天津科技馆物业管理招标方案.docx
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天津科技馆物业管理招标方案
天津科技馆物业管理招标方案
一、单位概况
天津科技馆位于本市河西区隆昌路94号,占地面积30000平方米,建筑面积21000平方米,其中展厅面积8660平方米,设13个展区,共有322件（套）展品。
建筑分为A、B、C区，展厅为B区，分为1、2层，天文展厅、宇宙剧场；A、C区为办公区。
馆内供电设有变电室、变压器2台（1千KAV），双电源供电。
主建筑由配电室配送供电。
锅炉房供冷供暖设施有1台SZL4-1.25-AⅡ蒸汽锅炉、2台溴化锂机组、9台空调机组、新风机组及通风设备。
二、物业工作内容
1、场馆保洁：
展厅（两层）面积8660平方米；宇宙剧场（包含天象厅）面积812平方米；院区及道路面积8000平方米。
卫生清洁：
A区（1层）、C区（1至3层）办公区：
楼道、卫生间、会客（议）室、馆长室等面积553平方米。
对建筑物墙壁、地面、屋顶、楼道、门窗及附属设施、卫生间等。
外围院区道路、设施、绿地、车棚、厕所等，每天进行清洁工作。
展厅63件大展品每两周保洁一次。
另外，根据本馆实际需要，定期安排对建筑外墙、玻璃幕墙、剧场球皮等清洗工作，此项费用由甲方承担。
2、修整和养护场馆院区绿地植被。
3、场馆安保：
门卫值班和巡逻，维护馆区安全秩序，视频监控、消防系统和泵房的值班操作与管理。
4、展厅服务：
展厅、剧场4个出入口检票。
电梯2部、扶梯4部，开馆时的安全操作，现场观众接待和服务。
5、变配电室值班：
安全运行，保证送电，按规定进行日常维护。
6、锅炉房：
冬、夏季供冷供暖，机组管道、中央空调系统设备的安全运行及设备维修工作。
7、其他临时性工作任务。
注：
因配合文化中心建设工程及馆内综合改造，馆区院内道路、绿地面积及布局等还正在调整变化，但不影响物业服务工作。
员工食堂待以上改造完成后，另行议定。
三、岗位设置
1、保洁绿化
（1）卫生保洁岗8人
（2）院区卫生及绿化养管岗2人
小计：
10（含兼职主管1人）
2、安全保卫
（1）安全员岗8人
（2）传达室门卫岗3人
（3）收发岗1人
（4）外围车辆管理岗1人
（5）北门门卫岗1人
（6）C区办公区门卫1人
（6）监控室4人
（7）消防泵房监管岗1人
小计：
20（含兼职主管1人）
3、展厅服务
（1）展厅、剧场检票员岗5人
（2）展厅电梯扶梯操作工岗1人
小计：
6人
4、设备运行
（1）锅炉房、暖通岗13人
（2）变配电室值班运行维护岗6人
小计：
19（含兼职主管1人）
5、物业管理
项目经理岗1人
小计：
1人
物业人员各岗总计：
56人
四、工作职责
主要是物业工作内容、岗位职责、工作时间要求等内容。
（详见附件一）
五、质量标准
主要是物业管理工作的服务质量考核标准。
（详见附件二）
六、物业实施时间
物业服务实施时间为2010年11月1日至2011年10月31日止，合同期一年。
七、物业服务
1、物业公司遵守物业法规，承担本馆的物业服务及物业安全责任，达到物业工作质量标准。
2、物业公司应严格按照物业协议，按规定人数上岗，执行物业岗位职责、服务质量标准，承担物业管理服务、安全运行责任，达到全职全责。
3、物业员工必须经培训合格后上岗，胜任本职、本岗工作。
凡达不到工作要求的员工，物业公司应及时调换。
4、特殊岗位（司炉、制冷、变配电室电工、），必须持证上岗，达到对设备能够检修、检测、检验能力，并且做到工作岗位记录、资料齐全。
监控、消防泵房值班人员须经专业培训，持证上岗。
5、物业员工文明上岗，统一着装，标志明显，自觉遵守本馆相关规章制度。
6、遇雨雪天气，及时组织人员清理馆区内道路、各门门前保证畅通无阻。
7、本馆对物业公司的物业服务工作，实行专业对口监管和业务工作指导、每月对物业服务工作进行质量考核，并及时协调工作中出现的问题。
八、招标要求
1、2010年10月8日前完成物业合同签订，物业公司须在11月1日前七天进驻，双方开始交接工作。
2、物业公司投标的物业服务费预算，主要由人员工资、各种保险、节假日加班费、劳动保护及其他各项税费组成，采取总额包干。
投标单位在标书中应列清，并且成本清楚合理，符合国家有关用工规定，物业能够正常运行。
4、保洁耗材费，花卉租摆费、排污及垃圾转运费、玻璃幕墙和外墙定期清洗费、中央空调及锅炉等设备设施维修物料费等，采取甲供形式。
5、物业服务工作所需各类工具设备（机电维修、保洁、植被修剪等）、劳动保护用品等由物业公司自行提供，进驻时配带齐全，便于工作中使用。
工具设备、保洁耗材计划在投标书中列出清单。
6、物业合同实施期间，由于本馆即将开始综合改造和配合文化中心工程建设，个别物业服务岗位、人员可能临时遇增减变化，馆内提前通知物业公司做出临时人员调整，物业服务费结算按人均工资乘以当月实际在岗数计算。
本馆员工食堂待今后恢复时，另行协商签订服务协议。
附：
1、附件一
2、附件二
天津科学技术馆
二O一O年八月二十日
附件一：
物业管理岗位与职责：
物业管理岗位与职责表
岗位名称
人数
工作内容
岗位职责
工作时间
人员要求
安保
安全员
8
昼夜（24小时）值班、巡逻。
负责展厅、剧场、馆区外围、A、C区办公区的值班巡逻，疏导观众，维护现场安全秩序，保护馆内设施、财产安全。
2人/白班，
3人/夜班
50岁以下
男性
门卫
3
传达室
门卫
大门口人员、车辆出入，员工自行车棚的管理。
三班倒
55岁以下
男性
收发
1
传达室
收发员
收发管理各类报纸、函件、邮件、快递物品。
白班，
55岁以下
男性
车辆管理
1
管理外围各种车辆停放秩序，看管车辆。
白班
55岁以下
男性
北门门卫
1
门卫
北门外围区域出入管理级巡逻。
白班
55岁以下
男性
C区办公区门卫
1
门卫
C区办公区区域安全及出入管理
白班
55岁以下
男性
监控
4
监控室
监控设备的操作与日常维护。
3人三班倒
白班1人
经培训、50岁以下、男性
消防泵房
1
消防泵房
自动消防系统、泵房设备的操作与日常维护。
白班
有消防培训证，50岁以下，男性
小计
20
展厅服务
电梯、
扶梯操作
1
电梯、扶梯操作工
4部扶梯、2部升降梯安全操作。
开馆日白班，
持证55岁以下
检票员
5
展厅前台2人，后台1人，剧场1人，动手园区1人
开馆日白班
男2名、女3名
小计
6
保洁
展厅、
剧场、
保洁。
7
展厅一层（5020平方米，含名人园、动手动脑区、临时展厅、餐饮区、前后门厅）、二层（3500平方米）、三层（287平方米）、宇宙剧场（525平方米）及卫生间（5间）。
地面、门窗、玻璃、楼梯及扶手、门厅、垃圾筒、剧场椅套、地毯清洗、宇宙剧场椅面整理，连廊、三层地面清扫，地毯吸尘。
展厅地面、展厅玻璃、照明设施保洁、玻璃幕墙内侧、门窗玻璃、玻璃护栏、门面、门簧及阴阳角、幕墙夹层内垃圾、楼梯阶梯、扶手、梯面、低位墙面、电梯轿厢四壁、天花板、地面、门槽。
自动扶梯扶手、扶梯玻璃、光滑金属面、金属脚踏板。
门厅地面、玻璃门及门簧阴阳角。
引导牌等设施。
卫生间地面、墙面、隔板、洁具、门窗清洁。
展厅内63件大展品每两周保洁一次
白班，早7点开始到闭馆。
C区办公区
保洁和服务
1
A区一层公共走道、门厅（117平方米）、会议室、会客室（含地毯）、卫生间2个。
C区一、二层公共走道、门厅，三层公共走道（236平方米）、馆长办公室4间、会议室2个、卫生间2个
A区公共走道地面、玻璃、2卫；会议室、会客室地面、地毯吸尘、桌面、沙发坐椅；
C区一至三层地面、楼梯及扶手、玻璃、2卫；
4间馆长办公室、小会议室的地面、桌面、沙发、纸篓；大会议室地面、桌面、坐椅、楼道内绿化植物保洁，更换饮用水。
白班，早7点开始。
馆区院子卫生、绿化养管。
鲜花租摆
2
机动车、自行车车棚、馆区院内、厕所2个。
地面、台阶、卫生间、垃圾筒、绿篱修剪、绿地草皮养管、虫害管理、绿地植物的防风、防冻工作、绿地清洁。
开馆日白班，早7点开始。
幕墙、球皮、外檐清洗
不定期清洗。
小计
10
设备运行
司炉
6
锅炉安全运行
2人/每班、、三班倒
持证
机组运行
3
按照规范要求定期检查供冷、供热机房内的各种电机、电器设备、自动补水设备、自动加药设备，检查冷冻机组做好设备运行记录，定期检查空调机房内的各种设备，定期对电机轴承加油，检查电机轴承、皮带是否异常，电机是否过热、过流。
定期清洗空调机组一次除尘过滤网（二次过滤严禁水洗）。
新风机组、排风设备的维护。
1人/每班、三班倒
持证
水质化验
1
白班
机电维修（含电工）
3
三班倒
持证
变配电室
6
按安全规范操作、检查，做好变电室内清洁；卫生，防水、防电、防鼠工作，配合供电部门做好养护工作，按照电业局规定及规范要求定期检查、检测供电设备，确保运行正常。
三班倒，每班2人。
持证
小计
16
项目经理
1
全面负责，综合管理，与馆内有关部门沟通
白班
合计
56
附件二：
岗位工作质量标准
（一）清洁卫生工作内容及质量标准
服务内容
质量标准
1、对办公室及生活垃圾定时收集，并统一进行处理
日产日清，专人清理，专人堆放，清理及时
2、石材地面
目视无明显尘土、污渍，无积水、杂物，无条绺现象，发现异常及时处理
3、剧场地面、座椅、地毯、附属设施、机房玻璃
目视无明显尘土、污渍，无条绺现象，无异物，发现异常及时处理，整理座套
4、过道走廊附属设施.消防栓.消防报警器.观众休息椅.指示牌.隔离栏玻璃
目视无明显尘土，发现异常及时处理
5、人行楼梯：
扶手、踏步
目视无明显尘土，发现异常及时处理
6、扶梯：
脚垫、扶手、踏步、玻璃
脚垫：
突现本色，无明显尘土、污渍；扶手、踏步：
无明显尘土；玻璃：
无明显尘土及条绺现象。
以上内容发现异常，及时处理。
7、扶手、护栏、栏身（室内）
目视无明显尘土，定期保养，发现异常及时处理
8、护栏、栏身
每周擦拭一次，擦拭后达到目视无明显尘土、污渍，玻璃无条绺现象的效果
9、墙面附属设施：
报警器、门禁器、天窗开关、插座、开关等
目视无明显尘土
10、馆内所有公共区域装饰立柱、支撑柱（2M以下）
每周清洗擦拭一次，标准为目视无明显尘土、污渍
11、玻璃门趟槽
无明显灰尘、无影响滑动的障碍物
12、共享大厅门（内外面及门口）及门斗（含地面脚垫）
门及门斗：
目视无明显尘土、污渍，玻璃无条绺现象的效果；脚垫：
突现本色，无明显尘土、污渍。
13、天棚（含灯具）
每半年清洗擦拭一次，清洗擦拭完毕达到目视无明显尘土、突现本色的效果。
14、清洁垃圾箱
箱内垃圾不得超过2/3，箱身无明显尘土、污渍
15、清运垃圾箱内垃圾
产生垃圾及时清运到指定地点，分类存放，码放整齐，无散落现象
16、馆长办公室
每日保洁一次（文件柜内、桌面、抽屉等不在保洁范围内），桌子无明显尘土；地面无明显尘土、杂物；纸篓保洁时清空，更换塑料袋；茶几上下无明显尘土、污渍，无条绺现象；窗帘、窗台无明显尘土；墙壁、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设备设施表面无明显尘土；窗户内侧每月擦拭一次。
17、会议室
桌椅无明显尘土；地面无明显尘土、杂物；垃圾箱保洁时清空，更换塑料袋；窗帘、窗台无明显尘土；墙壁、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设备设施表面无明显尘土；窗户内侧每周擦拭一次。
18、卫生间：
地面、墙面、天花、大便器、小便器、手盆、台面、镜子、隔断板、烘手器、皂液盒、卷纸器、纸篓、卫生间门
地面：
目视无积水、无明显污渍、无明显尘土；墙面：
目视无明显灰尘、无明显污渍；大小便器：
无明显污渍、尘土、毛发、保持本色，无水渍；手盆：
无明显污渍、尘土、毛发、保持本色、无水渍；镜面：
无明显污渍、尘土，无条绺现象；顶棚：
目视无明显尘土、塔灰、蜘蛛网；水嘴及附属物：
无水渍、条绺现象，无明显尘土,通排风,无异味。
19、疏通卫生间下水
发现阻塞随时进行
20、外围卫生
外围干净整洁，目视无明显垃圾堆放，主要干路无卫生死角，特殊天气处理及时。
（二）绿化工作内容及质量标准
服务内容
质量标准
1、绿篱修剪
修剪后整体效果平整，无明显起伏和漏剪
2、虫害管理
发现及时，措施得当
3、冬季防寒
浇灌封冻水时间适宜，防风措施得力、方式适宜得当。
（三）安保工作内容及质量标准
岗位
服务内容
质量标准
现场
安保
巡逻
负责展厅、剧场、A、C区办公区、院区安全保卫巡逻，防火，防盗，消除安全隐患，维护现场安全秩序。
1、开馆时间接待观众时，重点维护好展厅、剧场的现场安全秩序，认真进行安全检查，预防事故发生。
遇客流高峰，及时疏导观众，保证观众参观安全。
管理院内各种车辆停放，维护院内安全秩序。
2、夜间及公休日值班时，负责对展厅剧场、办公区、院区进行巡查，及时消除现场隐患，防止安全事故发生。
按要求锁好有关出入口大门，认真做好出入登记和值班记录，每班及时向馆内值班负责人汇报情况。
1、巡视到位率98%。
2、按管理规章严格管理。
3、着装整齐，文明上岗。
门卫
1、北门（资水道门）门卫：
负责北大门区域，北侧院安全秩序维护，疏导观众，管理来馆参观车辆的停放秩序。
2、南门（传达室）门卫
3、C区办公区门卫
负责来馆人员、车辆的接待，出入登记和物品出门检查，认真执行门卫规章制度，做好值班记录。
及时向管理部门汇报值班情况。
1、出入登记率98%
2、人员、人员、车辆出入登记，执行门卫制度无差错。
外围车辆管理
负责馆区院内各种车辆的停放秩序管理，看管员工自行车棚，维护机动车停放秩序。
做好值班记录。
停放有序无差错。
收发
负责收发、管理各类报纸、函件、邮件、快递物品。
做到工作仔细、准确、及时，记录清楚、不出差错。
配合门卫工作。
准确率99%
总控
1、负责操作视频监控、自动消防系统、水泵房设备工作，发现异常情况及时通报馆区安全保卫巡逻人员，并向安保部汇报。
2、熟练掌握馆内突发事件的应急处理方法，重点安保部位特征，通讯联系方法，各种设备的操作技能。
3、值班时间严禁脱岗，夜班不能睡觉，保持室内整洁，无关人员不得进入总控室。
4、认真填写值班和设备运行记录，做好交接班。
5、总控室的工作信息、影像资料、设备档案、配备的工具与器材等，专人负责进行整理和保管，防止泄密或遗失。
6、遇突发事件时，保持镇定，按照应急预案规定，迅速向安保部传递信息，配合做好应急处理工作。
7、、负责总控室设备的日常维护、保证设备处于正常工作状态。
发现设备技术故障及时上报，配合有关部门做好维修工作。
1、及时、准确监控到位90%
2、设备完好率90%
3、值班记录准确、完整98%
电梯操作
1、负责展厅电梯、扶梯运行的安全操作。
2、执行馆内电梯操作的规章制度，持证上岗。
3、提示安全用语，疏导观众客流。
4、做好日常设备维护，发现设备隐患故障及时报告管理部门。
5、每天做好设备运行记录。
设备安全操作100%
（四）设备运行及日常维护内容及质量标准
服务内容
质量标准
1、变电室，配电间、变压器保养
按安全规范操作、检查，做好变电室内清洁；卫生，防水、防电、防鼠工作，配合供电部；门做好养护工作，按照电业局规定及规范要求定期检查、检测供电设备，确保运行正常。
2、制冷、空调机房、冷却塔保养
按照规范要求定期检查供冷、供热机房内的各种电机、电器设备、自动补水设备、自动加药设备，检查冷冻机组做好设备运行记录，定期检查空调机房内的各种设备，定期对电机轴承加油，检查电机轴承、皮带是否异常，电机是否过热、过流。
定期清洗空调机组一次除尘过滤网（二次过滤严禁水洗）。
3、资料齐全，管理完善，每日有设备运行记录，巡检记录
运行人严格遵守操作规程及保养规范。
4、上下水管线维护
完好、运行正常，无跑冒滴漏。
5、电力管线维护
完好、正常，绝缘良好。
6、公共配套服务设施完好，不得随意改变用途
完好正常，定期检查。
7、污水排放通畅
接报故障后及时到场疏通。
（五）综合管理内容及质量标准
服务内容
质量标准
1、制定物业管理的各种规章制度，并监督贯彻执行
服务公约得到行政部门批准
2、汇报物业管理预算执行情况
定期以文字形式向甲方1反馈
3、完善档案、图纸、维修记录等技术资料的管理工作
数据图表齐全、准确
4、定期对质量目标完成情况进行统计，并做好记录
每月（季度〉一次
5、对每日工作进行计划安排，并认真填写工作日志
每日填写
6、协调与相关地方政府及其他组织机构（街道办事处、派出所、工商行政机关、交通队）的关系
使管理工作得到支持，以便于工作
7、制定管理岗位责任目标，完善各专业管理制度，加强技术培训
业主满意率达95%以上
8、定期向业主调查对服务质量的满意程度，并做好记录，进行分析
每月二次
9、做好服务质量的满意度调查，做好记录，进行分析
每年一次
升级会员 