长春市在售小户型住宅产品基本调研.docx
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长春市在售小户型住宅产品基本调研
长春市在售小户型住宅产品基础调研
1长春房地产市场整体环境分析
1.1市场态势及特点
2007年，长春市房地产从总体上看，保持平稳快速发展的态势。
其主要特点表现为：
（1）GDP高速增长，房地产业增加值增速最快；
（2）城市居民收入稳步增长，物价水平保持较低增速，人民生活水 平不断提高；
（3）房地产开发投资持续高位运行；
（4）商品房市场继续呈现供稳销旺良好势头；
（5）房地产市场交易日趋火爆，交易量、交易额双双突破历史新高；
（6）商品房、二手房价格指数呈稳步攀升之势；
（7）房地产交易税增收九成；
（8）住房贷款总量出现萎缩。
1.2市场现状
供需两旺，房价稳步上升是本年长春市场的总体态势。
2004-2006年，长春市住宅开发投资以年均43.7%的的速度增长，目前截至2007年10月，共完成住宅开发投资近120亿元，同比增长53%；施工面积同比增长50%;新开工面积同比增长12%。
根据房地产信息系统的统计数据显示，长春市场的销售量、销售套数、平均价格均创历史新高，目前平均价格接近3000元／㎡；待售商品房比例逐渐下降，市场正逐渐消化积压住房，商品房空置率同比下降11%。
根据前十个月长春市商品住房销售水平测算，商品房的销售周期约为14-15个月，而长春市待售一年以内的商品房的有效供给周期约为9-10个月。
销售周期大于有效供给周期，长春市的商品房供应略显吃紧。
1.3市场预测
相关数据统计预测，长春市房产市场会继续保持稳定发展的态势。
根据发改委和统计局公布的抽样调查结果显示：
一季度长春市的商品房及二手房的平均价格指数均低于全国大中城市平均水平2-3个百分点；而8月份的调查结果显示长春市的商品房及二手房的价格指数与全国大中城市的平均价格指数基本持平。
按城市可比口径，长春市的商品房销售均价在东北四大城市中处于最低水平。
城市
大连
沈阳
哈尔滨
长春
平均价格（元／㎡）
5100
3600
3200
3000
根据目前的指数测算，2008年前还会有2个百分点的涨幅。
1.4 长春市商品房价格上涨的原因
（1）地价上升，且地价增速高于房价增速；
（2）综合品质提高，相关税费增加，加大开发成本；
（3）棚改进程加快，被动购房需求增加；
（4）商品房市场化进程加快；
（5）外地购房者增加，推动房价上涨；
2小户型产品市场现状
2.1小户型产品的界定
小户型一般是指面积在80㎡以下的单套住宅。
小户型并不等于小面积，因为户型的大小是相对而言的。
小户型的界定主要是面积与居室之比，一居60㎡，二居80㎡，三居100㎡也可算为小户型。
从当前的小户型走势看，大致有四种形式：
一是酒店式公寓，一般面积在20至35㎡，多为纯正的酒店风格，除卫生间外，卧室、客厅、餐厅、厨房功能相互融合，没有明显的功能分割区，也可用做小型的写字间。
二是小户型公寓，一般面积在35至50㎡，多为一室一厅一卫一厨，功能相对独立。
三是小户型住宅，一般在45至75㎡，大多为一居室和二居室，是一种纯居住物业。
四是小户型写字间，一般在80㎡左右，多为成长型公司购买。
从全国市场来看，小户型的项目大都在上市之初便被抢得几近一空，无一例外。
2.2小户型产品的爆发
在最近几年，在房地产产品同质化日趋严重的环境下，差异化的个性产品越来越得到市场的呼唤与期待，越来越多的消费者愿意选择符合自己生活品位与需求的产品。
在这样的市场环境下，专门面对年轻创业者的小户型项目应运而生，并其时尚、灵巧的设计空间及个性风格，在上市之初纷纷“遭遇”各地购房者的抢购之风，呈现出一派火爆之势。
2.2.1发展潜力巨大
从上个世纪90年代开始，多数开发商瞄准的都是大面积的高档住宅，基本上没有涉及到小户型的开发。
高档住宅的客户则主要是面对城市高收入家庭，而原先处于这个收入阶层的置业者已基本上被近十年来庞大的高档住宅供应量瓜分殆尽，新兴消费群也需要一定的时间积累和酝酿。
与此对应，那些相对于高档住宅面，积较小，总价较低的住宅则被市场呼唤。
2.2.2市场需求日益庞大
小户型主要面对的客户多是城市白领、小资阶层、部分自由职业者、小私营业主。
他们多数没有太多的积蓄，又渴望有一个属于自己的独立的空间，注重生活的便捷和享受，位于市中心的精装修小户型则以低首付、低总价、精装修、配套全的优势，成为他们的首选。
同时，小户型在投资方面易出租，租金、投资回报率高的特点，更受到众多投资客的青睐。
2.2.3过渡型消费的永存
房屋的品质不在面积大小，而决定于是否能满足其所对应客户的需求。
一部分是比较年轻、经济承受能力有限的人群他们把小户型作为自己某一人生阶段的住宅；一部分是成长型的公司把小户型当作他们特定时期的办公场所；因为这种梯级消费的原因，小户型永远不会成为市场的主流，但是它所满足的市场需求即过渡型消费却是永远会存在的。
3各区域高层小户型代表楼盘状况
3.1朝阳区
项目名称
星城国际
长影世纪村
开发商
吉林省紫苑文花房地产开发有限公司
长春科信防地产开发有限公司
项目地址
朝阳区长春大学正门对面
朝阳区湖西路333号老长影厂区
占地面积
——
28万㎡
建筑面积
5.5万㎡
40万㎡
装修状况
精装修
豪华精装修
楼层状况
2栋19层
9、11、17层，部分6层
小户型面积区域
42-61㎡
42-75㎡
小户型套数
600左右
300
销售均价
4600
7400
小户型销售率
90%
70%
朝阳区是长春市的中心城区，随着近两年长春市的快速发展，加上中心城区的土地稀缺。
越来越多的小高层及高层项目出现在朝阳区内，而开发商也根据区域的特点及发展，将项目的产品由居住逐步向商住两用转变。
根据长春市场的特点，越来越多的小户型产品应运而生。
除了以上的三个项目以外还有家天下、富苑华城等小高层及高层项目。
其中家天下产品以40-70㎡复式小户型为主，目前该项目所剩房源很少，均价约3700元／㎡。
3.2二道区
项目名称
亚泰樱花苑
东城左岸
东方之珠
开发商
吉林亚泰房地产开发有限公司
长春万通市场建设开发置业有限公司
吉林省东兴建设开发有限公司
项目地址
二道区东邻福安街，西至民丰街，南起安乐路、北达吉林大路
二道区东盛大街与岭东路交汇处
二道区东环城东路与吉林大路交汇处
占地面积
14.8万㎡
0.81万㎡
42万㎡
建筑面积
28.85万㎡
5万㎡
65万㎡
装修状况
毛坯
毛坯
毛坯
楼层状况
12、18、24、28层
2栋23层
11层
小户型面积区域
50-90㎡
48-97㎡
60-80㎡
小户型套数
218
130左右
——
销售均价
4000
3600
3600
小户型销售率
100%
50%
95%
3.3南关区
项目名称
万晟现代城
鼎盛国际
开发商
吉林万晟房地产开发有限公司
吉林亚泰房地产开发有限公司
项目地址
南关区上海路与大马路交汇处
南关区重庆路618号
占地面积
4.9万㎡
1.21万㎡
建筑面积
18.9万㎡
11.6万㎡
装修状况
毛坯（公寓精装）
精装修
楼层状况
18、24层
28层
小户型面积区域
39-64㎡
41-55㎡
小户型套数
——
398
销售均价
4900（含精装）
7500
小户型销售率
80%
100%
3.4绿园区
项目名称
华盛碧水云天
标点
开发商
吉林华盛房地产开发有限责任公司
吉林省铭城房地产开发有限公司
项目地址
绿园区南阳路与西环城路交汇处
绿园区普阳街与景阳大路交汇处
占地面积
11.6万㎡
1.89万㎡
建筑面积
32.7万㎡
6.3万㎡
装修状况
毛坯
毛坯
楼层状况
17层
20层
小户型面积区域
30-70㎡
50-90㎡
小户型套数
——
600左右
销售均价
3200
3400
小户型销售率
1期100%
95%
3.5小结
从各区域代表项目的销售数据可以得出：
长春市场的小户型多集中在70㎡以下，而且销售率普遍高于90㎡以上的大户型产品。
真正的出现了小户型不愁卖的市场局面，据不完全统计以及所调查楼盘的销售人员介绍，60%客户需求都是90㎡以下的小户型。
从各区域小户型产品平均价格的直方图中看出，目前宽城区的小户型产品的平均价格全市最低。
朝阳区和南关区的均价较高，其中含有一部分经装修的小户型。
总体来看，长春市小户型的价格相比其他户型产品的价格高，长春市场的小户型均价接近4000元／㎡，而长春市商品房的均价为3000元／㎡左右
另外，从各区的小户型的去化速度看，小户型产品是每个项目所有产品中去化速度最快的部分。
在整体为小户型的项目中，产品的销售率在销售周期内大都达到95% 甚至是100%.
3.6宽城区
在宽城区的在售项目中，本案最大的竞争对手是包豪斯国际社区项目。
而未来潜在的竞争对手由青年城、华大天朗国际社区。
3.6.1直接竞争项目：
包豪斯国际社区
项目地址：
北亚泰大街与长新路交汇处
开发商：
长春森帝房地产开发有限责任公司
占地面积：
3.8万㎡ 建筑面积：
7.5万㎡
总户数：
718建筑类别：
9栋6多层、2栋11层小高层
项目现状：
该项目目前是现房销售，推出近200套小户型住宅及公寓，其中住宅部分房源所剩无几，公寓部分也销售大半。
均价约3300左右。
据了解该项目后期还会有100套左右小户产品推出，推出时间还未定。
3.6.2潜在竞争项目一：
青年城
项目地址：
青年路与新月路交口西北侧
开发商：
长春星火房地产开发有限公司
建筑类别：
多层、小高层 占地面积：
42万㎡
建筑面积：
100万㎡
项目产品规划：
高层：
1室65㎡约10%；2室80-88㎡约60%；
3室103-126㎡约30%；多层：
2室80-90㎡；3室103-130㎡
项目现状：
项目规划一期21栋多层9栋高层，从规划中可以看出，该项目一期产品中高层的小户型约占70%。
该项目的土地已经平整，预计明年３月末动工。
开盘时间还未定。
3.6.3潜在竞争项目二：
华大天朗国际社区
项目地址：
宽城区小南街以东、北环城路以南、长哈铁路以西
开发商：
大连华大房地产开发有限公司
建筑类别：
前期亦多层为主，后期会出现小高层
占地面积：
52万㎡ 建筑面积：
60万㎡ 规划户数：
7000户
项目现状：
目前该项目还处于动迁阶段，预计今年完成一期项目的拆迁工作。
目前售楼处已经对外开放，主要工作是积累客源。
该项目预计开发周期为５年，一期的回迁房项目规划５万㎡，预计明年５月推出。
规划中，项目前两期以90㎡以下的小户型为主。
4长春市小户型住宅产品现状
4.1政策导向
小户型产品一直是市场的热点，“60-90㎡的小户型最好卖”，这是开发商的认知；“60-90㎡的小户型最难买”，这是消费者的感受。
2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。
从去年年中开始，长春市部分在建项目及新审批项目全部进入“90㎡70%”规划之列，一年多以后，市场终于初现端倪，小户型产品大量上市。
24㎡、60㎡以及80-90㎡的产品终于不再一房难求。
受规划调控，小户型产品不再以“边角余料”出现，整栋楼的规划设计，让小户型产品布局更合理、得房率更高、居住舒适度更高。
20-30㎡的单居室户型可以应对刚进入社会的年轻人；60㎡左右的两居室瞄准了丁克家庭、新婚族；90㎡小三居的设计更是满足了许多三口之家的需求。
自小户型政策出台至今一年多时间里，市场反馈积极，上半年长春小户型供应逐月上涨，“70%90㎡”项目已经开始放量入市。
4.2长春小户型产品供应状况
“70%90㎡”政策的出台，长春市房地产市场的小户型一户难求的局面已不复存在。
中大世纪城、超级星国际青年社区、长影世纪村白领公寓、东方嘉园、盈家瑞景、长电紫盈花城二期、都市华尔兹、大禹城邦青年公寓等经过去一年多的试水销售，多数清盘。
万科·兰乔公寓、伟业星城、豪邦·蓝调倾城、天茂·城中央、高新·怡众名城、新奥蓝城、永畅美域、岳阳富苑、星城国际、成品国际公馆、美景天城、宝迪克公馆等或为纯小户型盘，或是小户型组团上市，这些小户型产品可售总面积超过10万㎡，小户型市场急升温。
据长春房地网数据统计显示，今年下半年商品住房累计可售面积近55万平方米，超过8000套。
从市场特点来看，2007年堪称长春楼市的小户型元年。
4.3长春小户型市场特点
4.3.1小户型成为过渡性置业首选
经过调查显示：
在长春楼市，购买小户型纯用于投资的置业者还在少数，多数置业者把小户型当成过渡性置业，先自住，3年左右二次置业后出租或出售。
“小户型租价高”是多数置业者的认可，也是新置业者受吸引的一点原因。
物业租金与面积不成正比，比如在富苑华城30多㎡的小户型现在月租金是1500元，但在还没有60㎡的房子可以租到3000元的。
不过，对于“70%90㎡”政策影响下的小户型产品放量上市，许多小户型业主也表示了一定的担心：
“小户型产品过于集中，可能会影响租价”。
4.3.2总价低，单价不低
根据搜房网的一项关于小户型的调查结果显示，72.22%的参与者选择小户型的主要原因是“总价低”，但同时36.02%的参与者也认为小户型最大的问题是“单价高”。
据不完全统计，目前长春市场在售小户型均价已经超过4000元，是长春房价的“领头羊”。
总价低，面积小，单价高是长春乃至全国楼市小户型产品的特点。
小户型产品的目标客户是年轻人，装修房子对于工作紧张的年轻人来说是一项“浩大”的工程，因此小户型产品多为精装修上市，所以反映出来的单价就相对较高。
置业者们虽然可以省却装修的繁琐，但却要为“精装修”付“维修基金”和“契税”，因为这两项计费是以总房价为准的。
4.3.3小面积，高物业费
很多小户型产品是纯公寓式住宅，这样就对物业提出了更高的要求。
据了解，目前长春的中小户型产品物业费单价均价超过1元，如果算上电梯费等其它费用，中小户型每平方米物业费甚至超过1.5元。
原来的大社区内少量小户型产品已经不再是市场的热点。
在如此大放量市场，中小户型的集中供应，将在一些区域内形成同质化竞争，而这将促使开发商们在产品质量上给予更多关注。
中小户型如何提高舒适性是很重要的问题，更精细的室内空间设计和更人性化的服务是其突破点。
据搜房网络调查统计显示，选购小户型时，位置、价格、户型设计、周边配套等四个因素是考虑的要点。
5长春小户型发展趋势
5.1政策导向
《长春市住房建设规划（2006-2010）》日前向社会公布。
规划中，吉林省长春市2007年将建商品房5.3万套，其中中低价位、中小户型的普通商品房七成多，约为4万套。
根据规划，长春未来5年新增住房建设用地供应总量约25平方公里，新增住房总量约为28万套。
到2010年，人均住房居住面积力争达到30平方米，基本实现城区人口户均拥有或租住一套住房，基本解决双困人群的住房问题。
规划期内，长春市将重点建设满足居民自住需求的中低价位、中小户型普通窗体顶端商品房，凡新审批、新开工的各类住房，户型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。
从以上规划中可以预见到，长春市未来五年内小户型产品将会主宰市场。
那么，大户型很可能会成为市场的稀缺产品。
5.2需求预测
根据1000名长春市民的调查结果显示，有62%的居民打算在5年内买房，准备在1-3年买房的占被调查总数的31%。
在被调查居民中，有51.6%的居民需求90㎡以下的住房。
而租房需求单户面积以60平方米以下为多。
抽样调查的1000户居民中，计划租房的户均需求面积为73.7㎡，最大需求户型为60㎡以下户型、占需求总量的73.3%。
以上数据显示，小户型产品的需求在未来几年内会逐渐增加。
在国家“70%90”政策的引导下，小户型的供给也会不断上升。
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