《工程部运行标准预防性保养程序》preventivemaintenance sop.docx
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《工程部运行标准预防性保养程序》preventivemaintenancesop
STANDARDOPERATINGPROCEDURES
标准操作程序
POLICYNO.
SUBJECT
编号
标题
ENG-PM-001
HVAC-FanCoilsP.M.Procedure
风机盘管
ENG-PM-002
RoomCareProgram
客房保养
ENG-PM-003
PACareProgram
公区保养
ENG-PM-004
Tools&EquipmentforMaintenance
保养工具及材料
ENG-PM-005
CarpetCare
地毯保养
ENG-PM-006
AlarmSystemMaintenanceandTesting
消防系统保养及测试
ENG-PM-007
HeatDetectors
温感测试
ENG-PM-008
SmokeDetector
烟感
ENG-PM-009
MovablePartition
活动隔断
ENG-PM-010
Heateroverheating
过热加热器年
ENG-PM-011
Facilities&EquipmentofFireSafetyMaintenancePlan
消防系统设施设备维保计划
ENG-PM-012
Gasstovekitchenequipment
厨房燃气炉设备
ENG-PM-013
Convectionoven
对流炉
ENG-PM-014
GasStoves
煤气炉具
ENG-PM-015
Maintenanceandoperationofstove
检修炉灶及操作
ENG-PM-016
Vehiclemaintenanceandoperationofrice
检修蒸饭车及操作
ENG-PM-017
Maintenanceandoperationofboiling
检修开水器及操作
ENG-PM-018
Maintenanceandoperationoftherefrigeratorfreezer
冰箱冰柜检修及操作
ENG-PM-019
Maintenanceandoperationofdishwasher
洗碗机检修及操作
ENG-PM-020
MaintenanceofColdstoragerefrigerationequipmentsystem
冷库设备制冷系统保养
ENG-PM-021
Equipmentmaintenanceprocedures
设备的维修程序
ENG-PM-022
Floordrainanddrainagepipes
地漏和排水管
ENG-PM-023
Wastedisposal
废弃物处理
ENG-PM-024
Pre-ice-makingmachine
制冰机的预检
ENG-PM-025
Preventivemaintenanceofmotor
电动机的预防保养
ENG-PM-026
Pre-checkproceduresofpumps
水泵的预检程序
ENG-PM-027
Pre-screeningproceduresofValves
阀类的预检程序
ENG-PM-028
Color-specificnorms
专用颜色规范
ENG-PM-029
Buildingthesurfacepaint,sealingandwaterproofing
建筑表面油漆、密封和防水
ENG-PM-030
Garageanddrivewaysurface
车库和车道表面
ENG-PM-031
Theroofofthepre-screeningprocedures
屋顶的预检程序
ENG-PM-032
Currentcircuitbreakerandvalveidentification
电流断路器和阀门的识别
ENG-PM-033
Valveidentification
阀门的识别
ENG-PM-034
Swimmingpoolchlorinationdevice
游泳池氯化器
ENG-PM-035
PreventivemaintenanceofAirconditioningbox
空调箱的预防性维护保养
ENG-PM-036
Boilerequipment
锅炉设备
STANDARDOPERATINGPROCEDURES
标准操作程序
Subject
:
HVAC-FanCoilsP.M.Procedure风机盘管
EffectiveDate
:
Mar.2010
PolicyNo
:
ENG-PM-001
Issuedby
:
ChiefEngineer
Page
:
1of7
Approvedby
:
GeneralManager
Distribution
:
ExecutiveCommittee
DepartmentHeadA&B
:
AllEngineeringAssociates
节I.01客房/公共区域设备设施维护保养
（a）客房风机盘管GuestroomFCUProcedure
所需工具/设备
工程常用工具：
非酸性盘管清洁工具，翅片清洗专用喷壶，防护眼睛，橡胶手套，水喉，润滑剂，点式温度计。
消毒灭菌药剂：
铝翅片清洗剂，风机盘管接水盘专用防霉片。
注：
该工作应3个月进行一次。
操作程序Procedure
1．用非酸性工具清洁盘管及冷凝水盘，并更换专用水处理剂（防霉片）；防霉片投放位置须在接水盘离出口较远的地方，全部溶解后应更换。
2．根据设备结垢的实际情况使用“铝翅片清洗剂”，采用喷刷或浸泡的方式使溶液与表面作用，用洁净水快速彻底冲洗干净盘管。
3．将空气排出水管；
4．检查冷凝水盘及水盘的绝缘情况；
5．检查水流情况，包括流量及水压；
STANDARDOPERATINGPROCEDURES
标准操作程序
Subject
:
HVAC-FanCoilsP.M.Procedure风机盘管
EffectiveDate
:
Mar.2010
PolicyNo
:
ENG-PM-001
Issuedby
:
ChiefEngineer
Page
:
2of7
Approvedby
:
GeneralManager
Distribution
:
ExecutiveCommittee
DepartmentHeadA&B
AllEngineeringAssociates
6．按照说明润滑马达，调换油嘴；
7．检查盘管及安装固定部件，如有需要，可进行调换。
8．检查并调试风机马达的三档速度；
9．检查调温器的工作情况，进行校准，同时在最热及最冷的温度点检查；
10．检查在供热或供冷情况下电动阀门的工作情况；
11．检查水管及电动阀门的绝缘情况；
12．检查所有的电气安装情况，特别注意布线及接线情况；
13．清洁盘管的回风口；
14．安装干净的过滤网；
15．运行风机盘管，记录出风温度；
16．记录以下数据：
①客房房间温度；
②盘管回风温度；
③盘管出风温度。
（b）客房空调器GuestroomFCUProcedure
所需工具/设备
工程常用工具：
软毛刷，吸尘器，润滑剂，点式温度计。
0.2%～0.5%的过氧乙酸溶液或其他消毒液，风机盘管接水盘专用防霉片。
注：
该工作应3个月进行一次。
STANDARDOPERATINGPROCEDURES
标准操作程序
Subject
:
HVAC-FanCoilsP.M.Procedure风机盘管
EffectiveDate
:
Mar.2010
PolicyNo
:
ENG-PM-001
Issuedby
:
ChiefEngineer
Page
:
3of7
Approvedby
:
GeneralManager
Distribution
:
ExecutiveCommittee
DepartmentHeadA&B
AllEngineeringAssociates
操作程序Procedure
1．检查空调器电器插头和插座的接触是否良好，若发现空调器在运行时，若电源引出线或插头有发烫，则插头、插座接触不良，须即采取措施解决。
2．观察空调器制冷剂管路（主要指分体空调器）的接口部位是否有制冷剂泄漏。
若发现有油渍，则说明有制冷剂漏出，应及时予以处理，以防因泄漏而造成制冷剂量不足，影响空调器的制冷（热）效果，甚至造成压缩机损坏。
3．切断空调电源后，用0.2%～0.5%的过氧乙酸溶液或其他消毒液喷洒在空调壳体表面，喷洒时溶液要成雾状；
4．然后打开面板，用溶液喷洒过滤网。
注意：
清洗空调器的空气过滤网，一般2至3周左右保养一次。
清洗时将过滤网抽出，用干的刷去过滤网上的灰尘。
也可用清水冲洗去过滤网上的灰尘。
晾干后再装入空调器使用。
对灰尘较多的环境，过滤网的清洗应更经常，以免过滤网沾灰尘太多，影响空调器的通风量。
5．打开过滤网，使用毛刷和吸尘器清洗盘管上的灰尘；用0.2%～0.5%的过氧乙酸溶液或其他消毒液喷洒换热器表面；
注：
在清洗时毛刷和吸尘器应沿盘管的垂直方向清扫，切勿沿水平方向清扫，以免碰坏盘管的肋片。
6．打开出风口摆叶，向出风口内部贯流风扇喷洒；
7．间隔30分钟后，再进行一次消毒；
STANDARDOPERATINGPROCEDURES
标准操作程序
Subject
:
HVAC-FanCoilsP.M.Procedure风机盘管
EffectiveDate
:
Mar.2010
PolicyNo
:
ENG-PM-001
Issuedby
:
ChiefEngineer
Page
:
4of7
Approvedby
:
GeneralManager
Distribution
:
ExecutiveCommittee
DepartmentHeadA&B
AllEngineeringAssociates
8．抽下空调过滤网，用加入一些洗涤剂的自来水进行清洗；
9．检查室内机组里净化块、滤尘块等空气处理装置的情况，同时对这些空气处理装置进行擦洗与消毒；
10．用沾有一定清洗剂的软布擦洗空调的外壳、进风格栅、空调内部的塑料件和换热器等。
然后再用清水湿擦布擦除掉洗涤剂。
切勿用40℃以上热水、汽油、挥发性油及腐蚀性溶剂擦拭空调器面板和机壳。
注：
不应用硬毛刷刷洗空调器，以免损坏外壳，造成脱漆、褪色等。
11．运行风机盘管，记录出风温度；
12．记录以下数据：
①客房房间温度；
②空调器回风温度；
③空调器出风温度；
④蒸发压力；
⑤冷凝压力；
⑥压缩机工作电流值。
13．空调器要长期停机时（如空调器的季节性停机）应对空调器作全面清洗。
清洗好后只开空调器的风机，运转约2至3小时，使空调器内部干燥，然后用防尘套将空调器套好。
STANDARDOPERATINGPROCEDURES
标准操作程序
Subject
:
HVAC-FanCoilsP.M.Procedure风机盘管
EffectiveDate
:
Mar.2010
PolicyNo
:
ENG-PM-001
Issuedby
:
ChiefEngineer
Page
:
5of7
Approvedby
:
GeneralManager
Distribution
:
ExecutiveCommittee
DepartmentHeadA&B
AllEngineeringAssociates
（c）拆卸和安装客房空调器
准备工作：
1．至少二人或二人以上（熟练的制冷工，加一名副手）；
2．制冷修理工具一套，以及室内外机的固定用膨胀螺丝等材料。
程序Procedure：
1．将用于替换的空调器运送到需要拆卸的客房。
2．回收制冷剂：
启动空凋器，可用遥控器设定制冷状态，待压缩机运转5～10分钟，制冷状态正常后，用扳手拧下外机的液体管与气体管接口上的保帽，关闭高压管（细）的截止阀门，l分钟后管外表结露，立即关闭低压管（粗）截止阀门，同的迅速关机，拔下电源插头（如果设备插在墙壁的电源插座上，使其与插头分离，如果装置直接与暗线盒相接，将告示牌放在断开的线盒上，并断开），用扳手拧紧保险帽，至此回收制冷剂工作完成。
如果是冬季，宜先用温热的毛巾盖住室内机的温度传感器探头，然后控制冷状态设定开机；也可采用室内机上的强制启动按钮开机，同的观察室内、外机是否还有其他故障。
避免以后带来麻烦。
3．制冷剂回收后，可拆卸室内机。
用扳手把室内机连接锁母拧开，用准备好的密封钠子旋好护住室内机连接接头的丝纹，防止在搬运中碰坏接头丝纹；再用十字起拆下控制线。
同时应做标记，避免在安装时接错。
如果信号线或电源线接错，会造成外机不运转，或机器不受控制。
4．将装置从墙上取下。
5．清理壳的内外部和外部格栅，必要时进行油漆。
6．检查壳的填缝以防泄漏。
如需要再加入填料。
STANDARDOPERATINGPROCEDURES
标准操作程序
Subject
:
HVAC-FanCoilsP.M.Procedure风机盘管
EffectiveDate
:
Mar.2010
PolicyNo
:
ENG-PM-001
Issuedby
:
ChiefEngineer
Page
:
6of7
Approvedby
:
GeneralManager
Distribution
:
ExecutiveCommittee
DepartmentHeadA&B
AllEngineeringAssociates
7．将用于置换的设备放入机套内，用水平尺校正固定。
8．查看管道是否有弯瘪现象；接下来应检查两端喇叭口是否有裂纹，如有裂纹，应重新扩口，否则会漏氟。
最后，检查控制线是否有短路、断路现象，在确定管路、控制线、出水管良好后，把它们绑扎在一起并将连接管口密封好。
连接好管道与内、外机，并接好控制线。
9．排除管道和内机中空气：
（1）把连接好的外机接头拧紧（细），用专用扳手松开截止阀门的阀杆1圈左右；
（2）听到外机接头（粗）吱吱响声，30秒左右，用钣手拧紧（粗）接头；
（3）松开（粗）管上戴止阀门的阀杆；
（4）彻底松开（细）管上截止阀门的阀杆。
这时空凋器排空气结束。
10．用洗涤剂进行检漏，仔细观察每一个接头有无气泡冒出，验明系统确无泄漏后，旋紧阀门保险帽，即可开机试运行。
11．将设备周边的平衡条和填料放回。
12．插上插头或将导线接上暗线盒，拿走告示牌。
13．通电前位查一下电压，再用遥控器启动运行。
14．运行调试：
室外机工作以后，检查运行电流是否与铭牌标注相一致，如小于铭牌标注的电流可视为氟利昂量少，不急于加氟，可继续观察管道接头处的结露或结霜情况。
注：
任何一台分体空调器正常运行应符合下列条件：
（l）低压压力4.9kg／cm2～5.4kg/cm2；
（2）连接管只能结露，不能结霜；
STANDARDOPERATINGPROCEDURES
标准操作程序
Subject
:
HVAC-FanCoilsP.M.Procedure风机盘管
EffectiveDate
:
Mar.2010
PolicyNo
:
ENG-PM-001
Issuedby
:
ChiefEngineer
Page
:
7of7
Approvedby
:
GeneralManager
Distribution
:
ExecutiveCommittee
DepartmentHeadA&B
AllEngineeringAssociates
（3）运行电流与铭牌标注的是不相一致；
（4）内机出风口温度符合要求，即夏天（12～16）℃；冬天（35～40）℃。
室内温度，夏天25～28℃，冬天（18～23）℃。
15．补充制冷剂：
在空调器拆卸中，只要是按操作规范要求去做，开机运行后制冷良好，不需添加制冷剂。
但对于使用中的微漏或在移机中由于排空时动作迟缓，制冷剂会微量减少，或由于移机中管道加长等因素，空调器在运行一段时间就不能满足正常运行的4个条件，即：
①压力低于4.9kg/mm2；②管道结霜；③电流减少；④内机出风温度不符合要来，这的就须补充制冷剂。
运行中加氟，必须从低压侧加注。
加氟前，先旋下室外机低压气体截止阀维修口上的工艺帽，根据公、英制要求选择加气管；用加气管带顶针端，把加气阀门上的顶针顶开与制冷系统连通，另一端接三通表。
用另一根加气管一端接三通表，另一端虚接R22气瓶，并用系统中制冷剂排出连接管的空气。
听到管口吱吱响声l～2秒钟，表明空气排完，拧紧加气管螺母，打开制冷剂瓶阀门。
把气瓶倒立，缓慢加氟。
当表压力达（4.9～5.4）kg／cm2时，表明制冷剂已充足。
关好瓶阀门，使空调器继续运行，观察电流、管道结露现象，当室外机水管有结露水流出，低压气管（粗）截止阀结露，确认制后状况良好，卸下低压气体维修工艺口加气管，旋紧外保险帽，充注制冷剂工作完成。
16．将拆下的设备放回维修处清理或维修。
STANDARDOPERATINGPROCEDURES
标准操作程序
Subject
:
RoomCareProgram客房保养
EffectiveDate
:
Mar.2010
PolicyNo
:
ENG-PM-002
Issuedby
:
ChiefEngineer
Page
:
1of17
Approvedby
:
GeneralManager
Distribution
:
ExecutiveCommittee
DepartmentHeadA&B
AllEngineeringAssociates
（d）客房保养计划RoomCareProgram
客房保养计划的实施旨在提高产品质量，满足客人需要。
根据该计划一年需在客房、商用区域、电梯、公共卫生间进行三次系统的检查。
问题一旦发现，立即进行改进，对酒店品质提高不无裨益。
客房保养计划要求
一名经过培训，技术全面的专门工程人员；
配有推荐工具、设备及零件的工具车；
客房、商用区域、电梯及公共卫生间检查表。
注：
本计划并非为更新计划，工程人员的工作不应包括油漆客房门、垂挂新的窗帘及为拉门安装导轨（此类项目为更新项目）。
维修计划
该计划根据逐个场所检查要求进行时间安排。
整个酒店各相关场所检查完毕后，再开始新一轮的检查。
时间安排时请注意需保证一年三次检查。
如实施恰当的话，每个月应完成25%的客房保养。
酒店的公共区域建议一年至少详细检查四次。
保养工作按照入住率、气候情况及物业原先情况所需时间不同。
STANDARDOPERATINGPROCEDURES
标准操作程序
Subject
:
RoomCareProgram客房保养
EffectiveDate
:
Mar.2010
PolicyNo
:
ENG-PM-002
Issuedby
:
ChiefEngineer
Page
:
2of17
Approvedby
:
GeneralManager
Distribution
:
ExecutiveCommittee
DepartmentHeadA&B
AllEngineeringAssociates
保养计划实施
总工程师：
1．根据附表保证必须工具、零部件；
2．保证工具车；
3．计算每周客房保养的工作量。
【举例】
假设一个拥有200间客房的酒店，一年至少进行三次客房保养工作，每个月必须完成总房数的25%。
把总房数除以4，得出的便是每个月需进行保养的房数。
200÷4＝50间/月
然后将每月房数除以4（4个星期），得出的便是每个星期需保养的房数。
50÷4＝12.5
根据计算，客房保养工程人员每星期需完成的工作量为12.5间。
另一种计算每星期工作量的方法为将酒店的总房数乘以每年需进行保养的次数。
200÷3＝600
然后将该数字除以一年的星期数，得出每周需保养的客房数。
600÷52＝11.5
通过这种计算方法，得出为了保持酒店的标准，每星期需保养的房间数为11.5间。
STANDARDOPERATINGPROCEDURES
标准操作程序
Subject
:
RoomCareProgram客房保养
EffectiveDate
:
Mar.2010
PolicyNo
:
ENG-PM-002
Issuedby
:
ChiefEngineer
Page
:
3of17
Approvedby
:
GeneralManager
Distribution
:
ExecutiveCommittee
DepartmentHeadA&B
AllEngineeringAssociates
4．根据酒店的实际情况，计算出每星期工作所需的小时数，并将该数据提供给总经理。
5．给客房保养工程人员（万能工）进行技能培训。
6．委派合格的人员执行该计划。
7．将工具车配备所有必须的工具、设备及零部件。
备注：
客房保养工具车所需工具、设备及零部件为建议性长久存货。
品种及数量因物业情况的不同而异，并以保证客房保养计划的按时按量完成为基础。
为了避免由于送货周期引起的时间耽搁，必须有后备存货。
指导客房保养工程人员每天补足工具车所需品种，并保证紧急情况下的后备供货。
存货每90天循环一次。
8．与客房保养工程人员重温客房保养检查表（见样张）。
9．根据客房保养计划，每天将所需检查及保养的房间分配给客房保养工程人员。
10．每天检查部分已完成的客房，每星期末，即可完成10%的已完成客房检查。
客房保养工程人员（万能工）技能标准
1．有与宾客交流的技巧；
2．强弱电基础知识
（1）必须具有低压电器操作证件（当地劳动部门颁发电工证）；
（2）安全用电及触电急救；
（3）懂得客房电气的线路工艺和隐蔽走向；
（4）能够对调光开关、波段开关\电位器检查、判断、更换；
STANDARDOPERATINGPROCEDURES
标准操作程序
Subject
:
RoomCareProgram客房保养
EffectiveDate
:
Mar.2010
PolicyNo
:
ENG-PM-002
Issuedby
:
Chief
升级会员 