分户验收方案.docx
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分户验收方案
1编制依据
序号
类别
名称
编号
1
国家
建筑工程施工质量验收统一标准
GB50300-2001
2
国家
混凝土结构工程施工质量验收规范
GB50204-2002
3
国家
建筑地面工程施工及验收规范
GB50209-2002
4
国家
建筑装饰装修施工质量验收规范
GB50210-2001
5
国家
给排水采暖工程施工质量验收规范
GB50242-2002
6
国家
建筑电气工程施工质量验收规范
GB50303-2002
7
国家
通风与空调工程质量验收规范
GB50243-2002
8
地方
住宅工程质量分户验收管理规定
京建质【2005】999号
9
地方
关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知
京建质【2005】383号
10
地方
混凝土结构工程施工质量验收规程
DBJ01-82-2004
11
地方
建筑工程资料管理规程
DBJ01-51-2003
12
工程施工图纸
13
施工组织设计
2工程概况
2.1总体简介
序号
项目
内容
1
工程名称
门头沟采空棚户区改造石泉砖厂定向安置房项目（B1、B4地块）工程
2
工程地址
北京市门头沟区龙泉镇东龙门村
3
建设单位
北京市门头沟区采空棚户区改造建设中心
4
设计单位
中国国际工程咨询公司
5
监理单位
北京园磊工程管理有限公司
6
质量监督单位
北京市门头沟区质量监督站
7
施工总承包单位
北京城建十建设工程有限公司
8
资金来源
财政融资
9
合同承包范围
全部施工图纸所包含内容（包括土建、采暖、给排水、照明、通风等）
10
合同价款
129442696.89元
11
合同工期
计划开工时间为2010年09月06日，
计划竣工时间为2011年10月20日，总工期410天
12
合同质量要求
合格工程
2.2建筑设计概况
2.2.1B1地块
项目
内容
栋号
B1地块1-6号住宅楼
建筑功能
住宅楼
建筑面积
总建筑面积25172㎡
建筑层数
6层
建筑高程
建筑高度17.6m
设计指标
建筑分类
多层建筑
设计使用年限
50年
耐火等级
二级
抗震设防烈度
8度
节能设计
外墙保温
60mm聚苯板
临界楼板处保温
50mm厚超细无机纤维保温涂层
楼梯间、公共走廊
20或35玻珠保温砂浆
屋顶保温
50mm聚苯板保温
外墙变形缝
50mm软聚乙烯泡沫塑钢
防水工程
屋面
防水等级为二级，合理使用年限15年。
外排水方式。
防水层平屋面采用1.5厚贴必定PET型单层自粘卷材+1.5厚JS水泥基防水涂料
坡屋面采用1.5厚贴必定PET型单层自粘卷材+1.5厚贴必定P型单层自粘卷材
厨房、卫生间、水箱间、泵房、热力表间
1.5厚单组份聚胺脂防水涂膜，防水涂料遇墙卷起比饰面层高300，淋浴间墙面防水涂料1800高
其他
有防水要求的房间穿楼板立管均应预埋防水套管,突出建筑面30
门窗工程
外窗
塑钢中空玻璃窗，设纱扇,面积大于1.5㎡的玻璃均采用安全玻璃
卫生间窗
采用磨砂玻璃
楼梯间窗
塑钢中空玻璃窗，设纱扇
户门，单元门
单元门为安防门，户门为四防门（保温、隔声、防盗、防火）
配电间门
设防火门，均装闭门器，双扇防火门均装顺序器，检修防火门均做100高门槛
内门
木夹板门
室内装饰
楼地面
水泥地面（有防潮、有垫层、无垫层），釉面砖防水楼面，铺地砖楼面（有垫层），细石混凝土楼面
内墙面
乳胶漆墙面，釉面砖防水墙面，薄型面砖墙面，水泥砂浆墙面
顶棚
乳胶漆顶棚，耐水腻子顶棚，防火保温顶棚
外墙装修
60mm厚聚苯板保温，涂料饰面，局部外墙砖饰面
2.2.2B4地块
项目
内容
栋号
B4地块1-8号住宅楼
建筑功能
住宅楼
建筑面积
49624㎡
建筑层数
1、3、4、6、8号楼
6层
2、5、7号楼
地上9层、地下1层
建筑高度
1、3、4、6、8号楼
17.2m
2、5、7号楼
25.3m
设计指标
建筑分类
2、5、7号楼：
二类高层建筑；1、3、4、6、8号楼：
多层建筑
设计使用年限
50年
耐火等级
二级
抗震设防烈度
8度
节能设计
外墙保温
70mm聚苯板
临界楼板处保温
50mm厚超细无机纤维保温涂层
不采暖房间上部顶板
喷60mm厚超细无机纤维
屋顶保温
50mm聚苯板保温
外墙变形缝
50mm软聚乙烯泡沫塑钢
不采暖楼梯间
20mm玻化微珠保温砂浆
防水工程
屋面
防水等级为二级，合理使用年限15年。
外排水方式。
防水层平屋面采用1.5厚贴必定PET型单层自粘卷材+1.5厚JS水泥基防水涂料
坡屋面采用1.5厚贴必定PET型单层自粘卷材+1.5厚贴必定P型单层自粘卷材
地下室（B4-2、5、7楼）
3+3聚酯胎SBS卷材防水
厨房、卫生间
1.5厚单组份聚胺脂防水涂膜，防水涂料遇墙卷起300高，淋浴间墙面防水涂料1800高
其他
有防水要求的房间穿楼板立管均应预埋防水套管,突出建筑面30
门窗工程
外窗
塑钢中空玻璃窗（19号楼为断桥铝合金中空玻璃窗），设纱扇,面积大于1.5㎡的玻璃均采用安全玻璃
卫生间窗
采用磨砂玻璃
楼梯间窗
塑钢中空玻璃窗，设纱扇
户门，单元门
单元门为安防门，户门四防门（保温、隔声、防盗、防火）
配电间门
设防火门，均装闭门器，双扇防火门均装顺序器，检修防火门均做100高门槛
内门
木夹板门
室内装饰
楼地面
水泥地面（有防潮、有垫层、无垫层），釉面砖防水楼面，铺地砖楼面（有垫层），细石混凝土楼面，花岗岩楼面
内墙面
乳胶漆墙面，釉面砖防水墙面，薄型面砖墙面，水泥砂浆墙面
顶棚
乳胶漆顶棚，耐水腻子顶棚，防火保温顶棚，铝方板吊顶
外墙装修
70mm厚聚苯板保温，涂料饰面，局部外墙砖饰面
2.3结构设计概况
2.3.1B1地块
项目
内容
栋号
B1地块1-6号
基础形式
1-6号楼筏形基础及条形基础
结构形式
1-6号楼砖混结构
板底垫层下层标高
-2.25m
抗震设防烈度
8度
建筑抗震设防类别
丙类
建筑物主要构件尺寸（mm）
基础底板（mm）
400mm
结构墙（mm）
240、370mm
顶板（mm）
100、110、120
混凝土强度等级
顶板
C30
楼梯
C30
基础垫层
C15
基础底板
C30（S6抗渗防水混凝土）
梁、柱、墙
C30
钢筋类别
HPB235级、HRB335级、HRB400级
钢筋连接形式
直径≥16mm采用直螺纹连接，直径≤14mm采用绑扎搭接
2.3.2B4地块
项目
内容
栋号
B4地块1-8号住宅楼
基础形式
均为筏形基础
结构形式
2、5、7号楼剪力墙结构；1、3、4、6、8楼为砖混结构；
板底标高
B+B+B：
-2.0m、C+C+C：
-3.55m、
抗震设防烈度
8度
建筑抗震设防类别
丙类
建筑物主要构件尺寸（mm）
基础底板（mm）
1、3、4、6、8楼：
300、350；1-4号楼、2、5、7号楼：
400
结构墙（mm）
混凝土墙：
160、180、250；砖混结构：
240墙
顶板（mm）
100、110、120、160
混凝土强度等级
顶板
C30
楼梯
C30
基础垫层
C15
基础底板
C30（S6抗渗防水混凝土）
梁（圈梁）、柱（构造柱）、墙
C30
钢筋类别
HPB235级、HRB335级，HRB400级
钢筋连接形式
直径≥16mm采用直螺纹连接，直径≤14mm采用绑扎搭接
砌块种类
KP1型页岩烧结多孔砖
2.4专业设计概况
2.4.1给排水设计内容包括：
室内给水系统、中水系统、排水系统、雨水系统、消火栓系统。
项目
设计要求
给水系统
1、市政水引入小区，形成DN200环状管网，市政给水压力0.25MPa。
六层住宅给水竖向不分区，由市政水直接供给。
九层住宅竖向分区供给，首层到四层为低区，由市政直接供水，五层到九层为高区，由设在B4-09#楼的高区变频供水设备供水。
2、给水分户计量，每户设一块机械水表计量。
3、给水管材：
干、立管及水表前为衬塑钢管，丝接。
户内垫层内支管采用PP-R管，热熔连接。
中水给水
1、中水引自市政中水，目前利用自来水代替，用于冲厕及小区绿地和道路冲洗用水。
六层住宅中水竖向不分区，九层住宅分区供水，首层到四层为低区，由市政直接供水，五层到九层为高区，由设在B4-09#楼的高区变频供水设备供水。
2、中水管材:
干、立管及水表前为衬塑钢管，丝接。
垫层内为PP-R管，热熔连接。
每户设机械水表计量。
3、为了防止误用，用水阀门及水表、管道应用明显“中水”标志。
管道应涂成绿色。
排水系统
1、排水为污、废合流，均为重力流，排到室外化粪池处理后排放。
2、生活污水管管材：
立管采用螺旋消音管，户内支管采用U-PVC光管，粘接；排出管采用机制铸铁管，柔性连接。
3、本工程安装卫生洁具，所有洁具均采用节水型配件。
雨水系统
1、本工程雨水采用外排式。
屋面雨水经管道收集后排到室外散水。
2、雨水管材：
采用U-PVC管，粘接。
消火栓系统
1、本工程市政自来水设两处引入口，在小区内形成DN200的环网，环网上设置室外消火栓。
2、六层住宅楼内不设消火栓，九层住宅楼内设消火栓。
消防泵房及水池设在A4-11#楼，高位水箱设在A4-06#楼。
3、楼内消火栓供水不分区，消火栓采用减压稳压消火栓发，每个箱内设：
单栓消火栓一个，水龙带一条，水枪一支，一个消防按钮和消防卷盘。
4、消火栓系统管材：
焊接钢管，焊接连接。
灭火器的设置
1、住宅楼内按轻危险A类火灾设置。
2.4.2采暖通风系统
本工程为门头沟工程采空棚户区改造石泉砖厂B1、B4地块定向安置房工程，
本工程为门头沟采空棚户区改造石泉砖B1地块包括B1-1、B1-2、B1-3、B1-4、B1-5、B1-6六栋楼，均为地上六层；B4地块包括B4-1、B4-2、B4-3、B4-4、B4-5、B4-6、B4-7、B4-8八栋楼，其中：
2、5、7为地上九层住宅，地下一层，其余均为地上六层住宅。
B1、B4住宅地上六层均为砖混结构，九层住宅均为剪力墙结构。
暖通设计内容包括：
采暖系统。
项目
设计要求
采暖系统
1、本工程采用集中采暖，分户计量。
公共管道设在管井内，户内管道敷设在地面垫层内。
户内采暖采用散热器，中间层无外围护结构的卫生间采用光管散热器。
2、户内散热器采用内腔无砂四柱760型散热器，落地安装。
3、明装管道为镀锌钢管，丝接，埋地管为PP-R管，热熔连接。
2.4.3电气专业
本工程为门头沟采空棚户区改造石泉砖厂B1、B4地块定向安置房工程，B1地块包括B1-1、B1-2、B1-3、B1-4、B1-5、B1-6六栋楼，均为地上六层；B4地块包括B4-1、B4-2、B4-3、B4-4、B4-5、B4-6、B4-7、B4-8八栋楼，其中：
2、5、7为地上九层住宅，地下一层，其余均为地上六层住宅。
B1、B4住宅地上六层均为砖混结构，九层住宅均为剪力墙结构。
电气系统设计内容包括：
低压配电系统、照明系统、防雷接地系统、电话系统、有线电视系统、安防系统、水表远传系统。
项目
设计要求
低压配电
系统
1、本工程为普通住宅建筑，应急照明及电梯按二级负荷供电，其它均为三级。
楼内供电采用380/220V进线，源自小区变配电所，采用放射式与树干式结合的配电方式。
2、每户设卡式电表计量，集中设置于层电气管井内。
照明系统
1、本工程均为一般照明，所有灯具均为节能型。
户内设照明配电箱，卧室、起居室为普通灯具，吸顶安装，厨房、阳台及卫生间为防潮灯具，吸顶安装。
2、照明、插座分回路设置。
干线，公共部位支线全部穿钢管暗敷设，户内支线全部穿PC管暗敷设。
防雷接地
系统
1、本工程按三类防雷建筑设计。
2、屋面设避雷带，利用ø10镀锌钢筋制作，网格不大于20*20米，利用柱内两根大于ø16的钢筋作引下线，距地1米做接地测试点。
3、楼内设总等电位联结，在卫生间不设局部等电位联结。
4、楼内接地形式为TN-C-S，强弱电共用接地极，接地电阻不大于1.0Ω。
实测达不到要求时应补打人工接地极。
弱电系统
1、本工程弱电系统包括：
电信系统、有线电视系统、门禁对讲系统、消防自动报警系统。
根据招标文件要求，所有弱电系统仅包括预留预埋。
2、弱电系统均采用钢管暗敷设。
3准备工作
3.1技术准备
3.1.1、建设、监理、施工单位中参加分户验收的人员需提前参加分户验收相关管理办法培训的学习。
3.1.2、参加分户验收的人员认真学习本方案和分户验收相关资料、装饰装修等相关规范、标准，熟悉图纸，确保分户验收能够顺利完成。
3.1.3、提前准备好检测所需的工具
3.2资料准备
3.2.1、分户验收的相关资料的准备。
3.2.2、分户验收填写的表格和资料。
3.3分户验收工作组成员
（1）组长：
北京市门头沟区采空棚户区改造建设中心
项目负责人（项目经理）：
（2）副组长：
北京市门头沟区采空棚户区改造建设中心
项目总工：
北京园磊工程管理有限公司
项目监理工程师总监：
北京城建十建设工程有限公司
项目经理：
物业公司项目负责人:
（3）下设3个专业验收小组，人员安排如下：
土建专业验收小组：
建设单位：
监理单位：
施工单位：
分包单位：
物业公司：
给水排水采暖验收小组：
建设单位：
监理单位：
施工单位：
分包单位：
物业公司：
电气专业验收小组：
建设单位：
监理单位：
施工单位：
物业公司：
4分户验收的目的及内容、要求
4.1分户验收的目的
为了进一步加强住宅质量管理，保障竣工房屋使用功能，北京市建委根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》及国家施工验收规范，结合北京市实际，制定了《住宅工程质量分户验收管理规定》和《关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》，推进住宅工程质量分户验收工作。
4.2分户验收的概念
分户验收以单位工程每套住宅和公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）划分为一个子单位工程进行验收，在单位工程验收前，当某一套住宅的某项检验批具备质量验收条件时，根据国家施工验收规范以及经审查合格的施工图设计文件，重点对观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目进行检查，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。
4.3分户验收的内容
4.3.1共有八类验收项目及表格，按表格内容进行验收。
八类内容是：
4.3.1.1、建筑结构外观尺寸及偏差；
4.3.1.2、门窗安装质量；
4.3.1.3、地面、墙面和顶棚面层质量；
4.3.1.4、防水工程质量；
4.3.1.5、采暖系统安装质量；
4.3.1.6、给水、排水系统安装质量；
4.3.1.7、室内电气工程安装质量；
4.3.1.8、其他规定、标准中要求分户检查的内容。
4.3.2、分户验收对象是对每一户住宅及公共部分的走廊的专门验收。
4.3.3、验收合格后，要出具合格证明文件（住宅工程质量分户验收表），这才证明工程是合格的，才可以进行单位工程竣工验收。
4.3.4、分户验收检验批与分项工程检验批区别
4.3.4.1、检验批划分不同：
分户验收检验批以每户为单位划分。
（分项工程检验批示根据实际情况协商划分）；
4.3.4.2、检查内容不同：
分户验收时可观察到的工程观感质量与影响使用功能的质量。
（分项工程包括材料、试验、隐检、预检）；
4.3.4.3、实测项目数量不同：
（如抹灰：
原分项工程定50间为一检验批，检查不小于10%及3间；分户验收每户不少于3间。
同样作法的实际几乎全是100%检查了）；
4.3.4.4、参加人员不同：
（分户：
甲方、施工方、监理及物业参加，原分项工程只是施工方和监理参加）；
4.3.4.5、使用检查记录表格不同。
4.4分户验收相关要求
4.4.1、除每户外还包括公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）；
4.4.2、验收的工程要符合设计图纸等设计文件的要求；
4.4.3、可观察到的工程观感和使用功能要全部检查，以房间为单位检查并记录；
4.4.4、实测实量部位，按“分户验收指导手册”规定的检查部位，检查数量，确定检查点。
必要时确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值与基准值相比在允许偏差范围内判为合格。
当超出允许偏差时，应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。
实测值应全数记录。
当混凝土结构、砌体结构装饰装修工程、通风空调工程分户检验批一般项目的实测偏差值大于允许偏差的1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。
观感为每户全数检查，实测、实量仍按规范要求的比例及最低数量检查，但检验批划分改为以每户为基准来划分，要预先定出测量点并记录下来。
4.4.5、分户验收主控项目和一般项目判定合格方法按规范规定执行；
4.4.6、不合格的要整改、重新验收，并记录整改项目测量结果；
4.4.7、分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签章确认的《住宅质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章，不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
4.5住宅分户验收公共部位划分及规定
4.5.1、划分原则：
影响住户正常使用的公共部位；
4.5.2、部位划分：
公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）；
4.5.3、检验批划分：
走廊部分按楼层划分；
4.5.4、验收项目及确定：
按可观察到的观感，使用工能和实测项目为主要验收项目原则，确定验收项目和内容。
并在施工完毕时，某项检验批具备质量验收条件时，就可组织验收。
用户质量验收记录表记录，用靠尺板、水平仪和尺子等检查工具，按质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。
4.6分户验收的组织
4.6.1建设单位责任：
4.6.1.1、建设单位项目负责人应认真组织分户验收工作。
组织施工单位编制分户验收方案，宜在施工单位结构工程施工前，组织施工单位编制分户验收方案，并由监理、建设单位验收；
4.6.1.2、与施工、监理单位共同商定分户检验批项目及内容，组织、参与、协调施工单位、监理单位分户验收有关工作，协助解决测量设备、人员、资金等困难问题；
4.6.1.3与施工（含分包）、监理、物业单位有关人员，共同检查验收并及时确认，签字验收；
4.6.1.4、住宅交付使用时，将《住宅分户质量工程验收表》作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主；
4.6.1.5《住宅质量保证书》内容为：
a、保修范围和保修期限；
b、施工单位工程质量保修负责人姓名、电话及办公地点；
c、物业公司名称、电话、地点；
d、工程质量保修程序和处理时限；
e、建设单位工程质量保修监督电话；
f、上述事项在住宅工程交付使用时，在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。
4.6.2、施工单位责任：
4.6.2.1制定分户验收方案，主要内容：
a、各方职责：
参照相关规定，由建设单位组织监理，施工单位共同确定；
b、根据确定的检验批内容、原则，确定公共部分及每套住宅的项目、内容及数量；
c、绘制抽查点分布图（各户项目分别绘制）；
d、根据设计文件、户型特点，编制含有户型不通做法的户型做法表。
4.6.2.2配备足够人员及测量工具、质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
根据工程在装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和及时调整质检人员及测量工具；
4.6.2.3按检验批项目和内容，参照“户型做法表”和“抽查点分布图”，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章；
4.6.2.4、分包单位专业技术负责人也应会同总包单位，参加分包项目质量分户验收，完善手续；
4.6.2.5、住宅工程竣工前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。
工程标牌应包括以下内容：
a、工程名称、竣工日期；
b、建设、设计、监理、施工单位全称；
c、建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。
4.6.3、监理单位责任：
4.6.3.1、验收施工单位制定的分户验收方案；
4.6.3.2、参与确定分户验收方案中的每套住宅和公共部分的分户检验批项目及检查内容和数量；
4.6.3.3、配备一定数量具有相应资格的监理人员以及足够的检查验收工具；
4.6.3.4、按分户验收方案中确定的每套住宅及公共不问检验批项目和内容，参照“户型做法表”和“抽查点分布图”验收施工单位对分户验收项目检查，评定结果并及时记录，签字盖章。
4.6.4、物业单位责任：
4.6.4.1、参与分户质量验收；
4.6.4.2、配备相应资格人员及测量工具；
4.6.4.3、验收施工单位对分户验收项目检查评定结果（不签字）。
4.7分户验收填写的表格和资料的收集、整理
4.7.1、填写表格的形式：
4.7.1.1、分户质量验收记录表：
共57个表，在检查验收时，填写该相应的表格。
4.7.1.2、住宅工程质量分户验收表：
全部验收合格后，由建设、监理、施工单位负责人确认，分别签认该表格。
4.7.2、签字人员资格规定：
4.7.2.1、分户质量验收记录表：
建设单位：
专业技术负责人
监理单位：
监理人员
施工单位：
专业质量检查员
4.7.2.2、住宅工程质量分户验收表
建设单位：
项目负责人
监理单位：
总监理工程师
施工单位：
单位负责人或委托项目经理
4.8强调做好分户验收工作的四个结合
4.8.1、分户验收要与（分项工程）检验批质量验收相结合；
4.8.2、分户验收要与发现问题及时整改复查相结合；
不合格项如实记录，监理发不合格项处置记录表，限期整改，整改后复验。
在表中相应位置要记录，该情况是监督机构检查重点。
4.8.3、分户验收要与成品保护相结合。
4.8.4、分户验收要与通病专项治理相结合。
分户验收主要是观感、实测、工程项目的质量验收，故对通病要在施工过程中重点从施工工艺做法、选材、严格复验等方面精心策划，精心施工，促进工程顺利竣工，避免使用中通病发生。
4.8.5、分户验收要与严格按照质量、工艺标准施工相结合
4.9分户验收记录表要求
该表是专为分户验收判定的检验批验收记录表，八类验收项目共57张表格与分项工程检验批表格比，表头部分增加了建设单位及监理单位，中间检查部分不变，按国家有关验收规范标准执行。
但以观测为主，故看不见的项目不检，表尾签字栏单独列了建设单位、检查填表。
5分户验收检测项目及内容
5.1现浇结构外观及尺寸偏差
1检验批：
现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收
每户划分为一个检验批，梁柱抽查3件；墙板抽查3间。
2主控项目：
现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。
对已经出现的严重缺陷
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