资产评估师声明.docx

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资产评估师声明

资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

常山县人民法院

拟处置常山县飞航工贸有限公司位于常山县金川街道思泉路21号房屋建筑物、土地项目资产评估报告书

评估报告摘要

衢源资评报字[2017]第59号

衢州源正江浩资产评估有限公司接受常山县人民法院的委托，为常山县人民法院拟处置常山县飞航工贸有限公司的资产提供价值参考依据为目的，对常山县飞航工贸有限公司拥有的位于常山县金川街道思泉路21号的房屋建筑物、土地于评估基准日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况摘要如下：

一、评估目的：

评估常山县飞航工贸有限公司的房屋建筑物、土地的市场价值，为资产处置提供现行参考价值依据。

二、评估对象和评估范围：

本次评估的对象为资产组合，范围为常山县飞航工贸有限公司位于常山县金川街道思泉路21号的房屋建筑物、土地，其中：

出让工业用地土地使用权面积16509.5平方米；房屋建筑物面积合计6588.75平方为（有证面积6434.75平方米，未办证房屋154平方米），伸缩大门一项。

三、价值类型：

市场价值。

四、评估基准日：

2017年11月13日。

五、评估方法：

本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观的原则，依据委估资产的实际状况和现行市场价格标准，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用房屋和土地分开进行评估的方法，其中：

房屋采用重置成本法进行评估，土地采用基准地价系数修正法进行评估。

六、评估结论：

常山县人民法院委托评估的常山县飞航工贸有限公司位于常山县金川街道思泉路21号的房屋建筑物、土地于评估基准日2017年11月13日评估价值合计8,312,854元，其中：

国有出让土地评估价值为4,441,056元，房屋建筑物评估价值为3,871,798元。

具体明细详见后附资产评估明细表。

七、根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为1年，自2017年11月13日至2018年11月12日内使用有效。

八、特别事项说明

1、本次评估资产以委托方提供的房地产权属情况为准，未取得产权证的房屋及相关附属物的数量是经评估人员现场测量确定，最终应以有关测量部门数据为准。

本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。

2、本次评估的土地使用权价值包含地面硬化、围墙和地下管线等隐蔽设施。

九、重要提示

以上内容摘自资产评估报告书，报告使用者欲了解本评估项目的全面情况及评估结论成立的评估假设和限定条件，应认真阅读评估报告正文。

常山县人民法院

拟处置常山县飞航工贸有限公司位于常山县金川街道思泉路21号厂房、土地项目资产评估报告书

衢源资评报字[2017]第59号

常山县人民法院：

衢州源正江浩资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用重置成本法、基准地价系数修正法，按照必要的评估程序，对贵单位为资产处置需要所涉及的常山县飞航工贸有限公司位于常山县金川街道思泉路21号的房屋建筑物、土地在2017年11月13日所表现的市场价值进行了评估。

现将评估情况和评估结果报告如下；

一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 

（一）、委托方及产权持有者简介

委托方：

常山县人民法院。

产权持有者：

常山县飞航工贸有限公司。

（二）评估报告的使用者 

 评估报告使用者包括委托方、产权持有者、业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。

二、评估目的：

评估常山县飞航工贸有限公司的房屋建筑物、土地的市场价值，为资产处置提供现行参考价值依据。

三、评估对象和评估范围

本次评估的对象为资产组合，范围为常山县飞航工贸有限公司位于常山县金川街道思泉路21号的房屋建筑物、土地，其中：

出让工业用地土地使用权面积16509.5平方米；房屋建筑物面积合计6588.75平方为（有证面积6434.75平方米，未办证房屋154平方米），伸缩大门一项。

以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。

四、价值类型及定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是2017年11月13日。

评估基准日根据尽可能与评估目的实现接近的原则，由本评估公司与委托人协商确定。

本评估中所采用的价格是评估基准日的标准。

六、评估依据

 本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：

（一）经济行为依据

常山县人民法院（2017）衢常法委评104号司法鉴定委托书。

（二）法律法规依据

1、《国有资产评估管理办法》（国务院第91 号令，1991 年）；

2、国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法实施细则》；

　　3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4、《中华人民共和国土地管理法》；

5、《城镇土地估价规程》；

6、《房地产估价规范》；

7、《房地产抵押估价指导意见》；

8、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378 号令，2003 ）；

9、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部第3 号令，2003 年 12 月31日）； 

10、《司法鉴定程序通则》。

（三）评估准则依据 

 1、《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；

 2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；

 3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会会协[2003]18号）；

 4、中国资产评估协会中评协[2004]134号《关于印发〈企业价值评估指导意见〉（试行）的通知》

5、中国资产评估协会中评协[2007]189号《关于印发〈资产评估准则—评估报告〉等7项资产评估准则的通知》；

6、中国资产评估协会中评协[2008]218号《关于印发〈企业国有资产评估报告指南〉的通知》；

（四）资产权属依据

委托方提供的房产证及土地使用权证复印件等。

（五）取价依据

1、委托方提供的相关资产评估申报明细表；

2、评估人员现场收集或网络查询、电话等方式收集的公开市场交易信息资料；

　　3、被评估企业提供的房屋所有权证、土地使用权证、设备购置合同、发票等相关资料；

4、评估人员实地踏勘、记录；现场清查取得的相关财务资料、经营资料等。

5、本公司收集的有关统计、技术标准、价格及其参数和材料。

七、基本情况及评估分析计算方法 

（一）评估对象基本情况

本次委托评估的常山县飞航工贸有限公司的厂房、土地位于常山县金川街道思泉路21号，交通便捷，基础设施配套完善。

1、土地状况

本次评估土地使用权权属状况如下表：

座落

土地证号码

使用权

类型

用途

土地面积

（m2）

土地使用权终止日

金川街道思泉路21号

常山国用（2013）第4-2056号

出让

工业

12,212.20

2060-9-30

常山县工业园区

常山国用（2010）第4-1747号

出让

工业

4,297.30

2060-9-30

2、房屋及地上附属物状况

本次评估房屋有证的房产1幢，无证的房产2幢，其中：

厂房、门卫、配电房层数均为一层，情况如下表：

序

号

房屋建筑物

名称

房产证号码

单

位

数量

结构

层数

1

厂房

常房权证金川街道字第F20130003477号

m2

6434.75

钢、钢混

1

2

门卫

未办证

m2

45.00

混合

1

3

配电房

未办证

m2

109.00

混合

1

附属物为伸缩大门（包括门框）。

（二）评估对象区域因素

1、交通条件、地理位置及区域因素

评估对象位于县城西南，距县城3公里，区位条件优越，交通便捷，北依杭金衢高速公路和衢常铁路，320、205两条国道穿区而过，临近黄衢南高速公路、九景衢铁路，交通便捷，气候温暖湿润，自然资源丰富。

2、基础设施状况

评估对象所在区域公共配套设施齐全，水、电、路都能满足生产需要，园区主要布局机械、轻纺、食品加工、电子、金属加工等主导产业。

（三）评估方法：

根据委托评估资产的现状属于工业房地产，类似整体工业房地产在市场上成交案例很少，不易选取类似案例，且租赁情况也很少，收益法中一些相关数据不易掌握，故不宜采用市场比较法和收益法进行评估。

因此根据实地勘察情况和本公司掌握的资料，本次评估采用房屋和土地分开进行评估的方法，其中：

房屋采用重置成本法进行评估，土地采用基准地价系数修正法。

（四）技术说明

1、房屋及地上附属物价值：

（1）评估方法

根据产权持有单位提供的资料，评估对象具体为工业生产类房屋及相关建筑物。

根据资产的特点，对建筑物类固定资产采用成本法进行评估。

该类建筑物评估价值不包含相应土地使用权的评估价值。

成本法是通过用现时条件下重新购置或者建造一个全新的待估建筑物的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。

基本公式为：

评估价值=重置价值×成新率

（2）评估过程

[1]重置价值的确定

评估人员根据类似建筑物、构筑物的建安造价，考虑装修等其他因素进行调整确定工程建安造价，并计算工程的前期费用、配套费用、其他工程附加费用、资金成本等有关费用，确定建筑物、构筑物的重置单价，再乘以核定的数量，得到建筑物、构筑物的重置价值。

重置价值中各组成项目按如下方式确定：

①建安造价：

由于资产持有方未能提供工程造价结算资料，评估人员采用同类房屋建筑的预结算造价确定；

②前期工程费及配套费用为35元/㎡，包括：

规划设计费3元/㎡、工程设计费12元/㎡、勘察费、测绘费及其他费20元/㎡。

③开发期间税费：

按3%计算。

④其他费用为3.0%（其中：

管理费2.2%，定额测定费1.4‰,其他6.6‰）。

资金成本：

为房屋建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本，即应计利息。

应计利息计息期按正常施工建设情况下所占用的时间计算，本次按半年计算，为计算简便资金视为在建设期内均匀投入，即计算期按1/4年计算。

根据各商业银行具体贷款情况，利息按照1-3年年贷款基准利率4.75%上浮30%计，即贷款利率为6.175%计息基数为前三项费用之和。

利息=（建安造价+前期工程费及配套费用+开发期间税费+管理费）×（6.175%×1/4）

重置单价和重置价值的确定

重置单价=建安造价+前期工程费及配套费用+开发期间税费+其他费用+资金成本

[2]成新率的确定

根据建筑物的经济耐用年限和使用、维护、保养等情况预计的尚可使用年限计算成新率，基本公式为：

成新率（K1）=尚可使用年限/经济耐用年限×100%

对于不同结构类型的建筑物经济耐用年限按下述标准确定：

建筑物类别

非生产用

生产用

钢混结构

60年

50年

砖混结构

50年

40年

砖木结构

40年

30年

简易房

10年

构筑物

15-30年

例：

产权证号为常房权证金川街道字第F20130003477号的厂房楼，钢、钢混结构，建安造价确定为720元/㎡，前期工程费及配套费用为35元/㎡，按3%计算的开发期间税费为23元/㎡，按3.0%计算的其他费用为23元/㎡，按6.175%的利率和1/4的计算期计算得出的利息为12元，从而该厂房的重置单价为813元/㎡，重置完全价=建筑面积6,434.75平方米×813元/㎡=5,231,452元；该厂房建于2013年，经济耐用年限为50年，已使用年限5年，结合建筑物使用维护情况确定修正系数为80%，综合成新率=（50-5）/50×80%=72%，从而确定厂房的评估值=5,231,452元×72%=3,766,645元。

（3）评估结果单位：

人民币元

项目名称

评估原值

评估净值

房屋建筑物

5,382,271

3,871,798

合计

5,382,271

3,871,798

2、无形资产----土地使用权

（1）基准地价的确定：

根据2017年5月9日常山县人民政府常政发[2017]35号《常山县人民政府关于公布常山县基准地价更新成果的通知》文件公布的常山县城区工业三级用地基准地价为270元/平方米。

（2）宗地地价

待估宗地地价=宗地对应的基准地价×期日修正系数×土地使用年限修正系数×（1+

）×其它特殊条件修正系数×土地用途类别调整系数

①期日修正系数

基准地价2017年公布，系数为1.00。

②利用《常山县中心城区工业用地基准地价系数修正表》，并结合评估人员实地勘察和有关部门的资料，综合修正：

修正

因素

区位条件修正K1

交通条件修正K2-K3

基础设施条件修正K4-K6

自然环境修正K7

产业集聚规模条件修正K8

宗地条件修正K9

规划限制修正K10

其它特殊条件K13

用途类别调整K14

因素

说明

一般

一般

较优

一般

一般

较优

较优

较优

工业

修正

系数

0.00

0.00

2.50

0.00

0.00

1.50

2.00

0.97

1.00

③土地使用年限修正系数

该宗地法定年限50年，终止日期为2060年9月30日，剩余年限42.88年，则

土地的年限修正系数=（1-

）÷（1-

）=0.97

r为折现率确定为6%

待估宗地土地单价=270×1.00×0.97×1.06×0.97×1=269元

土地评估价值＝269元/平方米×（12,212.2+4,297.3）平方米＝4441056元。

（3）评估结果单位：

人民币元

项目名称

土地面积

土地单价（元/m2）

评估价值

工业出让土地

16,509.5

269

4,441,056

合计

16,509.5

269

4,441,056

八、评估程序实施过程和情况

 本项评估系委托人在对其委托评估范围内的资产进行实地勘查的基础上实施，起止日为2017年11月13日至2017年11月22日，主要工作步骤如下：

1、接受委托：

接受项目委托、评估目的、确定评估对象及范围、选定评估基准日和拟定评估方案；

2、资产清查：

指导资产占有方清查资产，收集准备资料，检查核实资产与验证有关资料；

3、评定估算：

现场检测鉴定，选择评估方法，收集市场信息，具体计算；

4、评定汇总：

对评估结果进行汇总，并进行评估结论分析，撰写评估说明与报告，进行内部复核。

九、评估假设

（一）委托评估范围内的资产均以持续经营为假设前提；我们的评估工作在很大程度上，依赖于委托方和被评估企业提供的有关资料。

因此，评估工作是以委托方及被评估企业提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件，有关法律文件的真实合法为假设前提。

（二）本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其评估值的影响，也未考虑遇有自然力和其它不可抗力对评评估值的影响。

 本评估结果仅在满足上述有关基本前提及假设条件的情况下成立。

十、评估结论

常山县人民法院委托评估的常山县飞航工贸有限公司位于常山县金川街道思泉路21号的房屋建筑物、土地于评估基准日2017年11月13日评估价值合计8,312,854元，其中：

国有出让土地评估价值为4,441,056元，房屋建筑物评估价值为3,871,798元。

具体明细详见后附资产评估明细表。

十一、特别事项说明

（一）本次评估资产以委托方提供的房地产权属情况为准，未取得产权证的房屋及相关附属物的数量是经评估人员现场测量确定，最终应以有关测量部门数据为准。

本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。

（二）本次评估的土地使用权价值包含地面硬化、围墙和地下管线等隐蔽设施。

（三）评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由委托方及被评估单位提供，委托方及被评估单位对其真实性承担法律责任。

（四）本次评估基于基准日现有利率、汇率水平，未考虑期后利率、汇率波动对评估结果的影响。

（五）本次评估结果是依据本次评估目的，以持续使用和公开市场为前提，确定的现行市场价值，没有考虑各资产占有单位将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评评估值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

（六）在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：

1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；

 2、当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评评估值；

3、对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

 十二、评估报告法律效力

（一）本评估报告成立是以该评估报告所指定的特定目的的成立为前提条件，适用于继续使用假设和公开市场假设。

（二）本评估结论有效使用期限自评估基准日起一年，即自2017年11月13日至2018年11月12日内使用有效。

当本次评估目的在评估基准日后一年内实现时，可用评估结果作为评估目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据。

超过一年，其评估结果失去效用，如继续实现原目的，需重新进行资产评估。

（三）本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，不得向他人提供或公开。

十三、评估报告报告日

本资产评估报告提出日期为2017年11月22日，评估报告日是资产评估师形成最终专业意见的日期。

衢州源正江浩资产评估有限公司

评估机构法定代表人：

资产评估师：

资产评估师：

报告日期：

2017年11月22日