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Theone

简版策划书——TheOne

第1章项目总论

1.项目经济效益指标

项目财务分析指标汇总（单位：

万元）

项目

静态指标

动态指标

NPV

FIRR

投资利润率

投资利税率

税前

税后

税前

税后

全部投资

33.70%

44752.61

11283.22

42.55%

19.21%

自有资金

96.22%

72.16%

602152.88

141.11%

2.项目研究总论

地块简介：

红云涂料化工厂地块位于同宝路163号，白云山东南部，规划总面积约198,938平方米，总可建筑面积（包括地下建筑面积）约648,912平方米。

按总可建筑面积计算，平均土地成本每平方米约人民币9,900元，折合楼面地价1.4万/平，容积率是3.5。

同时，地块距离南湖仅3.6公里，驱车前往不过10分钟。

而除了地段，地块周边有多处公共配套，包括未来48班完全中学、社区卫生服务中心、体育运动场地、福利院等。

表1项目地块情况

地块名称

红云涂料化工厂地块

宗地坐落

白云区华南快速路红云涂料化工厂AB3103004、AB3103067、AB3103083、AB3103085

土地用途

二类居住用地（R2）、中小学用地（A33）、公园绿地（G1）防护绿地（G2）

规划总面积

19.89万㎡

取得地价

645071万元

容积率

（含地下）

居住≤3.5

计算容积率建筑面积（含地下）

46万㎡

楼面地价

14000元/㎡

绿化率

不限制

土地使用年限

70年

起算时间

2015年5月

规划建筑高度

不限制

3.项目定位及简介

3.1市场定位

3.1.1总体房地产环境分析

广州市房地产市场环境

政策环境

央行降准降息：

有利于拉动国内内需

住房政策

需求层面：

●降首付、降税负促进市场消费。

●信贷政策调整降低了购房门槛，提升购房能力。

●营业税减免

供应层面：

控制、优化住房用地规模及结构，加快库存去化。

信贷政策调整降低了购房门槛，提升购房能力。

小结：

这些具体的产业调控措施对广州楼盘房地产市场的运营状况有着非常大的影响。

3.1.2区域房地产环境分析

白云区人口数量是广州各区中最多的，流动人口高达80万，对住房的需求是非常大。

但白云区的商品房供给量还是挺少的，有很大的开发空间。

白云区建造的多为低密度、高绿化的生态小区。

强大的“市肺”功能，优美的居住环境，如山水庭院、一品湖山、新天半山等高质量的大盘。

它们引领了居住的新潮流，人气聚升，一个有自身特色的绿色生态楼盘群正在形成。

同和板块位于广州大道北板块与南湖板块之间，因此兼备了广州大道北的成熟生活配套和南湖的山居环境。

目前该板块住宅市场以中高档小区楼盘为主，这里的购房人群分两个部分，一部分是新广州人群，天河区白领、中、高收入阶层，其中不乏有车一族；另外的一部分是同和城中村的村民。

通过对楼盘竞争者的调查，在红云涂料化工厂地块的开发方面，我们得到的启发有以下几点：

Ø单价竞争不存在优势，突出总价优势——以小户型为主；

Ø以刚需型为主，改善需求性以及投资型房地产为辅；

Ø完善配套设施；

Ø充分利用得天独厚的自然资源；

Ø提供优良的教育资源；

Ø结构的设计。

充分利用可以使用的面积，以有限的面积尽可能的提高实用率。

3.2客户定位

通过问卷调查分析和访谈调查分析来看，本项目限定的目标客户的共性特征包含一定的收入水平、偏好于生态居住环境、投资敏感度等方面。

客户层次细分如下：

核心客户：

政府公务员、白云区内白领；

重要客户：

私营业主、企业中高管理层、具备一定资金积累的高级白领、当地原住民；

边缘客户：

邻区中高收入人群；

偶得客户：

其他外市客户。

也即是说，满足这些条件才有可能成为本项目的客户。

据此将客户群体细分如下：

1）年收入在20万至30万及以上为首要特征的客户群体：

根据本项目的最初设计，房屋的出售总价至少为60万以上，大部分户型出售总价在120万以上，少部分甚至直逼250万。

价差的出现必然导致购买人群阶层错位，因此，本项目的消费群首先是能够承受其价位的人。

2）认同本项目的规划设计，对生态居住环境具有偏好的客户群体：

本项目三面环山，并且邻近白云山。

同时，根据规划，整个同和板块将成为一个大居住社区。

因此，本项目毫无疑问将具有高品质的生态居住环境。

同时，本项目设计时，结合地块自身的特点，设计主题以现代简约、绿色温馨为主，给人一种大自然的居住氛围。

因此，对居住环境具有高追求的人比较有可能成为本项目的消费人群。

3）有一定的经济实力，投资敏感度较高并且具有投资意向的客户群体：

本项目地处同和板块，未来会成为一个庞大的居住社区。

在规划完成后，将会具备健全的科、教、文、卫及商业配套设施和完善的基础设施和社会服务。

与此同时，华南快速接驳、沙太路的拓宽等规划完成后，从本项目地块到天河等商业中心的时间大大缩短。

因此，本项目的投资前景一片大好，具有投资意向的消费者很可能成为本项目的客户群体。

3.3产品定位

1）住宅项目名称：

馨绿城

分析：

馨即温馨，项目社区内有专门为青年，老年人建造的公寓，还有适合一家人居住的各种户型，加上学校，会所，青少年以及老年人活动中心等完善的配套设施，给您家的温馨。

绿是生态，项目本身靠近山体，周围环境良好，加上园林设计大大提高社区的绿化率，生态是本项目的一大卖点。

项目名称符合高品位的生态居住社区的概念，有利于抓住顾客的心。

Ø本住宅项目类型定位：

高品位的生态居住社区

Ø住宅功能定位为：

商业，教育，生活娱乐配套齐全的的生态住宅社区。

Ø档次定位为：

以刚需户型为主的中高端产品

Ø分析：

通过市场调研，依据客户定位，大多数消费者更青睐刚需户型，项目的环境，交通，配套各方面因素都相对具有优势，能够吸引一定数量的顾客。

虽然该地块是地王，但因为周边竞争楼盘的对比以及自身条件的限制，难以做成豪宅类型，加上未来该片区将容纳大量居住人口，因此，地块自身因素决定了本项目应开发以刚需为主的中高端产品。

2）项目开发主题定位

项目共分为3期开发，每一期都有独特的主题，但整个项目主打刚需户型。

第一期推出青年公寓，小户型设计为年轻白领阶层打造舒适的生活环境；

第二期住宅靠近幼儿园和小学，并设有青少年活动中心，适合年轻的三口之家居住；

第三期推出老年公寓，专为老年人设计的户型，配套有老年人活动中心，让老年人能够颐享天年。

第2章开发环境分析

1.宏观环境分析

（1）中国宏观经济环境

新常态第三产业成为经济发展动力，有利于民生改善，使就业更充分，收入更均衡，社会更完善。

中国放缓GDP增速，是追求更有质量的增长。

中国房地产业应以积极的心态面对新常态，抓住新常态新机遇，从改善民生居住方面，为社会献出力量。

（2）广州市宏观经济环境

广州市宏观经济环境运行稳定，呈现良性发展趋势，为房地产市场提供了一个良好的发展空间。

随着广州城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望将得到提升。

房地产产品作为消费和投资的双重性的产品，随着居民收入的不断增长将促进房地产市场更加活跃。

广州市大力推进城市化进程，房地产开发投资加大，对小户型住宅投资增长，减少对大户型住宅、别墅、高档公寓住宅投资减少，可以看到广州市更加倾向刚需型住宅的需求，同时也增加了广州市房地产行业良好投资环境的信心。

（3）广州市人口环境

广州市外来人口不断增加，必定会增加对住房的需求。

大量正值青壮年的外来人口进入，对刚需房的需求更加旺盛。

白云区人最多，该区域的住房需求更加旺盛，尤其是刚需房的需求。

广州市房地产面临人口老龄化的压力。

广州外来人口增加，形成了老龄化比例不断被“稀释”的局面。

但从绝对数来看，老龄人口大数已经逼近90万，这是一个不小的数字，意味着广州要腾出一定的财力和物力来为老龄群体服务。

家庭户人口的减少,主要受年轻人婚后独立居住等生活观念转变、住房条件改善、人口迁移流动等因素的影响,广州的家庭户结构以三口和两口之家为主,传统家庭养老模式已逐渐消失,社会养老服务的需求必将日益突出。

住宅市场为老龄人口开发出适当的产品，将是一个发展的前景。

随着广州近年来产业结构的转型升级，高端人才和服务行业人员大量涌入，同时，高等教育发展迅速，使得广州常住人口素质在这十年明显提高。

而户籍政策也将吸引更多的

外来人口成为广州人口，单独二胎政策也会对家庭户结构带来新的变化，从而引起房地产改善型居住的需求。

但从改善性需求来看，我们的人均居住面积改善的空间已经比较小了。

也就是说，改善性需求的增量也在放缓，不是绝对量在下降，而是增量在放缓。

人口素质的提高将会提高人们对住房环境，住宅产品品质的更好要求。

（4）广州市房地产市场环境

3月30日，央行、财政部等出台个人住房贷款和转让营业税等政策，加上此前国土资源部优化2015年住房用地结构的政策，以及2014年9月的首套房认定标准放松，可以看出这轮房地产调控政策正在逐步放松态势。

该轮政策更注重分类调控，给予地方政策更大自主性，土地和建设规划政策上表现明显，有利于减少上级政府信息不对称；这轮政策的力度总体弱于上次，贷款和税收优惠主要体现在购房侧，而且首付乘数和利率仍高于当年，表明仍然不鼓励投资性需求的态度；这次更加注重商品房和保障房用途转换，减少90/70等行政政策，强调发挥市场作用；这次注重运用住房公积金，有利于支持自主者购房需求；这次主要是活跃二手房而非新房市场，有利于住房存量市场的结构调整

政策环境进入宽松通道。

央行降准降息，有利于拉动国内内需。

住房政策在需求层面：

降首付、降税负促进市场消费。

信贷政策调整降低了购房门槛，提升购房能力。

营业税减免，二手房流转成本降低，在一定程度上刺激二手房交易，活跃市场消费。

供应层面：

控制、优化住房用地规模及结构，加快库存去化。

一定程度上能够盘活市场存量土地，既解决了新增产业建设用地不足困难，也有助于减轻市场库存压力。

这些具体的产业调控措施对广州楼盘房地产市场的运营状况有着非常大的影响。

（5）广州城市规划

未来十年，广州将朝着实现以科学发展观为统领，以世界先进城市为标杆，打造综合性门户城市、南方经济中心、世界文化名城，实现国家中心城市的定位；将广州建设成为广东宜居城乡的“首善之区”和服务全国、面向世界的国际大都市的城市发展目标进发。

与此同时，未来十年广州将实现从城市到区域—强化区域中心、从制造到创造—发展现代产业、从实力到魅力—建设文化名城、从安居到宜居—构筑宜居城乡、从二元到一体—实现城乡统筹的城市发展战略，优化与提升“南拓、北优、东进、西联”的空间拓展战略战略。

房地产住宅产品应保持生态的纯天然性，依靠自然条件，为广州居民提供舒适高品质的居住生活环境。

（6）广州城市文化特色

广州以其“开放兼容”发挥了巨大城市文化辐射功能，形成较大范围的区位影响力，形成了开放的新态势，在思想观念、经济体制改革的模式、精神产品的推介、科技成果的发明应用、市场营销的方法等方面体现出敢为“天下先”的创新精神。

房地产产品设计可融入广州文化，将广州特色融入到建筑设计中。

2.中观环境分析

2.1白云区自然地理概况

2.1.1地理位置

白云区位于广州市老城区的北面，东邻增城、萝岗，西界南海，北接花都、从化，南连黄埔、天河、越秀、荔湾等4区，面积795.79平方公里。

2.1.2自然气候

白云区地处北回归线以南，阳光充足，雨量充沛，气候温和，属亚热带海洋性气候，年平均气温为21.8度，年均降雨量为1655毫米。

境内兼具有多种地貌，东部和东北是丘陵地区，有广州市最高峰帽峰山（海拔534.7米）和著名的白云山风景名胜区，山丘坡度平缓，风景宜人。

中部为广花平原，西部是珠江水系。

2.1.3水系概况

白云区境内的河流属珠江水系。

因受地势影响，河流多从东北流向西南，从东流向西或从北流向南，分别流入珠江、白坭河、流溪河，也有少数经天河区流入东江。

主要河流有流溪河、白坭河、珠江（西航道）以及南岗河等。

白云区境内干流长50公里，集水面积529平方公里。

2.2白云区社会经济概况

2.2.1行政区划

白云区辖内有14条行政街：

三元里街、松洲街、景泰街、黄石街、同德街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、均禾街、嘉禾街、石井街、金沙街和4个中心镇：

江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇。

设居民委员会245个，村民委员会118个，全区户籍人口77万多人，流动人口约80万。

2.2.2经济概况

白云工业区、东北部九佛镇、钟落潭镇一带的化工、电子科技工业区、西南部石井镇以台资为主的石井工业区、中部位于江高镇的广州个体私营经济试验区和位于太和镇的广州民营科技园等等构成白云区东西南北中五大经济发展区。

新广从路饮食长廊、增槎路大型综合批发市场、黄石路大型汽配、装饰材料批发市场颇具规模。

2.2.3交通概况

白云区交通发达，为陆军交通运输枢钮，是广州市东部、东北部、北部、西部的进出咽喉。

京广、广三、两条铁路，广佛、广深、广州环城三条高速公路，广汕、广从、广花三条公路，105、106、107、205、324几条国道穿境而过。

京广铁路江高编组站为华南最大的客货火车编组调配站。

目前地铁二号线和三号线从番禺开始，经海珠、越秀、天河几大版块贯穿白云新城商业要地及居住腹地，交通枢纽四通八达。

未来规划有地铁6号线、广州地铁8号线、11号线、12号线、13号线及14号线经过。

2.3白云区发展规划

根据《白云区发布发展战略规划研究报告》显示，2020年，白云国际机场周边将按圈层建成商务办公区、商业服务区和高新技术产业中心等，同时，白云区将在东北部大手笔“泼绿”，依托现有生态优势，将之建成大型主题旅游服务区。

Ø充分发挥空港和生态优势

本轮的白云区发展战略规划以“空港”和“生态”为主导思路，提出2020年的发展定位为：

以生态和空港凝聚活力的创新型城区；广州市中心城区的重要组成部分，市级公共副中心所在地，重要的生态功能区；珠江三角洲中部重要的交通节点、临空产业基地和物流基地。

在发展定位基础上，白云区为充分发挥“空港”和“生态”两大优势，优化全区空间布局，战略规划还开展了主体功能区的规划研究工作，将全区分为都会服务、临空产业、生态文化三个主体功能区（如下图），从区域划分入手，走工业发展与生态保护良性融合的科学发展之路。

Ø全区划分三个功能区

如图：

在三个功能区中，都会服务区主要包括现白云老城区和白云新城等地，属于广州市城市中心区组成部分之一。

该区以总部经济、会展业、现代商贸业、金融业等现代服务业为核心，建设华南地区国际商务活动、国际文化交流、现代服务业基地。

临空产业区主要指临近广州白云国际机场区域，是白云区发展临空产业、建设临空经济增长中心的主要地区，主要承担商务办公、商业服务等功能。

规划中，临空产业区将重点发展航空公司基地及配套的航空运输服务业、总部、商贸、会展、旅游为主等临空现代服务业；汽车零部件产业、生物医药产业、医疗器械制造业等临空现代制造业和临空高新技术产业，构筑一体化的产业链，引领全区产业升级优化，打造世界重要的临空产业基地。

生态文化区以帽峰山森林公园为核心，是广州市“北肺”的重要组成部分之一。

规划中，将建设帽峰山中央休闲度假区，健全旅游、度假、休闲、健身、餐饮等功能，将之建成集休闲、疗养、商务、娱乐于一体的大型主题旅游服务区。

Ø三个功能区互补发展

由于远景发展划分为三个功能区，白云区拟从利益补偿、绩效考核及资源配置等方面着手，建立实施主体功能区规划的保障机制，推动各功能区真正实现互补互动发展。

同时，白云区将根据不同功能区定位，制定有针对性的绩效评价和政绩考核制度如生态文化区只考核农业和服务业产值，不考核工业，临空产业区侧重考核城镇功能配套、工业总产值，都会服务区侧重于考核商务等第三产业及公共设施建设。

而在各主体功能区协调发展方面，白云区将通过建立生态补偿机制补偿生态文化区的财政投入缺口。

一方面，从都会服务区和临空产业区税收中提取相应比例给生态文化区，另一方面，通过设立发展专项资金，用于支持生态文化区大力发展都市农业和生态旅游业，并形成自我“造血”功能。

白云区将借鉴世界部分大型机场周边地区的产业发展经验，在发展空港经济上应与花都错位发展，共建高端经济区。

其功能区组团分布如下图：

2.4白云区房地产环境分析

白云区人口数量是广州各区中最多的，流动人口高达80万，对住房的需求是非常大。

但白云区的商品房供给量还是挺少的，有很大的开发空间。

对于新贵买家而言，选择性则会更大，白云楼市目前豪宅盘供应量可观，并且目标群体瞄准当地居住的私企业主以及热爱自然的改善型买家。

另外，白云区南湖板块是传统的顶级豪宅板块，该板块仍有为数不多的老牌别墅正在尾货的销售中，而南湖板块已经不批住宅用地，因此顶端豪宅买家如有购买别墅的意愿可关注该板块。

对于普通购房者而言，白云楼市的大众型产品的确可选择性不大。

对于本项目住宅开发定位可以更多的为普通购房者考虑，需求空间更大。

3微观环境分析——区位环境分析

（1）地块配套设施环境分析

该地块南面并无太多建筑，同宝路周边多为五金店、汽修厂和一些废弃的厂区，沿同宝路上还有穗宝安全押运公司以及广州白云山化学制药厂，白云东街与西街之间的区域为城中村，该区域多为工厂与居民楼，居民楼一层为商铺，居住的主要是该片区工厂职工人员。

该地块方圆1000米范围内，仅有几间学校，有广州市信息工程职业学校、广州誉德莱国际学校（拥有幼儿园、小学、高中，招收外籍及港澳台人士子女的国际学校）、广辉小学（民办学校）。

该地块周边没有公园、医院、邮局、银行、超市等，生活配套设施非常不完善。

（2）生态环境

该地块北部是华南快速三期，安装有隔音材料，将高速路带来的噪音降到最低。

同宝路有公交车经过，少量的车通行，噪音少。

该地块被山体包围，有天然的植被覆盖，内部环境优美。

距离白云山2千米左右，部分楼栋与楼层可以遥望白云山美景。

该地块有植被覆盖，空气良好，卫生良好，但靠近同宝路入口出，较多沙尘。

（3）人文环境

该项目西部基本为同和村的村居用地,日后将会进行城中村改造。

目前所在同和板块为大量的城中村，居住人群为附近厂房的职工人员；并且同和板块可以看到多处的养老院，可见该区域的人口结构为劳动青年人居多且老龄化明显。

距离地块不远的金湖花园为高级国际社区，居住的为驻外使馆、500强企业的CEO与高层人员。

而南湖板块的豪宅别墅区也显现该区域的人文环境相对较好。

（4）地块交通情况分析

地铁：

红云化工厂地块地图直线测距离地铁3号线同和站不到2公里，坐地铁3站到燕塘站（换6号线）、4站到广州东站（换1号/3号/11号线）

公交：

该地块最近的两个公交站为同宝路站和金湖住宅区站，距离大约为600-700米，经过附近的公交包括246路、501路、747路、808路共四条公交线路。

此外根据规划：

增加轨道站点接驳公交线，拓宽沙太路等5条道路，增加多条城市主干道与支路，完善内部网络。

对外交通：

东离沙太北路仅700米路程，西临广州大道北（同和路段）1公里，北有华南快速干线，南挨同宝路。

该地块临近华南快速干道入口，经由同宝路到达高速路十分便捷，许多车辆抄此捷径往华南快速干线、广河高速以及沙太北路。

总的来说，该地块的向外连通性较好。

4.项目规划控制分析

（1）区域规划控制

根据广州市规划局官网该地块规划修改方案公示图确定未来规划方向。

Ø空间范围：

白云区东南部，沙太北路以西，华南快速路以南

Ø总用地面积：

137.34h平方米

Ø用地性质：

以居住用地为主，其他各类公共服务配套设施为辅

Ø用地布局：

规划7片二类居住用地，总用地面积377035平方米；规划2块商业设施用地，总用地面积27172平方米；落实神农草堂现状建设成果与广州岭南中医药文化博物馆选址意向，新增文化设施用地，用地面积42995平方米；规划48班完全中学、54班九年一贯制学校、36班小学各一处，中小学总用地面积74671平方米；规划社会福利用地、体育设施用地、医疗卫生用地、公共交通站场用地、社会停车场用地等公共服务用地。

此外，还将规划一处110KV的变电站。

Ø容积率：

二类居住用地：

1.2-3.5

商业设施用地：

3.5

文化设施用地：

1.0

社会福利用地：

2.0

医疗卫生用地：

1.5

中小学用地：

0.8

Ø交通调整：

拓展多条道路红线宽度，优化5条道路，并增加多条城市主干道与支路；落实公交场站设施，将增设2个公交车首末站，增加轨道站点接驳公交线；并落实自行车场，完善自行车路网设施，加强公交、非机动化出行与地铁的衔接。

（2）项目地块规划建议

项目地块规划图

本项目红云化工厂地块位于该大型居住社区地块的北部，其南面是商用设施用地，并且是该区域商业设施用地规划面积最大的一块，即将发展成为该社区最大的商业中心，为整个社区的商业购物需求提供服务。

红云化工厂地块是本组团中最大的一块居住用地，将承担起本区域各类公共设施服务的工作人员的居住需求与周边各类厂房、各居住板块的居住人员。

该地块居住用地建成的同时，中小学的建成将为该住宅区提供了子女读书教育的需求，公园绿地提供了休憩闲谈的场所。

该组团规划48班完全中学、54班九年一贯制学校、36班小学各一处，根据本地块中小学用地面积情况来看，是本组团面积最小的一块，则应建成36班小学，则小区内可再建成一处托儿所与幼儿园。

由于该组团的其他用地尚未进行出让与建设，所以该组团内的各类公共设施配套还不够完善，并且红云化地块周边也缺少各类配套设施，距离同和板块商业中心也要900米。

所以红云化地块居住小区内需要配备各类的生活配套设施，如小区内生活超市、休闲娱乐店等。

（3）市场需求

广州市有着1300多万常住人口，因而住房的需求量是非常大的。

而城市人口的流动性，使得住房不仅扮演着房子的角色，也成为众多投资者进行投资的渠道。

我认为，在未来相当的时间内，广州的房屋需求将保持滚动式上扬的态势，随着市场观望时间的持续，购房气氛将会愈加浓厚，最终将拉升房价的增长幅度。

白云区是距离老城区最近的区域，现在交通及商业配套都相当完善，受到外地来穗打工的客户群认可程度较高，又由于其一手和二手楼价都比老城区低15%~18%左右，相对而言，更能吸引资金实力不算太强的准客户。

而同和板块坐拥得天独厚的自然生态环境：

作为市肺的白云山，２８平方公里的山林，天然的山景，规模之宏大不是人造园林所能比拟。

白云山脚休闲带、文化广场、云山公园……使同和板块的环境配套更为优化。

随着市政建设的推行，该区沿线的楼盘总体质素不断上升，成为了白云区人气较旺的板块之一。

（4）供应现状

本项目周边地王密布。

2014年佳兆业以25597元/㎡的地王价夺得同宝路8号、10号地块。

同年，佳兆业在地块不远的梅花园处也以相近的价格夺得另一宗地，两地将建“天墅”及“天御”两个“天”字系的高端楼盘。

恒大也在该地块以接近2.5万的单价拿下沙太南路地块，现已建成“恒大御府”。

图15项目地块周边楼盘

白云楼市的供应格局分为三类。

主力供应的楼盘是新贵豪宅，售价在4万元/平方米左右；另一类是大众型楼盘，供应量不多，以在售盘为主，售价为2万-2.5万元/平方米不等，堪称为“面粉只卖面包价”；还有另一类是传统顶级豪宅，以南湖板块的别墅盘为主，总价数千万元至数亿元之巨。

目前，对于普通购房者而言，白云楼市的大众型产品的确可选择性不大。

除了岭南新世界有较大的在售货量之外，其他在售盘均处于销售尾货的状态。

供应量较大的有正升雅境、骏御华庭、卡布奇诺等，三房、四房为最热销的类型，总体供货量在800套左右，其中售价最便宜的卡布奇诺，单价大约2万元/平方米，而售价最贵的岭南新世界，单价在2.2万-2.8万元/平方米。

对于新贵买