城南房地产业分析.docx

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城南房地产业分析

西安城南房地产业解析

要讲西安的房地产业就不得不讲城南，能够讲城南的房地产业是最具西安那个教育大市特色的，在那个地点房地产和教育的关系紧密。

城南房地产业能够迅速进展，最关键的缘故确实是因为那个地点的教育资源丰富，文化生活氛围良好，人们争相在那个地点安家置业。

城南的环境现状

   首先界定一下城南的大致范围，城南即北起环城南路，南至雁塔区边界线，东起长鸣公路，西到太白南路。

城南的面积大约120平方公里，建成区约70平方公里，人口140万左右，就业人口40万左右。

2005年全区生产总值为170亿元，较上年增长15%。

   城南在西安市第一次都市规划中既被定位为文教区，是西安科教文汇合地，有陕师大、长安大学、西北工业大学、西北大学、建筑科技大学、音乐学院、政法学院等30余所高校，有中学近50所，另有数十家科研院所。

由于城南学校云集，文化氛围浓郁，因此一直以来，城南差不多上西安人安家置业的首选，一是因为有利于子女受教育，二是文教区也专门适合作居住区。

   城南的商业相当繁荣。

首先，位于城南中心区的小寨相当繁华，调查显示，小寨十字每日人流量达30万，每隔30秒就有一辆公交车通过。

有秋林百货、军人服务社，有超市家乐福、爱家、好又多等；有家电商家苏宁电器、国美电器等；有购物中心民生国贸、飞炫广场、百盛、百汇、长安厚街等。

其次，城南还有一个正在形成的商圈--电视塔商圈，目前那个地点已有数家大型家居建材城及超市。

再次，电子城区的商业也在较快进展。

此外，盛唐古街、领秀城二期、世家星城人人乐超市、朱雀家乐福购物中心等项目年内将建成开业。

城南繁华的商业，为其提供了便利的购物环境，也提高了人们居住的舒适度。

   城南的交通在西安市各个区域中是最发达的。

本区域内有长安路、朱雀路、雁塔路、太白路、含光路、曲江大道、雁翔路等七条纵向重要道路，有环城南路、友谊路、南二环、小寨路、丈八东路-雁展路、绕城高速等六条横向重要道路。

和城内有五条道路连接，与城东、城西也来往方便。

近两年，新修、改造、打通各种市政道路46条，全长84公里，总投资22.6亿元，另外，城南部份道路建设正在紧张地进行，朱雀大街、经九路南段、纬零街等道路今年将建成通车。

遗憾的是，城南尽管纵向道路许多，只是真正贯穿南北的大动脉仅有长安路，结果导致长安路成为城南最拥堵的道路。

   城南的公园绿化及医疗配套特不完善。

首先，生态绿化环境专门好，有大雁塔、小雁塔、大兴善寺、植物园、青龙寺、大唐芙蓉园等公园或公建配套，东南部有杜陵万亩生态林，今年又拟建成8个小型绿地广场，建筑烈士陵园绿地广场。

另外，在城南占地面积许多的30余所高校内，都有较大的绿化面积。

其次，那个地点医院众多，有大小医疗机构约700家，其中二级以上医疗卫生机构就有50家左右。

   再讲曲江新区，曲江新区位于西安城南区东部，是1993年9月经省政府批准设立的西安曲江旅游度假区。

2003年7月，因经营都市的需要更名为曲江新区。

曲江新区以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，近期规划面积15.88平方公里，远期规划面积47平方公里，是西安市都市中心区的重要组成部分，也是以后五年西安都市建设的重点区域。

区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。

其中大雁塔风景区已成为中外游客来西安的必游之地，年接待游客200多万人次，境外游客达40多万人次。

曲江新区自1996年启动建设以来，先后投入资金30亿元用于基础设施建设,差不多完成了10平方公里区域的市政配套,具备开工建设的条件。

修建开通了雁塔南路、雁南一到五路、芙蓉路、春临路、曲江路、环湖路等都市道路，其中，雁塔南路是贯穿度假区南北的景观大道，其北端连接闻名中外的大雁塔风景区，南端至长安区杜陵东路，道路两侧规划高尚住宅区和旅游商贸设施。

   随着曲江新区的开发建设，那个地点将成为西安的一个经济增长极，同时会明显改善城南以至整个西安的生态环境。

   此外。

城南的金融服务、娱乐餐饮、休闲运动等生活配套也特不的完善，加上其定位和西安人的生活适应，都让城南有着较大的进展潜力。

城南与其他区域的比较

   按照过去的西安市区域布局，东郊是纺织城，西郊是电子城，南郊是文教区，北郊是农业区。

   在如此的布局下，城南的教育事业和科研院所进展的专门好，居住氛围也专门好。

在六个城区中，城南是西安市民最理想的置业区域。

   相关于城南的置业氛围，其他区域皆有所不及，只是差距最明显的是城北。

城北往常治安不行，外来人口多，由于农业区的定位，经济也落后，公建配套缺乏，人居条件差。

只是近来随着城北的经济进展和重新定位，这些不足正在逐渐消除。

城北有城南不具备的优势，那确实是城北的交通枢纽地位、经开区的经济实力和大量的储备土地。

相对城北，城南可供开发的土地较少，然而城南也有其没有的优势，这确实是教育，城北尽管有占地6000亩的未央大学城，然而和城南比只是是小巫见大巫。

由于城南和城北的功能定位不一样，以后的进展各有所长。

   城东城西也有部分高校，然而不如城南那么密集，再加上是工业区，因此和城南相比，它们的房地产进展逊色许多。

只是城东有浐灞河，在缺水的西北，这是其房地产业的一大优势，再加上城东的商贸业和教育，此区域的房地产业也确实是进展的有声有色。

而城西是“西咸一体化”的结合带，同时北邻立即建设的占地36平方公里的汉长安城遗址森林公园，区域内又有阿房宫遗址公园，经济进展也较好，还有比较繁华的土门商圈，无疑也是人们置业的一个比较好的区域。

同时城西南面紧接高新区，却比高新区的房价低专门多，因此对高新区工薪阶层专门有吸引力。

综合来讲，城东和城西进展的是不错，然而可不能赶上城南。

   城南的小寨商圈目前是不及钟楼商圈繁华，只是城内交通拥挤，限制了其进展。

而小寨却能够有更大的进展空间，加上高新区的进展和曲江新区的建设，以后三个区域可能连成一片，到时候，小寨确实是这三个区域的核心，因此能够讲，小寨商圈有超越钟楼商圈的潜力。

此外，城南还有正在崛起的电视塔商圈，其进展前景也特不可观。

   最后，城南有西安市重点开发的曲江新区，这也是目前其他区域不具备的优势，随着曲江新区迅速的建设，以后城南除了是文教区外，还将是西安的重要旅游生态区。