专业基础课民法学案例题六真题含答案与解析交互.docx
《专业基础课民法学案例题六真题含答案与解析交互.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《专业基础课民法学案例题六真题含答案与解析交互.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
专业基础课民法学案例题六真题含答案与解析交互
专业基础课-民法学案例题（六）
（总分150,做题时间90分钟）
民法学
一、案例分析题
1.
宏伟房地产开发公司（以下简称宏伟公司）在某市郊区购买到一块土地使用权用于写字楼开发，宏伟公司为了融资需要，于2009年5月以该土地使用权抵押，向该市农业银行借款2000万，该块土地经评估为2200万元，双方在登记机关办理了登记手续。
在登记时，注明抵押期限为2年。
2011年1月，宏伟公司在该土地上建造了一栋写字楼，宏伟公司又以该楼向该市建设银行借款6000万元，该楼经评估为8000万元，在设定抵押时，农业银行对该楼的基地已设定抵押感到不安，但发现该楼基地的土地使用权抵押登记期限为2年，因此也就愿意接受以该楼作抵押，双方办理了登记手续。
2011年3月，因宏伟公司拖欠他人债务，被数个债权人起诉，要求执行该写字楼。
2011年4月，农业银行申请法院实现其抵押权。
2011年5月，建设银行也要求优先受偿。
2011年6月，该楼被拍卖，但对该楼拍卖的价款如何分配，存在不同的看法。
一种观点认为，本案中的两个抵押合同都是无效的，因为这两个合同都违反了土地使用权和建筑物所有权不可分别抵押的强制性规定。
第二种观点认为，抵押人将土地使用权抵押给他人以后，由于土地使用权和地上房屋的不可分离性，意味着他已经将土地之上的房屋抵押给他人，如果以后再将地上建筑物抵押给他人，则此种抵押应属无效。
所以在本案中，第一个抵押合同是有效的，而第二个抵押合同是无效的。
第三种观点认为，两个抵押都是有效的，毕竟在本案中，当事人所订立的合同以及登记是合法的。
不过应当将两项抵押视为一物二押，即将土地、房屋视为一个整体，共同抵押给两个债权人，因为按照《担保法》第35条可以设置多重抵押，只是应当考虑在抵押权实现时，登记在先的优先受偿，剩余的财产归登记在后的抵押权人。
问：
根据《担保法》以及相关的其他法律的规定，结合民法理论，谈谈你对本案的处理意见。
分值:
15
答案:
首先，抛开房地关系，就本案中抵押之成立而言，当事人之间签订了书面的抵押合同并办理了抵押登记，根据《担保法》第42条、43条及我国《物权法》第180条、187条的规定，本案中两个抵押权均在形式上符合法律规定。
其次，对于房地抵押关系，《城市房地产管理法》第47条规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；同时，该法第51条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋的所得，抵押权人无权优先受偿。
《担保法》第55条的规定与上述规定相一致。
《物权法》第182条进一步明确，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
由此可以看出，关于土地使用权和建筑物所有权分别抵押的问题，我国有关法律法规原则上要求土地使用权和建筑物的所有权应当一起抵押，然而在实践中两者分别抵押的现象经常发生，本案即为典型。
再次，根据现有法律规定，并非绝对要求房地权利义务一致（否则就抵押的土地使用权上新增的房屋来说，原土地使用权的抵押权人也应当自然地取得抵押权）。
也就是说，对于已经附有建筑物的土地使用，应严格遵循房地一体主义，房随地走或者地随房走；但如果抵押时房屋尚未建成或者尚未开始建造，抵押权的标的就只能是土地使用权，这也是物权标的的特定化的要求，事后增加的房屋，并不当然地成为抵押权的标的，而是具有相对独立的法律地位，但为了避免房地权利人不一致而造成的困扰，在抵押权实现、拍卖土地使用权时，一并将房屋拍卖，只是对房屋的价款原抵押权人无优先受偿权。
我国《物权法》第200条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
但是，房屋具有相对独立的经济地位不代表当事人可以将房屋另行抵押，相反，根据法律目的和法条的解释，可以得出禁止将新增房屋再抵押的结论。
①从立法目的上看，禁止房地分别抵押，主体同时享有对房屋和对土地的权利，能够最大限度地避免权利行使的冲突和不必要的纠纷。
如果一旦发生了房屋权利和土地权利的分离，一方面，可能会引起纠纷，如房屋所有权人可能会禁止土地使用权人使用土地，土地使用权人也可能要求房屋所有权人拆除房屋；另一方面，即使不发生上述纠纷，也会产生权利行使上的冲突。
且房地权利义务不统一，将会对房地产的流转形成极大障碍。
房地分别抵押的法律后果往往就是这种房屋和土地权利的割裂，与立法目的不符。
②从物权法定的角度看，当事人不可以创设法律没有规定的物权类型，也就是说，即便法律没有明文禁止某种“物权”，但只要没有进行明确授权，就要避免当事人的意思自治。
将房地分别抵押，违反了物权法的规定，不能认定两个抵押权均有效成立。
③根据对前引法条的目的解释、逻辑解释等，既然土地上新增房屋要随着土地使用权的拍卖而拍卖，意味着一旦土地使用权抵押权要实现，房屋抵押权就会丧失抵押标的物，而如果房屋抵押权先实现，又明显与担保法的规定相悖，从而陷入了一个两难境地。
由此可以得出的唯一合理结论就是：
禁止房屋和土地使用权的分别抵押。
回归到本案，土地使用权的抵押因为形式和内容均合法，从而可以有效成立；而房屋抵押权则因为上述理由不能成立。
所以第二种观点更为合理，第三种观点认为在先成立的土地使用权抵押因为当事人后来的房屋抵押而无效，对原抵押权人而言有失公平，而且与促进交易的民商法宗旨亦不相符，实难赞同。
土地和房屋登记二元化造成的困境并没有在我国新物权法上得到妥善解决，但新物权法却明确规定了以下处理原则。
《物权法》第146条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第147条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
2.
甲煤炭销售公司、乙火车站于2010年7月21日签订铁路货物运输合同，托运煤炭一列计3110吨至X市南站，收货人为X市丙电厂。
货物按期于7月24日运至X市南站，当日及时通知丙，而后于7月25日乙和丙办理了货物交付手续和空车回运手续。
丙对收取货物无异议，但当时确实无接卸能力。
丙鉴于上级主管部门严禁发电用媒外卸非电力系统以外的单位，故对如何接卸提出具体意见，为了解决煤炭滞留车站压车站线等问题，乙将煤炭卸于陶瓷公司专用线，丙知道该情况也表示同意。
甲公司于8月13日请求丙电厂付款时，丙电厂以没有收到煤炭为由拒绝付款，而乙却称煤炭已经交付丙电厂。
为此，甲将乙起诉于法院，法院将丙追加为第三人。
问：
（1）本案涉及几个法律关系?
（2）乙是否要承担违约责任?
为什么?
（3）丙逾期提货，乙可否请求其支付保管费用?
（4）丙无正当理由拒绝受领货物，乙可否将货物提存?
（5）如果丙拒绝支付运费，而请求乙交付货物，乙可以行使什么权利来保障自己的利益?
分值:
15
答案:
（1）本案中有两个法律关系，其一是甲和乙之间的货物运输合同关系，其二是甲和丙之间的货物买卖合同关系。
（2）违约责任的承担是以合同当事人的行为构成违约为前提条件。
违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为。
它包括合同当事人不履行合同义务、迟延履行和不完全履行等情形。
在本案中，乙按照合同的约定将煤炭运输至X市南站。
根据《合同法》第309条的规定，货物运输到达后，承运人知道收货人的，应当及时通知收货人，收货人应当及时提货。
乙在货物到达后，及时通知了收货人丙电厂并办理完交付手续；乙将煤炭卸于陶瓷公司专用线，是因为丙没有及时提货，也征得了丙电厂的同意。
乙并没有违约，所以不承担违约责任。
（3）丙逾期提货，应当向乙支付保管费。
根据《合同法》第309条的规定，收货人在收到承运人货物到达的通知后，应当及时提货，收货人逾期提货的，应当向承运人支付保管费。
（4）根据《合同法》第316条的规定，收货人不明或者收货人无正当理由拒绝受领货物的，承运人可以提存货物。
在本案中，如果丙无正当理由拒绝受领货物，乙当然可以将货物提存。
（5）根据《合同法》第315条的规定，托运人或者收货人不支付运费、保管赞以及其他运输费用的，承运人对相应的运输货物享有留置权，但当事人另有约定的除外。
3.
甲、乙经人介绍相识，在没有充分了解的情况下，二人于2007年5月18日登记结婚，2008年7月20日生一子丙。
婚后，两人感情不和，甲经常对乙施以暴力，将乙多次殴打致伤住院。
2008年9月甲结识了一未婚女子丁，即与乙分居而与丁长期共同居住，对乙和丙不管不问。
甲为达到与丁结婚的目的，于2010年12月17日以夫妻不和为由向法院提出离婚。
问：
（1）法院判决离婚与否的依据是什么?
（2）法院能否以甲有过错为由而判决不准离婚?
（3）乙能否提起损害赔偿?
损害赔偿的范围是否包括精神损害赔偿?
（4）根据本案的情况，丙应归谁抚养?
如果乙抚养，乙可以向甲提出的抚养费请求一般包括哪些内容?
分值:
15
答案:
（1）感情确已破裂是判决准予离婚的法定理由。
根据《婚姻法》第32条的规定，如果夫妻一方与他人同居或对另一方实施家庭暴力，属于感情破裂的情形。
在本案中，可以认定甲、乙感情破裂，如果法院调解无效，应准予离婚。
（2）《婚姻法解释
（一）》第22条规定，人民法院审理离婚案件，符合《婚姻法》第32条第2款规定的“应准予离婚的情形”，不应当因当事人有过错而判决不准离婚。
（3）根据《婚姻法》第46条的规定，乙可以请求损害赔偿。
《婚姻法解释
（一）》第28条规定，无过错方提出的损害赔偿包括物质损害赔偿和精神损害赔偿。
（4）根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》的规定，从有利于子女身心健康，保护子女合法利益出发，丙应归乙抚养。
根据《婚姻法解释
（一）》第21条的规定，抚养费包括子女生活费、教育费、医疗费等费用。
4.
宋自立有两个儿子，长子宋红军在外地工作，宋自立与次子宋红建及儿媳黄朝菊、孙子宋小辉一起生活。
宋红建病故后，宋自立瘫痪在床，生活不能不理，黄朝菊为了能使老人安度晚年，承担了照顾其生活的全部责任，尽了主要的赡养义务。
2008年宋自立死亡，在办理后世时，发现宋自立留有存款60000元和一份遗嘱，遗嘱中声明：
宋自立的好友姚一平曾对他有过极大的帮助，决定在其死后从遗产中拿出20000元赠送给姚一平，以示报答。
长子宋红军认为自己是唯一的继承人，且姚一平已经于2006年死亡，遂将存款全部提走。
为分割宋自立的存款，宋红军、黄朝菊、姚一平的儿子姚胜明等发生争执。
问：
（1）黄朝菊有无继承权?
为什么?
（2）宋小辉有无继承权?
为什么?
（3）如果黄朝菊参加继承，对宋小辉有无影响?
（4）姚胜明有无继承权?
为什么?
分值:
15
答案:
（1）《继承法》第12条规定，丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人，所以黄朝菊有继承权，并且是以第一顺序继承人参加继承。
（2）《继承法》第11条规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承，所以宋小辉可以参加继承。
（3）《最高人民法院关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》第29条规定，丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、母尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人参加继承，不影响其子女代位继承。
（4）姚胜明无继承权，因为代位继承不适用于遗嘱继承和遗赠。
5.
甲公司的一分公司没有甲公司的授权，擅自为A公司的30万元债务提供了连带责任保证，A公司的债权人没有过错。
后A公司不能履行债务，债权人要求一分公司承担保证责任，一分公司的财产只有15万元。
二分公司有甲公司的书面授权，但授权不明，二分公司为B公司的40万元债务提供了一般保证。
后B公司不能履行债务，其债权人要求二分公司承担保证责任，但该分公司以书面授权不明为由主张保证合同无效，拒绝承担保证责任。
甲公司的市场部分别为C公司的10万元债务和D公司的20万元债务提供了连带责任保证，但C公司的债权人知道保证人是甲公司的职能部门，D公司、D公司的债权人不知道保证人是甲公司的职能部门且无过错。
后C、D二公司均不能履行债务，二公司的债权人均要求甲公司承担保证责任。
问：
（1）对一分公司的保证应如何处理?
（2）对二分公司的保证应如何处理?
（3）对甲公司市场部的保证应如何处理?
分值:
15
答案:
（1）依据我国有关法律、司法解释的规定，企业法人的分支机构未经法人书面授权为他人提供保证的，保证合同无效。
因此而给债权人造成损失的，企业法人的分支机构L应承担过错责任。
债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失承担连带赔偿责任。
企业法人的分支机构的财产不足以承担责任的，由企业法人承担民事责任。
在本案中，一分公司没有甲公司的书面授权，擅自为他人提供保证，其与A公司的债权人订立的保证合同无效，而A公司的债权人对此并无过错。
A公司不能履行债务，一分公司对A公司的债权人的经济损失承担连带责任；一分公司不能清偿部分，由甲公司承担责任。
A公司的债权人要求一分公司承担保证责任，因保证合同无效，不予支持。
（2）企业法人的分支机构经法人书面授权提供保证的，保证合同有效。
如果法人的书面授权范围不明，法人的分支机构应对保证合同约定的全部债务承担保证责任。
在本案中，二分公司有甲公司的书面授权，因此其与B公司债权人订立的保证合同有效，其以书面授权不明为由主张保证合同无效的主张不予支持。
但由于二分公司对B公司的全部40万元债务承担的是一般保证责任，因此，B公司的债权人只有在主合同经过审判或仲裁，并就B公司的财产强制执行而未获清偿的情况下，才可以要求二分公司就未获清偿的部分承担保证责任。
B公司的债权人在主合同未经过审判或仲裁的情况下，即直接要求二分公司承担保证责任，二分公司可以行使先诉抗辩权。
（3）企业法人的职能部门提供保证的，保证合同无效。
债权人知道或应当知道保证人是企业法人的职能部门的，因此造成的损失由债权人自行承担。
债权人不知保证人为企业法人的职能部门的，因此造成的损失，企业法人承担过错责任。
在本案中，甲公司的市场部与C公司的债权人和D公司的债权人订立的保证合同均无效。
C公司的债权人明知甲公司的市场部为甲公司的职能部门，仍订立保证合同，因此由此而造成的损失，由C公司的债权人自己承担。
D公司的债权人要求保证人承担保证责任的请求，因保证合同无效而得不到支持，但可以要求甲公司承担损害赔偿责任。
6.
2008年1月12日，为经营照相业务，张某与甲公司签订了房屋租赁合同。
根据该合同，甲公司将其沿街二层楼房出租给张某，租赁期限为30年，自甲公司交付楼房的次日开始计算。
每年的租金为20000元，张某于甲公司交付楼房的次日付清第一年的房租，以后每一年的同一日付清该年度房租，若遇节假日则付款日期为节假日后的第一日。
2008年2月12日甲公司交付楼房给张某，2月13日张某付清第一年度的租金。
2009年3月5日，甲公司通知张某称：
因资金紧张想出卖楼房，如果张某想购买，则在2009年4月5日前一次性付清房款500000元，并可以扣除张某交付的2009年度的租金20000元。
张某对甲公司的通知提出异议，要求该公司履行合同。
2009年4月8日，甲公司以500000元的价款将楼房卖给乙公司，根据双方的约定乙公司一次性付清全部购房款500000万元。
在乙公司办理房屋过户登记的时候，发现已登记有两个抵押权。
其一，2007年3月6日，甲公司将该楼房抵押给丙公司，为丁公司所欠丙公司货款200000元提供担保；其二，2008年9月6日就自己欠戊公司的货款150000元又设定了抵押。
经评估，该楼房的实际价值600000元。
问：
（1）张某与甲公司之间关于租赁期限的约定是否有效?
应如何处理?
（2）就甲公司与乙公司签订买卖合同，张某可以提出何种主张?
（3）如果甲公司2009年3月5日通知张某3个月后要出卖该楼房，但张某表示无论如何都不购买。
3个月后甲公司将楼房卖于李某。
交付后，李某要求张某搬出楼房。
针对该情形，张某可以提出何种主张?
（4）如果丙公司因为丁公司不履行还款义务，于2008年4月6日依法行使抵押权，经法院将该楼房拍卖，巳公司买得。
该事实对张某的租赁权是否有影响?
（5）如果戊公司因为甲公司不履行义务，于2008年11月6日依法行使抵押权，经法院将该楼房拍卖，庚公司买得。
该事实对张某的租赁权是否有影响?
分值:
15
答案:
（1）租赁合同的当事人可以约定租赁合同的期限，但《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年。
超过20年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
根据该规定，张某与甲公司约定租赁期限为30年，并非合同约定的全部期限无效，而是超过部分即满20年后的10年无效。
所以，张某与甲公司之间的租赁期限实际上是20年，当然20年满了之后可以续订，续订的期限还是不能超过20年。
（2）张某可以提出优先权的主张。
《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《民通意见》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。
承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
依照上述规定，承租人行使优先购买权，应当具备以下条件：
①承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。
如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止，则承租人不享有此项权利。
②优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有，并且必须在接到出卖通知后3个月内行使。
③承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。
所谓同等条件，主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。
第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。
从出租人一方说，如果出卖租赁房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋，或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人，都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。
（3）张某可以主张原租赁合同仍然有效，即所谓“买卖不破租赁”，该合同对李某仍有约束力。
张某与甲公司签订房屋租赁合同后，甲公司作为房屋的所有人仍然可以出卖该楼房，但不能侵犯张某法定的优先购买权。
甲公司在保障张某的优先权的前提下，出卖租赁物，该买卖合同有效。
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
根据该条规定，李某受让楼房后还要受张某与甲公司之间的租赁合同的约束，因而不能请求张某停止使用。
不仅如此，该楼房已经设定的两个抵押权也仍然有效。
（4）对张某的租赁权有影响。
《担保法解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
同时我国《物权法》第190条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失。
由承租人自己承担。
根据该规定，对楼房的买受人巳公司来说不具有约束力。
（5）对张某的租赁权没有影响。
《担保法》第48条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
关于这种情形，《担保法解释》第65条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
同时，我国《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
因此，庚公司仍然受张某与甲公司之间签订的租赁合同的约束。
7.
滨海市某甲有二子乙、丙，2010年，甲分别为乙、丙各购买了一处商品房，并分别以乙和丙的名义办理了房产登记。
甲在购房前与乙、丙约定，乙、丙虽然取得房屋的所有权，但都要保证其房产不能落入外人之手，如某人需出卖房产，另一人有优先购买权，而不能卖给外人。
2011年，乙没有告诉甲和丙，就与丁达成买卖其商品房的合同，根据合同，丁向乙交付了房款200000元，乙将房屋交付给丁居住，但双方未办理产权过户手续。
后乙因故向信用社贷款150000元，信用社要求乙提供担保，乙即将其卖给丁的商品房抵押给信用社，签订了抵押合同，并办理了抵押登记。
后因乙届期未偿还借款，信用社要实现抵押权。
但丁则根据乙和丁签订的合同以及乙收到房款200000元的收条为依据，主张该房产归其所有。
甲和丙得知后即以乙无权将房屋出卖给外人为由，请求法院确认乙的卖房无效，并主张丙有优先购买权。
为此，发生争议。
问：
（1）甲、丙的主张是否合法?
为什么?
（2）丁的主张是否合法?
为什么?
（3）信用社能否实现抵押权?
为什么?
分值:
15
答案:
（1）因违背物权法定原则，甲、丙的主张不合法。
《物权法》第5条明确规定，物权的种类和内容，由法律规定。
按照物权法定主义原则的要求：
第一、物权的种类不得创设，即不得创设法律未规定的新种类的物权。
第二、物权的内容不得创设，即不得创设与法律规定的内容不同的物权。
例如，创设不转移占有的质权，即使名为质权，但由于与质权的法律规定的内容不同，故也是不允许的。
在本案中，甲与其子乙、丙的约定即违反了该原则。
乙取得房屋的所有权，当然依法可以行使法律赋予所有人的占有、使用、收益和处分诸项权能，法律并没有规定当事人可以约定诸如优先购买权等负担的所有权，所以甲与乙、丙之间的约定无效。
（2）丁不能取得房屋的所有权，其主张不合法。
根据《城市私有房屋管理条例》第6条规定，城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证。
房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。
我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
在本案中，虽然乙与丁达成房屋买卖协议，丁向乙交付了价款，乙向丁交付了房屋，但是没有办理登记过户手续，因而不发生物权变动之后果。
丁并没有取得房屋的所有权，但有请求乙转移所有权的债权。
乙基于所有权仍可为处分行为，就房屋达成的抵押合同自登记之日起生效，信用社取得抵押权。
根据物权之优先效力，信用社之抵押权应优先于丁之债权。
当然，如果因为信用社行使抵押权，致使丁之债权不能实现，丁得请求乙承担违约责任。
（3）信用社能实现抵押权。
甲与乙、丙关于优先购买权的约定无效，因为违反物权法定的原则；乙和丁签订的房屋买卖合同合法有效，但仅有房屋、房款的交付不足以发生物权变动的后果，房屋的所有权自办理完登记之日起发生变动，丁才能取得房屋的所有权。
在本案中，丁没有取得房屋的所有权，仅享有请求乙转移所有权的债权，其不能对抗信用社的抵押权。
8.
甲、乙是兄弟，母亲丙早年去世，父亲丁将二人抚养长大，甲在外地工作，乙和丁生活在一起。
2008年3月7日丁病故，留下的财产包括：
价值30000元的房产一栋、已到期存款5000元、丁对某公司享有的
升级会员 