商品房买卖合同及补充协议律师修订适用于商业预售办理不动产证版本.docx

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商品房买卖合同及补充协议律师修订适用于商业预售办理不动产证版本

长沙市商品房买卖合同

（示范文本）

（合同编号：

）

合同双方当事人：

出卖人：

营业执照号：

机构代码证：

注册地址：

联系电话：

法定代表人：

受托人：

买受人：

证件类型及号码

联系电话：

联系地址

共有人：

证件类型及号码

联系电话：

联系地址

共有情况：

根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，出卖人和买受人在平等、自愿、诚实信用的基础上，就买卖商品房达成如下协议：

第一条项目基本情况

出卖人经批准，在地块上建设商品房，项目名称为，规划用途为商业。

出卖人以出让方式取得位于编号为土地使用权证，土地使用权面积为_㎡，使用权起始日期为年月日，其中住宅用地终止日期为年月日，其他用地终止日期为年月日。

买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为，批准机关为长沙市住房和城乡建设委员会。

该建设工程预计竣工日期为。

买受人购买的房屋为现房，房屋所有权证号为/。

第二条买受人所购商品房的基本情况

该商品房所在楼栋主体建筑结构为，建筑层数层，其中地上_____层，地下__1__层。

买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为座落于第[幢][单元][层]号房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准，房屋平面图及位置图见附件一），规划用途为商业。

该商品房_____（1、合同约定2、产权登记）建筑面积㎡，其中套内建筑面积㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积________㎡（面积最终以产权登记的面积为准。

该商品房共用部位及设施具体约定见附件二）。

该商品房层高为米。

有__/__个阳台，其中/阳台为封闭式，________阳台为非封闭式。

第三条抵押情况

与该商品房有关的抵押情况为：

___。

1、该商品房未设定抵押。

2、该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为__/_，抵押权登记日期为___/________。

出卖人保证：

该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。

第四条预售款的监管

买受人应当按本合同约定及时足额将预购商品房的购房款缴入下列预售款监管账户。

该商品房的预售款监管机构_/_，预售款监管账户名称为_/_，账号_/_。

预售款应按法律法规的有关规定监管和使用。

第五条计价方式及价款

出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该商品房价款：

1．按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）元/㎡，总房价元（￥元）。

2．按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）/元/㎡，总房价/元（￥/元）。

3．按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）/（￥/元）。

第六条付款方式及期限

（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金（币种）元（大写），该定金于交付首付款时抵作该商品房价款。

（二）买受人按下列第2种方式按期付款：

1．一次性付款：

买受人应当在年月日前支付该商品房全部价款。

2．银行按揭贷款：

买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计元（￥元），剩余房款元（￥元）（按揭合同由以下文本开始粘贴）向商业银行申请贷款，出卖人应协助办理。

买受人应在接到出卖人通知之日起五日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。

（三）因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起十五日内，以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期_十五_日，买受人按照本合同第七条约定承担违约责任，出卖人解除合同的，出卖人在合同解除后六十日内将买受人已付房款扣除违约金后无息退还给买受人。

（四）因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，本合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。

（五）因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在十五日内以自有资金支付。

逾期，出卖人可单方解除合同，在合同解除后九十日内，出卖人可以在买受人已付房款直接扣除出卖人承担的税费，将剩余房款无息退还给买受人。

由此带来的损失，双各互不追究赔偿责任。

第七条买受人逾期付款的违约责任

买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列第1种方式处理：

1．按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期未超过一百二十日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过一百二十日，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，买受人按应付款的20％向出卖人支付违约金。

买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定。

2．/。

第八条交付条件

（一）该商品房交付时，该商品房所在项目应当已经竣工验收合格。

出卖人应当在2017年4月30日前使该商品房所在项目达到竣工验收合格的条件。

（二）该商品房交付时，买受人应当按照第五条、第十九条约定付清总房价款（房款通过银行按揭贷款至的，银行按揭贷款应当已付至出卖人账户内）和交存物业维修资金。

第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件

（一）城市基础设施

1、供电：

该商品房交付时达到接通条件；

2、电话通信：

该商品房交付时线路敷设到户；

以上第2项需要买受人自行办理开通使用手续。

如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照如下方式处理：

由于本商品房用途为商铺，按照建设工程规划许可证的要求出卖人不能安装燃气系统，并只在公共卫生间部分供水，买受人对此已知悉且表示无条件接受，买受人承诺不得再以任何理由要求出卖人安装该设施或要求出卖人承担相关违约责任；每户预留电源接口、电话接口，报装即通。

（二）公共服务设施（是指建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）

1、公共绿地以该商品房所在建设工程的规划许可证所核定的指标为准_；

2、小区内非市政道路以该商品房所在建设工程的规划许可证所核定的指标为准_；

3、物业服务用房以该商品房所在建设工程的规划许可证所核定的指标为准__；

以上公共设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照如下方式处理：

出卖人应按照该商品房所在的建设工程的工程规划许可部门的要求整改到位，并通过该部门的审核验收。

关于本项目内相关设施、设备的具体约定见附件三。

第十条交接手续

（一）该商品房达到第八条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的十日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。

双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条第一款约定的证明文件。

出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条第一款约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。

（二）查验房屋

1、买受人应在收到书面通知后十日内，办理该商品房的交接手续。

2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。

3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起九十日内负责修复，并承担修复费用。

因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。

（1）天面渗水、滴漏；

（2）墙面、地面渗漏；

（3）墙面、地面开裂

（4）门窗翘裂、五金件损坏；

（5）管道堵塞、渗漏、滴漏；

（6）墙面大面积空鼓、地面大面积起砂

房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起六十日内负责修复，并承担修复费用；若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。

修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常使用的质量问题的，买受人有权退房。

买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起六十日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款基准利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。

（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：

视为该商品房在出卖人通知的交付日期完成了交付，其他事宜按本合同附件八之补充协议的约定执行。

第十一条逾期交房责任

除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：

逾期在120日之内，自第八条约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金于商品房实际交付之日起三十日内出卖人通过代付该房屋物业管理费的方式向买受人支付，合同继续履行；

逾期超过120日后，买受人同意不解除合同，自逾期第121日起，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之三向买受人支付违约金，自违约金总额达到已付房款的百分之三后，逾期交付的违约金不再计算和增加。

该违约金于商品房实际交付之日起三十日内出卖人通过代付该房屋物业管理费的方式向买受人支付。

第十二条销售和使用承诺

1、出卖人销售承诺：

销售的商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及其他受到交易限制的情况；

如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款一倍的赔偿金，并有权退房。

买受人退房的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自退房通知送达之日起10日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人。

该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人，并已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人（如：

该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况），详见附件四。

2、买受人使用承诺：

买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。

除本合同、补充协议及其附件另有约定外，买受人在使用该商品房期间，有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。

3、买受人使用承诺：

因该商品房位于高岭国际商贸城内，为共同促进市场整体繁荣，买受人确保该商品房的经营业态和范围应符合市场管理方的要求，具体按本合同附件八补充协议约定执行_。

第十三条民用建筑节能措施

该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求，并向买受人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。

未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。

第十四条共有权益的约定

买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他买受人的合法权益。

对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利而不履行义务。

双方对共有权益的约定如下：

1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归本楼栋全体业主共有；

2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归本楼栋全体业主共有；

3、该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用全体业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务费用归全体业主共有；

4、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体业主共有；

5、_为便于市场整体统一对外招商推广、市场整体培育和繁荣，买受人同意由出卖人对市场整体资源进行整合，并同意共有部分的使用权（包括但不限于发布广告等）和收益权归出卖人所有，具体范围按合同附件八补充协议约定执行_。

第十五条规划变更的约定

出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。

双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。

如规划变更，买受人选择退房的，应当自出卖人规划变更告知书送达买受人之日起15日内书面通知出卖人。

出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还买受人已付房款，并按照_银行同期活期存款基准利率付给利息。

买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，同意继续履行合同。

买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：

____按合同附件八补充协议约定执行____。

第十六条设计变更的约定

（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。

1、该商品房结构形式、户型；

2、该商品房空间尺寸、朝向；

出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。

（三）买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款基准利率付给利息。

买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：

__按合同附件八补充协议约定执行___。

第十七条房屋质量的约定

（一）出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。

买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起一百八十日内退还全部已付款，并按照_银行同期活期存款基准利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。

因此发生的检测费用由出卖人承担。

（二）出卖人承诺：

1、交付的该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备；

2、交付的该商品房的装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性规范；

3、交付的该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；

4、交付的该商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准；

如不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、重作、修理；

具体装饰和设备标准的约定见附件五。

第十八条房屋保修责任

（一）商品房实行保修制度。

该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

具体内容见附件七。

（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后_三十日内履行保修义务，买受人应当配合保修。

买受人对住宅内的设备、设施的正常运行签字认可后，自行添置、改动的设施、设备，以及自行装修的，由于装修造成的质量问题及管道堵塞等，由买受人自行承担维修责任。

若因此造成房屋质量受损或其他用户损失的，均由责任人承担相应责任。

因不可抗力或者买受人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。

出卖人对保修责任有异议的，应在收到买受人通知后十_日内通知买受人。

双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。

在保修期内，买受人发出书面保修通知书__三十_日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。

第十九条物业维修资金交存的约定

买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理预告登记前交存物业维修资金；买受人购买的商品房为现房的或实测面积大于预售面积的，应当在申请办理转移登记前交存物业维修资金。

买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。

第二十条产权登记的约定

（一）买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于三百六十五日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人应于三百六十五日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记；买卖双方应于三百六十五日内（与合同备案的时间相同）向长沙市不动产登记机构申请办理预告登记。

出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料；若设定了在建建筑物抵押权登记，应当先办理抵押权注销登记。

在该商品房实际交付后七百二十个工作日内申请办理该商品房所在项目的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（即不动产总证，以下称总证），在总证登记之日起七百二十个工作日内申请办理该商品房的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（即不动产分户证，以下称分户证）。

（二）如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记的，买受人同意不解除《商品房买卖合同》，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金总额不超过已付房款的1%。

（三）如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人同意不解除《商品房买卖合同》，每逾期一日，买受人按已付房款的万分之一向出卖人支付违约金，违约金总额不超过已付房款的1%。

（四）如因法律规定的理由，本合同被人民法院裁判解除的，任何一方应当在事实发生之日起六十日内，双方到长沙市房屋登记机构办理相关手续，否则，每延期一日，违约方应当按房屋总价款的万分之五承担违约责任。

第二十一条面积确认及面积差异处理

产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意不解除本《商品房买卖合同》，因此产生房屋总价款的差额按不动产登记部门确定的面积进行多退少补。

因此产生的税费及物业维修资金的差额按照政府主管部门的要求进行处理。

第二十二条物业服务的约定

1、出卖人依法选聘的物业服务企业为广州香江物业管理有限公司长沙分公司。

2、前期物业服务期间，物业服务收费方式为现金或银行转账。

物业服务期限：

自商品房交付之日或视同交付之日起至《前期物业服务合同》终止之日止，物业服务收费价格（按建筑面积计费，该价格不含空调费）依据当地政府相关部门核定的为准，收费起始时间商品房交付之日或视同交付之日起。

期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

3、物业服务企业按照第（3）种方式收取物业服务费。

（1）按照年收取，买受人应当在每年的/月/日前缴费。

（2）按照半年收取，买受人应当在每年的/月/日前和/月/日前缴费。

（3）按照季收取，买受人应当分别在每季度首月5日前缴费。

4、物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）（见附件七）。

买受人已详细阅读前期物业合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。

业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。

第二十三条不可抗力

双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起二十日内向另一方当事人提供证明。

因国家政策调整的原因，导致不能按照约定履行本合同的，双方可解除合同，且都不承担因解除合同而产生的违约责任。

自解除合同之日起三十日内，买受人应当配合出卖人办理房屋登记撤销等手续，同时，出卖人应将购房款（含同期银行利息）全部退还给买受人。

第二十四条争议解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可请求消费者协会调解；协商不成的，按照下列第___1___种方式解决：

1、依法向房屋所在地人民法院起诉。

2、提交__/___仲裁委员会仲裁。

第二十五条其他约定

本合同自双方签字（盖章）之日起生效。

双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件九），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。

对本合同的解除，应当采用书面形式。

本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

本合同连同附件共叁拾贰页，一式肆份，出卖人贰份，买受人壹份，按揭银行/份，公积金中心/份，长沙市房屋登记机构壹份。

出卖人（签章）：

买受人（签章）：

共有人（签章）：

【法定代表人】：

【法定代表人】：

【委托代理人】：

【委托代理人】：

签订时间：

年月日年月日

签订地点：

特别提示：

为了保障买受人的合法权益，在签订商品房买卖合同时，请注意以下提示：

1、签订合同：

双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。

签订合同前，请购房人认真阅读合同条款。

双方协商一致后可以对示范合同文本条款的内容进行修改、增补或删减。

签订合同时，买卖双方应当先在《长沙市商品房销售系统》中进行网上签约并打印出纸质的买卖合同文本，确认无误后再签字盖章，买受人至少应持有一份买卖合同原件。

2、预售款监管：

买受人认真阅读本合同【第四条预售款的监管】，按本合同约定及时足额将预购商品房的购房款缴入指定预售款监管账户，系统将以短信的方式提示预售款的监管信息。

3、购房合同密码：

网上签约打印合同时，系统以短信提示方式将购房合同号码、合同密码发送至购房人，请妥善保管。

签订合同后买受人务必及时修改密码，具体修改方式有两种：

（1）网上修改：

通过登录,在该网站的首页修改密码。

（2）申请修改：

买受人持本人身份证、购房合同到长沙市住房和城乡建设委员会指定窗口申请密码修改。

如果买受人忘记密码，可持本人身份证、已进行预告登记的买卖合同到房产交易大楼长沙市住房和城乡建设信息中心8楼807房申请重新设置密码。

购房合同密码的作用：

与银行存折密码一样，购房合同密码是确保您的合同不被随意变更、撤销，并保障买受人合法权益的重要凭证，购房合同的变更、撤销，都必须