204条商品房买卖补充合同0225版.docx

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204条商品房买卖补充合同0225版

第1部分合同背景2

第2部分房屋质量2

第3部分空间尺寸3

第4部分房屋面积3

第5部分建筑设备5

第6部分电气部分6

第7部分供暖与燃气6

第8部分装修标准7

第9部分室内环境7

第10部分室外环境7

第11部分社区及设施8

第12部分付款方式9

第13部分房屋交付9

第14部分初步验收与保修9

第15部分所有权证10

第16部分前期物业管理11

第17部分业主管理委员会11

第18部分消费者权利保护11

第19部分担保义务12

第20部分变更权利13

第21部分合同终止与解除13

第22部分退房条款13

第23部分违约责任14

第24部分买受人损失14

第25部分争议与其他15

第26部分合同附件16

第27部分法律法规及标准16

第1部分合同背景

第1条、合同原则：

出卖、买受双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，本着平等、真实、自愿的原则，就买受人购买出卖人商品房一事达成本合同。

第2条、合同定义：

合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖、买受双方所签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称；本合同中所称“房屋”、“本房屋”、“商品房”或“本商品房”等系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的商品房；本合同所称“本楼房”系指买受人所购商品房所位于的座楼；本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处于社区。

第3条、合同标的：

本房屋位于市区（县）路号，目前施工进度情况参照由出卖人提供的照片。

第4条、合同目的：

出卖人知道买受人购买商品房系为自己住用、通过出租获得利润或者在商品房升值时通过及时转让获得利润，或者利用其他相关的所有权或用益物权以获得利益。

出卖人承诺在买受人购买此房屋后，除作为住宅使用外，还可以作为公司办公用房使用，可以取得工商行政管理机构的注册登记许可。

如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第5条、协商地点：

本合同在签订及履行过程中，由各方依次选择谈判地点，分别为出卖人销售场所（市区（县）路号）或者为买受人及买受人代理人指定的场所，各方应在协商时准备好自己应当提供的文件资料。

第6条、销售广告：

买受人根据出卖人于年月日刊登在报第版的广告，参考出卖人提供的房产广告与出卖人取得联系，就购买商品房一事进行协商；出卖人承诺商品房及周边环境符合广告中所文字或图片所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方无法在相关细节有所说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品应当作为出卖人承诺提供房屋的证据。

第7条、项目许可：

本项目由北京市政府有关机构批准立项，项目的批准文号为：

。

第8条、土地权利：

本宗土地原所有权人为：

，原土地使用权人为：

，国有土地使用证：

，土地使用期限为：

，土地使用性质为：

。

第9条、土地权属：

考虑到目前出卖人无法提供正式《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于年月日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且在他项权利记录中不会有任何担保抵押记录，如到期不能提供，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任；如退房且在买受人没有取回全部房款以前，或不退房，出卖人都将因缺少《国有土地使用证》每天向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第10条、规划许可：

用地规划批准部门为：

，建设工程规划许可证：

，建设用地规划许可证：

。

第11条、销售许可：

房屋销售许可部门为：

，房屋销售许可证：

。

第12条、施工许可：

施工许可部门：

，开工证：

。

第13条、建筑施工：

总设计单位：

，建筑师姓名：

，注册建筑师号码：

，总施工单位：

，总监理单位：

。

第14条、商品房标准：

适用标准为：

作为本商品房的设计和建筑标准。

第15条、商品房验收：

由负责验收。

第16条、质量评价：

由负责进行质量评价。

第2部分房屋质量

第17条、表面裂缝：

出卖人承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，磁砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；出卖人保证房屋的沉降情况优于北京政府颁布的最高要求，并对于可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向买受人提供检测及评估报告。

如果双方无法对是否是裂缝达成共识的，则双方从楼内业主中随机选择3人，由这3人确定是否属于裂缝。

出卖人有义务申请有关机构就此问题进行评价，如出卖人不予以申请，则视为存在裂缝，买受人有权退房。

第18条、墙体平直：

房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0.1度，计算方法为：

高度差/直线距离；并不得超过政府规定的标准；如无法达到此标准，则买受人有权退房；暂不退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一违约金。

第19条、防水情况：

房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；如无法达到此标准，则买受人有权退房；暂不退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一违约金。

第20条、质量标准：

商品房设计质量不应低于各级政府有关机构颁布的最有利于买受人的标准，本合同最后所列明的各项规范及标准均为出卖人应当遵守的强制性标准，即出卖人所提供的房屋质量不得低于各项规范的要求；如无法达到此标准，则买受人有权退房；暂不退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一违约金。

第21条、证明责任：

考虑到出卖人的优势地位，出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量合格的申报手续及质量评价报告；当买受人对此报告提出异议时，出卖人应当证明这种异议不成立；不能证明的则视为存有质量问题，在质量问题不能解决前不视为交房。

第22条、质量评价：

出卖人在交付商品房前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件，有权委托相关机构对商品房质量进行重新评价；如出卖人拒绝提供文件，或者在买受人申请重新质量评价时拒绝进行协助，则视为房屋质量不符合规定而不能交房；则买受人有权退房，暂不退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一违约金。

第3部分空间尺寸

第23条、商品房户型：

室厅卫浴厕厨

第24条、平面图：

平面图中所列面积如无特别说明均为使用面积

第25条、立面图：

立面图中所列尺寸如无特别说明均为净高度。

第26条、起居室尺寸：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第27条、书房尺寸：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第28条、卧室尺寸：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第29条、卫生间尺寸：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第30条、厨房尺寸：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第31条、阳台尺寸：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第32条、过道尺寸：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第33条、套内楼梯：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第34条、重要门窗：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第35条、贮藏空间：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第36条、房屋层高：

毫米；室内净高：

毫米。

第37条、重要指标：

本商品房使用率：

容积率：

。

第4部分房屋面积

第38条、建筑面积：

（1）、文字定义：

商品房销售的建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用面积之和。

（2）、总建筑面积为：

平方米，套内建筑面积为：

平方米，阳台建筑面积：

平方米，室内墙体面积为：

平方米。

。

第39条、建筑面积变化：

（1）、面积范围：

买受人所购商品房约定建筑面积为平方米，如果经过实际测量后，面积在至平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。

（2）、面积误差：

买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，大于平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。

　　（3）、面积误差：

买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，小于平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。

　　（4）、面积差异：

鉴于目前买受人所购商品房面积所适用的契税为2%，如果因为出卖人的原因使面积扩大，导致买受人不得不支付比原来税率更高的税费，因此而多支付的税费，由出卖人承担；买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用的增加，必须支付的由出卖人承担保留退房的权利。

第40条、分摊的公用面积：

（1）、文字定义：

可分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑面积。

（2）、基本原则：

此部分仅存在于与本楼内部并与本楼建筑结构中存有相连结的部分并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此等条件的建筑不得计入公摊面积。

　　（3）、分摊构成：

公共门厅、电（楼）梯前厅、电梯井、电梯间、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的其他设备间；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

　　（4）、面积核实：

因分摊的公用面积涉及范围大、操作过程复杂，使买受人无法核对及查实，可能给合同一方提供欺诈机会，为保证交易的公平性，出卖人根据《房产测量规范》和《房产图图式》提供公摊面积的构成与尺寸，以使买受人可以根据自有的条件对面积进行核对。

第41条、套内建筑面积：

（1）、文字定义：

套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三者之和。

（2）、面积范围：

买受人所购商品房约定套内建筑面积为平方米，如果经过实际测量后，面积在至平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。

　　（3）、面积误差：

买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，大于平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。

　　（4）、面积误差：

买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，小于平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。

　　（5）、面积费用：

交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积支付费用。

　　（6）、变化比例：

交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，买受人有权选择诸多方案中的一个。

第42条、使用面积：

（1）、文字定义：

套内使用面积是指各功能使用空间（如卧室、起居室等）墙体内表面所围合的水平投影面积之和。

（2）、面积构成：

卧室面积：

平方米、书房面积客厅面积：

平方米、卫生间面积各为：

平方米；面积的数字以现有的出卖人提供的平面图纸为标准。

第43条、使用面积变化：

（1）、面积范围：

买受人所购商品房约定使用面积为平方米，如果经过实际测量后，面积在至平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。

（2）、面积误差：

买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，大于平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。

　　（3）、面积误差：

买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，小于平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。

第44条、露台面积：

鉴于露台面积并不计算在买受人购买面积之中，出卖人将面积为：

平方米的露台之永久使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费。

第45条、变化通知：

房屋室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更；面积变化时，出卖人应当于变化时3日内书面通知买受人，如果买受人不同意上述变化，则有权解除本合同，出卖人应当于3日内退还全部已经支付的房款；买受人也可暂不解除本合同，要求出卖人按原合同交付房屋，出卖人不能按照原合同交付的，则每天向买受人支付千分之一违约金直到合同解除。

第46条、面积测量：

房屋的分摊的公用部分、面积及细节尺寸应当说明，经过测量的应当提供测量符合《房产测量规范》和《房产图图式》的报告，使买受人有权可以获得精确的详细内容。

第47条、测量机构：

测量机构应当是取得中央政府机构测绘专业管理机构颁发的测量资格的机构，测量资格不得委托给它人；没有专业资格的机构测量的数据无效。

第48条、面积核实：

买受人有权根据测量报告对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于任意一个市场上购买的米尺即可进行测量。

第49条、面积自测：

买受人有权在入住前或入住后对室内全部长度、高度尺寸进行测量；如果需要对全楼进行测量的，出卖人有义务向买受人提供与本楼相关的图纸。

第50条、测量方法：

买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。

第51条、通知到场：

当买受人对公共面积进行测量时，如果发现出卖人提供的尺寸与事实不符，则应当通知出卖人到场进行共同测量，此等通知可以通过电话、普通信函或挂号信函或特快专递或者传真，买受人接到通知后应当到场；出卖人不到场的，有两人以上证明，买受人即可进行测量。

第52条、违约条件：

买受人对任何一个尺寸的测量结果，与出卖人提供的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用；买受人不得以此为理由拒绝交付房屋，并仍然应当及时为买受人办理《房屋所有权证》。

第53条、违约责任：

当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款，不能退回的，则应当每天支付总房价百分之一的违约金。

第5部分建筑设备

第54条、用水供应：

出卖人在买受人入住时提供24小时供水，水源为市政机构，压力为。

出卖人在买受人入住时提供24小时热水，温度为；价格。

如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第55条、排水设施：

出卖人在入住时保证买受人室内的排水设施可以使用。

室内排水共有地漏个，分布在卫生间、厨房。

如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第56条、密封品质：

出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据，并保证管道不会出现任何泄露；如果室内出现液体或气体的泄露，导致买受人的装饰装修家具损坏的，出卖人应当以5倍的上述总款额或者每人每日500元作为赔偿，以补偿买受人在选择装修企业、进行设计施工所支付的费用与耗费的时间。

第57条、管线安装：

出卖人承诺不在商品房内通行任何公用管线，所谓公用管线是指管线内的物、气体不直接从此管内进入到买受人室内且供买受人单独使用，如有通过，则视为合同的变更，买受人有权拒绝支付任何费用，并有权要求出卖人进行修改；在修改完成以前，视为商品房仍末交付，出卖人应当承担不能交付或者延期交付的责任。

第58条、电梯设备：

本单元共有电梯部且不得少于两部，型号为,额定载重量不得低于1000公斤，每部电梯服务住户数量不得超过50户，电梯终生保修，买受人可以24小时使用电梯，并可以到达商品房所处层楼，等待时间不得超过3分钟；如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

电梯安全责任由出卖人承担，当因买受人或其亲属或其他人员因乖坐电梯受到伤害，受害人及相关权利人有权要求出卖人同时承担违约责任和侵权责任。

第59条、消防设施：

出卖人提供的消防设施为：

；并在交房取得消防机构的认可，如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第6部分电气部分

第60条、电力供应：

负荷KVA，计费设备为，插座位置，数量，电平面图，使用时间：

年月日。

如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第61条、通讯设施：

线路数量条，出口位置：

见图纸，使用时间为：

年月日，如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第62条、其他线路：

有线电视数据线：

出口位置在：

，使用时间：

年月日。

如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第7部分供暖与燃气

第63条、供暖设备：

供暖设备名称型号为：

生产企业：

：

适用标准：

。

第64条、设备安全：

安全使用时间20年，出卖人保证燃气设备的安全性，并承担由此产生的产品质量责任，在产品质量争议时由出卖人证明质量问题的责任归属人。

第65条、技术指标：

在室温不低于20度时每个月用气量不高于300立方米，温度：

湿度：

暖气片数量。

如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第66条、暖气计费：

暖气价格不高于政府规定的标准，计费方式及价格每月每平方米。

第67条、使用时间：

出卖人承诺应当于年月日开通暖气。

如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一

第68条、燃气品质：

燃气设备：

计量设备：

计费方式及价格：

；燃气安全装置为。

第69条、使用时间：

燃气交付使用时间为年月日，如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第8部分装修标准

第70条、室内装修标准为：

见附件标准。

第71条、室内装修总价格为：

见附件价格。

第72条、室内装修标准：

室内经过装修不得低于或者超过下述标准《人造板及其制品中甲醛释放限量》、《溶剂型木器涂料中有害物质限量》、《胶粘剂中有害物质限量》、《木家具中有害物质限量》、《壁纸中有害物质限量》、《聚氨乙烯卷材地中有害物质限量》、《地毯、地毯衬垫及地毯用胶粘剂中有害物质释放限量》、《混凝土外加剂释放限量》、《建筑材料放射性核素限量》。

第73条、违约责任：

装修交付使用时间为年月日，如不能达到此要求及符合前述质量标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第9部分室内环境

第74条、日照时间：

考虑到采光系房屋价值的重要构成内容，出卖人承诺房屋全年在日照时间最短的一天（冬至日），其窗户能够接受的满窗日照时间为6小时，具体出卖人提供数据，如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第75条、自然通风：

考虑到室内通风系房屋价值的重要构成内容，出卖人承诺其自然通风性能不低于政府商品房设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第76条、室内保温：

考虑到房屋保温情况将严重影响买受人的生活质量，出卖人承诺室内保温不低于政府商品房设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第77条、房屋隔热：

考虑到房屋隔热情况将严重影响买受人的生活质量，出卖人承诺外墙隔热不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第78条、躁声隔音：

考虑到室内躁声隔音声将严重影响买受人的身心健康，出卖人承诺墙体隔声情况不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第79条、电磁辐射：

考虑到室内外电磁辐射可能影响买受人的健康，出卖人承诺不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第10部分室外环境

第80条、周边建筑：

本商品房周围米外无其他建筑物，从本商品房各窗户、门及门外50内没有垃圾箱、污水处理站、供变电站、停车场等其他设施。

在本楼房之南侧的建筑物，其间距系数不得少于1.8，以保证买受人所购商品房之室内的采光。

第81条、使用道路：

本商品房可使用道路为宽度不低于6米，应当可以实现人车分离。

第82条、环境绿化：

本商品房米范围内不可能再建设任何非绿化设施。

第83条、气味条款：

本商品房敞开门窗后，不会闻到任何异味；室内在任何条件下均不会出现异味。

双方对是否是异味有争议的，可以随机选择3人进行评价，以多数人的意见最终结果。

第84条、环保噪声：

本商品房敞开门窗后，白天来自室外的声音不高于60分贝，夜晚不高于50分贝，室内原有设备不会产生任何声音。

第85条、自用车位：

出卖人向买受人提供安全停车的车位壹处，具体位置为：

，买受人无须为此车位支付任何费用，如果需要支付费用则每月不超过元，且在买受人于年月日时即开始使用。

第86条、电磁辐射：

出卖人承诺不在房屋室外500米内及本商品房楼上建造或允许他人建造任何电磁发射装置，包括寻呼台发射台、移动电话发射台、广播电视转发台或其他有辐射的装置，如果有此行为，无论是否影响人体健康，买受人均有权退房，出卖人将承担全部损失。

第87条、违约责任：

如不能达到上述各条中任何一条款的要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第11部分社区及设施

第88条、社区名称：

本商品房所属社区经政府地名管理机构确定为：

，本小区属于政府管理机构认可的合法社区。

考虑到社会名称的稳定性有利于买受人购买房屋的增值，因此出卖人承诺将在未来时间内始终使用的名称为；如此名称发生变化，出卖人承诺将赔偿给买受人总房价百分之三，作为因名称变更给买受人造成损失的赔偿。

第89条、用地面积：

本社区总用地面积为：

，总建筑面积为：

平方米，其中商品房面积为平方米，公用建筑面积为米。

第90条、建筑总量