房地产基础知识.docx
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房地产基础知识
基础知识培训
第一部分房地产基础知识
三通一平：
通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
“三通”是把开发区红线以外的道路、给水排水管道、供电线路引入施工现场；“一平”是把施工现场的土地进行平整。
七通一平：
大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。
“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。
“一平”是土地平整。
加权算术平均价格：
用加权算术平均方法计算的平均价格，属平均价格的一种。
它是我国计算平均价格最常用的方法。
计算公式如下：
平均价格=Σpq/Σq式中∑为总符号，p代表商品价格，q代表商品收购（或销售）数量。
如果能获得某种商品在一定时间、一定地区的收购（或销售）数量的资料，那么用这种方法计算平均价格较为简便。
购房分期付款：
鼓励个人买房的一种措施，买房先交付部分款项就能取得房屋所有权，迁入居住，剩下的款项在规定的年限内逐步付清。
房屋权属登记：
指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
房屋权属登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
房屋权属登记分为：
（1）总登记；
（2）初始登记；（3）转移登记；（4）变更登记；（5）他项权利登记；（6）注销登记。
我国实行房屋所有权登记发证制度。
申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。
房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
依法登记的房屋权利受国家法律保护。
房屋产权：
泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。
房屋产权指房产的所有者，按国家法律规定所享有的权利。
房地产权登记：
房屋所有权登记，通常称为“产权登记”。
（产权登记包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记。
）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。
在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。
房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
共有产权：
指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。
在实践中又有按份共有和共同共有之分。
前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上产权人对于全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。
国有土地使用权证：
指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。
转移登记：
在总登记后，所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转让等情节，涉及到房屋所有权人变更的，必须办理产权过户手续，即转移登记。
变更登记：
在总登记后，房屋发生翻建、改建、扩建、添建，以及部分拆除等增减情况，必须重新登记，属于变动情况的登记，称为“变更登记”。
这类登记是经常性的，使房管机关能及时地掌握房屋状况的变化。
法定继承：
就是法律直接规定继承人的范围、继承人的顺序和遗产分配的制度。
遗嘱继承：
指立遗嘱的人依照法律规定，通过书面或口头的方式，对自己死后的遗产加以处理，并把财产转移给他所指定的继承人，叫遗嘱继承人。
但是遗嘱不管采用哪种方式，都要由旁证人或组织予以证实，才具有法律效力。
房产赠与：
房产赠与属房产所有权发生转移，应在出具房产赠与的公证书之日起两个月内，到房地产管理机关说明理由，房地产管理机关视情况予以办理。
然后携带本人户口本、身份证、房产所有权证、契证及图章到该区房地产管理部门申请办理，还需注意：
1、办理产权赠与时，首先受赠人必须有本市正式户口。
并且在办理手续时，产权人与受赠人必须双方同时到场，出示赠与公证书及有关的声明书；2、在办理赠与过户手续时，需交纳现赠与房产的评估价格的4%的契税及相关手续费。
房屋抵押：
产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。
房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。
过户：
即更换房屋承租人姓名。
一般发生于承租人外迁或死亡时，但也有同住一起原承租人尚未死亡而申请过户的特殊情况。
办理过户的条件一般规定为：
1、申请过户人必须与原承租人共同生活，并有本住所常住户口，他处确无住房的；
2、同住亲属成员有多人的，须先立具书面协议，确定承租人姓名；
3、原承租人离开本市但户口未迁出的，同住亲属申请过户，应征得原承租人的同意；
4、原承租人如有欠租，申请过户人必须承担偿付责任。
建筑系数：
“建筑占地系数”的简称。
指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。
用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。
合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动的场地。
建筑面积：
建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒脚以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
套内墙体面积：
公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入
套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积总和
一般高层住宅公用建筑面积分摊系数为0.4左右
公用建筑面积=正栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积
不计入商品房建筑面积的项目
1、层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室。
2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。
3、房屋之间无上盖的架空通道。
4、无柱雨篷。
5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
6、骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。
7、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等。
8、消防、检修等用途的室外爬梯。
9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池。
商品房建筑面积的计算方法：
商品房建筑面积系指层高在2.20米以上（含2.20米）的房屋外墙（或柱外围）水平投影面积。
层高取自地面至楼面、楼面至楼面、楼面至层高（不包括隔热层）的垂直高度。
1、永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算；
2、自然层内的附层、技术层，按其层高在2.20以上的部位的上口外围水平投影面积计算。
3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，不论其高度，均按一层计算。
门厅、在厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算。
5、突出房屋屋面，有围护墙且层高在2.20米以上的方形或坡形楼梯间、水箱内、电梯机房，按其维护结构外围水平投影面积计算。
6、封闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积计算。
7、属永久性结构有上盖室外楼梯，按各层水平投影面积总和计算。
8、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊檐廊，按其柱外围水平投影的面积计算。
9、房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
10、净高在2.05米以上的地下室或半地下室，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。
11、有柱雨篷或有维护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构外围水平面积计算。
12、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。
面积计算与分摊新规定（2000/11/2北晚）
为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，近日，市国土资源和房屋管理局对《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》作了修订，自今年9月29日起执行。
此前申领预售许可证的项目，其分摊面积已经确认或已办理预售预购登记的不再变更。
现将有关条款摘录如下。
关于套内的使用面积：
住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》（GBJ96-86）第2.5.2条的规定算。
其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。
关于套内墙体面积：
商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。
共用墙指商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。
共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
关于阳台建筑面积：
1、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
2、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
3、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面的一半计算建筑面积。
公用建筑面积分摊原则：
1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。
分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与体幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。
多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。
各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
可分摊的公用建筑面积：
1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间：
1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2、售房单位自营、自用的房屋。
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
其他原则：
其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。
预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。
售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国家房管部门同意，并需书面承诺；先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积与购房人结算房价。
在建设项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。
商品房如按整层或整幢门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。
其他公用建筑面积的分摊，按本规定执行。
任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。
楼房按套计算建筑面积的，参照本规定；单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定。
商品房销售面积的测绘，按《北京市商品（楼房）测绘技术规定》执行。
本规定下发之日起实行。
原市房屋土地管理局《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京房地权字（1998）1285号）同时废止。
使用面积：
建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
使用面积大于等于地毯面积，例如，壁柜需计算使用面积。
卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（吊柜不算）房屋室内楼梯（计投影面积）及阳台算使用面积。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
使用面积系数：
用百分率表示。
等于总套内使用面积之和（m²）被总建筑面积（m²）除。
即：
使用面积系数=总套内使用面积之和（m²）/总建筑面积（m²）X100%
辅助面积：
建筑物中各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。
结构面积：
建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。
使用率：
使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。
板楼80%、塔楼75%、写字楼70%、商场65%，使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率一般较低。
容积率：
总建筑面积与所用建筑用地面积之比。
层高：
房屋一层的高度。
对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离。
层高减去楼板层的厚度为房间的净高。
户型：
根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。
户室比：
各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”。
其计算公式为：
户室比=某种户型套数/（一幢、住宅群）住宅总套数X100%
跃层：
住宅占有上下两层楼面，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有楼梯，优点是有较大采光面、通风好，居住面积、辅助面积布局紧凑，相互干扰小。
复式：
受跃层设计启发，由香港李鸿仁创造设计，仍占有两层，但实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米夹层，两层合计低于低层（李式复式层高为3.3米，一般跃层层高5.6米），复式结构与普通住宅相比利用率提高40%，上层采光好。
“五证”与“两书”
《国有土地使用证》：
是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》：
是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
《建设工程规划许可证》：
是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
《商品房销售（预售）许可证》：
是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
《住宅质量保证书》：
是房地产开发在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。
《住宅使用说明书》：
是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。
代理与居间
代理特征：
民事法律行为（代理人参予决定委托人与第三人之间的经济活动）；以被代理人名义；独立的意思表示；法律后果由被代理人承担（在授权范围内）
居间特征：
独立于委托方和第三方之外，向委托人提供机会、媒介；不具有法律意义；对委托人有报告义务；有偿行为（代理不一定是有偿的）
不同点：
代理是有代理权限的，而居间没有；代理只向委托方收费，居间向双方收费；在履行责任方面，代理人负有连带责任。
实例：
当物业大产权未取得时，小业主如何转让物业
已经签定契约，尚处于预售阶段：
签署背书转让协议，新受让人交纳印花税和交易费后即可转让（交易费原则上双方分摊）
物业已经入住，但产权未办理完：
开始产权办理之前的，发展商开据证明，列明业主身份、物业尚未入住、同意业主转让等事项，可以用以上方式转让；产权已经开始办理的，原则上不能转让，等拿到产权证后再转让，交易双方需按规定交纳相关税费。
房屋预售：
房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。
这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。
楼花：
一些房地产开发公司在建造楼宇尚未落成时，便将该楼宇的所有权零敲碎打地卖给投资者；这时，投资者买下的只是房地产开发公司的一个承诺，即当所建楼宇交付时，凭此承诺可以得到该楼宇的某个单位的业权，房地产开发公司所售出的这一业权叫楼花。
炒“楼花”，即指商品房转预售，是指商品房预售后，预购人将其预购的未竣工之房屋再转让之行为。
《中华人民共和国房地产管理法》规定，预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
北京市房地产管理局印制的《北京市内销商品房预售契约》第九条规定：
本契约生效后至房屋交用前，乙方不得转让所预购的房屋，如有特殊原因需转让，须报北京市房地产管理局批准。
对于商品房转预售行为，应根据具体情况酌情认定其效力。
1、在商品房预售合同签订并办理登记手续，缴清税费后，预售房尚未交付以前，预购方将其预购的房屋全部或部分转让给他人，事先征得房产开发商同意，并报北京市房地产管理局批准的，可认定转预售合同有效；如预购方对前一预售合同尚未办理有关登记手续，缴清税费，即将预购房转售的，应认定转预售合同无效；
2、预购人已向开发商付清商品房总价款的，未经开发商同意转让预购房，报北京市房地产管理局批准的，可认定转预售合同有效，但事后须通知开发商；预购人未付清总房款，未经开发商同意转让预购房的，应认定转预售合同无效。
商品房转预售的程序
预售合同登记备案后，预购人需转让预售商品房的，应当按照下列程序进行：
1、订立预售商品房转让合同
预购人尚未付清预售商品房价款的，应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人订立预售商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业预售的商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移。
2、预售商品房转让合同的登记备案
预售商品房转让的当事人双方应当在预售商品房转让合同生效后，按照预售合同的登记备案的程序办理转让合同的登记备案手续。
3、办理预售商品房的过户手续
预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产证书后，与预售商品房转让的受让人按照办理预售商品房的过户手续办理过户手续。
预售的商品房转让后再转让的，应该按照以上程序，订立再转让的合同并办理登记备案手续。
起租期：
出租房屋开始计收房租的日期。
免租期：
发展商或业主给予客户在租赁期限内免于交纳租金的时间段。
发展商一般将免租期分为：
1、装修期；2、装修期外做为调节租金价格的时间段，此两种形式均需交物业管理费。
CBD---CENTRALBUSINESSDISTRIST（商务中心区）的简称
国贸商圈
CID---CENTRALINFORMATIONDISTRIST（中央信息区、中央科技区或中央IT区）的简称
中关村高科技园区
CLD---CENTRALLIVINGDISTRIST（中央生活区）的简称
亚运村、奥运村
申办《外销商品房销售许可证》程序
根据北京市房地局颁发的《北京市外销商品房管理规定》（京房法制字[1994]第095号）和《第一批政务公开项目（试行）》的规定，凡本市房地产开发企业外销商品房预售、销售时，均须向北京市房地局市场处（现为国土资源和房屋管理局市场处）申请登记，取得《北京市商品房外销许可证》方可销售。
（一）申办《外销商品房销售许可证》必须符合以下基本条件：
1、已付清全部地价款并取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
2、建筑物竣工并经北京市建筑工程质量监督部门核检合格。
采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程进入调试和核验阶段；
3、已制定售楼说明书，房屋使用、维修、管理公约；
4、已确定房屋售后管理单位。
（二）凡具备以上条件的房地产开发企业，申办《北京市外销商品房销售许可证》或《北京市外销商品房预售许可证》时，当事人应向市房地局市场处提交以下材料（材料为复印件，带★的还须交验原件）：
1、申请预售外销商品房提交的材料；
（1）★工商行政管理部门核发的企业法人营业执照（属于“三资企业”的，还须提交外经贸主管部门批准的“外商投资企业批准证书”、企业成立合同）
（2）列入市计委商品房计划的文件
（3）★市政府建设征地批复
（4）★国有土地使用证、国有土地使用权出让合同以及出让金缴纳证明
（5）市规划局核发的建设用地规划许可证、附图；建设工程规划许可证、附件及总平面图
（6）建设主管部门核发的建设工程开工证
（7）★关于涉外项目国家安全审查的批复
（8）由开户银行出具的按照申请预售的商品房计算，投入开发建设资金达到总投资额的25%以上的证明材料
（9）预售商品房明细（或者销售）表、户型图、装修标准和设备简介
（10）开发企业与开户银行签订预售房价款的监管协议书
（11）房屋公用建筑分摊部位及说明
（12）经市房地局批准的房屋售后使用、维修、管理公约
2、申请现售外销商品房的，除提交上述1、2、12的材料外，尚须提交以下材料：
（1）★房屋交竣后核发的房屋所有权证（或者确权证明）、国有土地使用证
（2）已办完预售登记房屋明细表
（3）列入市计委商品房计划的文件
（4）地名办或者当地派出所出具的申请安装门牌、楼牌审批表
（5）★关于涉外项目国家安全审查合作证（或者证明文件）
3、审查内容：
（1）开发企业主体资格是否合法
（2）开发项目计划、规划、施工文件是否合法
（3）开发项目土地使用权来源是否合法
（4）开发项目是否达到预售（销售）条件
（5）开发项目是否符合其他有关规定
4、主管部门按以下工作程序办理：
（1）受理：
当事人申请办理商品房外销许可证的，按照前面所述的要求，提交相应的文件，经办人对材料进行初步审核无误后，当事人填写《北京市商品房销售许可证申报审批表》、法定代表人身份证明书及授权委托书并上交后即为受理。
（2）初审：
经办人对文件的真实、合法性和现场位置、施工现状等情况进行审核，就审核内容提出书面初审意见。
（3）复审：
负责人审核后提出书面意见。
（4）审批：
市房地局主管局长批准。
（5）发证：
对符合条件的颁发《北京市商品房外销许可证》
5、工作时限：
凡手续完备、证件齐全、符合法定条件的，自受理之日起十六个工作日内完成许可证的颁发工作。
国际甲级写字楼评审要求
1、地理位置：
交通便利，基础建设完备，包括公共交通及地下铁路，并在同一地区有数座大厦
2、外观形象：
建筑设计风格鲜明，气势宏大，外部高质素的装修水准
3、停车位：
平均每200平米至少一个停车位
4、楼层高度：
楼层高度逾2.6米
5、电梯：
平均每五层有一部电梯服务，等待时间不多于三十秒
6、电力供应：
最少具备50-60瓦/平米，并配备足够的后备电力供应设施
7、电讯设备：
平均每20平方米总楼面积备有一条电话线，提供或支持DDN、ISDN线路，备有视像会议设备
8、空调系统：
提供四管式空调系统，并为租户的电脑室提供二十四小时空调供应，并提供楼宇新风系统
9、物业管理公司：
必须采用声名卓越而有相关经验的物业管理公司
10、配套设施：
配套设施要齐备，且须以服务于客户为主旨
押金：
承租人根据租赁合同，为担保承租人义务的履行向出租人预付一定数量的现金或实物抵押。
押金有时亦被称为押租和按金。
抵押：
产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息，房屋产权仍由产权所有人自行管理，债权人只能按期取息，无使用管理房屋的权利，待还清借款，产权人收回房契，抵押即告终结。
（简单说：
抵押过程中，房子始终是你的）
按揭：
按揭人将房产产权转让给按揭受益人
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