四川泸县房地产市场调研报告.docx
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四川泸县房地产市场调研报告
2017年四川泸县房地产市场调研报告
2017年11月11日
第一部分宏观市场
一、城市概况
1、地理位置
泸县位于四川盆地南部，，东西宽约56.23公里，南北长约46.8公里，幅员面积1532平方公里，全县人均土地面积为0.15公顷。
东与重庆永川区、泸州市合江县连界，南与龙马潭区和江阳区相邻，西与自贡市富顺县接壤，北与重庆荣昌区和内江市隆昌县相连。
、
2、行政区划
2014年，泸县辖1个街道、19个镇；分别为∶1个街道：
玉蟾街道；19个镇：
福集镇、玄滩镇、嘉明镇、喻寺镇、得胜镇、牛滩镇、兆雅镇、太伏镇、云龙镇、石桥镇、毗卢镇、奇峰镇、潮河镇、云锦镇、立石镇、百和镇、天兴镇、方洞镇、海潮镇。
251个行政村、43个社区；县政府驻玉蟾街道。
2016年5月，国务院批复《成渝城市群发展规划》，正式把泸州定位为沿江城市带的区域中心城市。
市委、市政府据此作出向北发展的重大决策，将泸县向南融入泸州一体化发展，充分发挥泸县是百万人口大县、泸州北部铁空水陆多式联运核心区、处于城镇化高速发展期等特有优势，通过撤县设区为泸州市建成川滇黔渝结合部区域中心城市提供强力支撑。
撤销泸县设立泸川区后，泸州市辖江阳区、龙马潭区、纳溪区、泸川区4个市辖区，而该市的合江县、古蔺县也先后启动了撤县设市工作。
3、人口状况
2016年末全县户籍人口107.28万人。
其中，非农业人口14.62万人，农村人口92.66万人。
按性别分，男性55.33万人，女性人口51.95万人，性别比为106.5:
100。
当年出生人口1.14万人，死亡人口1万人。
2016年末常住人口86.89万人。
其中，城镇常住人口33.16万人，乡村常住人口53.73万人，城镇化率38.16%，比上年提高1.8个百分点。
4、交通情况
公路：
西南出海通道厦蓉高速公路、成自泸赤高速公路、成渝地区环线高速公路、广渝泸高速公路纵贯全境，与县城互联互通。
铁路：
穿境而过的隆黄铁路，在泸县玉蟾街道设福集站提供货运服务，该铁路北接成渝铁路、南连贵昆铁路，货运直达全国各地。
建设中的川南城际铁路（内自泸段）将在泸县县城西部设泸县站。
航空：
四川第三大航空港泸州蓝田机场距泸县38公里，目前已开通泸州至北京、广州、等多个城市。
泸州云龙机场（军民合用机场）已经获得国务院和中央军委批复，机场按照飞行区4D和军用三级规划，地点建于泸县云龙镇和龙马潭区石洞街道结合部，预计于2018年投入使用。
高铁：
四川省泸州市泸县城际高铁站，是川南城际铁路内自泸客运专线重要的中间客运高铁站，位于泸县县城城西新区西北部通塘村，泸县高铁站按2台4线布置。
据了解，川南城际铁路预计从今年年底开工，泸县站重点开发用地初拟47.76公顷，约716亩，其中商业服务业设施用地17.56公顷，开发规模为36.95万平方米，包含零售商业用地、餐饮用地和商务用地。
此外，铁路站居住用地面积达30.2公顷，开发规模为54.36万平方米，为商品房开发。
商业和居住比为40:
60。
川南城际铁路内自泸客运专线已于2015年12月25日在泸县高铁站开工建设，预计2020年建成通车。
二、宏观经济
1、经济综述
2016年泸县实现地区生产总值280.32亿元，增长9.5%，增速分别快于全国、全省2.8、1.8个百分点。
分产业看，第一产业实现增加值47.7亿元，增长4.1%；第二产业164.18亿元，增长11.2%；第三产业68.44亿元，增长9.3%。
三次产业对经济增长的贡献率分别为7.8%、68.2%、24%，分别拉动GDP增长0.7、6.5、2.3个百分点。
三次产业结构由上年的18.0：
57.5:
24.5调整为17.0：
58.6:
24.4。
人均国内生产总值32310元。
泸县2012年至2016年GDP增长情况
2、固定资产投资和房地产
全年全社会完成固定资产投资300.02亿元，增长18.7%。
其中，第一产业投资21.21亿元，增长3.8%；第二产业投资117.05亿元，下降6.6%；第三产业投资161.76亿元，增长51.0%。
全年房地产开发投资17.5亿元，增长18.7%。
房屋施工面积133.46万平方米，增长17.8%；房屋竣工面积27.88万平方米，下降49.3%；房屋销售面积55.09万平方米，增长33.3%。
2012年-2016年全社会固定资产投资
第二部分房地产市场
一、市场概况
2017年1月至6月,泸县商品房住房销售面积36.56万平方米,同比增长104.51%,环比增长0.57%;销售套数3355套,同比增长100.30%,环比增长0.57%;均价每平方米3432.54元,同比下降3.25%,环比下降0.01%.商业销售面积3.54万平方米,同比增长27.90%,环比增长0.37%;销售套数440套,同比增长40.13%,环比增长0.69%;均价每平米7910.89元,同比增长4.05%,环比下降0.11%.
二、一级市场
三、市场调研情况
1、楼盘列表
2、楼盘个案分析
友豪·新世界
Ø地址：
泸州泸县玉蟾大道与酒香大道交汇处
Ø开发商：
泸县友豪置业有限公司
Ø总占地：
253亩，三期开发
Ø交房时间：
二期2018年6月份，三期2018年年底
Ø产权年限：
70年
项目分期：
一期：
艺术中心以及部分商业；
友豪·新世界二期
二期：
23层高层住宅共计6栋，2栋30层高层住宅，其中23层住宅为2梯6户，30层住宅为2梯5户，高层住宅共计1128套；26个单元无电梯6+1多层，1梯2户，共计312套。
二期商业约15万，影院部分为自持，部分销售；
友豪·新世界三期
三期：
11层小高层共计4个单元，1梯4户，首层商业，共计160套；9层带电梯多层28个单元，1梯2户，共计504套；
Ø户型及价格
分期
物业类型
面积（平米）
户型
套数
均价
二期
23-30层高层
113.32
3房
1128套
2900元/平米
97.47
3房
89.47
3房
74.49
2房
103.44
3房
74.5
2房
6+1多层
105.48
3房
312套
3500-3600元/平米
111.2
3房
120.4
3房
三期
11层小高层
114.3
3房
160套
3700-3800元/平米
109.42
3房
108.74
3房
89.98
2房
9层小高层
114.08
3房
504套
4200-4500元/平米
118.6
3房
123.4
3房
118.86
3房
Ø项目动态：
✧项目首次开盘二期2016年2月份，截止2017年上半年，二期售罄；
✧三期2017年9月份开盘，开盘当天推盘160套，基本售罄；
✧项目目前加推三期临外部路部分11层小高层以及9层小高层，临中间部分目前暂未销售；
✧目前主要优惠为1万元现金优惠，以及4左右个点优惠。
✧项目主要以临社区内主景观为主，三期12栋为价格最高，上板价公示如下表：
注：
首层以及顶层均有露台或花园赠送，12栋栋均价约4693元/平米，实际成交价格约4500元/平米左右。
玉蝉国际城
Ø地址：
泸县二级路新梁才学校斜对面
Ø开发商：
泸州玉蝉房地产开发有限公司
Ø总占地：
103亩
Ø开盘时间：
2016年一期开盘，2017年10月二期开盘
Ø物业类型：
共包含有一栋2层展览厅、一栋11层的政务中心、一栋20层的四星级酒店、一栋11层的写字楼、12栋26-32层楼的高层住宅
Ø产权年限：
70年
Ø住宅总套数：
1300套左右
Ø销售情况：
一期4栋高层售完，二期在售中
Ø项目动态
✧项目首期为项目1-4栋住宅，总套数约400套，户型面积100-115平米，销售价格约3800元/平米，主要原因为当时项目基本为现房，一期主要销售期为2016年上半年，目前已售罄。
✧项目二期目前分别推出5栋以及6栋的各一个单元，户型配比及价格如下
栋号
户型
楼层
套数
户型面积（平米）
实得面积（平米）
房型
户型均价（元/平米）
已售套数
未售套数
去化率
5栋
C1
26层
56
104.61
118
三室两厅
3500-3600
60
52
54%
C2
56
105.54
115
三室两厅
3500-3600
6栋
D1
25层
50
115.52
130
三室两厅
3600-3700
66
34
66%
C2
50
105.54
115
三室两厅
3600-3700
主要户型展示：
✧玉蝉国际城二期开始销售时间为2017年10月，目前总体销售126套，去化率59%；
✧相比5栋东西向户型，客户倾向于6栋南北向户型；
✧两个单元相间的的户型去化非常困难，主要由于采光有问题。
✧后期4栋销售时间未定，总套数约220套左右。
报告小结：
●整体泸县房地产发展市场主要往城西发展，通过调研，客户认对于新区可度较高；
●市场电梯房高层实际成交均价约3600-3700元/平米为主，多层洋房产品目前属于稀缺产品，主要销售价格区间约4200-4500元/平米；
报告结束2017年11月11日
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