万科新都心项目工程管理策划书.docx
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万科新都心项目工程管理策划书
青岛万科大山房地产开发有限公司项目经理部
青岛万科新都心项目
工程管理策划书
1.项目概况
1.1位置及环境
1.2建设用地规划要求
1.3建筑概况
1.4建筑分期概况
2.项目经理部管理架构及人力资源计划
2.1项目管理组织架构
2.2质量保证体系
2.3主要岗位职责描述
2.4项目部费用
2.5人力资源计划
3、项目建设计划、场地综合利用规划
3.1项目建设计划
3.2项目建设总平面规划
4、项目管理目标
4.1进度计划管理目标
4.2质量管理目标
4.3成本管理目标
4.4设计管理目标
4.5技术管理目标
4.6安全文明施工管理目标
4.7健康、安全、环保
5、开工准备
5.1工程承包范围、界面划分
5.2资源准备、采购策划和计划
5.3施工图
6、工程管理
6.1进度计划
6.2工程质量
6.3工程技术
6.4安全文明施工
6.5健康、安全、环保
6.6合同管理
6.7供方管理
7、保障措施
7.1进度计划保障措施
7.2工程质量保证措施
7.3质量通病防治措施
7.4成品保护措施
7.5安全文明施工措施
7.6工程会议制度
8、其他管理工作
8.1紧急情况联络、处理程序
8.2文件档案管理
9、工地开放、工程交付
9.1工地开放
9.2交付计划及方案
9.3检查、验收及整改
10、生效期
1．项目概况
1.1位置及环境：
青岛金色城品2.2期项目位于青岛市四方区，地块南临德丰路，北临萍乡路，东临重庆南路，场地较平坦，周围交通便捷，市政配套设施齐全，地理位置优越。
1.2建设用地规划要求
本项目2期占地29737.59平方米，规划总建筑面积为108318平方米，规划容积率3.12，停车率0.5辆/户，绿地率35.1%，根据现场情况，主要设置两个施工主入口，分别与重庆南路、德丰路相接。
其中2.2期占地面积9675.94m2，总建筑面积31108.30m2，容积率2.56。
1.3建筑概况
金色城品二期包括2.2期A7-A10总计4个单体楼座，A7#（5642.70㎡）、A8#（5642.70㎡）、A9#（7073.87㎡）、A10#（6439.03㎡）为18-22层高层。
根据场区工程地质条件，结合拟建物主要特征，按基础埋深6.5米考虑，现基础采用人工挖孔桩基础，在以基岩作为桩端持力层时，应适当加大嵌岩深度以保证桩的稳定性。
结构形式为剪力墙结构。
1.4建筑分期
整个项目分三期进行开发，目前进展情况为2.1.1期工程（A1、A2、A3）主体工程施工正在进行，2.1.2期工程（A4、A5、A6）主体工程施工正在进行。
2.2期A7-A10已具备开工条件，计划于2010年6月5日基础开工。
商业公寓正在进行前期设计及手续办理，计划2010年7月5日基础施工。
2、项目经理部管理架构及人力资源计划
2.1项目经理部管理架构
项目总经理（雷淑厂）
2.2质量保证体系
项目助理（李永刚）
施工单位负责人
姜元勤
监理单位负责人
姜岩
景观工程师李凯
电气工程师季韬
水暖工程师郝树平
精装工程师于湖祥
总监代表李震
土建工程师崔英杰
施工员王振洋
技术员刑大庆
质检员李慎松
主任工程师周在伟
安全员姜元国
2.3主要岗位职责描述
[项目总经理工作职责]
1、全面负责和推动项目实施过程中的各项事务，对项目进行从项目确定到交付全过程进行管理。
2、负责项目的计划管理，组织编制开发运营计划和二级计划；负责项目运营计划的实施，确保项目经营目标的实现。
3、确定项目组织架构和岗位职责，统筹项目团队成员的工作，进行指导、培训、激励和考核；
4、负责项目整个营销过程的策划、组织、实施。
5、负责组织和实施项目全过程的工程质量、安全、进度、成本、信息、合同管理工作。
5、负责项目全程内外部相关部门、关联单位的综合协调。
8、组织项目前期手续办理、工程竣工验收、备案，并组织项目各类专项验收。
9、参与选择供方，并主导供方的评估。
9、按管理制度选择专业工程师聘用、员工辞退建议权，有奖金分配权及对员工的奖惩权、员工升级、加薪建议权。
10、向公司领导和相关部门提交项目实施的情况报告。
[项目助理]
1、辅助项目总经理组织和推动项目实施过程中的质量管理、进度管理、技术管理、安全文明管理、维修管理
2、审核、编制专业进度计划并监控其实施，符合项目开发里程碑节点计划要求。
3、负责组织编制销售示范区的控制计划，按照公司决策，完成示范区（环境、样板间、售楼处、建筑主体）施工及后期管理。
3、全面协调各专业施工管理，确保各专业施工按时按质完成。
4、定期代表项目团队对各施工单位、监理单位进行进度、质量、安全、文明施工及内业质量考核确保项目现场的开发建设工作有序、文明进行，并按质完成工程任务。
5、协助进行项目竣工验收、单位工程验收工作，组织分部工程验收项目施工结果满足合同、行业规范及公司要求。
6、组织项目团队例会，跟踪各种会议决策事项的落实。
参加监理例会，并解决会议上提出的相关专业问题及时协调和解决施工过程中出现的各项专业问题。
7、协调、沟通公司内部门间、相关政府部门间及合作伙伴的工作关系整合各方资源，服务现场工程建设。
8、组织对本专业工程变更、设计洽商内容进行技术可行性审核。
确保专业变更工程施工经济、合理。
9、配合现场销售按时按质向相关专业或部门提交工作面。
[土建工程师]
1、负责施工管理，项目团队根据集团要求负责样板引路、材料封样、材料验收和工序验收等工作
2、结合经营计划负责工程计划编制、执行、调整和工程进度的小结上报
3、根据集团和规范要求负责技术管理
4、根据集团和规范要求负责安全文明管理
5、项目维修人员负责维修现场实施，特别对合作方管理和客户进行管理
6、编写土建专业施工进度计划，控制工程进度符合项目开发里程碑节点计划要求。
7、负责土建专业范围的施工管理，控制工程质量，协助组织工程建设中基础、主体、节能、竣工、规划等验收确保土建专业施工按时按质完成，并对结果负责。
8、协调结构专业工程与相关专业配套、电气工程之间的关系确保项目土建施工同时满足配套专业要求。
9、负责土建、监理工程付款工程量确认，现场签证管理和工程量确认，协助成本部控制投资成本执行施工合同，确保最终投资控制在预算范围。
10、负责土建类甲供材料订货、验收等工作确保土建工程施工有序进行。
11、参加监理例会，组织土建专业专题会议，解决会议中提出的问题及时协调和解决施工过程中出现的土建专业问题。
12、配合项发人员做好工程验收工作。
13、组织已竣工住宅产品移交客服和物业公司。
住宅产品满足设计要求，且具备使用条件，且配合将产品移交业主。
[配套主管]
1、主导配套管理。
2、负责建筑工程内外的地上、地下安装专业总的协调工作，包括道路、环境水暖管线、给排水工程、消防工程、暖通工程、燃气工程、室外管线工程，安防工程及室外配套工程。
3、负责安装专业范围的施工管理，包括项目高低压配电、电梯、防雷、智能化、弱电（集抄、电视、电话）、临电、消防工程、市政供水、排水、施工临水等工程实施、报建、报装、验收等工作控制水暖工程质量，分管景观园建的施工管理，包括土建、亮化、园林绿化、喷灌灌系统、建筑小品等保证施工进度、质量，在施工中全力配合成本、销售的工作。
4、组织方案评审，组织施工图会审及设计交底。
5、审查道路及地下管线的施工方案，熟悉相应施工规范，掌握材料的性能，验收标准和施工工艺。
6、定期进行日常工程检查，指导监理公司，施工单位工作，签收验收报告。
7、负责进度、质量纠偏，并做好相关记录，重大问题及时上报主管领导。
8、负责与其他专业工程师、专业公司的协调、配合工作。
9、负责监督现场的安全、文明、环保工作。
10、组织本专业分部分项工程的中间验收，参与竣工验收。
11、协调与物业公司的交接工作，收集整理相应得竣工资料交物业公司。
12、负责处理工作范围内的现场设计变更及签证，并监督其完成情况。
13、负责配合成本完成审核工作范围内的工程进度款及结算工作。
14、负责主管专业的技术方案调研、编制工作，参加方案的评审工作。
15、配合现场销售确保销售现场供电系统运行正常。
16、负责水电气类甲供材订货、验收等工作确保电气工程施工有序进行
17、参加监理例会，组织专业专题会议，解决会议中提出的问题及时协调和解决施工过程中出现的专业问题。
[质量工程师]
1、负责项目质量管理控制和自查。
2、负责制定本项目的质量管理规划从事前质量风险预控、过程质量检查和事后质量验收等方面制定质量管理方案并推动执行。
3、负责设计图纸审查、技术方案审核等技术指导工作。
4、负责本项目实测实量质量控制的推动实施及分户质量档案建立与管理。
5、对本项目的工程质量进行日常巡查及时暴露现场质量问题、缺陷，并提出有效的处理方法及建议；
6、对项目团队普通专业工程师的质量管理工作进行检查。
7、与公司工程及采购部保持密切联系与沟通，及时反馈项目的质量管理动态及时知悉集团、区域和公司的项目质量管理新制度、新要求，负责在本项目内进行宣讲贯彻；
8、负责本项目的工程类培训学习组织及宣讲。
9、当项目存在重大质量风险或项目负责人回避质量问题时，向工程部或工程分管领导直接汇报质量风险。
[水暖工程师]
1、主导水暖配套管理，编写水暖专业施工计划。
2、负责建筑工程内外的地上、地下安装专业总的协调工作，包括道路、环境水暖管线、给排水工程、消防工程、暖通工程及室外管线工程。
3、负责水暖施工管理及水暖工程实施、报建、报装、验收等工作，控制水暖工程质量，在施工中全力配合成本、销售的工作。
4、组织方案评审，组织施工图会审及设计交底。
5、审查道路及地下管线的施工方案，熟悉相应施工规范，掌握材料的性能，验收标准和施工工艺。
6、定期进行日常工程检查，指导监理公司，施工单位工作，签收验收报告，监督现场的安全、文明、环保工作。
7、负责进度、质量纠偏，并做好相关记录，重大问题及时上报主管领导。
8、负责与其他专业工程师、专业公司的协调、配合工作。
9、组织本专业分部分项工程的中间验收，参与竣工验收。
10、协调与物业公司的交接工作，收集整理相应的竣工资料交物业公司。
11、负责处理工作范围内的现场设计变更及签证，并监督其完成情况。
12、负责配合成本完成审核工作范围内的工程进度款及结算工作。
13、负责主管专业的技术方案调研、编制工作，参加方案的评审工作，负责水暖气类甲供材订货、验收等工作。
14、参加监理例会，组织专业专题会议，解决会议中提出的问题及时协调和解决施工过程中出现的专业问题。
[电气工程师]
1、主导电气安装管理，编写电气专业施工计划。
2、负责电气施工管理，包括项目高低压配电、电梯、防雷、智能化、弱电（集抄、电视、电话）、临电、燃气工程等工程实施、报建、报装、验收等工作，控制电气工程质量。
3、组织、参加方案评审，组织施工图会审及设计交底，负责主管专业的技术方案调研、编制工作。
4、审查电气工程的施工方案，熟悉相应施工规范，掌握材料的性能，验收标准和施工工艺。
5、定期进行日常工程检查，指导监理公司，施工单位工作，签收验收报告。
6、负责进度、质量纠偏，并做好相关记录，重大问题及时上报主管领导。
7、负责与其他专业工程师、专业公司的协调、配合工作。
8、负责监督现场的安全、文明、环保工作，分管景观园建的施工管理，包括土建、亮化、园林绿化、喷灌系统、建筑小品等，保证施工进度、质量。
9、组织本专业分部分项工程的中间验收，参与竣工验收。
10、协调与物业公司的交接工作，收集整理相应得竣工资料交物业公司。
11、负责处理工作范围内的现场设计变更及签证，并监督其完成情况，配合成本完成审核工作范围内的工程进度款及结算工作。
12、配合现场销售确保销售现场供电系统运行正常。
13、负责电气甲供材订货、验收等工作确保电气工程施工有序进行
14、参加监理例会，组织专业专题会议，解决会议中提出的问题及时协调和解决施工过程中出现的专业问题。
[设计负责人]
1、根据设计部安排参与设计前期相关工作
2、在设计部指导和支持下负责编制设计任务书和项目概念设计方案，提报公司审批后，制定详细设计控制计划并执行
3、在设计部指导和支持下负责编制项目设计方案，提报公司审批，并协助报建完成方案报批
4、在设计部指导和支持下负责编制项目设计方案，提报公司审批，配合设计协调工程、配套、结构、采购、成本等专业进行施工图设计优化
5、参与室内装修设计，完成面积查账并提交合同附图给营销
组织工程、项发等部门制订项目销售手册
6、负责发起并实施设计变更，包括设计变更图纸调整、审批及交底实施.
7、参与项目运营，负责运营平台规划指标管理
8、负责项目设计团队计划管理；组织推动公司31节点计划编制及修定
9、组织设计输入条件梳理，明确设计输入条件责任人、落实时间
10、确定设计单位、在目标成本范围内与设计单位确定设计费、签署设计合同
11、按照设计计划完成设计工作、及时向部门、项目团队、公司交圈；对影响设计计划的事情及时推动解决、发送预警
12、组织公司相关部门及决策委员会进行专业决策。
13、配合项目团队（营销、成本、采购、项目）完成相关工作（销售附图、成本核算、采购定样、运营与施工）
14、配合项目团队做好工程验收、交付。
15、项目范围内其他设计相关工作。
[营销负责人]
1、在营销部指导下编制说辞初稿
2、在营销部的专业指导和支持下完成销售培训的计划、执行和考核
3、根据公司规定（套数界限、销售计划和利润计划等），结合市场和竞品等实际情况进行定价和调价
4、负责发起销售折扣审批
5、根据销售和利润计划任务编制销售计划
6、根据前台案场对项目基础情况和市场情况策划并确定销售策略
7、根据营销部安排收集反馈相关信息
8、根据规章制度完成退房、换房、更名、付款方式变更和延期付款等销售变更管理及审批
9、负责案场的签约管理
10、负责案场的放款银行管理
11、负责销售卖场、样板间展示区的日常管理，监督和管理现场和物业销售服务团队或者其他服务方
12、负责阳光宣言等公示的制作和管理
13、在公司指定的范围内，负责销售道具的制作和管理
14、负责制定销售推广计划，并提交营销部审批，执行公司确认的销售推广计划
15、根据销售需求，制定销售活动计划并提交营销部审批，并落实活动执行
16.提出现场物业服务的需求，并对物业销售服务团队进行管理
17.负责项目市场定位，提出示范区要求
18.关注当地竞品研究
19.根据营销部安排参与品牌管理的活动
20.根据后台安排参与合作方寻源、审查等资源整合管理的活动。
21.营销项目负责人主要负责宣传用效果图制作、模型沙盘制作。
[采购工程师]
1、根据项目现场实际情况，反馈材料相关信息
2、对于工程供应商，根据项目情况进行推荐
3、参与供应商的考察，并根据项目情况决策
4、对于入围的供应商，具备一票否决权
5、参与执行集团、区域统一采购及政府垄断工程、电信、有线等
6、参与供应商的招投标
7、参与供应商的直接委托
8、参与供应商的竞争性谈判
9、负责2万元以下的零星采购
10、参与采购合同的签订，提供签订所需相关资料
11、参与合同相关资料的交底
12、根据问题分类，对出现质量、进度等问题进行协调
13、对于供应商在提供过程中进行评估
14、参与供应商在结束供应后进行评估供下次引入的参考
[成本工程师]
1、综合成本与动态成本
组织目标成本编制、修订，以及上会讨论与决策；分解责任成本控制指标，提出控制要点；
项目成本双周报，以及成本即时预警。
K3/EAS及运营平台数据录入、拆分、动态成本调整
与维护。
2、项目前期与方案优化
进行公司级产品决策清单中关联的经济性分析与成本测算，参与决策。
各阶段方案经济性
分析、优化成果反馈;目标成本控制：
全程监控设计前置工作执行情况，严防设计标准超目
标成本控制指标。
3、招标合约
招标前期筹备工作，参与编制采购方案及招标文件（含招标清单）。
招标答疑之商务条款。
经济标分析
审批合同价格;参与直接委托、议标等零星采购方式下的价格约谈（N≤10万元）。
4、施工过程管理
合同进度款支付审核与资金计划审核。
设计变更及工程指令测算及结算（月结）,工程索赔
或施工技术专项措施费用方案测算及审批。
材料批价;造价咨询业务委托、交底、培训、日
常性管理和双月评估
5、预结算管理
组织编报施工图预算、竣工结算（含指标表）等造价成果性文件。
含变更签证结算、合同
造价审定。
竣工结算申报资料接收与检查，对资料完整性进行初审；
6、成本研究及其他
项目成本总结；内控及风险检查（半年与年度）;项目成本清查（年中与年底）;月度变更签
证、无效成本及责任扣款通报;季度责任成本绩效考评通报。
[报建工程师]
1、负责项目报批报建；
2、参与项目总控计划制定；
3、收集整理项目所在区域的房地产相关政策
4、编制项目报批报建计划；
5、参与协调各相关部门工作进度及工作节点。
6、收集、申报项目资料并跟进项目报批报建进度；
7、控制报批报建工作的质量和进度；
8、收集、申报项目竣工资料并跟进竣工验收进度；
9、参与报建关键人员的关系维护，参与报批报建相关人员日常关系维护。
10、负责房地产开发项目工程报批资料（已批复资料）档案移交工作
[客服专员]
1、根据客户关系中心安排参与必要工作
2、常规投诉处理
3、在客户关系中心支持下负责计划并执行项目部的客户满意度工作
4、制定开放日方案并在客户关系中心审核后负责执行
5、执行公司的交付标准和制度
6、负责风险较小且可控的集中交付
7、零星交付的组织，重点关注客户信息的共享和交圈
8、根据客户关系中心安排支持相关社区活动
9、在营销管理部支持下负责计划并执行项目部的客户忠诚度工作
10、执行缺陷反馈落实计划
11、负责交付项目的客户维护和服务工作，提高客户的满意度和忠诚度；
12、投诉及维修处理，风险检查，6+2服务实施及监督。
13、客户信息管理：
各类信息汇总、上报，CIM系统管理及监控，缺陷反馈，客户满意度及忠诚度管理及提升。
14、售前、售中、售后支持，组织执行工地开放日活动，集中交付的组织及风险控制，零星交付的组织及流程控制。
15、万客会管理及社区活动的组织开展。
[设计代表]
1、负责组织现场图纸交底。
2、负责图纸的解释。
3、负责对设计资料的保存、发放。
4、设计部代表由设计部派出，项目部管理。
5、负责本专业内的设计变更。
6、现场临时任务。
[成本代表]
1、负责现场工程款支付的确认。
2、参与编制项目各工程的工程量清单。
3、负责现场变更及签证的工程量、费用确认。
4、参与零星合同的招投标。
5、成本部代表由成本部派出，项目部管理。
6、现场临时任务。
[项目行政及资料管理员]
1、往来文件的收发管理，并督促当天的传阅文件当天传阅完毕，及时归档。
2、项目日常工作协助。
3、固定资产管理。
4、合同、变更、签证审批的跟踪，并负责每月工程款支付及事务性报销工作。
5、接待来访，书籍及办公用品的管理。
6、项目相关文件的草拟及归类、存档、发送。
7、项目公章及备用金的管理。
8、提醒部门经理及项目工程师的事务性工作。
2.4项目部费用
按公司有关规定执行。
2.5人力资源计划
序号
职务
人数
预计调入时间
预计调出时间
备注
1
项目经理
1
2010-5-20
2012-5-30
2
项目助理
2010-5-20
2012-5-30
3
土建工程师
1
2010-5-20
2012-5-30
4
土建工程师
1
2010-5-20
2012-5-30
5
土建工程师
1
2010-5-20
2012-5-30
6
水暖工程师
1
2010-5-20
2012-5-30
7
电气工程师
1
2010-5-20
2012-5-30
8
资料信息员
1
2010-5-20
2012-5-30
9
成本工程师
1
2010-5-20
2012-5-30
10
设计师
1
2010-5-20
2012-5-30
11
客服主管
1
2010-5-20
2012-5-30
12
客服信息员
1
2010-5-20
2012-5-30
13
维修工程师
2
2010-5-20
2012-5-30
3、项目建设计划、场地综合利用规划
3.1项目建设计划
项目建设计划为本项目控制性计划，是项目经理部开展工作的基本依据。
总进度计划由土建主管工程师负责编制，项目经理批准，项目经理部存档，并制作进度计划表贴于项目部办公室内。
金色城品2.1期（10#、11#、12#、13#、19#、20#）楼进度计划如下：
序号
作业名称
状态
时间
自定义
1
概念设计方案完成
完成
2
规划设计方案完成
完成
3
取得《建设用地规划许可证》
完成
4
取得《土地证》
完成
5
实施方案完成
完成
6
取得单体方案审查意见
完成
7
提供详勘报告
完成
8
基础开挖图完成
完成
9
基础施工图完成
完成
10
施工报建图完成
完成
11
取得《建设工程规划许可证》
完成
12
全套施工图外审完成
完成
13
全套施工图完成
完成
14
全套装修施工图完成
进行中
2010-4-15
19#20#精装修
15
建筑人防通过
完成
16
室外综合管网与景观施工图完成
2010-12-30
17
总承包施工单位确定
18
取得《施工许可证》
完成
19
项目开工
完成
20
主体结构达到预售条件
进行
2010-5-10
10-4-2310#11#12#10-5-1013#10-4-3019#20#
21
主体结构封顶
2010-8-15
10-8-1510#11#12#13#10-6-3019#20#
22
示范区实施计划确定
取消
23
取得《预售许可证》
2010-4-23
10-4-2310#11#12#10-5-1213#10-4-3019#20#
24
示范区开放
取消
25
销售开盘时间
进行中
2010-4-26
10-4-2410#11#12#10-5-1513#10-5-119#20#
26
精装修施工单位确定
未进行
2010-6-20
19#20#精装修
27
外脚手架拆除
未进行
2011-3-10
11-3-1010#11#12#11-1-10
升级会员 