某公共租赁住房项目可行性研究报告.docx
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某公共租赁住房项目可行性研究报告
附表
附表1：
项目总投资估算汇总表
附表1-1：
建筑工程费用估算表
附表1-2：
工程建设其他费用估算表
附表1-3：
政府规费估算表
附表2：
建设投资估算表（概算法）
附图
附图1：
山东××××阿胶保健公司公租房规划
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.l项目名称:
山东××有限公司公共租赁住房项目
1.1.2项目承办单位
（1）单位名称：
山东××有限公司
（2）法人代表：
（3）项目联系人：
（4）联系电话：
1.1.3项目建设地点
本公共租赁住房建设项目拟建于××县工业园，山东××××有限公司厂区院内，项目规划用地7937.6平方米。
1.2可行性研究报告编制单位
1.2.1单位名称
1.2.2资质等级
1.2.3资质证书编号
1.2.4发证机关
1.3编制依据
1、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）；
2、《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》（鲁政发[2010]57号）；
3、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；
4、《××市公共租赁住房管理办法》（聊政发[2010]268号）；
5、《××县公共租赁住房管理办法》（东政发[2011]12号）；
6、××县住建局与××阿胶公司签订的《××县公共租赁住房协议书》；
7、项目承办单位与工程咨询单位签订的工程咨询委托合同；
8、项目承办单位提供的其他有关基础数据、技术资料。
1.4项目概述
1.4.1项目建设的指导思想及目标
（1）指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照国家、省、市公共租赁住房建设的总体要求，抓住国家和地方政府针对公共租赁住房出台的一系列的优惠政策，将山东××有限公司公共租赁住房项目建设成在××市有一定影响的、质量一流的公共租赁住房项目，逐步改善××县住房困难群体的住房条件，维护××县社会政治稳定，为××县实现全面建设小康社会目标创造良好的社会环境。
（2）建设目标
根据《××市公共租赁住房管理办法》的规定及《××县公共租赁住房管理办法》相关文件精神，本项目充分考虑当地实际情况，山东××有限公司制定本项目建设目标：
Ø公共租赁住宅建筑面积：
9236.92平方米；
Ø容纳户数：
154户；
Ø户型设计：
二室一厅；
Ø户型面积：
59.98平方米。
1.4.2场址概述
该项目场址位于××县工业园，山东××××有限公司厂区院内，项目规划用地7937.6平方米，项目规划区域地势平坦，周边无明显工业污染源，环境质量较好，适宜项目建设。
1.4.3项目建设规模及主要建设内容
项目占地面积7937.6平方米，其中建筑占地面积2478平方米；项目总建筑面积11702.23平方米，其中住宅9236.92平方米，商业配套设施1284.31平方米，储藏室1181平方米；项目设计居住户数154户，容积率1.47，绿化覆盖率22%，建筑密度31%。
1.4.4环境保护与安全生产
按照《环境保护法》的要求，项目建设按照“三同时”原则同步进行。
本项目属于国家保障性住房工程，没有工业性污染物，主要污染物为生活废水排去向为化粪池进行沉淀处理后，排入城市排污系统;生活固体垃圾设收集点统一收集，并利用社会运力运输垃圾到城市垃圾处理场。
公共租赁住房建成后应加强管理，明确消防责任，提高意识，确保消防安全。
项目区设置必要的消防灭火保护措施。
建筑物设置有完整的防雷保护装置。
在电气系统设计中，应严格遵守电气安全规程。
按《建筑设计防火规范》安装消防给水，建筑物之间的距离满足消防通道的要求。
1.4.5节能措施
本项目照明优先选用高效节能环保产品，以减少电耗;给排水、消防给水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。
1.4.6项目组织与实施
本项目承办单位为山东××有限公司，公司设立项目建设领导小组，由项目承办单位法人代表任组长，下设工程、财务、综合协调等部门，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。
1.4.7项目总投资、资金来源
本项目总投资1574.15万元，其中：
工程费用1392.46万元，工程建设其他费用106.73万元，预备费74.96万元。
项目资金来源：
项目所需资金全部由项目承办单位自筹解决。
1.5主要经济技术指标
主要技术经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
一
规划用地面积
m2
7937.6
约合12亩
其中：
建筑用地面积
m2
2478
二
总建筑面积
m2
11702.23
1
其中：
住宅
m2
9236.92
公共租赁住房
2
商业配套设施
m2
1284.31
3
储藏室
m2
1181.00
三
总居住总数
户
154
四
绿化率
%
22
五
容积率
1.47
六
建筑密度
%
31
七
项目总投资
万元
1574.15
1
其中：
工程费用
万元
1392.46
2
工程建设其他费用
万元
106.73
3
预备费
万元
74.96
八
资金筹措
万元
1574.15
承办单位全部自筹
九
建设期
年
1
1.6结论建议
（1）本项目是承办单位响应国家发展公共租赁住房的有关政策，为解决本企业困难职工的住房问题实施的公共租赁住房建设项目，它的实施对于进一步完善××县住房供应体系，切实解决本企业困难职工以及其他困难家庭的住房问题，促进××县构建社会主义和谐社会意义重大。
（2）该项目位于××县工业园区，项目规划区内地势平坦，周边无明显工业污染源，环境质量较好，适宜住宅项目的建设。
（3）项目建成后能够解决当地154户低收入住房家庭住房困难问题，具有很好的社会效益，符合国家房产政策和投资方向。
第二章项目建设的背景及建设必要性
2.1承办单位概况
2.2法定代表人简介
2.3项目区概况及经济社会发展水平
××县地处鲁西平原，东依泰山，南临黄河，隶属“江北水城”——××市，地处东经116º12´至116º33´、北纬36º07´至36º33´，总面积787平方公里，辖9个乡镇、2个街道、1个工业园区，共有559个行政村，42万人口。
××县地理位置优越，交通便利。
县境依傍黄河百余里，引黄济津、济卫工程的渠首均在××。
东距济南市80公里，西距××市25公里。
毗邻京九、京沪、济邯、济馆等交通动脉，105国道和三条省道贯穿全境，区位优势日益明显。
××县坚持以科学发展观统领全局，把富民强县作为第一要务，全县经济社会持续快速和谐发展。
2007年以来，××县相继获得“国家级生态示范区”、“全国绿化模范县”、“平安山东建设先进县”、“山东省适宜人居环境奖”、“山东省投资环境十佳县市”等荣誉称号。
全年生产总值完成77.64亿元，比上年增长16.4%；地方财政收入完成2.02亿元，增长22.9%；社会消费品零售总额达到21.68亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到8357元、4370.32元，分别增长18.6%、12.2%。
农村经济全面发展，优质小麦、林木、畜牧、蔬菜、桑蚕等产业不断壮大，“两区一园”现代农业开发建设项目初见成效。
实施“工业立县”战略，培植了化工、建材、机械、医药四大产业，规模以上工业企业达到124家，实现主营业务收入108.27亿元、利税14.66亿元、利润9.5亿元，分别增长35.02%、45.27%、43.95%；大力发展民营经济，阿胶系列、钢球制造、木材加工等中小企业集群快速兴起。
山东××工业园区为省级开发区和省级重点循环经济园区，基础设施实现了“八通一平”。
目前，全县拥有3个驰名商标、2个中国名牌、6个山东名牌，4家省级高新技术企业，5家企业通过ISO14000认证。
服务业发展取得新成效。
深入挖掘“一人、一山、一品、一鹊”文化旅游资源，基本形成了以鱼山旅游开发项目建设为龙头，以梵呗文化、养生文化、吉祥文化建设为特色的旅游格局。
工业骨干企业不断膨胀，主导产业逐步壮大。
境内有××阿胶、鲁西化工两家上市公司。
山东××阿胶股份有限公司，是全国最大的阿胶及其系列产品生产企业，××牌阿胶的产量、出口量分别占全国的75%、90%以上，四次入围中国最具价值品牌500强。
××化肥厂是鲁西化工集团的核心企业，年生产合成氨35万吨、尿素50万吨；鲁西化工工业基地26万吨合成氨、10万吨甲醇、40万吨尿素、10万吨烧碱、3万吨氯化苄项目已经投产，正在建成国内最大的化肥生产基地。
××钢球有限公司是全国最大的钢球生产企业，年产钢球176亿粒，圆锥滚子1068吨，占全国市场份额的70%以上。
蓝天七色建材有限公司年产各类塑铝板800万平方米、铝单板80万平方米、氟碳铝蜂窝板30万平方米，是国内同行业第一家同时通过ISO9001国际质量体系和ISO14001国际环境体系认证的铝幕墙装饰材料大型生产企业。
东昌水泥有限公司、东昌焦化有限公司规模效益、产品结构不断提升。
××县物华天宝，人杰地灵，民风淳厚，政通人和。
目前××人民在县委、县政府的带领下，全面展开新一轮创业，为加快建设更加富饶、平安、文明的“金××”，为全面建设小康社会而大踏步前进。
2.3项目建设的背景
住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。
为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确提出把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以公共租赁住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
这是国家重点改善低端人群的住房条件，建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭“应保尽保”的公共租赁住房制度的重要举措，充分体现了“以人为本”的价值观和“惠及全体人民”的和谐社会理念。
近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。
但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。
同时，随着城镇化的快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。
大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。
各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。
为贯彻落实《关于加快发展公共租赁住房的实施办法》，山东省人民政府也制定了《转发省住房和城乡建设厅等部门<关于加快发展公共租赁住房的实施办法>的通知》（鲁政发[2010]45号），对山东省十七地市公共租赁住房的建设工作做了具体部署。
××市人民政府十分重视公共租赁住房的建设，制定了《××市公共租赁住房管理办法》，公共租赁住房的建设有了新的发展。
但应当清醒的认识到，目前××市中心城区和部分县城房地产投资增幅过大，房价上涨较快，房屋价格指数明显上升。
而相比之下廉租住房、经济适用房和公共租赁住房项目建设远远滞后，当地还存在一定数量
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