成都住宅市场分析报告.docx
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成都住宅市场分析报告
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前言
研究目的：
本报告对成都市2011年度一手住宅市场和二手住宅市场进行调查统计，一方面通过分析和对比住宅市场的供应、成交及价格等基本情况，旨在了解成都市住宅市场发展的整体趋势；另一方面按方位和环线对市场做进一步对比分析，旨在了解各区域市场发展情况及走势。
统计时间：
2011年1月1日—2011年12月31日。
统计范围：
成都市主城区和近五个郊县房地产市场。
统计对象：
成都主城区、五郊县一手住宅在售项目和主城区二手住宅成交数据。
第一部分房地产投资环境分析
一.2011年成都市综合概况
1.经济增速放缓
2011年，前三季度成都地区生产总值已经达到5009.4亿元，预计全年生产总值将达到6800亿元，较去年增长15%左右，增速低于2010年。
城镇居民人均可支配收入预计增加至23335元，较去年增长12%左右。
图1：
成都历年GDP及增长率走势
数据来源：
成都市统计局
图2：
成都城镇居民可支配年收入及增长率走势
数据来源：
成都市统计局
2.通货膨胀年末得到抑制
从国家统计局公布的月度CPI数据来看，2011年CPI在年中走高，通胀压力下，在央行加息、提高存款准备金等一系列调控措施之下，第四季度通胀水平得到有效抑制。
图3：
居民消费价格指数（CPI）月度变化情况
数据来源：
国家统计局
3.固定资产投资同比大幅增长
2011年1-11月，全市固定资产投资累计完成4471.9亿元，同比增长16.3%。
其中房地产投资额达到1411.6亿元，同比增长23.7%。
截止2011年11月成都市房地产投资额已超去年全年房地产投资额，从全年供应面积来看也有所增长。
2011年受调控政策的深化执行，房地产市场骤然降温，成交量出现了明显的下降。
供应面积增加与销量减少使得存量步步攀高。
另外，三、四季度土地市场流拍、零溢价拿地时有发生。
看淡2012房地产市场已是大多数人的观点，预计2012年房地产投资将会放缓。
图4：
成都市固定资产投资及房地产投资概况
数据来源：
成都市统计局
二.城市规划建设概况
1.城市建设动态
●成都保障房开工率百分之100.4已开工56247套
成都今年已经开工建设各类保障性住房56247套，超额完成目标任务，预计将在两年内交付使用。
成都2011年保障性住房建设目前已经完成省政府下达目标任务的108.2%，完成市政府自身目标任务的100.4%。
据悉，其中经济适用住房、限价商品住房在取得资格许可证后，对符合条件的保障对象进行销售，预计销售时间为明年下半年，廉租住房和公共租赁住房的配租时间预计在2013年。
●投资2200亿成华打造中西部综合实力一流城区
按建设世界现代田园城市和“生态城区、现代成华”发展定位，成华区将概算投资2200亿元建设391个项目。
成华区大力推进新型工业化（高端化、现代化）和城镇化，加快“一轴、四城、一区、一道”重点区域建设，完善基础设施，规划建设一批城市综合体和五星级酒店，初步构筑起了以现代服务业为核心、总部经济为龙头、文化创意产业为特色的现代产业体系，强力推进传统工业区向现代化生态城区转型。
●新川工业园规划出炉
新川创新科技园9月15日在成都正式签约揭牌。
项目占地面积10.34平方公里，直接投资约200亿元人民币，建设周期8年的重磅项目最快有望于今年10月启动建设。
新川创新科技园定位为四川省成都天府新区的核心起步区，将在天府新区建设中发挥担纲作用，按照规划，这里将以节能环保、电子信息、生物医药、金融物流等高端产业为重点，是一个集现代制造业、现代服务业和现代生活于一体的国际一流创新科技园区。
●蓉城南北大通在即"北延线"有望成楼市新高地
成都人民北路北延线的建设业已提上议事日程，今后的人民北路北延线成为城市向北的发展轴线，并与人民北路、天府大道共同构成城市中轴线。
修建下穿隧道从地下“钻”过火车北站，最后在三环路内侧与北新干道相连，通向大丰镇，带动凤凰山片区发展，最终在城市北部外环以外的区域形成北部新城，带动城北片区的经济发展。
同时，人民北路北延线道路工程和人民北路北延线下穿隧道工程目前已确定列入成都市的重大城建项目。
●飞机机头生产基地落户成都
国产大飞机机头生产基地落户成都。
总投资约20亿元、占地面积约440亩的中航成飞民机产业园，在青羊工业集中发展区内正式开园。
这标志着四川拥有了民用航空飞机大部件的生产基地，将实现年产“成都造”C919机头10架份和ARJ机头30架份的生产能力，规划到2015年将实现年销售收入85亿元。
●成都东站将建川渝最大“星级酒店群”
成华区新客站附近将建川渝最大“星级酒店群”，已确定由世界第一高楼“迪拜塔”的参与设计公司美国亚特兰大TVS操刀把脉，由上海长峰集团投资开发。
除了美国亚特兰大TVS外，荷兰高柏伙伴规划园林建筑顾问公司、东南大学城市规划设计研究院也加盟其中，建设周期3-4年。
建成后的“星级酒店群”占地面积4.23平方公里，内部分成三片区域，以两座高达300米的超大型五星级酒店为核心，由若干家三、四、五星级酒店“众星拱月”般环绕。
2.道路交通改建加速，成都进入地铁时代
目前，成都交通建设速度加快，而轨道交通方面，成都更是迎来的轨道交通新纪元。
主城区内主要干道的升级以及城际高速的建设都按计划在进行当中。
另外，除了城市轨道交通设施的建设进度加速外，城际轨道交通也纳入成都交通配套规划当中。
2.1道路建设
●一环两跨线桥通车“连续流”让西门畅起来
3月10日，我市备受关注的缓堵工程之一，由成都城投集团承担建设的一环路西门车站、羊西线两座跨线立交桥将竣工通车，从施工到完成总计96天，创造了成都的跨线桥建设速度新记录。
●沙西线将新建13.5公里健康绿道
金牛区已完成沙西线7公里健康绿道和三环路8.5公里建设工作，三环路还将建设1.5公里健康绿道，正在进行道路设计，绕城高速12公里绿道已完成现场勘测、制图及方案预算工作。
同时，还将完善绿道标示系统，并对破损的绿道防护栏进行修补。
●羊西线进行路面立面改造
作为我市重要进出城通道之一的羊西线（羊市街西延线）在2011年国庆节前启动改造。
通过改造，全线道路将变为沥青路面，沿线临街建筑也将结合区域定位，穿上特色“新衣”。
羊西线道路改造部分总长9400米，道路红线宽25至55米，工程内容包括对现有羊西线道路的路面改造，道路交通设施以及绿化改造等。
2.2轨道交通建设
●地铁一、二号线延长线及四号线正式开工
12月28日，成都地铁一号线南延线、二号线东延线以及地铁四号线正式开工建设。
三个项目线路总长约40公里，总投资约206亿元，预计2015年前完工。
地铁二号线将于2012年10月1日前建成。
二号线西延线于2012年年底前建成开通，地铁二号线东延线预计在2014年年底建成。
成都地铁4号线一期工程起于公平站，止于沙河站，线路全长22.4公里，地铁4号线还规划有二期工程，即东延线（沙河站~西河镇站）和西延线（公平站~大学城站）。
一号线南延线首期工程始于世纪城，止于广都北，全长5.4KM。
设科技园站、锦江站、华阳北站、华阳站、广都北站5座车站，平均站间距1.065千米，工程总投资43.75亿元。
●成都171个点打围勘测，地铁3号线将于2012年内动工
地铁3号线预计年内可能动工。
3号线工程的建设，将与1、2、4号线一起，共同构筑“米”字型的成都市轨道交通骨干网，进一步缓解中心城区交通拥挤。
3号线由东北向西南贯穿城市CBD核心区，是缓解城市东北、西南向客运供需矛盾的迫切需要。
三.行业动向
●存款准备金率下调释放近4000亿资金
存款准备金率3年来的首次下调，市场将迎来近4000亿的资金释放。
此次调整后，大型金融机构的存款准备金率将降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。
根据10月末我国金融人民币存款余额为79.21万亿元的总量计算，此次央行将一次性释放近4000亿元资金。
●今年城北新增四个综合体
住宅市场的调控不断加码，“限购令”频频在各地出台亮相，房产税暗潮涌动，市场观望情绪持续高涨。
而商业地产却一路狂奔，以前商业地产回报率虽高于住宅，但升值速度和市场潜力并不为众人所关注。
特别是城北板块，继万达集团投资的金牛万达广场、瑞安中华广场，龙湖北城天街外，将按照城市功能定位，金牛区将在城北启动建设水游城等4个大型城市综合体项目，总投资超过105亿元。
●成都要求开发商不得拒绝住房公积金贷款
今年以来，成都市共新增住房公积金贷款合作楼盘175个，覆盖率达到58％，但开发企业不接受住房公积金贷款，或者向选择住房公积金贷款的职工增加购房的限制条件现象仍时有发生。
面对部分楼盘拒绝公积金贷款现象，经过成都住房公积金管委会审议通过，成都公积金中心联合成都市城乡房产管理局于11月联合发出通知，明确要求开发企业销售商品房时，对于选择住房公积金贷款购房的购房人，不得拒绝购房，也不得以任何形式增加限制条件或附加条件。
●成都秋季房交会黯然落幕
2011年成都秋季房交会在国庆期间举行，参展楼盘共231个，成都市主城区111个，近郊（县）楼盘120个。
以环线划分，三环之外179个。
秋交会期间现场人气欠佳，观望人群多，下单者少，成交量空前惨淡。
房交会预演的价格战，并未撼动刚需购房者的观望信念。
四.2011年主要政策及影响
1.全国性政策
●国务院办公厅：
关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知2011-01-27
主要内容：
1、进一步落实地方政府责任；2、加大保障性安居工程建设力度；3、加强税收征管；4、强化差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应管理；6、合理引导住房需求；7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
影响：
该政策表明了国家对房地产市场调控的决心，对促进房地产市场平稳健康发展有较大作用，对解决城镇居民住房问题有积极的意义。
●上海、重庆对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法2011-01-27
主要内容：
对试点范围、征收对象、适用税率、税收减免、征收管理等问题作出了详细规定。
影响：
房产税的开征，对房地产市场起到一定的震慑作用，有助于抑制房价及打击投机，对于收入分配将起到一定的调节作用，同时该部分的收入也将为保障房建设添砖加瓦。
●住房和城乡建设部：
《房地产经纪管理办法》2011-01-27
主要内容：
主要对管理的范围、机构和人员、房产经纪活动进行了规范，明确了监督管理机制和法律责任。
影响：
该办法的出台，对于规范和促进三级市场健康有序发展有着积极而重大的意义，不仅有利于规范房地产经纪活动，对保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益也有积极的影响。
●中央人民银行：
年内三次加息和6次调整存款准备金率
主要内容：
2011年，央行分别在2月、4月和7月3次上调金融机构人民币存贷款基准利率。
截至7月7日，5年期以上房贷基准利率达到7.05%。
影响：
连续加息，再加上不少银行在基准利率的基础上进行了上浮，大大增加了购房者利息支出，对购房者心理预期的影响远胜于实际的利息负担增加的影响，在一定程度上抑制了投资者购房需求；对开发商的资金链也是一大考验。
2.成都地方性政策
●成都市房管局：
关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见2011-02-15
主要内容：
1、明确了全年保障房、廉租房的建设目标；2、公布了新建住房价格控制目标；3、暂时限定居民家庭购房套数；4、严格住房用地供应管理。
影响：
该政策即成都版限购令，对于限购的时间、范围、对象等作出了明确的规定，极大的抑制了市场需求，对平抑商品住宅价格以及推进保障房建设均有较大的影响。
●成都市人民政府办公厅：
公布2011年度新建住房价格控制目标的通知2011-03-30
主要内容:
公布了2011年新建住房价格控制目标。
影响：
该政策的出台对于控制房价有了比较明确的目标。
●成都市国土局：
加强房地产市场调控加大保障性安居工程建设力度和制定国有建设用地供应计划情况的报告2011-03-31
主要内容：
1、明确规定了2011年中心城区国有建设用地供应总量、供应结构、供应布局以及保障性安居工程用地供应情况；2、国有建设用地供应计划实施的保障措施
影响：
该政策首次将保障性安居工程的建设指标明确到具体数字，并提出了用地计划的保障措施，对于我市安居工程的落实和顺利完工有正面、积极的影响。
●成都市城乡房产管理局：
成都市发展和改革委员会关于进一步加强商品住房价格监管的通知2011-04-01
主要内容：
对商品住房价格实行申报备案管理、商品住房价格申报后的监督管理和严格商品住房销售行为的监管等方面做出了明确的规定。
影响：
该通知的发布对于规范房地产开发企业和中介服务机构的销售商品住房的行为，保护消费者和经营者合法权益有积极的意义。
●成都国土资源部：
《关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》、《关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告》2011-4-15
主要内容：
对建设用地指标的来源、用途、交易方式、价格、期限、收益分配和等级管理等方面进行了解释和规定，并对国有建设用地使用权“持证准入”制度的各项规定进行了阐述。
影响：
该制度的颁布，为进一步发挥农民的主体作用和市场配置资源的有着基础性作用，显化了农民土地资产的价值和权益，实现了"还权赋能"，构建了城市反哺农村、城乡统筹发展的机制。
●成都市住房公积金管理中心、成都市城乡房产管理局：
《关于维护职工使用住房公积金贷款购买商品住房合法权益有关事项的通知》2011-12-1
主要内容：
明确规定房地产开发企业销售商品房时，对于选择住房公积金贷款购房的购房人，不得拒绝购房，也不得以任何形式增加限制条件或增加条件；切实维护公积金缴存人员的合法权益。
影响：
该政策的出台，一方面是对此前饱受诟病的现行公积金管理制度进行修正，保障职工权益，规范市场；另一方面也是针对目前商业贷款成本高企，影响置业者购房行为所作出的应对措施，在一定程度上能够促进楼市销售；但若将其作为挽救目前楼市低迷的手段，并不可行。
3.2012年政策走向及预测
2011年，限购、限贷及加大保障房建设是楼市调控的主旋律，市场步入深度调控阶段。
“限购”和“限贷”的出台，再到信贷的全面紧缩，调控步步升级，政策的效力不断放大，致使商品住宅成交量持续低迷；同时，过快上涨的房价也得到了有效遏制，到2011年四季度，包括成都在内的多地房价已经出现了下滑，政策的影响可谓立竿见影。
但一系列政策的联合出台，不仅有效抑制了投资需求，同时也波及到了部分改善型需求和刚性需求。
中央已三令五申的表达调控决心，在保障房供应机制尚不完善、房产税等税收政策尚未健全、房价还未明显实质性下降的情况下，政策一旦放松，楼市必将大幅反弹，近2年来的调控成果将功亏一篑。
所以，明年宏观调控继续从紧的方向并不会改变，但局部微调的可能性较大；另外，2011年上海和重庆已率先实行了房产税，效果明显，预计2012年中央将扩大房产税的实施范围。
第二部分土地市场分析
一.主城区招拍挂市场整体概况
Ø供需逆转商进住退
2011年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地71宗，总出让面积5483.5亩，成交4712.7亩；未成交地块11宗，共计770.79亩，其中4宗流拍，7宗因各种原因拍卖终止，流拍率创下近年新高。
2011年土地市场冷风劲吹，自限购政策出台，即出现连续数月的零供应，市场重启后虽有所起色，但调控步步紧逼，商品房销售遇阻直接影响开发商拿地热情，土地交易中频现流拍及底价成交；不受限购的商业地产在今年总体市场表现好于住宅，商业地块成交量远超住宅用地。
成交地块中，住宅类用地23宗，共1469.6亩，同比下降大幅41%；商业类用地36宗，共计3012.22亩，同比上升33.6%。
，“商进住退”趋势明显，其他混合类用地1宗、成交面积为230.85亩。
图5：
2010-2011年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩）
数据来源：
中原数据库
二.五近郊土地市场情况
Ø各郊县土地分化严重流拍率高
2011年五个近郊区县共供应国有建设用地75宗共计7154.39亩，成交56宗共计5398.12亩，流拍19宗。
本年度各郊县区土地市场分化严重，其中温江区及新都区供需基本持平，而龙泉驿及双流县则是流拍成风，需求不足供应的60%。
而价格方面，受到整个楼市环境的影响，开发商的资金压力较大，虽然郊县区出让的中小型地块较多，但开发商普遍谨慎拿地，出让土地以底价成交的情形占据多数。
图6：
五近郊土地供应及成交情况
数据来源：
中原数据库
第三部分房地产市场分析
一.一手住宅市场分析
2011年房地产市场遭遇深度调控，成都楼市变动轨迹和全国无异，高开低走的市场格局显现着“限购令"和"信贷步步收紧"等政策应有的作用，市场成交量从2月新政出台以来，便一蹶不振，多在低位徘徊。
而供应方面，面对政策高压，一方面由于不少项目随着开发进度的跟进，必须推盘；另一方面开发商为了尽快回笼资金，加大供应，导致全年供应面积有所提升。
但整体市场观望气氛浓厚，供远大于求，库存高企，降价预期强烈。
图7：
2007年-2011年供应/成交面积比较（万平方米）
数据来源：
中原数据库
1.供应市场分析
1.1供应稳中有升颓势渐显
2011年成都市主城区共新增商品住宅95154套，新增面积928.71万平方米。
2009年，市场以消化前期存量为主，供应情况较为平淡。
2010年，市场经过前期的大供应，大消化后，供应量归于平稳。
2011年，限购令出台后效力逐渐彰显，面对市场宏观调控，以及购房者的观望态度，开发商也放缓了推盘速度，但在下半年，部分开发商为了快速回笼资金，加大供应成为应市之举；2011年的供应较2010年虽有所增长，但整体来看，增幅较小，对比近几年的供应情况发现，市场颓势渐显，房地产行业将进入平淡调整期。
图8：
历年新增商品住宅供应走势（按面积）
数据来源：
中原数据库
1.2供应走势一波三折
2011年成都商品住宅供应走势波动不大，上半年供应多在低位徘徊，而下半年供应有所好转。
上半年平均每月供应6833套，供应面积61.53万平方米，而下半年平均每月供应9025套，供应面积93.25万平方米，环比上半年套数和面积分别增加了32%和51.55%；而今年的供应峰值仍出现在房交会前后，4月、9月和12月供应量相对偏高，另外可以看出，开发商欲在年底加大供应争取最后一搏的心态。
图9：
2011年各月新增商品住宅供应走势
数据来源：
中原数据库
1.3供应市场细分
1.3.1城南、城西是供应主力
2011年城南、城西供应依旧强势，拉升其供应量的板块有金沙，光华，站南，大源，在这些板块的带动下片区供应有所上升。
2011年城南及城西总体供应量为565.27，较10年环比上升4.8%，城中供应也有明显回升，原因是区域内个别项目集中放量。
而城北区域，也少有项目能拿出华侨城的成绩，供应相对较少，而城东与10年相比略有下滑。
图10：
2009-2011年各方位新增商品住宅供应面积（万平方米）
数据来源：
中原数据库
1.3.2供应主战场转至三环外
从成都各环域商品住宅供应情况来看，2011年供应主战场延续去年走向，依旧向三环外发展，从近三年成都各环域商品住宅供应量来看，三环内各环域都无明显差别，而三环外供应面积却环比上升了17.5%，这与供应整体走势向城外发展，城中土地也愈发稀缺有关，相信后期还将持续向外发展。
图11：
2009-2011年各环域新增商品住宅供应面积（万平方米）
数据来源：
中原数据库
2.成交市场分析
2.1成交市场持续低迷
2011年成都楼市受政策影响，成交量持续下跌。
全年成交商品住宅70752套，成交面积674.64万平方米，环比分别大幅下挫29.3%与20.4%，已接近08年的最低点，这与11年市场整体低迷，中央政策调控力度大，购房者多抱抄底心态迟迟不出手有密切关系。
从供应与成交总量来看，2010年市场虽回归正轨，但今年前期存量还未来得及消化，新政的出台，便使成交跌至冰点，而今年市场也明显呈现出供大于求的现象，预计市场在没有利好信息的推动下难以走出低迷。
图12：
2005-2011年商品住宅成交面积走势（万平方米）
数据来源：
中原数据库
2.2触底反弹，后期疲软
2011年全年月均成交5896套，成交面积56.21万平方米，环比分别下滑22.6%与20.4%，单月最高成交面积为113.98万平方米，其余各月都在低位徘徊，除去1月，11年每月与09年相比成交面积几乎只有一半。
本年度单月成交量低迷，在新政出台后，成交量一路下滑，3月成交量跌至年度最低点，成交套数仅有3174套，成交面积33.61万平方米，相比2月跌幅达到68.6%与66%，从4月开始，市场成交逐渐回升，但幅度很小，加之供应端的颓势，政策的收紧，全年成交仍显疲软。
进入2012年，中央调控的效果将会愈发明显，加之市场浓厚的观望气氛，预计成交量将继续在低位运行。
图13：
2009-2011年月均成交面积对比
数据来源：
中原数据库
图14：
2011年各月成交量走势
数据来源：
中原数据库
2.3成交市场细分
2.3.1城南领跑
2011年所有区域中，除城南外，其他各区域成交量均出现了不同程度的下滑，城东和城西分别成交112.41万平方米和194.16万平方米，环比去年分别减少44.8%和23.7%
城南区域今年供应端排首位，虽受市场大环境影响，但仍以245.78万平方米的成交量，成为2011年销量最高的区域。
城北区域今年虽有像中铁建清秀城、招商雍华府、华润翠林华庭，龙湖北城天街等品牌楼盘的上市，但成交量依然偏少，整体走势呈下滑状态。
图15：
2009-2011年各方位商品住宅成交走势（按面积）
数据来源：
中原数据库
2.3.2存量攀升
2011年初，据中原统计整个成都市主城区商品住宅的市场存量为288.79万平方米，套数为25316套，经过一年时间的消化，截止12月末存量房的体量不降反涨至598.09万平方米、54582套，分别上升107.1%与115.6%。
11年楼市冷风频吹，成交一落千丈，市场一直呈现出供大于求的状况，但供应端仍旧持续放量，供应总量不仅较去年有所增加，且整体市场成交持续低迷，前期存量无法及时消耗，导致11年存量走高，预计2012年开发商会放缓推盘速度直至成交市场回暖。
图16：
2011年各月商品住宅存量变化
数据来源：
中原数据库
3.产品供需特征分析
3.1高层产品仍占市场主流
2011年成都高层产品供应仍然强势，环比10年上升了3.6个百分点，占据市场主流。
而超高层产品占比为23.8%，环比10年下滑了10.2个百分点。
其他各建筑类型占比并无太大变化。
而随着相关土地利用政策的逐步落实，相信后期成都供应市场仍将以高层及超高层建筑为主。
图17：
2011年商品住宅供应物业类型情况
数据来源：
中原数据库
3.2供应仍以刚需户型为主
2011年成都商品房供应市场中中小户型的占比过半，各户型中70-90平方米排首位，较10年上升5.5个百分点，与市场大体走势相符，此户型仍为市场主力户型，其次为90-120平方米，较10年上升2.4个百分点，此外，今年50-70平方米户型有着明显回升，占比达到9.7%。
图18：
各面积段供需情况（按面积）
数据来源：
中原数据库
4.市场成交价格分析
4.1持续上涨，一路走高
在价格方面，成都商品住宅的成交价格持续上扬。
2004年-2006年，增幅
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