万科项目管理制度.docx

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万科项目管理制度

苏州公司工程管理控制文件

（第一版）

1.工程管理部工作职责………………………………………………………1

2。

项目经理部的架构与建制…………………………………………………8

3．项目经理部工程管理程序…………………………………………………13

4。

工程招投标工作管理制度…………………………………………………17

5.工程管理部工地检查制度…………………………………………………21

6.总包、监理单位考评考核制度……………………………………………24

7。

项目经理部合同管理制度…………………………………………………25

8。

工程施工组织设计审查制度………………………………………………27

9。

施工图纸会审管理制度……………………………………………………30

10。

工程质量控制及管理办法………………………………………………34

11．工程进度控制及管理办法………………………………………………37

12。

甲供材料管理办法………………………………………………………38

13.材料设备采购管理制度…………………………………………………42

14．项目经理部文档管理制度………………………………………………129

15.住宅交付使用标准规定………………………………………………132

16。

文明工地标识标准……………………………………………………145

17.工程技术咨询管理制度…………………………………………………149

18。

项目管理控制表单………………………………………………………151

19．设计变更和工程签证管理程序…………………………………………157

20.例会管理制度……………………………………………………………

工程管理部工作职责

部门目标

建立完善工程管理的规范性文件及相关制度，为各项目经理部提供技术、信息支持,使公司在规定时间内，以具竞争力的成本，提供高品质及不断改进的住宅产品,在客户中建立优质及物有所值的良好声誉。

基本职责

Ü项目管理:

工程管理制度、工作流程检查,工程计划、质量等监控，项目风险预控。

Ü材料设备采购：

选择合格供应商，样板示范,招投标工作,合同履约检查，供应商评估。

Ü技术管理：

建筑技术信息收集，专业培训，优化设计，信息交流。

部门经理岗位职责

1.确定部门的组织构架,明确下属的工作范围、工作要求及工作目标；

2.选择下属,进行技能培训,以便保证人才和物力的使用效率最高；

3.组织部门工作周例会,检查指定业务工作完成情况，贯彻实施公司及本部门的规章制度；

4.对本部门的工作承担责任；

5.协助下属处理重要的和困难的工程管理或技术性问题；

6.在建筑新材料、新技术、新工艺方面与外界进行交流，建立专业顾问人才信息库；

7.检查监控各项目管理部工程进度，及时将信息反馈公司管理层,以确保公司的经营计划的实施，

项目管理工程师岗位职责（土建）

1.组织公司相关部门进行施工总承包、施工监理招投标工作并对所有过程中资料进行汇总归档。

2.根据《工地检查规范及考核标准》，定期或不定期考核各项目部土建工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告；

3.收集和整理土建工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为项目部提供技术服务支持；

4.审查重大施工方案，对项目关键工序质量持续关注，参与项目工程样板验收；

5.跟踪熟悉有关设计、施工规范，确保各项目部执行的是最有效的工程规范；

材料管理工程师岗位职责

1.负责编制和更新工程材料招投标、甲供材料、供应商履约评估、信息管理等管理程序文件；

2.建立和完善建材供应商和产品质量标准、建材行情信息库。

力求材料性能特征＼应用技术精湛。

保证材料采购有可操作性、实用性、可追溯性；

3.扩大信息渠道，公平、公正选择供应商，降低工程和管理成本，提高工作效率和管理技能。

4.建立和完善采购信息，建立《合格供应商名册》，保证工程质量，规避风险.编制招标文件标准文本＼评标标准＼相关表单；

5.组织并负责实施甲供材料采购招投标和合同签约工作；确保按计划实施；

6.定期检查合同履约及现场执行情况，协助项目部对供应商进行协调；

7.积极推广应用新材料、新技术,定期组织各项目部交流、研讨、培训等活动，力求直接体现在设计方案或设计施工图中；

8.公正、公平考核供应商合同履行情况，收集各方面信息，填写《合格供应商评审表》,作为今后项目材料采购供货商选择的依据。

项目管理工程师岗位职责（配套）

1.配合采购工程师按计划实施相关配套材料的采购；

2.根据《工地检查规范及考核标准》，定期或不定期考核各项目部配套工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理,并提供书面报告；

3.在设计前期，组织项目配套工程师、项目发展部、设计部确定并优化管线方案;

4.参与项目部的配套实施计划编制，并实施监控并及时将信息反馈至相关部门;

5.为项目部提供配套专业的培训和技术支持，协助项目部解决配套问题；

6.监控项目部配套工作的计划执行情况，关注关键工作的计划和质量实施情况，及时信息反馈；

7.配合、跟踪项目发展部的前期配套工作,提供技术支持，参与项目部的配套验收;

1．项目管理

A。

招标管理

B.工程管理

☐进度管理

☑要求各项目部每月初提供当月的施工进度计划。

☑要求各项目部提供每周例会会议纪要.

☑每月至现场检查实际进度情况，对可能出现的工期拖延提出预警。

☑针对出现进度延期的工作,要求各项目部提供补救措施及下一步相应的赶工方法。

以便工程部跟踪检查。

☐质量管理

☑做好与技术管理小组的对接工作，及时了解新技术、新材料的情况。

☑参加各项目部施工图纸会审会议。

☑对施工中遇到的难题提供技术支持。

☑不断收集最新的施工规范，并及时提供给各项目部作为参考。

☑对项目部提交的施工组织设计进行审查备案。

☑每月至施工现场检查施工质量（主要为主体结构质量及四大渗漏施工质量）.

☑及时至现场检查重要节点（如基坑开挖、浇筑砼、屋面及卫生间防水、门窗安装、外墙粉刷等）的施工质量做为月考评报告的依据.

☑在公司内部组织各项目部相互学习.

☑不定期组织项目部及施工单位参观其他施工项目（以市优质结构及白玉兰工程为主）.

☐安全文明施工管理

☑定期收集各类最新的安全文明施工规范及规定（上网或通过社会关系），并及时提供给各项目部.

☑不定期组织项目部及施工单位参观其他安全文明工地（以市文明标化工地为主）。

☑组织公司内部的双向交流。

☑每月不定期对各项目部进行现场抽查、提出相应的整改通知并对提出整改项目及时进行复查。

2．技术管理工作流程

A、扩初、施工图阶段B、施工阶段设计变更

3．材料管理工作流程

说明：

1.材料招投标的前提条件是必须要有经分管总经理签字确认得设计图纸、技术要求等条件。

2.材料采购具体管理措施详见《工程物资采购管理制度》（SHVK—EMD—PM—007）。

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项目经理部的架构与建制

项目经理部的定位

项目经理部是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构.项目经理部是一个组织体，协调部门之间、管理人员之间的关系,发挥每个人的岗位作用；沟通协调项目经理部与公司各部门，政府主管部门、供应商、指定分包单位等关系。

项目经理部的岗位划分及人员配备

项目经理部下设八个岗位，即项目经理、项目经理助理、工程主管、配套主管、土建工程师、配套工程师、园林工程师、项目秘书。

项目总经理人选的确定采用公司直接任命或竞争上岗的办法。

人员配备：

1、13万平米以内；项目经理、工程主管1人、土建工程师2人、配套工程师1人；项目秘书（可考虑临聘），5人；

2、15万至20万:

项目经理、工程主管1人、土建工程师3至4人、配套工程师2人；项目秘书（可考虑临聘）,7人

3、22万至30万：

项目经理、经理助理1人,工程主管（配套）2人、土建工程师4至6人、配套工程师2人；项目秘书（可考虑临聘），10至12人；

考虑到公司的可持续发展，各专业工程师必须要求本科以上学历，可塑性好，责任心强，以便在最短时间内可培养成复合型项目管理者。

项目经理部在人员配备时,实行一职多岗，全面管理。

全部岗位职责必须覆盖项目建设的全过程,不留死角，同时要避免职责交叉重叠。

每个标段设一名地盘主任,由专业工程师担任，全面负责各专业施工的管理协调工作。

项目经理部工作内容

1、项目经理部负责工程实施过程的控制、管理、协调,负责供应商实施过程的合同履约管理和监控,协调工程实施过程中的内外部的关系.按公司经营计划和合同要求确保工程的工期、质量，按目标成本要求控制项目成本。

项目经理部总经理承担直接领导责任；公司工程管理部承担指导、评估和监控职责.

2、项目经理部是项目建造成本的控制中心，项目经理部经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任；公司成本管理部承担指导、评估和监控职责。

3、项目控制要素的具体工作分工如下表

工作内容

责任部门

开工准备

包括①现场确定红线点；②场地拆迁清理；③地形图测量；④申请施工用水用电；⑤申请施工用水排放许可;⑥临时施工路口报批；⑦临建施工报批;⑧围墙、道路及临时设施施工；⑨市政配套管线到位情况的进一步落实；等等

项目经理部负责

施工及监理合同

施工队伍考察、招标及签约

工程管理部负责,项目经理部参与,成本管理部监控

监理单位选择及签约

零星工程

零星工程施工队伍的招标及签约

项目经理部负责，按《工程招投标工作管理制度》执行，由工程管理部、成本管理部监控

图纸及方案评审

初步设计、各专业施工图纸专家评审

设计部负责，工程管理部、成本管理部及项目经理部参与

基础及主体工程施工图纸会审及其施工组织设计审定

项目经理部组织，工程管理部、设计部、成本管理部参与

材料设备

选样、定型

设计部负责

制订《材料设备供货计划》

项目经理部负责

甲供材料设备询价及订货

工程管理部负责，设计部、成本管理部参与及监控

甲供材料设备的到货验收

项目经理部负责

工程验收

基础验收

项目经理部负责，工程管理部协助

主体结构验收

工程竣工核验

各专业工程验收（规划、消防、配套、电梯等）

4、项目经理部是项目建造成本的控制中心,项目经理部总经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任；公司成本管理部承担指导、评估和监控职责。

项目经理部工作职责

1.实行项目经理负责制，在小区建设过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针、政策和法令，特别是关于质量的方针、政策和法令,确保小区建设规划部署的各项施工任务全面完成.

2.组织设计、施工、公共事业、园林绿化建设等各参建部门有关人员,为创建优秀小区密切配合，团结协作。

3.有较强管理、服务意识,本着对用户负责的精神，正确处理经济效益、社会效益、环境效益三者的关系.

4.坚持管理标准，以质量管理为核心，对创建优质工程、提高工程质量、降低工程成本、缩短工期,提高企业经济效益起到积极作用。

5.对工程质量、进度及合同管理负直接责任；严格执行工程签证、设计变更、工程洽商管理制度，协助成本管理部做好工程成本控制工作；

6.与项目发展部、设计部接口，全面负责进行项目前期报批报建工作；

7.负责组织竣工验收、规划验收、业主入住验收等工作.配合物业房屋维修。

项目总经理工作职责

1.项目总经理作为公司代表，对施工过程中的所有问题向公司负最终责任；

2.根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排,落实各管理人员职责，组织项目经理部开展工作。

3.负责建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同争议和纠纷；

4.主持选择施工总包单位、施工监理单位的招投标工作;

5.全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务;

6.严格执行公司制定的动态成本管理制度,并负有领导和实施职责；

7.执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；

8.负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作;

9.定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。

项目总经理工作权限

1.有对总价在10万元以下零星工程合同的签署或否定权;

2.在与人力资源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权;

3.有奖金分配权,以及按部门管理制度对员工的奖惩权；

4.有员工升职、加薪建议权。

项目经理部主管工程师职责

1）全面协调各专业施工的管理协调工作。

2）开工前负责向施工单位移交场地，并组织办理有关手续。

3）审核各阶段进度计划并监控其实施.

4）对工程质量进行监督，对重点部位及易出现通病部位组织各专业工程师和监理进行专项验收，并对各分项组织抽验。

5）组织专业工程师和监理对已完单位工程进行验评。

6）对施工中的不合格品或材料、设备提出处理意见.

7）定期或不定期组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的考核。

8）竣工后组织有关人员对工程的实施和管理进行总结，为后施项目提供借鉴。

专业工程师岗位职责

1．土建工程师：

1）掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；

2）掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间的关系。

能够合理运用专业知识技巧,使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用方便;

3）能够掌握建筑结构相关的专业知识,并熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求；

4）掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用;

5）能够在现场指导监理公司、工程队的工作,确保工程进度,工程质量达到整体工程的进度要求；

6）协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作；

7）严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；

8）负责范围：

土建的全部工程。

2．给排水工程师:

1）掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核；

2）掌握水、暖专业工程与相关土建、电气、建筑工程之间的关系，能够合理的运用水、暖专业知识技巧，使水系统及采暖系统的安装合理美观、使用方便；

3）能够掌握水系统及采暖系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知识,能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用,达到水、暖系统的功能品质要求;

4）掌握水、暖系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、煤、消防系统的管理办法及相关的法规规定；

5）负责完成水、煤、消防等专业确定方案，负责组织施工单位进场,实施过程协调管理。

6）掌握水、煤、消防系统工程的规范并熟悉相关电气法规，并能够合理的运用;

7）具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装,确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求；

8）协调工程建设后期的竣工验收,从专业工程方面负责与物业公司的交接工作;

9）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；

10）负责范围：

上水工程、排水工程、消防工程、煤气工程、暖通工程，配合作好室外配套工程。

3．电气工程师：

1）掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；

2）掌握电气工程（供电、通讯、有线电视、安保系统、网络技术）与相关土建、水、采暖工程之间的关系，能够合理的运用电气专业知识及技巧，使电气系统的安装合理、美观、使用方便；

3）能够掌握电气系统的专业知识，熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到电气系统的功能、品质要求；

4）掌握电气系统工程相关的配套知识，熟悉政府相关部门对电气系统的管理办法,掌握相关的法规规定；

5）负责完成水、煤、消防等专业确定方案,负责组织施工单位进场，实施过程协调管理.

6）掌握电气系统工程的规范要求，并能够合理的运用;

7）具有组织、选择本专业的施工单位的能力，能够在现场指导监理公司、施工单位的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求；

8）协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；

9）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责；

10）负责范围：

供电工程、通讯工程、有线电视工程、对讲、可视对讲工程并配合作好室外配套工程.

4．环境工程师：

1）掌握负责项目所有环境配套相关任务，包括道路、路灯、园林绿化、围栏、施工现场整体形象等；

2）负责完成各专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜；

3）协助施工单位开展工作，监督进度和质量,并确保工期；

4）协调工程建设后期的竣工验收，并完成与物业公司的交接工作；

5）严格控制专业工程投资成本，对分管部分成本控制结果负责；

6）从专业工程方面负责与物业公司的交接工作；

7）由项目经理部总经理统一安排，分担其他专业工作和管理工作。

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项目经理部工程管理程序

第一条目的

规范项目经理部的管理，确保项目的施工过程处于受控状态，保证各个项目经理部管理的协调一致性，每个项目经理部自身工程管理的连贯性。

第二条范围

本程序适用于本公司开发的所有项目在施工准备及施工阶段的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。

第三条职责

项目经理部负责监督和协调监理、施工单位等各供应商履行合同,协调与项目有关的外部周边关系及公司各职能部门关于本项目的工作,完成公司关于项目的质量目标和进度目标，协助成本管理部完成目标成本控制。

第四条主要内容

4.1施工准备管理

4.1.1相关手续的办理

项目经理部负责现场的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），办理施工临水、临电、场地临时排水及施工路口手续的工作。

根据项目发展计划并按照政府有关的规定及程序负责办理工程报建工作。

4.1.2施工组织设计审查

在施工单位中标后，项目经理部应要求总包单位在进一步熟悉施工图及现场实际情况的基础上，有针对性地编制《施工组织设计》，报监理单位、项目经理部成本管理部、工程管理部审查。

施工组织设计审查要点详见管理文件:

SHVK—EMD-PM-B—007

4.1.3监理规划和监理实施细则的审核

项目部督促监理单位及时提交监理规划和监理实施细则，并认真审核。

4.1.4施工图纸交底与会审

项目经理部必须在工程开工前组织施工图纸交底和会审的工作，设计部、成本管理部、工程管理部参加，必要时由工程管理部外请专家咨询。

对于“三边"工程，应分期、分批及时进行。

4.1.5开工报告的审批

主体工程开工前，项目经理部应要求施工单位向监理单位提出开工申请报告，具备下列条件方可批准开工:

A施工图已交底、会审;

B施工组织设计已审批；

C施工现场已具备施工条件

D施工单位的各项准备工作已就绪

E监理规划和监理实施细则已审核

4.2合同管理

4.2.1施工监理合同管理

4.2.1.1项目部专业工程师必须全面掌握监理合同基本内容,对监理人员的资质要求、监理单位的工作任务、监理的工作内容、开展工作的方式方法、对监理单位的奖惩措施、甲方应配合的工作都应该非常熟悉，并严格按此操作。

4.2.1.2对进场开展工作的监理人员进行资质审查，及时调换不称职的监理人员。

4.2.1.3审核监理单位提交的各种文件报告,并签署意见；监督检查监理单位对施工单位提交的各种文件报告的审核情况。

4.2.1.4经常深入施工现场了解工程实体质量，检查监理单位的旁站、巡视、检测、隐蔽验收等工作是否满足合同及规范的要求。

4.2.1.5定期检查监理单位的各种内业资料，是否满足合同和有关规范的要求，是否及时、完整、正确.

4.2.1.6协助监理单位解决施工中出现的问题，树立监理单位的威信，为监理单位开展工作创造外部环境，按合同规定及时支付监理费。

4.2.1.7督促监理单位定期进行工作总结，分析产生问题的原因,提出解决问题的办法和采取预防的措施，为以后的项目总结经验教训.

4.2.2施工合同管理

4.2.2.1项目经理部的每份施工合同必须落实责任人，合同责任人必须熟悉合同相关条款，严格要求监理单位按合同的规定对施工单位进行质量、进度、成本、安全文明等的控制。

4.2.2.2项目部定期对施工合同履约情况进行检查，每年度和合同履行完成后进行对供应商进行履约评估.

4.2.2.3每份合同应收集相关的管理资料，由合同责任人负责，文件原件交项目秘书归档。

当合同责任人改变时，应办理好交接手续，并且经其直接上司确认。

4.2.3合同管理其它规定详见《项目经理部合同管理制度》文件号:

SHVK-EMD—PM-B—006

4.3质量控制

4.3.1项目经理部作为公司派驻施工现场的专门机构，应重视质量控制工作。

在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位认真履行合同，实现质量目标.

4.3.2施工预控：

项目经理部各分部分项开工前主要是督促监理单位检查施工单位的各项准备工作，检查监理单位的准备工作

4.3.2.1检查监理单位对施工方案、施工技术交底等审核情况

4.3.2.2督促检查监理单位认真执行样板引路制的实施。

4.3.2.3审查监理单位编制的监理实施细则.

4.3.3过程控制

4.3.3.1加强对测量及定位放线的监控工作，监督监理单位按合同要求的仪器对测量定位进行复核.

4.3.3.2项目部每周定期召开协调会，及时协调现场出现的问题。

对重要材料设备要检查、监督监理单位是否按合同和有关规范的要求进行进场验收、抽样、取样复试.不定期地抽查材料的准用证、质保书、合格证、检验报告等质保材料。

4.3.3.3项目经理部应坚持经常性的质量检查制度，对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工程、防水工程、装修工程等）要会同监理单位到施工现场进行检查。

4.3.3.4督促监理单位负责进行中间验收，项目经理部组织进行竣工验收。

4.3.4事后控制

4.3.4.1对于重要分部分项工程，如防渗漏的有关工序，在工序交接工前要督促监理单位100％检查验收，并落实整改.

4.3.4.2对于出现的质量问题要进行归纳总结，分析产生问题的原因，提出采取预防的办法，并报工程管理部归档。

4.3.4.3督促监理单位加强成品保护的管理工作。

4.3.5质量管理的其它规定详见《工程质量控制及管理办法》文件号：

SHVK—EMD—PM-B-009

4.4进度管理

4.4.1总施工进度计划的编制

项目经理部根据项目发展计划及施工图纸，充分考虑施工工艺、周边环境、季节影响等因素，编制项目总施工进度计划。

并将项目总进度计划分解为月度施工进度计划，关键线路上的关键节点可另行编制详细计划以便更好地组织和监控施工。

4.4.2项目总进度计划的评审

项目总进度计划编制完成后,项目经理部应组织部门对计划进行讨论和评审，以保证计划的可行性和严肃性。

4.4.3总施工进度控制计划的调整

除非项目发展计划或销售计划发生重大变化，否则一般不对项目总施工进度控制计划给予调整。

若调整，进度计划必须经工程总监批准，并将调整后的计划报工程管理部备案。

4.4.4施工进度计划执行

针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时办理报批报建等手续,及时解决图纸供应、甲方分包、甲供（包括甲控）材料等甲方要协助的问题。

监督监理单位检查施工单位的月进度计划及完成情况,检查现场劳动力安排、机械设备、材料的到位情况，对周、月及总进度控制计划与实际进度进行对比，分析进度滞后的原