0408池州青阳县九华山涵月楼地块可行性分析DOC19页.docx
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0408池州青阳县九华山涵月楼地块可行性分析DOC19页
池州青阳县九华山涵月楼地块可行性分析
一、区域背景介绍
城市
直线距离
（公里）
城市
直线距离
（公里）
城市
直线距离
（公里）
合肥
132
杭州
262
苏州
304
南京
198
无锡
296
上海
383
（一）地理位置：
池州是安徽省下辖的地级市，是长江南岸重要的滨江港口城市，省级历史文化名城、皖江城市带承接产业转移示范区城市、全国双拥模范城市。
也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分，皖南国际文化旅游示范区核心区域。
（二）区域简介：
池州市共辖1区3县，项目位于青阳县九华山风景区中。
青阳县为中国21世纪议程试点地区、国家生态经济示范区、皖江城市带承接产业转移示范区。
拥有一座国家级森林公园——九华山国家森林公园。
青阳县交通便捷，基础设施良好，318国道横贯东西，103省道直穿南北。
2013年池州常住人口为200万，青阳县常住人口为56万。
（三）九华山风景区:
九华山是首批国家重点风景名胜区，著名的游览避暑胜地，国家5A级旅游区、全国文明风景旅游区示范点。
目前九华山风景区已正式通过评审成为国家级地质公园，据九华山官方数据统计，2014年全年接待游客900.07万人次，实现旅游收入98.80亿元。
（四）周边城市一览：
城市
直线距离
（公里）
城市
直线距离
（公里）
城市
直线距离
（公里）
安庆
42
铜陵
44
宣城
127
黄山
137
芜湖
114
/
/
池州，位于安徽省西南部，北与安庆市隔江相望，南接黄山市，西南与江西省九江市为邻，东和东北分别与芜湖市、铜陵市、宣城市接壤。
与著名的旅游城市黄山市，相距137公里。
（五）近五年经济情况一览：
城市
GDP总额
（亿元）
城市
人均GDP总额（元）
城市
人均
可支配收入（元）
城市
消费品
零售总额
（亿元）
芜湖
2100
铜陵
92599
铜陵
27154
芜湖
560
安庆
1418
芜湖
58535
芜湖
26264
安庆
524
宣城
843
黄山
34725
池州
23482
宣城
304
铜陵
681
宣城
32928
黄山
23356
黄山
196
黄山
470
池州
32541
宣城
22731
铜陵
156
池州
422
安庆
26534
安庆
22683
池州
143
经济小结:
池州市2009-2030年的城镇空间结构是一轴一带三片区，其中青阳县九华山片区属于三片区中的中心城区。
近年来池州经济总额虽稍落后与周边城市，但经济发展态势良好，加之政府大力青阳县的旅游产业，旅游业将带来巨大的人流量，所以项目所在区域市场潜力发展巨大。
（六）房地产市场：
房地产市场小结：
近年来，池州房地产投资比重在20%左右。
前几年房地产市场火热，导致施工面积大幅增加，房地长市场库存量巨大，销售市场成交惨淡。
2014年3月-10月楼市成交量持续走低，2015年开春来，一系刺激楼市回温的政策出台，成交量持续增加。
商业市场在2015年2月激增，成交582套。
未来池州房地产市场竞争仍处于白热化阶段，如何去存量仍是主要问题。
二、项目本体分析
（一）区位分析
名称
直线距离
（公里）
备注
青阳主城区
9
青阳主城区南北相距4.3公里，东西相距6.3公里
国道318
8.2
起点为上海人民广场，途径江苏、浙江、安徽、湖北、重庆、四川、终点为西藏聂拉木县樟木镇友桥，全长5476千米，是中国目前最长的国道
京台高速
14.1
起点北京，重点台北，全长2030公里
整体区位总结：
项目位于青阳县九华乡九华山风景区中，距离青阳县主城区9公里，交通便利，九华乡是池州城乡规划三片区中的中心城区，是政府大力发展旅游业的片区，所以项目区位优势明显。
名称
直线距离（米）
备注
新区环路
175
九华山风景区内主干道
柯北老街
500
九华山风景区内主干道
佛光大道
932
与省道219相连
局部区位总结：
九华乡位于青阳县城西南10公里。
行政区面积68平方公里，总人口12363人，九华乡大力发展特色农业和旅游服务业。
项目位于柯北新街，处于九华乡东南角，九华山风景尽收眼底。
距离与省道相连的佛光大道不到1公里，自驾出行较为便利。
（二）项目基本信息
占地面积
20.7万方
容积率
0.4
建筑面积
8.3万方
建筑密度
18%
开发商
池州地华旅游发展有限公司
绿地率
48%
投资商
雨润地产
物业管理
雨润物业管理
物业费
4.61元/㎡/月
开盘时间
别墅2014年9月，
酒店式公寓目前认筹中
包租情况
包租10年，前3年，回报18%，后4-10年可选择自己住或代经营，代经营收入55分成；
根据积分给予购房者免费住宿天数
酒店式
公寓售价
10000元/㎡（含装修）
产品构成
由五星级酒店和度假酒店式公寓构成；
酒店包含184间酒店式客房和39套奢华的庭院式套房；
公寓包含282套酒店式公寓和30套庭院式公寓，以及148套无产证式酒店别墅客房
（三）开发商背景：
雨润控股集团是一家集食品、地产、商业、物流、旅游、金融和建筑等七大产业于一体的多元化企业集团。
雨润地产已形成城市精品住宅、旅游地产和商业地产三大产品体系，是中国地产50强企业。
（四）建筑风格：
传承徽派建筑文化，打造“传统、传承、传世”的百年精品，被誉为安徽“拙政园”。
融合徽文化千百年沉淀的温婉雅致和佛教道场的庄严神圣，集自然与人文为一体，融古典与现代于一身。
（五）周边配套：
名称
直线距离（米）
名称
直线距离（米）
名称
直线距离（米）
管委会
58
建设银行
397
税务局
203
人民法院
266
农村商业银行
525
超市
668
文化馆
348
手机卖场
489
便利店
620
小结：
项目周边以政府实业单位位置，周边日常配套档次偏低，且配套不完善。
但项目酒店部分配有游泳池，禅修所，中西特色餐厅，SPA水疗养生会所，会展中心，按摩足浴等高端生活配套，酒店式公寓部分配套咖啡馆，餐厅，超市，洗衣房，理疗中心，驿站，儿童乐园等配套设施，满足居民的日常需求，自身携带生活与商业配套较为完善。
（六）交通配套：
名称
直线距离（公里）
名称
直线距离（公里）
九华乡客运站
1.4
318国道
8.4
京台高速
14.1
池州客运站/火车站
27.2
青阳汽车站
14.3
九华山机场
24
小结：
项目位于九华乡风景区，距离国道318仅有8.4公里，自驾车交通便利。
距离九华乡客运站仅有1.4公里，但九华乡客运站班车主要开往安徽省内的城市，人流导入局限性较大。
池州九华山机场主要服务于来安徽九华山风景区旅游游客及朝拜的香客，目前开通北京、上海、成都、广州、厦门、青岛等城市固定航班。
项目距离九华乡机场24公里，能为项目导入较远城市的旅游观光客。
（七）户型分析：
A户型70㎡B户型110㎡
D户型
户型点评：
A户型：
南北通透，户型设计结构合理，主要针对单身人士或年轻夫妇群体；
B户型：
南北通透，户型功能多样化，增设会客厅，可长期入住；
D户型：
户型舒适度较大，空间布局合理，主要针对高收入客群；
三、周边竞品情况
（一）竞品地图
项目周边有两个酒店式公寓项目，其中九华万象街仅相距1.8公里，二期商铺现场在售，德懋堂目前在售中。
（二）竞品详情
九华万象街：
占地面积
20万方
容积率
0.58
建筑面积
13.3万方
物业类别
住宅、酒店式公寓、
别墅、商铺
开发商
安徽皖土房地产开发有限责任公司
绿化率
41%
投资商
安徽皖土房地产开发有限责任公司
物业管理
安徽众源物业管理有限公司
物业费
1.5元/月/㎡
开盘时间
2014.10
主力户型
商铺40㎡48万、80㎡104万
一二层连卖，可打通使用
售价
商铺12000-15000元/㎡
最新动态
目前二期商铺在售，按揭99折，一次性付款98折，酒店式公寓尚未开售，预估下半年开始认筹
九华万象街是九华乡唯一大型商业配套的项目。
2014年8月售楼处公开，一期商业已售罄，开始营业；二期商业项目总体量4.7万方，目前销售1.6万方，去化率为34%。
商铺购买者90%为九华山本地人，20%来自江浙沪外省。
目前有一家上海的代理公司该项目。
德懋堂：
占地面积
20.5万方
容积率
0.8
建筑面积
16.4万方
总户数
654户
开发商
九华山德懋堂置业有限公司
绿化率
45%
投资商
北京德懋堂投资有限公司
物业管理
德懋堂酒店物业管理有限公司
售价
酒店式公寓12000元/㎡（含装修费）
主力户型
酒店式公寓：
65㎡80万
别墅：
280㎡340万
包租情况
包租十年，回报率10%，购房者一年有14天免费租房期（包含节假日）
销售情况
开盘将近两个月，别墅销售1套，酒店式公寓销售30套左右
项目配套
精舍禅修会所，德功坊商业街、山顶游泳池、
山顶ＳＰＡ，Mini高尔夫等商务配套
德懋堂产品分为别墅、酒店式公寓和酒店。
德懋堂开发商自销，酒店式公寓为165套，目前成交30套左右，别墅成交1套；酒店式公寓的购买客户，45%来自江苏，20%来自浙江，15%来自上海，20%来自安徽省内，其购买的目的主要用于投资；别墅的购买客户主要用于休闲度假。
竞争市场总结：
从地段来看：
德懋堂在风景区莲花峰下，风景最优，但交通不便；本案距离九华乡风景区不到1公里，离出城主干道佛光大道930米，交通和风景折中；九华万象街靠近出城主干道佛光大道，出城交通方面，但景色较差；
从容积率来看：
三者在占地面积几乎相同的情况下，本案容积率最小，居住的舒适度最优，将成为本案的一大亮点；
从外立面来看：
德懋堂和本案两者都是徽派建筑风格，外立面都为白墙黑瓦的江南水乡风格，建筑风格较相似；
从市场上看：
目前九华乡酒店式公寓项目较少，且体量不大。
德懋堂目前有135套左右的公寓式酒店房源在售，九华万象街酒店式公寓下半年才开售；
从价格上看：
德懋堂的酒店式公寓的售价在12000元/㎡-15000元/㎡，本案酒店式公寓售价为12000元/㎡，本案没有价格优势；
从产品来看：
本案酒店式公寓户型较少，就70㎡、110㎡两种户型。
德懋堂酒店式公寓户型有65㎡、88㎡、145㎡三种，产品存在差异性；
四、SWOT分析
优势（S）:
1、项目位于九华山风景区，是政府重点规划的旅游发展区；
2、容积率小，居住环境舒适度高；
3、自身商业配套齐全，满足居民日常所需；
4、知名开发商打造，拥有一定的品牌效应；
劣势（W）:
1、酒店式公寓产品户型较少，选择空间有限
2、出行仅能依靠自驾车，交通通达性不高
机会（O）：
1、项目处于青阳县九华山片区，其为池州市大力发展旅游业区域中的中心片区；
2、2015年开春以来的楼市新政能激发购房者的需求，未来楼市回温有望；
威胁（T）：
1、周边的酒店式公寓产品同质化严重，会造成一定竞争压力；
五、总结：
1、项目所在城市经济发展稍落后于周边城市，近年来房地产成交不景气，2015年开春的新政，有望刺激购房者的需求，扭转楼市成交量下跌的形势；
2、项目处于九华乡风景区，属于政府大力发展旅游业的区域，区位优势明显，
但交通通达性不高，出行主要依靠自驾；
3、区域依靠旅游业吸引大量人流，但乡镇客运站人流导入局限性较大，主要依靠池州市的客运站与火车站带来绝大部分旅游观光客；
4、周边在售的酒店式公寓项目较少，但建筑风格同质化严重，如何去化仍是关键；
颂唐策划中心
2015年4月3日
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