的依据。
■控制性详细规划的主要内容
控制性详细规划的主要内容包括：
（1）详细确定规划地区各类用的界线和适用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；
（2）规定各类用的地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型；（3）规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；（4）提出各地块的建筑、体型、色彩等规划引导性要求；（5）确定各级道路的红线位置、断面、控制点坐标和标高；（6）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；（7）确定公共设施的位置、规模和布局；（8）制定相应的土地使用与建筑管理细则。
控制性详细规则的成果由文本、图件和附件组成，图件由图纸和图则组成，附件包括规划说明和基础资料。
主要图纸包括规划范围现状图、控制性规划图等。
图纸比例为1/1000－1/2000。
2.3.2修建性详细规划
■概念
对即将要开发建设的城市区内各类建设内容作出具体布置和安排，为下一步工程设计提供依据。
■修建性详细规划的主要内容
修建性详细规划的主要内容包括：
（1）规划地块的建设条件分析和综合技术经济论证；
（2）建筑和绿地的空间布局、景观规划设计；（3）布置总平面图；（4）道路系统规划设计；（5）绿地系统规划设计；（6）工程管线规划设计；（7）竖向规划设计；（8）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。
修建性详细规划的成果由规划说明书和图纸组成。
规划文件为规划设计说明书。
主要图纸包括规划范围现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图。
【例题1·单选题】【2007年真题】控制性详细规划的内容不包括（ ）。
A.确定规划地区各类用地的界线和适用范围
B.确定近期建设目标、内容和实施部署
C.规定建筑后退红线距离
D.规定交通出入方位
【答疑编号811060104】
【答案】B
【例题2·多选题】【2007年真题】控制性详细规划的主要内容包括（ ）。
A.确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高
B.建设条件分析和综合技术经济论证
C.道路系统规划设计
D.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径
E.制定相应的土地使用与建筑规定细则
【答疑编号811060105】
【答案】ADE
【例题3·单选题】【2005年真题】控制性详细规划的内容包括（ ）。
A.估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益
B.确定文物古迹的保护范围，并提出空间形态的保护要求
C.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线
D.确定市级公共设施的分布及其用地范围
【答疑编号811060106】
【答案】Ｃ
2.4乡、村规划
■概念
□本行政区域内的村庄发展布局
■内容
□规划区范围
□住宅、道路等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设用地布局、建设要求
□对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等具体安排
3.城乡规划的编制、审批和实施管理◆
■3.1城乡规划的编制
■3.2城乡规划编制的单位
■3.3城乡规划的审批
■3.4城乡规划的实施管理
3.1城乡规划的编制%
项目
编制主体
城镇体系规划
国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国城镇体系规划
省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划
城镇总体规划
城市总体规划由城市人民政府组织编制
县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划
其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制
乡、村庄规划
乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划
控制性详细规划
城市人民政府城乡规划主管部门编制本城市的控制性详细规划
县人民政府城乡规划主管部门编制县人民政府所在地镇的控制性详细规划
镇人民政府编制镇的控制性详细规划
修建性详细规划
城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以编制重要地块的修建性详细规划
3.2城乡规划编制的单位
■编制单位
□具有相应资质等级的单位
■编制单位条件
□有法人资格
□有规定数量的经国务院城乡规划主管部门注册的规划师
□有规定数量的相关专业技术人员
□有相应的技术装备
□有健全的技术、质量、财务管理制度
3.3城乡规划的审批
■城镇体系规划审批
全国城镇体系规划由国务院城乡规划主部门报国务院审批。
省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报国务院审批。
省、自治区人民政府组织编制的省域城镇体系规划，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理。
规划的组织编制机关报批省域城镇系规划，应当将本级人民代表大会常务委员会级成人员或者人民代表大会代表的审议意见和根据审文章见修改规划的情况一并报送。
■总体规划审批
直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。
省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。
其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。
县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。
其他镇的总体规划由镇人民政府报上一级人民政府审批。
城市、县人民政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理。
■详细规划审批
城市人民政府城乡规划主管部门组织编制的城市控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。
镇人民政府组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。
县人民政府所在地镇的控制性详细规划，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会委员会和上一级人民政府备案。
■乡规划、村庄规划审批
乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。
村庄规划在报送审批前，应当经村民议或者村民代表会议讨论同意。
3.4城乡规划的实施管理
■城市的建设和发展
应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设,妥善处理新区开发与旧区改建的关系,统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村相对经济社会发展、村民生产与生活的需要。
■镇的建设和发展
应当结合农村经济社会发展和产业结构调整，优先安排供水、排水、供电、供气、道路
通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服务设施的建设，为周边农村提供服务。
■乡、村庄的建设和发展
应当因地、节约用地，发挥村民自治组织的作用，引导村民合理进行建设，改善农村生产、生活条件。
■城市新区的开发和建设
应当合理确定建设规模和时序，充分利用现有市政基础设施和公共服务设施，严格保护自然资源和生态环境，地方特色。
■风景名胜区的规划、建筑和管理
当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。
■城市地下空间的开发利用
城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案。
近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局。
4.房地产开发规划设计内容
■4.1房地产开发规划设计的含义和原则
■4.2居住区规划
■4.3住宅建筑设计
4.1房地产开发规划设计的含义和原则
■含义
□房地产开发规划设计是根据开发基地的具体情况和开发设想，综合协调城市规划行政主管部门、各有关部门以及配套单位的意见和要求，根据政策法规、基地可行性研究和市场调查资料，在经济效益、社会效益和环境效益统一的前提下，拟订基地开发的规划设计要求，然后进行设计招标，选出最优同时又比较经济的方案，并在进一步优化后付诸实施
■应遵循的原则
□依据城市总体规划和详细规划，体现经济、社会和环境三个效益的结合
□依据国家和地方政府有关法律法规，严格履行规划手续
□做到统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设
□遵循价值规律和市场供求法则
□节约集约利用土地
□体现以人为本、可持续发展的思想
4.2居住区规划
■4.2.1居住区规划的任务
■4.2.2居住区规划的基本内容
■4.2.3居住区的工程类型组成
■4.2.4居住区的用地组成
■4.2.5居住区的合理规模
■4.2.6居住区规划的基本要求
■4.2.7居住区的规划结构
■4.2.8住宅及其用地的规划布置
■4.2.9住宅的规划布置
4.2.1居住区规划的任务
■居住区规划的任务是为城市居民经济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的方便、卫生、安宁和优美的生活环境
4.2.2居住区规划的基本内容
■确定规划用地位置和范围
■确定规划规模（人口和用地面积）
■住宅类型、数量与布置方式
■公共服务设施的内容
■道路的宽度、坡度及布置
■公共绿地等室外场地的数量与分布
■拟定工程规划设计方案
■拟定有关技术经济指标和造价估算
4.2.3居住区的工程类型组成
■建筑工程
□居住建筑
□公共建筑
□生产性建筑
□市政公用设施用房以及小品建筑
■室外工程
□道路工程
□绿化工程
□工程管线
□构筑物
4.2.4居住区的用地组成
■居住建筑用地－占50%左右
■公共建筑和公用设施用地
■道路及广场用地
■绿地及体育场
4.2.5居住区的合理规模
■合理人口规模为5万～6万人
■小的居住区可在3万人左右
■相应在用地规模应在50～100公顷左右
4.2.6居住区规划的基本要求
■使用要求
■卫生要求
■安全要求
■经济要求
■施工要求
■美观要求
4.2.7居住区的规划结构
■以居住小区为规划基本单位
□居住小区是由城市道路或城市道路和自然界线划分的具有一定规模并不为城市交通干道所穿越的完整地段
□居住小区的规模一般以一个小学的最小规模为其人口规模的下限，而小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限
□居住小区人口规模以10000～15000人为宜，用地为12～35公顷
■以居住生活单元为基本单位
□居住生活单元相当于一个居民委员会，为3000～5000人
■以居住生活单元和居住小区为基本单位
□由若干个居住小区组成，每个小区由2～3个居住生活单元组成
4.2.8住宅及其用地的规划布置
■住宅建筑的面积占居住区总建筑面积80%以上
■分类一
□住宅－供家庭居住
□宿舍－供单身人员居住
■分类二
□低层住宅1～3层
□多层住宅3～6（包括三层）
□高层住宅7层及以上
■住宅建筑经济的指标
□每平方米建筑面积造价
□平面利用系数
■用地经济指标
□建筑容积率
□每公顷居住面积密度
■与住宅建筑经济与用地经济密切相关的因素
□住宅层数
■层数越高，用地效益越好，但造价提高，住宅建筑效益有一个最经济的点
□进深
■11米是分限线
□长度
■60米为分限线
□层高
■层高减少有利于节约用地与降低造价
■每降低10公分，能降低造价1%，节约用地2%
□平面系数（K）
■住宅建筑类型的选择（六方面综合分析）
□住宅建筑标准
□户室比
□建筑层数
□地形和气候条件
□居民的生活习惯
□城市建筑景观面貌
4.2.9住宅的规划布置
■行列式布置
■周边式布置
■混合式布置
■自由式布置
4.3住宅建筑设计
■平立面设计
□合理确定层高和层数
□正确设计房屋的长和宽
□合理确定户型和居住面积
■住宅结构设计
□全装配式结构
□大模结构
□装配整体式结构
■住宅建筑装修和室内设备的设计
5.房地产开发项目规划设计经济技术指标
■5.1规划设计有关规范及其基本内容
■5.2规划建设用地分类
■5.3规划设计的经济技术指标
5.1规划设计有关规范及其基本内容
■规范
□国家
□地方
■内容
□规划区
■指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域
□近期建设规划的内容
□城市详细规划的内容
5.2规划建设用地分类
■分为10大类、43个中类、78个小类
5.3规划设计的经济技术指标
■5.3.1规划设计经济技术指标的主要项目
■5.3.2容积率
■5.3.3建筑密度
■5.3.4居住人口密度
■5.3.5绿地率
■5.3.6建筑限高
■5.3.7建筑后退
■5.3.8建筑间距
5.3.1规划设计经济技术指标的主要项目
■作用
□控制指标是由控制性详细规划提出的
□这些指标是项目编制修建性详细规划的重要依据
■主要项目
□环境容量控制（三项）
■容积率
■建筑密度
■绿地率
□建筑建造控制
■建筑高度
■建筑间距
■建筑后退
■沿路建筑高度
■相邻地段的建筑规定
5.3.2容积率（FAR）
■概念
□容积率又称楼板面积率或建筑面积密度（注意不是建筑密度），是衡量土地使用强度的一项指标，指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积之比值
□容积率的下限保证开发商的利益
□容积率的上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行及环境质量下降
■容积率与平均层数的关系
□总建筑面积＝基底面积×平均层数
容积率＝总建筑面积／建设用地面积
□建筑密度一定条件下，容积率与平均层数成正比
□在一定的层数条件下，容积率与地块建筑密度成正比
■规定
□每一层面的容积率制定应符合上一个层面规划的要求
□每一地块容积率算术平方和应等于城市的平均容积率
■确定容积率的因素
□城市规划区人口
□每个居住人口的空间需求
□土地的供应能力
□基础设施承受能力
□交通设施的运
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