杭州在水一方公寓物业自管中心议事规则正式版2.docx
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杭州在水一方公寓物业自管中心议事规则正式版2
杭州市在水一方公寓业主大会和业主委员会
物业自管中心议事规则
第一章总则
第一条制定依据
为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理工作协调小组关于业主大会及筹备组组建执导意见（试行）》和相关法规、规章，制定本议事规则，并经2010年12月日召开的业主大会讨论通过。
第二条宗旨
本议事规则旨在维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第三条业主大会、业主扩大委员会、业主委员会的组成
本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。
由业主大会选举产生楼道长。
本小区楼道长一号楼设8人，二号楼设8人。
业主委员会由业主大会选举产生，行使业主委员会的权利与义务，业主委员会委员同时担任业主扩大委员会委员。
鉴于本小区业主议事的实际情况，本着高效、科学、民主的原则，本物业管理区域特设业主扩大委员会，由业主委员会委员和一号楼8位楼道长、二号楼8位楼道长共同组成业主扩大委员会，授权行使部分业主大会的权利与义务。
业主委员会委员、业主扩大委员会委员（即楼道长）应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
拒绝交纳物业管理费等相关费用的业主，取消其业主委员会委员、业主扩大委员会委员（楼道长）或首届业主大会筹备组成员的选举与被选举权。
无权监督业主委员会工作或物业管理企业履行物业服务合同。
第四条业主及业主的权利和义务
业主，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；房屋竣工并已交付的但尚未
取得房屋所有权证的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。
单个物业登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名参加业主大会会议。
无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。
单位业主，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。
业主可以自行参加业主大会会议，业可以书面委托他人参加，书面委托书应载明委托事项和权限。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员及业主扩大委员会委员（楼道长），并享有被选举权；
（六）监督业主委员会及业主扩大委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
业主可以自行参加业主大会会议，也可以书面委托他人参加，书面委托书应载明委托事项和权限。
第五条业主大会、业主扩大委员会、业主委员会活动范围
业主大会、业主扩大委员会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主扩大委员会、业主委员会应根据国家及杭州市有关规定接受当地街道、社区党组织的领导，并接受当地物业管理行政主管部门业务指导。
业主大会、业主扩大委员会、业主委员会应配合公安机关等部门，与社区、物业服务企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区开展其他各项工作。
第二章业主大会议事规则
第六条业主大会议事内容
（一）制定、修改业主规约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员及业主扩大委员会委员，监督业主委员会及业主扩大委员会的工作；
（三）提出质询、依法改变和撤销业主委员会及业主扩大委员会的不当决定，或者改选业主委员会或及业主扩大委员会。
（四）由业主委员会委员和一号楼8位楼道长、二号楼8位楼道长共同组成业主扩大委员会，授权业主扩大委员会行使以下部分业主大会的权利与义务：
1）决定选聘、解聘物业服务企业；
2）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
3）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
4）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；
5）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
6）改建、重建建筑物及其附属设施；
7）审议制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生的维护等方面的规章制度；
8）讨论决定是否将物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，移交给相关专业单位；
9）为维护物业管理活动中的业主共同权益的需要，审议是否授权业委会进行诉讼；
10）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项；
11）提出质询、依法改变和撤销业主委员会所作的决定。
第七条业主大会及业主扩大委员会召集和主持
业主大会及业主扩大委员会由业主委员会负责召集。
业主委员会及业主扩大委员会换届、改选、增补召开的业主大会会议，由本届业主委员会在社区党组织领导下召集。
在下列情况下，业主大会会议由所在社区居民委员会负责召集
（一）业主委员会逾期不召集会议，经主管部门责令，仍不召集的；
（二）因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员集体辞职的。
业主大会会议及业主扩大委员会会议，一般由业主委员会主任或业主委员会指定的其他成员主持。
如意见不统一，可由社区党组织协调，若协调不成，由社区党组织确定主持人。
第八条业主大会会议及业主扩大委员会会议形式
本小区业主大会及业主扩大委员会会议采用书面征求意见形式，分为定期会议和临时会议。
（一）定期会议：
业主大会每一年召开一次。
（二）有下列情况，业主委员会应当组织召开业主扩大委员会会议。
1、物业管理区域内有20%的业主提议；
2、业主委员会缺少人数超过40%以上的；
3、发生重大事故或者紧急事件需要进行处理的。
（三）书面征求意见的程序。
1、征求（表决）意见单由物业工作服务人员逐户送达并签字；对于采用反对票征求（表决）意见的，在管理区域各楼道告示栏和物业宣传栏进行告示7天，征求反对意见者意见（表决）。
2、在物业管理区域内设投票箱，由工作服务人员收取，当面投入投票箱内，也可由业主在规定时限内自行将征求（表决）意见单投入投票箱内。
筹备组或业主委员会在社区党组织、社区居委会或公证机构的监督下，进行统计汇总。
3、已送达的征求（表决）意见单，业主在规定的时间内不反馈，或不书面提出反对意见的，视为同意多数业主意见。
第九条召开业主大会会议的程序
业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作
1、提出本次会议的议题；
2、确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；
3、核实业主身份；
4、将议题和议程公示，公示时间为7天；
5、其他会务准备工作。
（二）发布公告
业主大会召开会议前15天，筹备组或业主委员会应以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时告知相关的社区党组织和社区居委会。
公告包括以下内容：
1、会议形式；
2、会议的日期、地点；
3、提交会议审议的事项；
4、会务常设联系人姓名、联系电话；
5、其他需公告的事项。
（三）召开业主大会
（四）通报大会议事决定及说明有投票权和参加人数等情况
筹备组或业主委员会应当做好业主大会会议书面记录备查。
（五）业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
其决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
（六）业主扩大委员会会议应当有2/3以上业主扩大委员会委员参加。
其决定应当有占总委员数1/2以上的业主扩大委员会委员同意。
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当有占总委员数2/3以上的业主扩大委员会委员同意。
第十条业主大会议题的限制
业主大会议题仅限于第六条中规定的议事内容，任何超过物业议事范围的要求均不列入大会议题。
本物业管理区域内业主大会对所提议案已经做出决定的，业主一般在一年以内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第十一条业主大会投票权数
业主在业主大会会议上的投票权数，按每本房屋产权证计一票原则确定。
但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
第三章业主委员会及业主扩大委员会议事规则
第十二条业主委员会委员及业主扩大委员会委员（楼道长）的产生：
业主委员会委员及业主扩大委员会委员（楼道长）候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。
本小区业主委员会设7人（业主委员会委员同时担任业主扩大委员会委员）。
可实行等额和差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。
当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。
本小区业主扩大委员会委员（楼道长）一号楼设8人，二号楼设8人。
可实行等额和差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。
当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。
由业主委员会委员和一号楼8位楼道长、二号楼8位楼道长共同组成业主扩大委员会，授权行使部分业主大会的权利与义务。
第十三条业主委员会委员及业主扩大委员会委员（楼道长）资格认定：
业主委员会委员及业主扩大委员会委员（楼道长）应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
业主委员会委员及业主扩大委员会委员（楼道长）有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员或及业主扩大委员会委员（楼道长）资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员及业主扩大委员会委员（楼道长）资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第十四条业主委员会委员及业主扩大委员会委员（楼道长）人数、任期
根据实际情况，本物业设业主委员会7人（业主委员会委员同时担任业主扩大委员会委员即楼道长）。
设业主委员会主任1名、副主任若干名，由业主委员中选举产生，并向全体业主公示。
本小区业主扩大委员会委员（楼道长）一号楼设8人，二号楼设8人。
业主委员会及业主扩大委员会的任期为5年；
业主委员会委员及业主扩大委员会缺额人数超过委员总数40%的，应当在2个月内召开业主大会进行增补。
第十五条业主委员会议事内容
（一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定；
（二）拟订选聘物业服务企业的方案提交业主大会或业主扩大委员会讨论，并代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会或业主扩大委员会决定；
（四）拟订《在水一方公寓议事规则》和《在水一方公寓管理规约》修改方案，报业主大会决定；
（五）拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的方案，报业主大会或业主扩大委员会决定；
（六）组织审定物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营性收益和支出情况，并每半年向业主公示；
（七）拟订物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度、公共能耗的分摊办法、报业主大会或业主扩大委员会决定；
（八）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会或业主扩大委员会决定；
（九）协助物业服务企业履行物业服务合同，指导和监督物业服务企业的日常管理和服务工作，并根据业主委员会工作例会决议提出指导性意见。
（十）监督业主公约的实施，督促违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用的业主，限期缴纳物业服务费用；
（十一）协调业主与物业服务企业之间的纠纷；
（十二）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；
第十六条业主扩大委员会议事内容
由业主委员会委员和一号楼8位楼道长、二号楼8位楼道长共同组成业主扩大委员会，授权业主扩大委员会行使以下部分业主大会的权利与义务：
（一）决定选聘、解聘物业服务企业；
（二）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
（三）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（四）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；
（五）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）审议制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（八）讨论决定是否将物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，移交给相关专业单位；
（九）为维护物业管理活动中的业主共同权益的需要，审议是否授权业委会进行诉讼；
（一十）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项；
（一十一）提出质询、依法改变和撤销业主委员会所作的决定。
第十七条业主委员会及业主扩大委员会会议
业主委员会及业主扩大委员会会议依法按程序进行，采用民主集中制，少数服从多数，一旦形成决议，必须共同遵守，持不同意见的委员不得串连业主抵制业主委员会议决议的贯彻执行。
不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主委员会的正常工作。
（一）业主委员会及业主扩大委员会会议按下列规则召开：
1、会议由主任或其委托的副主任负责召集；
2、会议通知及有关资料提前3天送达每位委员；
3、委员因故不能参加会议的，提前1天向业主委员会召集人说明；
4、业主委员会会议有过半数委员出席，做出决定须经全体委员人数半数以上同意；业主扩大委员会会议应当有2/3以上业主扩大委员会委员参加。
其决定应当有占总委员数1/2以上的业主扩大委员会委员同意。
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当有占总委员数2/3以上的业主扩大委员会委员同意。
5、做好会议书面记录，并由与会人员签字；
6、业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
（二）下列情况应召开业主委员会或业主扩大委员会会议：
1、主任、副主任召集会议的；
2、经三分之一以上委员提议的；
3、经主管部门建议召开的。
业主委员会召开会议时，可邀请所在地社区居民委员会派员列席会议。
第十八条业主委员会及业主扩大委员会的权利和义务
（一）业主委员会应当自选举产生之日起30天内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
（二）业主大会、业主扩大委员会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
（三）业主大会、业主扩大委员会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
（四）在物业管理区域内，业主大会、业主扩大委员会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
（五）业主委员会、业主扩大委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员。
（六）业主委员会、业主扩大委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会或业主扩大委员会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。
（七）物业区域内，有下列损害他人合法权益的行为，业主委员会、业主扩大委员会可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，并依法向人民法院提起诉讼：
1、业主任意弃置垃圾、排放污染物或者产生噪声；
2、违反规定饲养动物；
3、违章搭建、侵占共用通道；
4、拒付物业费；
6、其他业主大会、业主扩大委员会授予的重大事项；
第十九条 业主委员会及业主扩大委员会换届
（一）业主委员会及业主扩大委员会任期届满换届的，在届满2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。
督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。
（二）业主委员会委员及业主扩大委员会委员缺额人数超过委员总数40%以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员及业主扩大委员会委员的补选、改选工作。
未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员及业主扩大委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员及业主扩大委员会委员补选、改选工作。
督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员及业主扩大委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员及业主扩大委员会委员补选、改选工作，区物业管理行政主管部门负责全程业务指导。
（三）原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十条档案资料管理
业主委员会应当建立档案资料管理制度。
档案资料由业主委员会指定专人保管。
业主委员会应建立下列档案资料：
（一） 各类会议记录、纪要；
（二）业主大会、业主扩大委员会、业主委员会做出的决定等书面材料；
（三）各届业主委员会备案登记的材料；
（四）业主、使用人名册；
（五） 订立的物业服务合同；
（六） 区域内物业共用部位、共用设施设备清册；
（七） 与物业服务有关的隐蔽工程、管网等基础性设计和说明资料
（六）其他有关材料。
第二十一条业主委员会活动经费和其他相关费用
（一）下列开支为业主委员会活动费：
1、业主大会、业主委员会会议开支；
2、必要的日常办公等费用；
业主委员会应根据工作实际需要确定业主委员会活动费使用额度，但不得超过服务收费总额的1%。
（二）为提升日常工作效率和对物业服务的监管力度，业主委员会经业主大会授权，可以聘请专职和兼职工作人员，所需人员费用依据国家相关劳动法规和杭州市职工工资情况，由业委会提请业主大会表决通过后执行。
（三）为丰富和活跃小区文化，构建和谐小区，业委会组织定期和不定期的多项联谊活动及文化活动，所涉及的相关费用，在活动告示时，予以公示后执行。
上述各项经费从本小区共用部位、共用设施设备的经营性收益中支出，不再从全体业主中分摊收取。
以上活动经费、聘用人员费用和文化活动等费用将作为本小区共用部位、共用设施设备的经营性公共资金收支情况专设条款，每半年在本小区公布一次，接受业主的监督。
第二十二条印章的使用管理
业主委员会应当建立健全印章管理制度。
业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
用印必须实行登记制度，每次用印，使用人应在印章使用登记簿上记录备查。
记录内容为用印日期、用印事由、用印数等。
违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。
第四章议事规则补充规定
第二十二条议事内容表决方式特别约定
鉴于本小区业主议事的实际情况，本着高效、科学、民主的原则，本小区对以下业主大会议事内容中涉及的内容，均采用每户发放征求（表决）票形式，而其他内容的表决方式，授权业主扩大委员会会议决定，也可以采用宣传栏公示、征求反对票形式进行征求意见和表决：
（一）制定、修改业主规约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员及业主扩大委员会委员，监督业主委员会及业主扩大委员会的工作；
（三）提出质询、依法改变和撤销业主委员会及业主扩大委员会的不当决定，或者改选业主委员会或及业主扩大委员会。
第二十三条业主大会和业主委员会议事规则的生效
本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过生效。
本议事规则未尽事项由业主大会补充。
本章程与有关法律、法规、规章不相符时，按有关法律、法规、规章执行。
本章程的解释权属在水一方公寓业主委员会。
2010年12月日
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