商业地产的投资之欧阳体创编.docx

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商业地产的投资之欧阳体创编

房地产作为投资理财产品有哪些特征？

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时间：

2021.02.03

创作：

欧阳体

⏹房地产投资的优点

1）房地产是一种耐用消费品

房地产是人们生活的必须消费品，但不同于一般的消费品。

一般情况下，房子的寿命都在上百年以上，最少也可几十年（产权期限是70年）。

这种长期耐用性，为投资盈利提供了广阔的时间机会。

2）房地产的价值相对比较稳定

房地产相对其他消费品，具有相对稳定的价值。

科技进步、社会发展等对其影响相对比较小。

不象一般消费品，如汽车、电脑、家用电器等，只会随着科技水平的发展，价值不断下降。

所以房地产具有较好的保值增值的功能。

3）房地产具有不断升值的潜力

由于土地资源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整个社会对房地产的需求长期处于上升趋势。

具体来说，人总是要住房子的，而且有不断改变居住条件的需求。

这些机会为房地产投资带来可预期的收益。

⏹房地产投资的缺点

1）流动性相对较差（流动风险）

房地产作为不动产，最大缺点是流动性较差。

它不象其他金融产品，可随时变现或较容易变现。

一般要出售或出租都需有一定的时间，而不可知不可控。

有时，为了达到快速变现，可能要损失收益甚至亏损才行。

所以，房地产作为固定资产投资，一般是长期投资项目，家庭必须没有现金压力才行。

为了减少这种风险，一般考虑房地产投资作为投资组合的一部分，而非全部；另外就是在急需资金时，可把房地产抵押进行贷款。

2）投资金额比较大

房地产投资额的起点都比较大，一般动辄数十万，或上百万。

对有些家庭来说，一辈子的结余就是为了购一套房。

3）政策风险

房地产投资是一项政策性很强的经济活动。

如土地政策、城市规划、房地产税收、租金管制等的变化都可能给房地产投资带来一定的风险。

随着国家体制转型、政策完善、法治健全，以上风险可相应减少。

4）道德风险

国内房地产市场的不成熟，也给少数开发商提供了违规欺骗的机会。

如房屋的质量、合同的不公正、产权的不完善等，都可能给房地产投资都带来损失。

1．商铺作为投资理财产品有哪些特征？

商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。

唐宋是中国封建社会鼎盛时期。

唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣；而北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。

"商铺"的定义：

商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。

商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。

我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。

商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。

⏹商铺投资特点

　　俗话说：

"家有万贯，不如有个店面"、"一铺养三代"。

一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。

据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。

作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。

其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。

1）、商铺投资的稳定性特点

　　业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。

住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。

承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。

此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。

租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。

2）、商铺增值的特点

　　商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。

相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。

长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。

3）、商铺投资回报率较高

　　与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。

据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。

　　需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。

4）、商铺的投资潜力

　　目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。

我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的"圈地运动"。

5）、商铺可出租、可经营，方式灵活

调查显示，商铺的投资者主要有两种：

一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。

这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。

2．商铺的分类？

商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。

尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。

⏹按照开发形式进行分类

1）、商业街商铺

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况；运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

2）、专业市场类商铺

　在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。

这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

　市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城、纺织专业市场等。

3）、社区商铺

　社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

　社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

4）、住宅底层商铺

　住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。

　住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。

对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。

5）、百货商场、购物中心商铺

　百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。

百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。

目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目（≧10万平方米）在国内多个大中城市开发建设。

6）、商务楼、写字楼商铺

　商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。

这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。

7）、交通设施商铺

　交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

⏹按产权年限分类

1）70年产权

位于住宅裙楼的商业，与住宅产权年限一样。

在同样的地段，产权越长，投资价值越高。

2）40年产权

为纯商业物业。

纯商业物业地块出让价格一般都比住宅物业地块价格高，通常位于一个区域的繁华商业地段或政府规划中的未来重点商业圈。

⏹按商铺在经营上的独立性分类

A.室内虚拟商铺：

一般面积很小（10㎡以下），单个室内虚拟商铺往往不具有经营使用功能，需于相临的其他虚拟商铺一起使用才能作为经营场所的商铺形式。

通常，大卖场就是有数量众多的室内虚拟商铺组成。

B.室内独立商铺：

位于室内，开门方向朝室内以独立形式存在的商铺。

C.沿街独立商铺：

沿街道布局并开门方向朝街道的以独立形式存在的商铺，叫沿街独立商铺。

⏹按所经营业态在物流供应链中的位置分类

1）专业市场：

B2B模式，指以批发为主的商品交易市场，进驻商家主要为生产厂商、各级代理商，商品销售对象主要为次级代理商、终端经销商。

比如深圳华强北赛格电子广场、东门的白马服装市场、草埔农产品批发市场，虎门富民服装广场、黄河时装城。

零售市场：

B2C模式，进驻商家主要为各级代理商和终端经销商，商品销售对象主要为终端消费者。

包括百货商场、超市、主题商场、折扣店、品牌专卖店、便利店等等。

比如万佳百货、沃尔玛超市、紫荆城、女人世界、千色店、7-11便利店、百果园鲜果超市，等等。

2）服务市场：

B2C模式，包括餐饮、娱乐、休闲、金融、证券、票务等等。

当然，上述分类尚不能概括完整的商业形式。

随着商业经营模式的不断创新，一些新型商业模式开始兼具多种市场类型的特征，比如世界第一大建材超市B&Q（百安居）采用现代零售商业经营模式，很难用“专业市场”或“零售市场”来界定。

3．投资商铺的注意事项？

“一铺养三代”，商铺由于具有回报年限长、投资风险较小、长远升值前景较佳等特点，一直被中国财富阶层当作保值、升值、养老、传家的首选投资品种。

随着居民收入水平的快速提高，如今商铺投资早已走进平民百姓家庭，在全国范围内商铺投资热潮一路高涨。

不过，风险总是与收益相随，商铺投资要实现“少投入、低风险、高回报”，还需掌握足够的专业知识。

要达到“投入要少、回报要稳、风险要低、成长性（升值空间）要大”的境界，需要在投资之前仔细考量“八大注意”：

一要“注意”商业区位（地段）的选择。

一般来说，市级商业中心属于“绩优股”，城市规划发展重点区域的商业在规划形成之初属于“潜力股”，其投入产出的特点差异很大。

二要“注意”交通便利度。

四通八达的交通网络、顺畅便捷的直入交通线、足够的停车位，都将提升商铺的价值。

即使在同一地段，直入交通的差异也可能造成“阴阳街”的现象，比如上海宾馆片区深南大道以南的商业氛围和价值就比深南大道以北差很远。

三要“注意”商业人流量。

“人流就是钱流”，商业人气是决定商业价值的根本性要素。

当然，对于“潜力股”型的商铺来说，未来3-5年内商业人流量的增加量将决定其升值的空间大小。

四要“注意”商业的产业前景。

可以说，产业的兴衰将决定商铺价值的升跌。

比如赛格电子广场商铺价格月租金高达1000元/平方米，就与电子产业在深圳的兴旺发达直接相关。

投资朝阳产业的商铺，同比下当然更具价值前景。

五要“注意”经营管理。

目前商业价值已经从“地段决定论”向“经营决定论”发展，经营能力已经成为众多商业价值要素中最具弹性的要素。

在华强北，经营得当的商业和经营不当的商业价值，就有天壤之别。

一个好的经营管理公司，一个专业进取的经营管理团队，将给投资者带来丰厚的回报。

六要“注意”商户质量和竞争度。

在同地段同类型的商业中，优质的商户将比劣质的商户更具竞争力，将带给投资者更稳定、更丰厚的回报。

而定位为竞争已趋白热化之业态的商铺，其风险将相应增加。

七要“注意”产权自主性。

街铺之所以一直都是实力派家庭的投资至爱，与其产权独立、经营出租自主性高的特性密切相关。

前阶段盛行的分割产权商铺，由于存在一个商家对应上千个小产权业主的现象，商铺自主性大打折扣，如经营管理人缺位，其投资风险将大大提高。

八要“注意”性价比（租售比）。

租金及其成长性是衡量商铺价值的根本性指标，通常来说，商铺年回报率应在5%以上。

如果商铺在3-5年内的租金无法支持5%以上的年投资回报率的话，其价格定位一定是便高了，其投资价值则相应要差。

当然，以上仅是投资商铺的基本要素，权作抛砖引玉。

要成为一个商铺投资的获利高手，还需要更为综合的专业知识、多角度的比较分析和在现实生活中进行不断的实践和探索。

4．商铺投资的风险主要有哪些？

英泰国际是如何帮投资者规避这些风险的？

影响商铺投资成功与否的风险性因素较多，不同的风险因素对投资结果的影响程度是不同的。

概括起来讲，商铺投资的风险种类主要有以下几种：

风险一：

城市发展规划及政策风险

城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个位于商业旺区的商业点对降低投资风险、提升升值空间大有裨益。

风险二：

经营管理风险

同样是位于商业街，有的生意红红火火，租金一路高涨，有的却起起落落，数易其主，收租无门。

地段相同，业态一致，但不同的经营管理水准却决定了商铺价值的高低。

投资商铺，一定要选择有统一的、强大的经营管理能力的商业。

风险三：

转让套现风险

套现能力是评估一个商铺价值的重要指标。

产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，成功套现，在商业旺区业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。

经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现租赁协调矛盾等纠纷，将极大增加套现风险。

风险四：

商业定位风险

俗话说：

“男怕入错行，女怕选错郎”，投资商铺，选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。

行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业，难以维持稳定、坚挺的租金，倒闭或转行的风险很大。

风险五：

产品规划设计风险

商业的设计的先进、合理性直接影响到未来商铺的经营使用效果、吸引人流的多少，进而决定了商铺的招租能力、租金及转让价格高低和转让便利性。

诸如，一些商铺展示性不好、面积偏大或偏小、结构不能满足经营需要、电梯太少、商业死角多、停车位不足等设计缺陷都会使商铺的投资价值大大降低，投资者购买这样的商铺就会存在很大的风险。

风险六：

商户质量风险

高质量的租户，可以承受更高的租金，可以签订更长更稳定的租期，拥有更好的诚信度，可以让市场旺上加旺。

对于投资期楼的投资者，在投资之前清楚了解商户质量以及发展商在招商过程中对商户质量的控制是否到位如何是非常必须的程序。

当然，除次之外商铺投资还可能遇到其他风险，这就要求投资者具备较强的识别风险的能力以增加商铺投资的安全性。

英泰国际自立项之初就充分考虑到商铺投资的上述风险，并通过种种努力为投资者规避这些风险：

一、重视经营管理：

打造完美经营管理团队

“经营决定价值”是商业的定律，英泰国际历来对经营管理给予充分的重视，届时将聘请行业内的知名专家学者和协会人士作为经营管理顾问，以强大的经营管理队伍保证这艘市场航母一帆风顺。

二、投资独立式旺铺：

成就财富梦想

英泰国际的铺均为街铺（最受欢迎的商铺形式），服装铺位也是独立的，一铺一商户，产权清晰，投资者可以顺利实现转让、转租，成功套现，甚至还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。

三、合理的商业定位：

直接锁定大西南最具竞争力的行业财富前景

租金直接决定投资回报率，租金的成长空间决定商铺的升值潜力。

作为中国最具竞争力和话语权的服装业，财富升值奇迹屡创新高，虎门富民服装专业市场十年租金翻十倍、柯桥中国轻纺城纺织商铺由93年的2万/间飚升到现在的80万左右/间，都是著名的升值典范。

英泰国际作为后起之秀，起点更高、规划更完善，当然发展潜力也更大，项目现在采取的低价入市的策略为投者预留了巨大的升值空间。

四、国内知名顶级商业设计大师——精心设计

鸿涛·翡翠湾聘请国内知名设计团队，精心设计，设计更合理、更先进。

充足的停车位、便捷的立体（电梯、楼梯）、水平（通道）交通，一流的经营、消费环境将带来更多的采购商进场采购，为业主带来滚滚财源。

五、一流的商户带来一流的赚钱机会

英泰国际在商户选择上进行严格的资质审核，买铺自营或进驻的商户必须是市级以上品牌的代理商、经销商、必须有一定的经营能力和经验。

严格的商户资质限制，目的在于为英泰国际引进最具经营能力的商户，为作旺打下坚实的基础。

5．商铺投资“12字要决”是什么？

如何理解？

鸿涛·翡翠湾地产商铺投资“12字要决”是：

“投入少、风险低、回报稳、升值快”。

主要从以下几个方面来理解：

投入要少。

对于家庭投资者来说，分散投资是一个重要的原则，因此，在进行商铺投资时，首期款的投入在同等情况下越少越好，这样投资者可以有更多的资金进行其他投资组合，也可以在万一投资失败时将投资损失降到最低。

回报要稳。

目前商铺投资宣传中满是“超高投资回报”的字眼，这其实是一种投资误导。

稳定的、持续的、可靠的回报比短时的高回报更为重要。

大多数投资者是为了获得长期租金收入，稳定而不间断的（空置时间少）、持续可增长的租金最具长远吸引力。

风险要低。

民间有“养老铺”一说，当家庭失去或降低收入能力时，一个好的商铺就象一个聚宝盆一样可以带来持续稳定的收入。

商铺的风险主要来表现为：

一是长期租不出去，二是商业价值下跌。

投资商铺避免风险，当然就要选择可持续发展的产业、具有长远竞争力的商户、具有前景的地段、具有较高独立自主性的产权形式。

成长性（升值空间）要大。

投资商铺的回报基本来自两方面：

一是租金收入，二是升值收益。

具有高成长性（升值空间）的商铺，自然具有更高的赢利能力。

6．如何计算年投资回报率？

回本期？

[持有期租金收益+价值升值收益（卖出价-买入价）]/持有年限

年投资回报率=Ⅹ100%

原始买入总价格

原始资金总投入

回本期=

年租金收入+年其他收入

注：

商铺投资的回本期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。

　　很显然，不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以在此我们只能按现在的市场行情，大略估计商铺的投资回收周期，根据对北京、上海商铺投资市场的分析，目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。

时间：

2021.02.03

创作：

欧阳体