三星级大酒店新建工程项目可行性研究报告.docx

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三星级大酒店新建工程项目可行性研究报告

三星级酒店新建项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目简介

1.项目名称：

天福假日酒店

2.项目建设单位：

洋浦天创实业有限公司

3.项目负责人：

4.项目建设地点：

天福假日酒店位于海南省澄迈县福山镇敦茶村,位临海南西线高速-至海口入口处，占地面积6846.29平方米。

5.项目建设规模和建设内容：

（1）建设规模：

天福假日酒店按三星级标准设计，建筑面积13000平方米，主楼地上6层，地下一层，裙楼3层。

（2）建设内容：

a.客房部分：

客房总数138套。

其中：

标准（豪华）套间38套，标准单人间100间。

b.餐饮：

设宴会厅、中餐厅、自助餐厅、西餐及咖啡厅。

c.娱乐：

保龄球、健身房、游泳池、网球场，另设一座可容纳200人具有四种语言同场传译系统的国际会议厅，以及商务中心、票务中心、美容美发中心、行李存放处和旅游精品商场等设施。

（3）总投资3000万人民币，主要用于基础设施建设，酒店主体工程建设及购置相关的配套物品。

6.投资估算

总投资3000万元，其中：

建设投资2950万元，铺底流动资金50万元。

7.可行性研究报告编制单位：

洋浦天创实业有限公司

1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围

1.2.1编制依据

1.《中华人民共和国城市规划法》

2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）

3.《澄迈县土地利用总体规划》和澄迈县其他有关专项规划

4.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》

5.其他相关的政策法规和技术规划

6.天福假日酒店建设项目提供的相关资料

1.2.2指导思想

1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。

2.项目建设要围绕发展城镇经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。

为省内外商贸易交流、文化交流做出贡献。

3.项目建设是按照澄迈县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城镇中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。

4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全县经济增长等）的功能。

1.2.3可行性研究报告编制的范围

1.项目建设的背景及必要性

2.项目选址及建设条件

3.建设规模与建设内容

4.工程技术方案

5.公用工程和辅助设施

6.环保、节能、安全与消防

7.项目实施计划

8.组织机构与人力资源配置

9.投资估算和资金筹措

10.效益分析

11.结论与建议

1.3项目建设单位简介

天福假日酒店由洋浦天创实业有限公司投资，公司成立于2001年，注册资本780万元，现有员工100余人，并于2000年根据澄迈县招商引资政策，在福山镇敦茶村购买村民10.269亩土地，并对原有土地的建筑物进行装修改造。

建成现有的天福酒店。

随着2010年海南成功定位为国际旅游岛，国民经济的高速发展，全县生产总值突破100亿大关。

并在全省市县中排名第一的大好形势下，目前公司凭借多年的运作经验及雄厚资金实力，公司决定在福山镇敦茶村新建一座三星级大酒店。

洋浦天创实业有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造品牌产品，致力于为澄迈县城市建设缔造新的生活梦想，为澄迈县的投资开发做出新的贡献。

1.4研究的主要结论与建议

1.4.1主要经济技术指标

主要经济技术指标

名称

数量

备注

总投资

3000万元

其中：

1、固定资产投资

2950万元

2、铺底流动资金

50万元

正常年份销售收入

890.1万元

正常年

正常年份总成本

500.9万元

正常年

利润总额

387.7万元

正常年

所得税

96.9万元

正常年

税后利润

290.8万元

正常年

内部收益率（％）

11.6%

税后

财务净现值（万元）

216.6

税后

投资利润率（％）

10.8%

投资利税率（％）

11.0%

盈亏平衡点（产量）

70.5%

第二章项目建设背景与建设必要性

2.1项目建设背景

2.1.1澄迈县简介

澄迈县位于海南岛西北部，地跨北纬19°23'-20°01'东经109°45'-110°15'。

北面与东面同海口市接壤，南面与东面同屯昌、定安县交界，西南同儋州市、琼中县相连，西与临高县毗邻。

全境东西部宽56.25千米，南北长70千米。

总面积2067.6平方公里。

海域面积1100平方公里。

澄迈县建制历史悠久，是海南西汉时期三大历史名邑（即玳瑁、紫贝、苣中）之一，西汉武帝元鼎六年（公元前30年）为苟中县，属珠崖郡，县治设在今美亭乡的美中墟。

隋大业三年（公元607年）迁县城于今老城镇的老城墟，属临振郡。

唐高祖武德五年（公元622年）改珠崖郡为崖州，澄迈隶属崖州。

贞观十三年（公元639年）又拆琼山地置曾口、颜卢、琼山三县，属琼州。

曾口县治设在博罗村（今永发镇内）。

唐玄宗开元十三年（公元755年）把曾口县并人澄迈县。

两县合并后，其县城仍设在老城。

后因老城地区发生地震，瘟疫流行，遂于清光绪十八年（公元1892年）将县城迁至今治南渡江边的金江镇。

金江镇旧名“打铁市”，相传几户打铁匠居于此而得名。

后来，在清江发现江中沙土含金，故改名“金江”。

1950年4月，澄迈解放，1958年11月澄迈和临高合并，县名暂称金江县。

1959年1月13日，又称澄迈县，1961年，与临高县分开，恢复澄迈县建制至今。

全县辖10个镇，分别是金江镇、瑞溪镇、永发镇、老城镇、中兴镇、加乐镇、福山镇、桥头镇、文儒镇、仁兴镇。

县城设在金江镇。

全县共有162个村（居）委会，790个自然村。

境内有6个农垦国营农场和3个省办农林场，分别是红光农场、昆仑农场、和岭农场、西达农场、红岗农场、金安农场和华侨农场、仁兴热作农场、太平林场。

澄迈县土地资源丰富，地势平坦，宽广肥沃，面积20.67万公顷，可利用土地面积占95.99%，尚有2万公顷土地有待开发。

土质主要为红土壤和沙土壤，大部分土地可以引水灌溉，光、热、水等条件优越，十分适宜种植热带作物、冬季瓜菜和发展牧业。

澄迈县福山镇是海南两个以咖啡出名的地方之一，福山地区的咖啡豆结实、粒大、均匀、饱满。

真正的福山100%纯咖啡，是不加糖和香料焙炒的。

具有浓郁、香醇、滑口、的优秀品质，富有海南福山地区特有的地方咖啡味，又具有印尼苏门答腊岛的黄金曼特宁咖啡品质特性。

近年来，澄迈县着力推进福山镇的现代化建设，即有全国热带农业旅游的示范点，福山咖啡文化休闲旅游区及休闲农庄福山咖啡馆，候臣咖啡文化村等精心打造高品位，并具有独具特色的现代化城镇。

为此，洋浦天创实业有限公司拟开发建设天福假日酒店项目，以满足福山镇及周边区域日益增长的休闲，娱乐，文化经贸交流等方向的需要。

2.1.2本项目建设背景

旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。

五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。

我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。

展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。

由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。

宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。

随着2010年海南成功定位为国际旅游岛，并且旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是全国的重要的旅游区域。

结合福山镇市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：

福山镇域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。

因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（三星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目建设，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。

2.2项目建设必要性

2.2.1建设天福假日酒店是发展三产、构建现代经济的客观要求

发展三产，是现代化经济的要求。

关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。

县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产业的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。

第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。

在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。

2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。

很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。

澄迈县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。

福假日酒店的建设，不仅完善澄迈县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个海南省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动澄迈第三产业的发展。

福山镇位于海南澄迈西北部，北部濒临琼州海峡，北面与东面同海口市接壤。

海榆中西线国道和西线高速公路，粤海铁路纵横穿越境内，是海南西部旅游走廊中的笫一站。

合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强澄迈在海南省的经济增长功能。

鉴于澄迈县福山镇良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设天福假日酒店具有客观必要性。

2.2.2本项目建设是福山咖啡文化风情镇发展的需要

福山镇咖啡文化风情镇于2010年底落成，总投资2.3亿元。

占地面积22465平方米。

是福山镇较大的咖啡文化基地，是以休闲为主导的产业基构。

其它配套设施尚未完善。

随着福山镇经济文化的高速发展，对配套服务提高了更高的要求，即休闲中心、商务中心、娱乐中心的建设十分迫切。

本项目建设，正适当的满足福山镇的经济发展的需求,规划建设配套服务。

为发展澄迈县的旅游事业创造良好的硬件条件。

第三章 市场分析与预测

3.1 澄迈县旅游市场简析

澄迈县位于海南岛北部，北临琼州海峡，隔海与雷州半岛相望。

自西汉元封元年（公元前110年）置县，至今已有2120年史脉之远。

人文炽盛。

因古县城有“澄江”“迈山”，故取山水之首定县名为“澄迈”，是琼岛文明古县之一。

全县辖10个镇，176个村（居）委会，867个自然村。

3个国营农场，2个省直属农林场和1个省级开发区（海南老城经济开发区）。

全县陆地面积2072平方公里。

海域面积1100平方公里，总人口53万。

澄迈地属热带季风气候，光照充足，雨量充沛，气候温和。

全年无霜。

年均日照2017.6小时，年均降雨量1790.7毫米。

全县海岸线长89.8公里（含内湾线）。

内外海湾15处海洋面积达1100平方公里，属琼州