项目物业管理服务工作检查表.docx
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项目物业管理服务工作检查表
附件3:
项目物业管理服务工作检查表
(适用于交付项目)
1.综合服务
分类
项目
标准内容
规定分值
检查要求及
评价细则
检查结果
(扣分处明确原因)
服务策划
1.1.1
合同
管理
明确物业管理服务要求,能提供委托合同、协议。
2
查看委托合同及协议。
缺1项扣1分。
1.1.2
物业管理方案及业主手册
根据合同要求,策划物业管理方案,并向业主提供业主手册。
3
对照合同查看方案及手册。
缺1项扣1分,每处不吻合扣1分。
园区标识、人员资质及着装
1.2.1
标识
系统
物业服务中心标识明显。
在园区内明示“绿城24小时客户服务热线400-111-3900”
4
现场查看。
无标识不得分,不完整,每项扣分。
1.2.2
资质
工作人员(物业服务中心经理、管理员)的资质符合上岗要求规定。
3
对照花名册抽查5名。
每1处不符合扣1分。
已培训合格但尚未持证的新员工不扣分。
1.2.3
着装
人员着装、服务标识符合公司要求。
5
现场观察。
每处不符合扣分。
制度建设及
日常服务提供
1.3.1
服务
时间
周一至周日在物业服务中心进行业务接待,并提供服务,每天时间不少于8小时。
5
现场查看、询问,
不符合每处扣1分
1.3.2
文化
活动
适当开展园区文化活动,内容
生动,有相关资料。
2
看计划、记录和总结。
每有一次加分,
制度建设及
日常服务提供
1.3.3
投诉
处理
投诉制度建立,投诉电话公示。
业主的意见/投诉三天内予以答复,并有整改或改进的措施落实,记录齐全。
5
抽查5例投诉和整改记录,尤其是报总公司的投诉处理及记录。
每处不合格扣1分。
1.3.4
业主
档案
业主档案管理制度建立,档案收集完整,方便检索。
10
查看档案管理制度,抽查3份业主档案。
无档案不得分,不完整、难检索的扣~1分
1.3.5
接管
资料
已移交的设施设备接管验收资料齐全,需整改的问题已传递,完成的有闭环记录。
3
查看交接记录。
资料不全或不闭环每项扣1~分。
1.3.6
巡查
管理员的分工及巡查制度建立,记录符合文件规定的要求。
5
问分工情况,查看巡查记录,频次应符合规定。
每处不符合扣1分。
1.3.7
内部
培训
物业服务中心内部培训情况。
5
查物业服务中心年度培训计划及实施情况。
无计划扣2分,记录不完整扣2分,少实施1次扣1分。
1.3.8
业主满意度情
物业服务中心以多种形式与不低于60%的入住住户沟通,进行满意度调查,达到质量目标,并及时进行分析、整改。
10
查相关记录资料。
未实施不得分,结果不满意不得分,未达到标准扣1分,未及时整改每项扣分。
装修管理
1.4.1
装修
档案
档案齐全,进行动态管理,管理制度健全,有相关备案及检查记录。
5
查当前装修户的档案、检查记录。
记录、档案少1处扣1分。
1.4.2
装修
现场
装修现场无违规装修,违规行为有相关处理记录。
5
抽查2户装修户。
有1处扣1分
物业服务收费及相关经营性活动
1.5.1
审批
物业服务费按规定申报或备案。
10
按当地要求执行,不符合规定不得分。
不能提供当地规定的,无批复不得分。
已成立业委会的项目以物业服务合同为准。
1.5.2
明码
标价
收费明码标价,并公示。
10
查看明码标价明细表。
不公开不得分,不完全扣5分、不符实扣5分。
1.5.3
共用部位、共用设施设备、相关场地的经营
已成立业委会的项目,共用部位、共用设施设备、相关场地的经营符合有关规定,经营性收支情况按要求公示。
8
按业委会要求执行。
未到公示期限而未公示的不扣分。
其他
根据现场检查情况,记录其他不符合现象。
酌情扣分。
(原则上每项扣2分)
备注:
共计100分
2.公共区域秩序维护服务
分类
项目
标准内容
规定分值
检查要求及
评价细则
检查结果
(扣分处明确原因)
人员
资质
及
制度
建设
2.1.1
资质
秩序维护员上岗资格符合规定。
3
查秩序维护员名单及上岗资格(根据属地政策要求)。
每处不合格扣1分。
2.1.2
小区
情况
熟悉园区基本情况。
3
问门岗秩序维护员和秩序维护班长各1名(不含见习队员)。
每人不熟悉扣1分。
2.1.3
服务
要求
明确物业管理服务要求。
3
问门岗秩序维护员和秩序维护班长各1名,要求能回答消防、车辆管理要求(不含见习队员)。
每处不合格扣1分
上岗时统一着装,仪容仪表符合要求。
5
现场检查。
每处不符合扣~1分。
对讲机及其他必备的安全护卫器械配备齐全,并能正常使用。
5
现场查看。
每项不合格扣分。
24小时值班看守,有相关值班记录,巡逻频次符合制度要求(每2小时巡逻一次,重点部位、区域每1小时巡逻一次)。
5
查看相关记录,每项不合格扣分。
2.1.4
制度
建设
各项管理制度齐全,该上墙的已上墙。
5
查看各项制度建立情况。
每项不合格扣1分。
2.1.5
预案
安保突发情况的处理有相关的应急预案,并实施演习。
5
要求提供停电、发生治安案件、火警时的应急预案,拿不出一项扣1分,不演习扣1分
各项管理服务及
记录控制
2.2.1
车辆
管理
熟悉本园区业主车辆数、车位/库数,了解公司主要领导车牌。
2
问秩序维护班长,查看相关资料。
每处不合格扣1分。
2.2.2
车辆
出入
外来车辆登记符合规定。
4
现场看5辆车,查看车辆登记。
2.2.3
停放
园区车辆实际停放符合规定。
5
查现场。
每处不合格扣1分。
2.2.4
外来人员及物品出入
外来人员出入登记符合规定,大型物件搬出实行登记制度,并有相关记录。
5
查外来人员出入登记记录、业主大型物品出门登记记录
每处不合格扣1分。
。
2.2.5
车库
标识
文件
车库标识、挡车器完好(根据实际情况设置),该上墙的文件都按规定上墙。
5
车库标识包括限高、禁鸣、限速等,车库管理要求该上墙。
每处不合格扣1分。
(包括标识破损、文件残缺、器材损坏等)扣1分。
2.2.6
消防
管理
成立义务消防组织,掌握消防的“三懂两会”基本知识。
5
查组织名单,查问秩序维护班长消防基本常识。
无组织扣1分,知识每处不了解扣1分。
2.2.7
监控
记录
监控资料的保存符合规定周期,能提出查看。
5
问保存期要求,看前五天的监控资料,如不能查看每处不合格扣1分。
2.2.8
异常信息
异常信息的处理记录完整,处理及时并有记录。
5
查看值班记录。
异常信息无记录或不跟踪每处扣1分。
2.2.9
紧急
措施
遇异常情况、突发事件时,采取相应措施,及时报告业委会和相关部门,协助采取有关措施;收到报警信号后按规定及时赶到现场处理。
5
查看值班记录及其他相关记录,并可现场测试。
记录1分,测试1分,不符一项则扣除相关分值。
2.2.10
培训
记录
秩序维护队的培训记录完整,每年组织不少于一次的应急预案演习。
5
查最近半年的培训计划和记录。
无培训不得分,有计划不实施,每处不合格扣1分。
基础设施及
工作环境控制
2.3.1
岗亭
环境
秩序维护岗亭整洁,物品摆放整齐,门岗服务举止规范,记录清晰完整。
5
进门时观察,并在门前观察15分钟,查门岗记录。
每处不合格扣1分。
2.3.2
消防
设施
灭火器、消防栓、自动喷淋等消防设施设备有效,有定期放水/检查的记录。
5
现场看10只灭火器、10只消防箱(视交付配置情况),有自动喷淋的查放水/检查记录。
发现1处不合格(包括箱体破损、箱内器材残缺、损坏、灭火器失效、记录不全等)扣1分。
2.3.3
消/监控设备
消/监控设备有效,反应灵敏,秩序维护员能按规定及时到位。
5
现场测试手动报警和周界报警设施的有效性,查看以往报警记录。
每处不合格扣1分。
2.3.4
报警
中心
环境
报警中心工作环境符合规定要求,有温湿度记录,有防尘措施,严格执行交接班制度,非工作人员出入有登记。
5
查现场和记录。
环境脏乱扣1~2分,温湿度不记或错记每处扣1分,出入不登记,无防尘措施各扣1分。
其他
根据现场检查情况,记录其他不符合现象。
酌情扣分。
(原则上每项扣2分)
备注:
共计100分
3.公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务
分类
项目
标准内容
规定分值
检查要求及
评价细则
检查结果
(扣分处明确原因)
人员
资质
及
制度建设
3.1.1
资质
工程人员专业上岗资格符合规定。
1
现场查看,不能提供作即为不符合。
每处不合格扣1分。
3.1.2
小区
情况
熟悉园区基本情况。
1
查问管理员、工程人员各1名(不含见习员工)。
基本熟悉得1分。
3.1.3
制度
建设
各项维修、保养制度建立、健全。
2
查看各项制度是否建立、健全。
每处不合格扣1分。
各项管理
服务及
记录控制
3.2.1
台帐
能提供本园区的设施设备台帐。
2
查看台帐,无台账不得分,台账不全扣1~2分。
3.2.2
维保
计划
制定年度维修保养计划,并按期实施,有相关记录。
3
查计划,抽查3项的实施情况,查看相关记录。
无计划不得分,不实施每次扣1分。
3.2.3
设备房巡查
设备房巡查记录齐全。
2
查日常巡查记录。
无记录不得分,记录不全扣~分
3.2.4
报修
处理
公开报修电话,业主(使用人)报修24小时受理,急修半小时内到达现场处理,一般维修一天内完成(预约除外)。
4
查日常维修记录,不全每处扣分
3.2.5
投诉
处理
有关日常维修的投诉及时处理并得到业主的认可。
5
查投诉记录。
每处不合格扣1分。
基础设施
及
工作环境控制
3.3.1
门窗
每季巡视一次,保持门窗玻璃、配件完好,开闭正常。
发现损坏,属小修项目及时修复,属大、中修项目或需要更新改造的,及时编制计划和物业维修资金使用计划,向业主大会或业委会提出报告和建议,根据业主大会决定组织实施。
2
查现场及相关记录。
每发现一处不合格扣分,记录无或不全扣1分
3.3.2
墙面
顶面
地面
墙面、顶面粉刷层无大面积剥落,面砖、地砖平整,无大面积起壳、缺损现象;发现损坏,属小修项目及时修复,属大、中修项目或需要更新改造的,及时编制计划和物业维修资金使用计划,向业主大会或业委会提出报告和建议,根据业主大会决定组织实施。
3
查现场及相关记录。
每处不合格扣分。
3.3.3
灯具
每日巡查一次,保证园区亮灯率在90%以上,并有检查记录
3
抽取楼道灯、门灯、车库灯、公共走廊灯。
每处不合格扣1分。
3.3.4雨、污水管道
管道每年疏通一次,雨、污水井每月检查一次,并视检查情况及时清掏,做好书面记录。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
3.3.5
化粪池
每季检查一次,每年清掏一次,发现异常及时清掏。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
3.3.6
围墙
每半年巡查一次,发现损坏,属小修项目及时修复,属大、中修项目或需要更新改造的,及时编制计划和物业维修资金使用计划,向业主大会或业委会提出报告和建议,根据业主大会决定组织实施。
2
查现场及相关记录。
无围墙不扣分,
每处不合格扣1分。
基础设施
及
工作环境控制
3.3.7
道路
每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏,属小修范围的及时修复,属大、中修项目或需要更新改造的,及时编制计划和物业维修资金使用计划,向业主大会或业委会提出报告和建议,根据业主大会决定组织实施。
2
查园区主干道或进地下车库的坡道。
每处不合格扣分。
3.3.8
休闲椅、小品等
每周一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,或根据业委会意见处理,保持原有面貌,保证安全使用。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
3.3.9
娱乐
设施
健身娱乐设施包括嬉沙池等公共活动场所每周巡查一次,整洁完好,无安全隐患,能正常使用,发现损坏立即修复(如需更换的除外),或根据业委会意见处理。
2
查看园区所有的健身娱乐设施。
每处不合格扣1分。
3.3.10
设备房
设备房设施设备完好,工作环境符合要求,操作规程齐全。
2
查现场,无设备房的不扣分。
每处不合格扣1分。
3.3.11
管笼井
电缆桥架
管笼井、电缆桥架每月巡查一次,按要求进行管理。
1
该封闭的应封闭,该盖上的应盖上,无杂物在内摆放。
每处不合格扣1分。
3.3.12
安全
标志
对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并对主要通道标识每月检查一次,保证运行正常,检查记录完整。
4
查看现场标识及相关记录。
无则扣1分
基础设施
及
工作环境控制
3.3.13供水
系统
每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁;根据当地要求清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准;水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
4
查现场及相关记录。
现场每发现1处不合格扣1分,记录不全每项扣分
3.3.14排水
系统
不定期检查污水泵、提升泵、排出泵,每季一次润滑加油;每年二次对污水处理系统全面维护保养;控制柜电气性能完好,运作正常;污水处理系统正常运行,周边基本无异味和明显噪声,过滤格栅无堵塞,污水排放符合环保要求。
2
查现场及相关记录。
现场每发现1处不合格扣1分,记录不全每项扣分
基础设施
及
工作环境控制
3.3.15
升降
系统
保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等到配件保持完好,轿厢整洁;如有梯控系统,保证可视对讲与电梯联动控制功能正常。
委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,工程部应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理;电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其他重大事件时,须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助;电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的,或由业主大会要求专人驾驶的,驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行。
6
查现场及记录,每处不合格扣1分,记录不全每项扣分。
无电梯的不此项不评分。
3.3.16对讲
系统(可视)
不定期进行检查与保养,保证对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲(可视)功能正常,语音(图像)清晰,对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常,另需保证户内报警设备能将信号通过户内对讲分机传输到监控中心(根据交付配置情况)。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
3.3.17公共设备、设施管理(BA)
不定期对前端各传感器设备、控制器箱(DDC箱)进行检查与保养;检查控制器(DDC)对各阀门、水泵发出指令是否正常工作;检查前端各传感器设备能及时将相关数据反馈至监控中心;同时能手动控制,保证运行正常。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
3.3.18公共广播系统
不定期对各分区的广播设备进行检查与保养,保证各分区的喇叭正常工作;保证紧急情况下,各分区能实现消防广播功能。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
3.3.19周界
报警
24小时设防并正常运行,不定期进行检查与保养,保证中心控制室能通过报警控制器识别报警区域(根据交付配置情况),收到警情时,能同时发出报警信号。
2
查现场及交接验收单。
每处不合格扣1分。
基础设施
及
工作环境控制
3.3.20户内报警
不定期对户内报警设备(紧急求助按钮、报警探测器)进行检查与保养,保证报警设备能及时将报警信号上传到监控中心,触发报警后能自锁,能人工复位。
保证中心控制室能通过报警控制器识别报警区域(根据交付配置情况),收到警情时,能同时发出报警信号。
5
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
3.3.21监视
系统
不定期进行检查与保养,保证各项监控设备24小时正常运行,录像功能正常(根据交付配置情况)。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分。
3.3.22电子
巡更
根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行检查与保养,保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常(根据交付配置情况)。
2
查现场及相关记录,若本身不配备,不扣分。
每发现1处不合格扣1分。
基础设施
及
工作环境控制
3.3.23消防
系统
消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常;消防栓每月巡查一次,消防栓箱内各种配件完好;每月一次检查火警功能、报警功能是否正常;每年试验一次探测器,确保正常运行;每半年检查一次消防水带、户外及最不利点阀杆处加注润滑油并作一次放水检查;每月检查一次灭火器,及时更新或充压。
5
查现场及移交、检查记录。
每处不合格扣1分,记录不全每项扣分
3.3.24
车辆出入管理系统
每月保养一次,每年全面检修保养一次,保证设备各种配件完好,能正常使用,特别是出入口道闸反应灵敏度和升降速度是达到原设计要求(根据交付配置情况)。
2
查现场及相关记录。
每处不合格扣1分,记录不全每项扣分
3.3.25不间断供电系统(UPS)
不定期进行检查与保养,保证对弱电各系统需UPS供电的设备提供不少于设计要求时间的不间断供电。
1
查现场及相关记录。
每处不合格扣分。
3.3.26
锅炉
24小时巡查,季节变化风门转换时机房烟囱接口处(检查口)进行清洗,记录完整。
3
查现场及相关记录。
若无此项设备不扣分,每处不合格扣1分,记录不全每项扣分
3.3.27
专变
24小时值班,记录及时、完整。
3
查现场及相关记录。
若由供电部门维保不扣分,每处不合格扣1分,记录不全每项扣分
基础设施
及
工作环境控制
3.3.28
绿化
喷灌
每年秋季停用前保养一次,春季使用前全面检查一次。
1
查现场及相关记录。
每处不合格扣分,记录不全每项扣分
3.3.29
人防
系统
每月巡视一次,每月点动试用一次,每年保养两次。
。
1
查现场及相关记录。
若无此项设施不扣分,每处不合格扣分,记录不全每项扣分
3.3.30
空调
系统
中央空调系统;使用前及停用后进行维护保养,使用时每天进行巡查并记录,定期清洗出风口滤网并有记录。
2
查现场及相关记录。
若无此项设施不扣分,每处不合格扣1分,记录不全每项扣分
3.3.31配电系统
每周巡查室内、室外公共电气柜三次以上,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常。
对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常。
6
查现场及相关记录,每处不符合扣1分。
其他
根据现场检查情况,记录其他不符合现象。
0
酌情扣分。
(原则上每项扣2分)
备注:
共计100分
4.保洁、绿化服务
分类
项目
标准内容
规定分值
检查要求及
评价细则
检查结果
(扣分处明确原因)
人员
业务
及
制度
建设
4.1.1
小区
情况
熟悉本作业区基本情况。
2
问保洁员、绿化工各1名。
基本熟悉得1分。
4.1.2
服务
要求
明确保洁服务要求;若外包,能提供委托合同及相关文件。
5
询问保洁主管。
每处不合格扣1分。
4.1.3
制度
建设
能提供保洁各项操作规程及各区域清洁频次。
5
查看保洁规程,无保洁操作规程扣3分。
保洁服务提供及
记录控制
4.2.1
楼外
公共
区域
园区道路地面、绿地每日清扫一次,无卫生死角;明沟每周清扫一次。
4
查看主干道及园区小路现场,尤其园区四周边角落。
每发现一处不符合扣分。
生活垃圾每日清理一次,垃圾房每天冲洗一次,垃圾桶、果壳箱每日清理一次,擦拭一次,垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次,冬天隔日冲洗一次,保持外观清洁,周围地面无散落垃圾,无污迹,无明显异味。
2
现场查看,并根据保洁规定频次查看记录。
每发现一处不符合扣分。
2M以下路灯每周擦抹一次,高杆路灯2M以上部分每二月清洁一次。
3
现场查看、手摸检查,并根据保洁规定频次查看记录。
每发现一处不符合扣分
标识牌、宣传栏、小品每周清洁一次,无明显污迹,无乱张贴。
3
现场查看,宣传栏上无过期张贴,并根据保洁规定频次查看记录。
每处不符合扣分。
保洁服务提供及
记录控制
4.2.1
楼外
公共
区域
儿童游乐、健身设施每日擦抹一次,保持场地、设施基本整洁。
5
现场查看,符合2分,不符合每处扣分。
喷水池每周清理一次,每季清洗一次,基本保持清洁、无异味。
3
现场查看,并根据保洁规定频次查看清洗记录。
每处不合格扣1分。
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8月每月喷洒一次),每半年灭鼠一次,园区无违规饲养宠物、家禽、家畜。
3
现场询问、并对照计划查看记录。
每发现一处不符合扣分
4.2.2
楼内
公共
区域
地面每日清扫一次,每周拖洗一次基本保持整洁,无明显污迹。
5
现场查看、手摸检查,并根据保洁规定频次查看记录。
每处不合格扣1分。
扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次,2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次,保持清洁,无积尘、无蜘蛛网。
4
现场查看、手摸检查,并根据保洁规定频次查看记录。
每处不合格扣1分。
天花板、墙面、公共灯具每季除尘一次。
2
现场查看,并查看记录。
每处不合格扣1分。
进户门、栏杆每周清洁一次,楼道玻璃内侧每月清洁一次。
2
现场查看、手摸检查,并查看记录。
每处不合格扣1