上海静安南京路战略规划doc81.docx
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上海静安南京路战略规划doc81
##静安##路战略规划
一、政府希望达到的目标
1.目标
静安##路在未来5～10年，明确定位赶超纽约、伦敦、巴黎、东京等代表性的国际大都市的中心城区，塑造体现##建设现代化大都市和国际经济中心城市的‘魅力之心（CharmingHeartoftheCity）’。
至2010年，将静安##路建设成集国际性商务活动、高品级商业购物、时尚性生活消费、精致性城市景观于一体的城市中心，成为##跻身于现代化国际大都市的标志性中心城区。
”
2. 五大区域划分（图略）
根据《静安##路发展规划》，静安##路将分为五大功能区，具体说来，即：
信息传媒区、时尚购物区、宾馆会展区、文化旅游区、休闲娱乐区。
第一大功能区为石门路地区，具体指东起##北路、西至##北路，这里将成为文化传媒、公共活动和综合服务区。
第二大功能区为梅泰恒地区，以梅龙镇广场、##泰富广场和恒隆广场为核心，形成商务办公、时尚休闲、品牌购物中心区。
第三大功能区为##展览中心地区，以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、##展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。
第四大功能区为静安寺地区，东起##路、西至乌鲁木齐北路，这里将成为商业购物、公共活动、办公酒店区。
第五大功能区是协和世界区，位于乌鲁木齐北路和镇宁路之间，以建设中的协和世界广场为中心，形成主题休闲娱乐式商业、办公、住宿综合区。
二、静安##路自身现状分析
1.基础商业设施、景观、宾馆酒店等现有资源分布（图）
2.静安##路经济发展状况
在过去的5年中，##市国民经济持续增长，带动了静安区区域整体经济实力的稳步上升。
2005年，全区实现商业增加值27.38亿元，较上年增长了11%。
商品销售总额560.9亿元，较上年增长了14.2%，年均增长15.5%；社会消费品零售总额138.7亿元，较上年增长了9.4%，年均增长16.2%。
其中，吃的商品零售额46.4亿元，增长34.9%；穿的商品零售额38.5亿元，比上年下降5.3%；用的商品零售额53.8亿元，比上年增长4.1%。
3.交通状况
静安##路地区有14条南北向支马路和8条东西向支马路，有12条双向行驶车道，7条单向行驶车道和8条非机动车道。
地铁二号线在##西路沿线设有静安寺站、石门一路站，其延伸段将分别连接两个国际机场。
静安区在未来将建设四条南北向地铁线（M2、M5、M6、M7），分别与现在的地铁二号线自东向西纵横相交。
该地区设有12个公交站台，38辆公交车辆在此停靠，另有9辆公交车辆途经该地区。
但实际的情况是在多个路段经常出现拥堵，严重影响人们的出行。
4.人口状况及消费者状况
静安##路地区人口结构呈现“三多四高”的特点，即：
知名人士多，港澳台、海外人士多，干部、知识分子多；另外人口具备高学历，高收入，高智商，高科技的特点。
2005年，##市人均可支配收入为18,645元，比上年增加11.8%；人均消费支出为13,773元，比上年增加9.0%。
从消费支出结构上来看，在对食品需求增长的同时，居民对文化娱乐、居住条件等软性消费和文化、服务消费方面的需求也在增长。
静安##路高档商业购物场所的主要客户群为外籍人士、##高级管理人士和公司白领，以及江浙富豪三大类。
25岁—-30岁的年轻人是沿街消费的主要群体，40岁以上的人群具有一定的经济实力，也是构成沿街消费群体的主要部分。
信用卡消费占80%
5.商家之忧和政府的难处
商家之忧：
∙在如此密集的地区，开这么多定位相同的高端Mall，竞争压力是否会加剧
∙周边环境，特别是支路和弄堂里的环境
∙交通环境
政府之忧：
∙来自##市其他商业圈的竞争压力，不希望同质化竞争
∙优质商业载体不足，未来这几年如何“腾笼换鸟”，是静安区占领并守住商业制高点的关键。
∙如何在三、五年内改善软环境，提高软实力
三、静安##路与##其他商圈比较分析（淮海中路、徐家汇、静安##路、黄浦##路）
1. 销售业绩、收入对比
静安##路在4个商圈中的零售额是最低的,且自2000年以来,黄浦##路所在市区的区增加值增速明显高于其他三个地区.（具体数据略）
且自2001年，黄浦区投资180亿进行黄浦##路及周边地区的规划改造，力度很大，初显成效，对作为邻居的静安##路构成了直接的威胁。
2.定位、风格对比
淮海中路时尚、高雅；
黄浦##路拥有旅游资源（外滩），大气、时尚；
静安##路商务气息较浓；
4个商圈的定位基本相同，中高档，但是定位实际上比较模糊。
四、静安##路与国际著名商圈的比较分析
1.主题、风格
法国巴黎香榭丽舍大街 关键词：
文化情调金碧辉煌
美国纽约第五大道 关键词：
时尚大气
英国伦敦牛津街 关键词：
古典优雅
日本东京都新宿大街 关键词：
魅力活力
韩国汉城市明洞大街 关键词：
和平融合
新加坡乌节路 关键词：
浪漫
加拿大蒙特利尔地下城 关键词:
综合地下
静安##路 ？
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2.比国际一流商业街应有的3大特征与6大支撑要素
3大特征：
全球X围的知名度、高客流量、高商业收入。
6大支撑要素：
商业街历史悠久、建筑风格独特、街区配备多重功能、支柱商业有更新力、基础设施与环境良好、街区发展良性管理。
∙在“知名度”与“客流量”上，##路与国际一流商业街相比毫不逊色，国际一流商业街日客流量50万-70万，##路日均80万客流量，曾创下过一日迎客300万的世界纪录。
但“商业收入”，全长2.4公里的这段##路年商业收入仅是与其长度相当的牛津街的五分之二，连1.6公里长的密歇根大道一半也不到。
∙比“历史”与“风格”--密歇根大道有被评为“全球最美商业建筑物”的论坛塔，而雄壮的凯旋门与优雅的卢浮宫遥遥相望，与温柔流淌的塞纳河构成了香榭丽舍大街的独特风景线。
##路也有值得骄傲的历史和独特的建筑，“远东第一影院”大光明、“远东最高酒店”国际饭店……但这些见证过##沧桑的老建筑在林立的广告牌下，历史底蕴没能很好体现。
∙比“功能”--尽管##路自步行街开街以来功能有所增加，但从结构上看，购物所占比重仍然偏大。
随着收入达到一定水平，越来越多的人从传统“上街购物”向服务消费、体验消费转化，这就要求商业街改变以前单纯购物的功能，形成休闲、娱乐、旅游、展示等多种功能的组合，这是国际一流商业街发展的共同趋势。
∙比“支柱”--香榭丽舍大街上入驻了数百家名牌旗舰店、专卖店，它们绝大部分是其所在品牌连锁店的销售冠军。
而##路仍是传统百货商店唱主角，占了##路商品零售总额66%的中百、新世界、华联这中国商业三巨头，销售额已经连续3年负增长。
∙比“环境”--便捷的交通、充足的停车场、大片的绿化构成了国际著名商街完善的基础设施。
##路附近没有足够的停车场，叫车、停靠都不方便，也缺少绿化和遮阳挡雨的设施。
∙比“管理”--国际著名商街都是由商家自己组成的委员会与政府一起负责日常管理，而##路目前街道管理大多由政府承担。
五、诊断结论：
由上面的比较我们可以看到静安##路想成为国际化商业标志性地区所具备的条件和不足，静安已经有很多的资源，只是没有好好利用，没有形成一种整体风格，没有灵魂。
要对其进行规划，就要先找到它的灵魂.
我们的关键词是什么？
-------“尊贵、梦幻”
六、静安##路的战略规划
1. 战略目标：
至2010年，将静安##路建设成集国际性商务活动、高品级商业购物、时尚性生活消费、精致性城市景观于一体的城市中心，成为##跻身于现代化国际大都市的标志性中心城区
2.目标市场—高端市场
3. 整体印象：
五个区域各有主题，布局合理，##西路上集中国际品牌，支路上形成专业性商业街和休闲、娱乐区域的交替，结合现有的建筑资源，增加适合尊贵、梦幻主题的景观，强化怀旧色彩。
4. 实施办法
1） 周边环境（特别是支路）改造，提升整体形象：
如交通、路面、立面、公共设施
2）调整商业布局：
a）结合五大区域划分，在支路建立专业性商业街，比如钟表一条街、美容美发街、服饰一条街等，形成聚集效应，以弥补地理位置上的差距
b）引导原来在##路上的非国际品牌店向专业街迁址，把##路面上的优质店面让给国际品牌，
c）每个区域中规划娱乐、餐饮、休闲区，满足消费者休闲娱乐方面的综合需要
这样一来，##路和各支路上都能实现风格统一、档次统一，各个区域的功能也得到的综合加强。
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