土地使用权及其评估特点.docx
《土地使用权及其评估特点.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地使用权及其评估特点.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
土地使用权及其评估特点
第一节 土地使用权及其评估特点〖基本内容〗
一、土地使用权及其实质
土地使用权是土地使用者依法对土地使用或出让、出租、转让、抵押、投资的权利，属于无形资产的范畴，是无形资产中的对物产权，有一定的特殊性。
土地使用权价值高低主要取决于土地的特性和条件。
因比，影响土地使用权评估的因素主要是土地的地理位置、用途、周围环境等。
土地资产可以单独评估，也可与地上建筑物一起评估或作为企业整体资产的构成要素随整体企业评估。
二、土地的分类及其特性
（一）土地资产的分类
1．按社会经济用途分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地（如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场）等。
2．按经济地理位置可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区，还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等。
3．按所有权归属可分为国家所有和集体所有。
我国城市土地属国家所有，农村和城市郊区土地除法律规定属国家所有以外均属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。
4．按利用程度可分为高度集约使用、正常使用、闲置未用或空地和不恰当使用。
5．按开发程度与开发趋势可分为已开发、未开发和列入市镇开发规划。
（二）土地资产的特性
土地特性包括自然特性和经济特性。
1．自然特性指土地本身具有的不以人的意志为转移的自然属性，主要表现在以下方面：
（1）土地面积的有限性。
（2）土地空间位置的固定性。
（3）土地使用价值的永续性和增值性。
生产资料在使用过程中都会发生磨损，终丧失其使用价值，但土地会随着开发利用程度而增加使用价值。
（4）土地的非再生性和不可替代性。
2．土地的经济特性指人们在利用土地过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的特性，主要表现在以下几方面：
（1）用途多样性：
土地有工业用途、商业用途、交通用途、住宅用途等，不同用途的土地使用价值有差别，对土地的市场价值也有直接影响。
（2）经济地理位置的可变性：
土地经济地理位置的可变性指交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，土地的自然地理位置是固定的，但经济地理位置却是可变的，且会影响土地使用价值。
（3）垄断性：
通过一定法律关系，特定主体可以垄断土地所有权或使用权，土地资产的垄断性构成了土地资产市场价格的基础。
三、土地资产价格体系
地产泛指土地资产，在我国应该是土地使用权资产。
我国宪法规定城镇土地归国家所有，所有权不能让渡，只有土地使用权具有商品的属性。
因此，我国城镇土地市场实质上是土地使用权的让渡市场。
我国在确立了土地使用权转移的法律制度以后，土地使用权作为资产的价值已经独立于其他商品价值，地产无论从表现形式和量化指标上都形成了自身的指标体系，并形成了批租市场、转让市场等多种形态的综合市场体系，我国地产价格体系也已基本形成。
（一）基准地价
基准地价是城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同级别、地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。
基准地价评估以城镇整体为单位进行。
基准地价有如下内涵：
1．基准地价是区域性平均地价，可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段的平均值；
2．基准地价是各类用地的平均地价，是条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价；
3．基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；
4．基准地价是单位土地面积的地价。
（二）标定地价
标定地价是市、县政府根据需要评估的、正常土地市场中、正常经营管理条件和政策下具体宗地一定使用年限内的价格。
标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料采用一定方法评估的宗地地价。
标定地价有以下内涵：
1．标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；
2．一般情况下标定地价不进行大面积评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或股份制企业改制时才进行评估；
3．标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。
（三）土地使用权出让底价
土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平,确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准，也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。
（四）转让价格
地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者所需支付的价格，转让价格由交易双方决定。
（五）出租价格
地产出租价格表现为两种形态。
1．土地使用者之间形成的租金价格
土地使用者将土地使用权出租给承租人，承租人向出租人支付的租金价格，一般以年、月租金为单位。
2．国家与土地使用者之间形成的租金价格
这种价格在我国土地使用中最为普遍的表现是土地使用费，一般按年以每平方米为单位收取，实质上是若干年地价的分摊量，相当于年地租水平。
我国当前的土地市场中还有土地交易成交价格、抵押价格等。
（六）价格类型的区别和联系
1．联系：
都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用；同时，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接关系，基准地价是标定地价的基础，标定地价又是土地使用权出让底价的参考和依据。
2．区别
（1）基准地价是大面积区域的平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；
（2）基准地价考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价还要考虑地价的微观因素，且更加接近市场交易地价。
（3）土地使用权出让底价和标定地价的区别：
前者依据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方心态和投机因素等确定待出让宗地（含成片出让土地）的地价，是土地使用权出让前政府控制的最低标价，是不公开的地价；标定地价则依据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地评估地价，是政府认定并公开的地价。
目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式划分为-级市场和二级市场。
一级市场亦称政府批租市场，政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金，-级市场是政府垄断市场。
基准地价、标定地价、土地使用权出让底价均属-级市场的价格范畴，由政府决定上述价格。
二级市场是竞争性市场，是土地使用权转让、出租、抵押的市场总和。
二级市场是竞争性市场，虽然土地经营者必须严格服从城市规划和政府关于特定土地用途的规定，但同种用途土地市场经营者可以在国家法律规定的范围内充分竞争。
二级市场土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，转让价格及出租价格的确定是评估机构的基本工作内容。
四、地产价格的特点
地产价格的特点由土地的自然特性和经济特性决定。
（一）土地价格非土地价值的货币表现，不由生产成本决定
土地是自然形成的，没有生产成本，其价格反映的是土地作为生产要素或资源的价值。
土地价格中包括的开发成本是土地价格的附加。
（二）土地价格主要由土地需求决定
土地是不可再生资源，土地需求与经济发展成正相关，土地价格随需求上涨。
（三）土地价格具有明显的区域性
不同地域的土地、地段的土地价格的差别由土地级差地租形成的。
（四）土地价格具有上涨性
土地价格长期来看随着经济发展而上涨，而资本边际收益率则随经济发展下降，地租稳定不变时，土地价格也会上升。
五、影响地产价格的因素
（一）一般因素
一般因素是影响土地价格高低及变动的普遍性和共同性的因素。
1．行政因素：
指国家对土地价格的干预因素，主要有土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
2．社会因素：
包括政治安定、社会治安、房地产投机和城市化等四个方面。
3．经济因素
（1）经济发展状况：
经济处于良性循环或以较快速度增长时，土地总需求增大，致使土地价格上涨。
（2）居民收入和消费水平：
居民收入增加对房屋质量、面积的要求会更高。
（3）物价变动：
房地产价格随物价上涨而上涨，两者呈正相关关系。
（4）储蓄投资水平、财政收支与金融状况、利率水平等变化对房地产市场有一定影响。
4．其他一般因素，如人口因素对房地产市场的影响。
（二）区域因素
区域因素指土地所在地区自然条件与社会经济、行政因素相结合形成的地区特点对地价造成的影响，主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。
不同性质区域因素的影响程度和特点不同。
1．影响商业用地土地价格的区域因素
（1）商业繁华程度：
主要指商业区等级、商业店铺总数和经营面积。
（2）交通便捷度：
指顾客到达商业区的交通方便程度，包括市内道路类型、宽度、路面状况、站点总数及密度、平均车流量，火车站、港口、长途汽车站等设施的距离，对外连接的方便程度等。
（3）环境优劣度：
反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一是人文环境，即商业区周围的人口密度、收入水平等。
人口密度大，意味着商业区服务对象多，单位土地面积收益率高；二是自然环境，即商业区的地质状况（有无地陷、地裂、定期地震等情况）、土地承压力、地形（坡度大小）和有无洪水淹没威胁等。
（4）规划限制：
主要指城市规划对商业区土地利用提出的具体要求，包括土地的具体用途，建筑物的高度、密度、容积率，道路宽度等。
此外，交通管理等限制也会对商业区土地价格产生制约作用。
（5）其他因素：
对商业区土地价格产生重大影响的不确定因素。
2．影响住宅用地价格的区域因素
（1）位置：
主要包括距商业服务中心和城市中心的距离及土地等级。
（2）交通便捷度：
以购物和工作方便程度两个指标来衡量，可以通过到达商业服务区和工业区的公交站点的距离来反映。
（3）基础设施保证度：
供电、供气、供水、供暖等设施的配置及运行状况指标。
（4）公用设施完备度：
学校、幼儿园、医院、邮电所、公园、储蓄所、游乐场所的配置及完善程度。
（5）环境质量度：
人文环境包括住宅区内居民的就业结构、受教育水平等；自然环境包括水污染、大气污染及噪音污染状况。
（6）规划限制：
城市规划中对住宅建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、消防间距以及土地使用前景等提出的限制要求。
建筑高度指地上建筑物的最高值，应低于或等于城市规划中规定的建筑高度。
建筑密度亦称建筑覆盖率，指地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比。
容积率指地块总建筑面积与地块总面积的比率。
（7）其他因素：
其他影响住宅区土地价格的重大不确定因素。
3．影响我国工业用地的区域因素
（1）交通便捷度：
包括区域内道路类型、宽度、路面状况、道路面积、道路密度等；工业区道路系统同区域外公路、过境公路、铁路的连接状况，距火车站、港口及其他交通枢纽的距离及可利用程度等。
（2）基础设施完善度：
动力、能源、供水、排水等为工业服务的基础设施配置及运行能力。
（3）产业集聚规模：
工业地区内工业企业数目及单个企业生产经营规模（通常用资产总额、净产值、职工人数来衡量），企业多、规模大可产生规模效益。
（4）环境质量：
区域内自然条件状况，包括地质状况、土地承压力、地形和有无洪水掩没威胁及水、大气、噪音污染程度等。
（5）规划限制：
城市规划对建筑物高度、密度、消防间距及土地使用发展前景等工业用地的要求。
（6）其他因素：
其他对工业区土地价格产生重大影响的因素。
（三）个别因素
个别因素是地产位置、面积、地形地质、宽度、进深等特殊影响地产价格的因素。
1．位置：
住宅用地要求环境条件比较好，商业用地要求繁华程度较高。
同一区域不同
位置的土地有不同的效用和价值及地产价格。
2．地形地质：
一是背阴、通风不畅等地形条件较差的土地地价水平低；二是复杂地形及较差地质条件会使土地开发成本增高，地产价格降低。
如城市土地利用的理想坡度为0.3%-0.2%，过小会造成排水不畅，若坡度为8%-12%则要相应增加建设投资费用4%-7%、经营管理费5%-10%。
地质条件还直接影响勘探和桩基工程费用。
3．面积：
面积对地产价格的影响主要取决于用途的适宜性。
综合性商业大厦和小型商业铺面只要面积各自能满足需求即可。
4．地块形状：
主要表现为宽深比例，比例不合理会限制土地的规模经营，难以形成较好的土地收益。
估价实践中常采用宽深比来修正宗地价格。
在温州市有关单位的评估实践中，宽深比小于等于0.5时地价系数为0.88；宽深比0.507时地价系数为1.0；宽深比大于1时地价修正系数为1.23。
5．土地利用：
主要包括容积率和土地用途。
容积率是地块建筑面积与地块总面积的比率。
对房地产开发来说，地块面积一定时，容积率越高，土地使用率越高，销售收益越大，土地价格必然增加。
土地用途不同，同一地块表现出的单位面积土地收益也有差异。
一般同一土地级别内商业用地地价高于住宅用地和工业用地地价，工业用地地价高于农业用地地价。
第二节 企业资产重组与改制中土地权属的处置〖基本内容〗
一、土地权属类型
（一）土地所有权
我国土地法规定，城市市区土地属国家所有；农村和城市郊区土地除法律规定属国家所有外，属集体所有，宅基地和自留地、自留山属集体所有。
国有土地可依法给全民或集体所有制单位使用，但任何单位和个人都不拥有城市国有土地的所有权。
（二）划拨土地使用权
我国长期实行土地无偿使用制度。
无偿划拨土地使用权有两种形式，一是经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳了土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后可依法“无偿”取得土地使用权。
二是国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者，如国有企业土地、军事用地及国有荒山、荒地等。
“无偿”是指土地使用者未向政府缴纳出让金。
土地管理法规定，以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限限制。
国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》和《房地产管理法》规定，单独划拨的土地使用权不得转让，地上有建筑物、构筑物时可按国务院规定报有批准权的人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续，并按国家规定缴纳土地使用权出让金或不办理土地使用权出让手续，转让方将转让收益中的土地收益上缴国家。
以划拨形式取得的土地使用权不得单独设定抵押权，依法取得房屋所有权及房屋占用范围内划拨土地的使用权可以设定抵押权。
以划拨方式取得并设定抵押权的土地使用权在依法拍卖该房地产后，应在拍卖所得价款中扣缴土地使用权出让金后抵押权人再受偿。
以划拨方式取得的国有土地使用权不得单独租赁，在其上修建以营利为目的厂房并用以出租的，应将租金中的土地收益上缴国家。
建设用土地使用权一般是有偿使用，但下列用途可由县级以上人民政府依法批准划拨。
1．国家机关和军事用地；
2．城市基础设施和公益事业用地；
3．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
4．法律、行政法规规定的其他用地。
（三）出让土地使用权
出让土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者，由其向国家支付土地使用权出让金的行为。
城市规划区内除国有土地外还有集体所有土地，依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权可有偿出让。
出让土地使用权要符合总体规划、城市规划和年度建设费用计划。
出让方式有拍卖、招标或双方协议的其他方式。
土地管理法规定商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件的可以双方协商，但出让金不得低于国家规定的最低价。
出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
使用年限届满，土地使用者需要续用，最迟于届满前一年申请续期，除社会公共利益需要收回该幅土地外，应当予以批准。
准予续期的应重新签订土地使用权出让合同并支付出让金；申请续期未获政府批准的土地使用权由国家无偿收回。
转让房地产必须满足以下条件：
以出让方式取得土地使用权；按出让合同支付出让金、取得土地使用权证书。
转让房屋建设工程要完成开发投资总额的25%以上；成片开发土地应具备工业用地或其他建设用地条件。
合法转让的土地使用权的使用年限为原出让合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
最高出让年限按用途分别为：
居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
下列行为不得发生土地使用权转让：
以出让方式取得使用权但未支付全部土地出让金；成片开发土地不具备工业用地或其他建设用地条件；司法和行政机关依法查封或收回的土地使用权；有权属争议的共有土地未经其他共有人书面同意；未依法登记领取权属证书；法律和行政法规规定禁止转让的其他情形等。
（四）集体土地所有权
依照法律集体所有土地属于农民集体所有，村民使用耕地建住宅须报县级人民政府批准；使用原有宅基地、空闲地和其他土地建住宅，报乡级人民政府批准；出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准。
乡（村）办企业使用村农民集体所有土地，应按照省、自治区、直辖市的规定，给被用地单位适当补偿，并妥善安置农民的生产和生活。
乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用土地由县级以上地方人民政府批准。
城镇非农业户需要使用土地由县级以上地方人民政府批准。
城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有土地，必须经县级人民政府批准，用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地标准支付补偿费和安置补助费。
全民所有制企业、城市集体所有制企业、外商投资企业同农业集体经济组织共同投资兴办的联营企业使用集体所有土地，按国家规定征用，也可由农业集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件，集体土地股份在未办理出让手续征为国有前不得转让。
改建或新设股份有限公司使用集体所有土地，须经批准征为国有土地后方可办理土地使用权处置和变更登记手续。
县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地使用权（荒山、荒沟、荒丘、荒滩等）和乡村企业集体土地使用权（乡镇村企业厂房等建筑物涉及的集体土地使用权）可以设定抵押权，处分抵押的乡镇村企业集体土地使用权时应将抵押土地转为国有，再按抵押划拨国有土地使用权的办法办理出让手续。
其他类型的集体土地使用权不得抵押。
二、企业资产重组与改制中土地权属的处置
我国资产重组和改制对土地权属的处置主要有以下几种方式。
1．出让
（1）由改组前的原企业向国家缴纳土地使用权出让金，签订出让合同，取得一定年限的国有土地使用权。
该企业以土地使用权投资人股，股份作为国有法人股，由改组后的企业持有并行使股权，也可由股份公司向原企业租用土地。
（2）由股份公司改组后直接向国家缴纳出让金，取得的土地使用权作为股份公司的无形资产使用,不作为股东利益体现。
2．直接投资入股：
国家将土地使用权出让金折合为国家股投入新设立的股份公司，由国家授权的部门或机构持有并行使股权。
3．租赁：
上市公司直接向国家租用土地使用权，定期向国家缴纳租金，土地不作为股份进入股份公司。
第三节 土地使用权评估的程序和原则〖基本内容〗
一、土地使用权评估的程序
（一）明确委托项目的基本事项
评估机构接受土地使用权评估委托后，应与委托方签订协议或合同，约定双方责任、义务、权利，还需进一步明确以下基本事项。
1．评估对象：
委估土地是生地还是熟地，是否有建筑物等。
2．评估目的：
土地发生的经济行为是单项土地使用权的转让、买卖，还是整体评估中的土地使用权问题；是评估投资入股价值还是出租价值。
3．评估基准日，搜集与基准日相关的数据资料。
4．计划评估工作期日。
（二）制定评估作业计划
（三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案
现场勘察要查明评估对象的位置（四至）、面积、形状、周围环境等与委托方提供资料是否一致。
土地证所载面积与实地丈量面积与不一致时，应提请企业更换或补办土地证。
现场勘察还应研究以下土地资料：
1．国有土地使用权证书。
2．国有土地使用权出（转）让合同、协议。
3．政府有关部门关于土地使用问题的批文。
4．土地使用权获取途径、方式等背景材料。
5．地产规划资料：
地红线图、总平面布置图、土地位置图、土地开发规划说明及规划图、建筑面积、容积率、绿化标准及规划部门的批文。
6．地产状况资料：
工程地质状况资料、地貌状况资料（形状、坡度、障碍物等）、自然环境状况资料（生态、景观等）、建筑物及附着物情况资料、基础设施开发程度资料（“七通一平”、“三通一平”资料）、商业服务设施配套情况资料等。
7．其他资料：
城市行政区划图、城市交通图、地区宏观发展规划、城市建筑规划管理控制指标、城市概况资料等。
根据企业提供的资料和现场勘察情况，选择评估方法，并搜集以下相关数据资料。
（1）城市基准地价文件及图表；
（2）城市用地分类表；
（3）城市地价区类划分文件；
（4）土地所在地区土地级别；
（5）土地取得时所支付的征地、拆迁与安置费用等；
（6）城市土地典范地价水平；
（7）土地出（转）让、出租案例；
（8）当地政府对基础设施建设配套费的有关规定；
（9）土地所在地区物价上涨指数和地价上涨指数。
（四）评定估算土地使用权评估结果，撰写评估报告
二、土地使用权评估的原则
（一）替代原则
土地估价中的替代原则是指具有相同使用价值、有替代可能的地块之间通过相互影响和竞争，价格互相牵制而趋于一致。
可概括如下：
1．土地价格由具有相同性质的替代土地的价格决定。
2．土地价格由最了解市场行情的买卖者比较市场交易案例后决定。
3．土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
替代原则是土地估价中市场法的基础。
由于土地具有不可移动性、个别性及交易量少的特点，估价时很难找到性质、条件完全相同的替代品，一般进行时间和土地条件修正后，按替代原则采用市场法确定待估地块价格。
（二）最有效使用原则
土地具有用途多样性，不同利用方式为权利人带来的收益量不同，土地价格以其效用最有效发挥为前提。
应用这一原则时应注意：
1．应根据城镇规划中最适宜的用途来确定，如闹市区中的街角地的最佳用途为商业用地。
2．地产评估一般选择地块最有效使用强度，如地块建筑密度、容积率等。
3．必须符合国家法律、法规和政策的规定。
（三）变动原则
土地价格是各种地价影响因素相互作用及组合过程中形成的。
土地估价必须分析其效用、稀缺性、个别性及有效需求及其发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及变动规律。
（四）供需原则
土地价格一般由供求关系决定，但土地具有一些不同于一般商品的人文与自然特性，不完全遵循供求均衡法则，具体表现为：
1．价格独占性较强：
土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，不能实行完全竞争。
需求与供给局限于局部地区，供给量有限，竞争主要在需求方。
2．替代性有限：
各地块都有独特性，交易对象也具有个别性，因此替代性有限。
另外，土地使用权
升级会员 