四川成都房地产别墅市场分析报告.docx
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四川成都房地产别墅市场分析报告
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2011年成都别墅市场年报1
第一部分2011年中国宏观经济与政策分析1
一、宏观经济总结精要1
二、宏观政策总结与发展预测10
三、2011年中国房地产市场总结18
第二部分2011年成都别墅市场33
一、土地市场33
二、别墅市场分析34
三、销售排行榜41
第一部分2011年中国宏观经济与政策分析
一、宏观经济总结精要
1、全国经济情况
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预计2011年中国GDP确保增长9.2%左右
初步测算，2011年前三季度国内生产总值（GDP）320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%。
其中，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%。
从环比看，三季度GDP增长2.3%。
从主要指标变动来看，尽管增长速度有小幅的回落，但是运行还是比较平稳，经济从政策刺激向自主增长有序转变的态势非常明显。
《
中国国家统计局公布的宏观经济数据显示，前三季度，中国固定资产投资212274亿元，同比名义增长24.9%（扣除价格因素实际增长16.9%），比上半年回落0.7个百分点。
其中，国有及国有控股投资73481亿元，增长12.7%。
分产业看，第一产业投资同比增长25.5%，第二产业投资增长26.9%，第三产业投资增长23.4%。
分地区看，东部地区投资同比增长22.3%，中部地区增长29.9%，西部地区增长29.5%。
前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32.0%，比上半年回落0.9个百分点。
其中，住宅投资31788亿元，增长35.2%。
全国商品房销售面积71289万平方米，同比增长12.9%。
其中，住宅销售面积增长12.1%。
2011年1-11月，中国社会消费品零售总额约为16万亿元，同比增长17.0%，扣除价格因素，实际增长率为11.4%，创下自2005年以来实际增速最低点。
前11个月餐饮消费增长16.7%，比去年同期增幅低1.3个百分点，创下多年来最低纪录。
《2012版
1-9月份，全国进出口总值26774亿美元，同比增长24.61%，贸易顺差1070亿美元。
其中，出口总值13922亿美元，同比增长22.7%。
进口总值12852亿美元，同比增长26.7%。
2011年12月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.3%，比上月回升1.3个百分点，略高于扩张与收缩的临界点50%，是2009年3月以来的次低点，并低于历史同期均值2.0个百分点。
表明在消费旺季临近的带动下，企业生产增长，制造业经济总体略有回升，但在国内外市场需求持续放缓的情况下，未来制造业经济发展趋势仍有待进一步观察。
2011年1-11月累计比为5.9%,其中1月份最低为4.1%,6月份以后均在5.6%以上,8月份最高达6.4%,这是2008年以后的最高涨幅.1-11月份八大类商品呈“七涨一平”格局,其中食品、烟酒、衣着、家庭设备用品及维修、医疗保健及个人用品、交通和通信、居住累计比分别上涨14.9%、5.1%、1.4%、1.6%、2.1%、0.2%、4.7%，娱乐教育文化用品及服务累计比持平。
2011年CPI的涨幅为高开高走，见顶回落的趋势，预计年内CPI指数涨幅为5.5%。
2011年1-10月，中国财政收入90851.68亿元，比去年同期增加19951.86亿元，增长28.1%。
其中，中央本级收入46638.27亿元，同比增长24.8%；地方本级收入44213.41亿元，同比增长31.8%。
财政收入中的税收收入79634.28亿元，同比增长26.6%；非税收入11217.4亿元，同比增长40.1%，其中中央非税收入2352.06亿元，同比增长13.8%。
全年财政收入增长呈前高后低走势。
分季度看，一季度中国财政收入增长33.1%，二季度增长29.6%，三季度增长25.9%，其中9月增幅回落至17.3%，10月增长16.9%。
后两个月中国财政收入累计增幅还会有所回落。
2、全国房地产情况
开发投资总额：
1-11月房地产及住宅开发投资总额同比增速继续高位回落
1-11月，全国房地产开发投资额为55483亿元，绝对值创历史新高。
同比来看，1-11月相比去年同期增长29.9%，增幅比1-10月下降1.2个百分点，但仍在高位运行。
整体来看，房地产开发投资同比增速继续保持在2007年以来的历史高位，但近月降幅逐渐加大。
1-11月，全国住宅开发投资额为39857亿元，绝对值亦创近年来新高。
同比来看，1-11月比去年同期增长32.8%，增幅比1-10月下降1.5个百分点。
需求：
累计销售面积和销售额增速均放缓，单月销售面积继续同比下降
1-11月，全国商品房累计销售面积为9.0亿㎡，同比增长8.5%。
增速与1-10月相比下降1.5个百分点；住宅累计销售面积同比增长7.5%，增速也下降1.5个百分点。
11月全国商品房销售面积为9941万㎡，同比下降1.7%，住宅销售面积为8668万㎡，同比下降3.3%。
供应：
累计新开工面积增速继续高位下降，开发投资增速降至30%以下
1-11月，各类供应指标继续保持较高增速，房地产开发投资5.5万亿元，同比增长29.9%；房屋新开工面积达17.5亿㎡，同比增长20.5%，增速比1-10月下降1.2个百分点。
其中，住宅新开工面积为13.5亿㎡，同比增长17.6%，增速较1-10月下降1.5个百分点。
自去年5月新开工面积同比增速达到72.4%的历史最高点以来，增速持续下降，但仍高于2006-2008年平均水平。
1-11月全国房屋施工面积继续增长，达49.1亿㎡，同比增长27.9%，增速比1-10月下降0.5个百分点。
其中，住宅施工面积为37.6亿㎡，同比增长26.0%，增速比1-10月下降0.8个百分点。
1-11月，全国房屋竣工面积为5.9亿㎡，同比增长22.3%，比1-10月增加3.8个百分点。
其中，住宅竣工面积为4.8亿㎡，同比增长21.5%，增速比1-10月增加3.9个百分点。
价格：
全国住宅销售均价连续四个月下降，百城住宅均价连续三个月环比下跌
1-11月，全国商品房和住宅销售均价分别为5474元/㎡和5096元/㎡，较1-10月销售均价分别下降0.5%和0.7%，比去年同期分别上涨6.8%和5.8%，增速继续放缓。
数据显示，11月全国100个城市住宅平均价格为8832元/㎡，与10月环比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。
资金来源：
开发企业资金来源总额创历史新高，国内贷款占比创新低
1-11月，房地产开发企业资金来源共计7.5万亿元，同比增长19.0%，增速较1-10月下降1.2个百分点。
除国内贷款增速有所增长外，其余各项资金来源的增速均保持下降态势。
国内贷款占比下降，定金及预付款和利用外资占比不变，其他资金来源占比略有上升。
小结：
量价齐跌势头继续，供应、资金增速仍在高位
价格方面：
从百城价格指数来看，11月100个城市住宅均价同比涨幅继续缩小，均价连续第三个月出现环比下跌。
需求方面：
1-11月，全国商品房累计销售面积和销售额的同比增速继续减小；11月，商品房单月销售面积和销售额增速大幅放缓，连续第二个月同比下降。
值得注意的是，数据显示11月新房和二手房的成交量都明显低于去年。
供应方面：
开发商加速推盘，近两年的高速增长也使得供应方面压力越来越大。
另一方面，货币政策微调将缓解房地产业的调控压力，但房地产调控政策仍不放松还是接下来房地产市场不得不面临的问题。
二、宏观政策总结与发展预测
1、全国政策
时间
措施
要点
央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011.6.7
住建部《国有土地上房屋征收评估办法》
房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
2011.6.1
新《规划管理建筑面积计算办法》
自6月1日起，广州将实施新的规划管理建筑面积计算办法，严厉遏制开发商"偷面积"行为。
其中规定，阳台、入户花园要算全部面积。
《关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知》征求意见稿
要求各开发企业，按时报送年度商品房项目预（销）售计划，如实填报《年度商品房项目预（销）售计划表》，在每年1月31日前报送至广州市房屋交易监管中心。
不报销售计划不发预售许可证。
央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》
明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处"小产权"房，维护良好的管地用地秩序。
国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知
房地产开发企业违反明码标价规定未实行"一套一标"，按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处5000元罚款。
构成价格欺诈的，责令改正，没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。
2011.5.1
国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》
自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。
央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011.4.1
《房地产经纪管理办法》
这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。
该《办法》明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订"阴阳合同"、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。
央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
国家发改委《商品房销售明码标价规定》
从5月1日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。
央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011.2.1
《商品房屋租赁管理办法》
根据办法，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
上海重庆开征房产税
上海于1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。
重庆从1月28日开始向个人房产征收房产税。
重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5％~1.2％。
财政部:
关于调整个人住房转让营业税政策的通知
个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
国务院房地产调控1号文件（新"国八条"）
（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
（2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
（3）合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
政府不得责成有关部门强制拆迁。
央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2、金融类调控政策
2011年央行7次调整存款准备金率、3次加息
措施
实施时间
要点
调整存款准备金率
2011-1-20
1月14日，央行宣布从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
2011-2-24
2月18日，央行宣布从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
2011-3-25
3月18日，央行宣布从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
2011-4-21
4月17日，央行宣布从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
2011-5-18
5月12日，央行宣布从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
2011-6-20
6月14日，央行宣布从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
2011-12-5
11月30日，央行宣布从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为近三年来首降
上调存贷款基准利率
2011-2-9
央行2月8日晚间宣布，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调25个基点。
在其他各档次存贷款基准利率中，中长期存款利率多加，中长期贷款利率少加，活期存款利率于2008年11月份以来首次调整，上调4个基点。
2011-4-6
央行4月5日晚间宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调25个基点。
在其他各档次存贷款基准利率中，中长期存款利率多加，中长期贷款利率少加，活期存款利率于2008年11月份以来第二次调整，上调5个基点。
2011-7-7
中国人民银行6日决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
3、成都政策
时间
措施
要点
2011.6.1
关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知
关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知
关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知
就申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项通知如下：
家庭年收入5万元以下，户籍属于成都市行政区域；家庭成员拥有两人（含两人）以上，其中主申请人在主城区缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险；在成都行政区域内城镇无城市自有产权住房。
2011.4.8
成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行）
成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则
2011.4.6
《成都市限价商品住房销售规则》
限价商品住房实行政府定价，销售价格比同地段同品质商品住房市场价低15%-20%。
限价商品住房配售标准为单身居民购买面积不超过50平方米、2人家庭购买面积不超过75平方米、3人及以上家庭购买面积不超过90平方米，超过限购面积部分，按市场价购买。
2011.4.6
《成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法》
对成都市限价商品住房的申请条件、申请程序、销售价格、限购面积以及上市交易等问题作出全面规定，年收入7万元以下（单身居民年收入在3.5万元以下），并符合其他相关规定的家庭可申请购买限价房。
2011.4.6
关于进一步加强商品住房价格监管的通知
成都市城乡房产管理局、成都市发改委联合印发了《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》，明确商品住房价格实行申报备案管理，申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；商品住房的申报价格一经确定，不得上调。
关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知
根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：
：
二环以内：
9980元/平方米；二环至三环之间：
7500元/平方米；三环以外：
7400元/平方米。
关于进一步规范中心城区单位集资建房有关问题的通知
通知正式公布，只允许距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，且符合相应条件前提下利用单位自用土地进行集资建房，政府机关、事业单位一律不得组织职工集资建房。
单位集资建房只能向符合经济适用住房供应条件的家庭出售，房屋面积60平方米左右，价格不高于经济适用住房的最高限价。
四川32个城市公布新建住房价格控制目标
截至31日下午，我省18个设区城市和14个县级市已全部按照国务院和省政府相关规定，公布今年新建住房价格控制目标。
约80%的城市公布的是低于城乡居民人均可支配收入增长幅度，部分城市公布的是低于人均GDP增长幅度，也有少数城市目标兼顾了两项指标。
成都市人民政府办公厅发布《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》
成都2011年度新建住房价格控制目标公布如下：
加大住房保障力度，进一步扩大住房保障覆盖面，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高，新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。
落实"国八条"成都出台房地产调控细则《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》
通过加快保障性住房建设、加强房地产市场监管、暂时实行住房限购措施等方式，维护市场平稳健康发展态势。
一、进一步加大保障性住房建设力度。
进一步加大保障性住房建设力度，提高住房保障标准，扩大住房保障范围，加强监管，确保住房保障公平公正。
二、进一步落实房地产市场调控措施。
努力实现新建住房价格控制目标，进一步强化房地产市场管理和监督检查，主城区暂时实行住房限购政策。
房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类
四川首个涉及房屋共用部位项目划分的区域性地方标准——《房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类》已通过省质监局批准，并正式实施。
这是全国首次以地方标准的形式来规范房屋共用部位、共用设施设备的维修、管理行为，在行业内具有广泛指导意义。
4、成都限购令
2011年成都重磅调控政策：
成都限购令、一房一价
4.1成都限购令
1月26日，国务院总理温家宝在主持常务会议时提出了进一步做好房地产市场调控工作的“国八条”。
2月15日晚间，成都市房管局联合国土局、财政局等5大部门联合发布了“新国八条”成都细则，进一步贯彻落实国务院关于做好房地产调控的工作要求，成都版限购令也随之浮出水面。
4.2一房一价
日前成都市城乡房产管理局和成都市发展和改革委员会联合印发了《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》。
“商品房价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价，而且价格一旦申报就不能进行上调。
”明确商品住房价格实行申报备案管理，商品住房的申报价格一经确定，不得上调。
三、2011年中国房地产市场总结
1.政策环境：
房地产调控持续加码，措施进一步落实细化
2011年，在“调整结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：
1月，“国八条”，房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数量增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。
（1）商品房：
限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，调控政策全面升级
限购范围和严厉程度递增，限价令陆续出台，年初，“国八条”中明确提出限购条件，并制定必须限购的城市，将2010年“国十条”和“9.29新政”的限购要求具体化、严格化，限购范围扩大至40多个城市，限制标准严厉程度大大提高。
7月“国务院常务会议”又将限购范围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。
价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”陆续出台。
首套、二套房们看提高，三套房停贷，各类需求均受到一定抑制，从2010年1月“国十一条”到2011年1月“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；三套及以上住房贷款暂停发放贷款；不能提供1年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地，紧随“国八条”之后，2011年1月27日，财政部发通知，将购买不满5年的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同日，上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为，10月人大会议已经表明今后会扩大房产税改革试点范围。
（2）保障房：
资金、土地等配套措施跟进，促使大规模建设计划落实到位
中央投入资金增加，多项支持保障房融资，2011年10月住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表示，今年中央政府实际已投资1520多亿元，好于历年水平。
姜伟新还表示，明年的任务更重要，中央的投入肯定不会少，而且会有所增加。
另外，中央发布《关于利用债券融支持保障性住房建设有关问题的通知》、《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》等多项政策支持保障房融资，确保建设进度。
1000万套保障房计划提前实现。
2011年，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来五年，我国将开工建设3600万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。
根据住建部统计数据，截止2011年10月底，全国保障房已开工1033万套，超额完成年初计划任务。
（3）货币政策：
上半年持续收紧，新增房地产贷款下降显着，近期货币政策微调
为抑制通货膨胀，央行在2011年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。
2011年1-7月，央行共加息三次（2010年以来共5次），上调存款准备金率6次（2010年以来共12次）。
一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点，进入下半年以后，随着物价过快上涨的势头得到遏制（CPI由7月的6.5%高位回落至10月的5.5%，11月进一步下降至4.2%），中央及时调整货币政策收紧步伐，7月-11月共计五月里，央行未上调利率和存准率
10月，温家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行三季度货币政策执行报告中也没有再提“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，而是指出继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度
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