各岗位管理制度.docx

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各岗位管理制度

项目经理岗位职责

1、负责管理处全面工作，使物业管理工作制度化、规范化。

2、负责对物业管理各个岗位的工作安排、检查和监督，确保小区安全，杜绝各类事故的发生。

3、负责对小区内业主提出的维修申请及时安排、处理并合理收费。

4、负责协调各部门之间的工作关系。

主持召开例会。

5、及时与业主沟通，听取业主的意见和建议，不断完善管理处的经营管理。

6、代表管理处与外部各方面联系、协调。

管理员岗位职责

1、直接上级：

项目经理。

2、熟悉有关物业管理及相的法律、法规和政策以及各类物业管理知识，并能有效运用。

3、对小区物业管理服务工作计划积极提出意见和建议。

4、负责接待业主和来访客人，对业主的投诉要耐心解释，及时处理，投诉处理率达95%以上。

5、建立与业主密切友好的关系，熟悉小区业主情况，积极与业主交流、沟通，定期访问业主。

6、及时向项目经理反映业主的意见和建议，定期提交小区业主提案。

7、熟悉小区房屋及各类公共设施的结构和管理要求，及时满足业主合理要求。

8、做好业主（用户）进住工作，建立业主（用户）档案，签署有关管理协议，配合工程部进行装修监管，装修结束，组织验收，建立业主（用户）工程档案。

9、负责接听业主报修电话，认真做好记录，迅速转达相关部门，并及时对业主进行回访。

10、做好编制物管费、公共分摊费等费用一览表工作，做好收缴工作，妥当解释业主提出的相关问题。

11、做好领导交办的其他任务。

保安主管岗位职责

1、直接上级：

项目经理；直接下级：

保安队员。

2、定期或不定时对本班安全护卫人员的工作进行抽查、检验，对不合格工作（服务）作出处理。

3、监督和督促本班质量体系运作，对不合格工作实行纠正措施。

4、主持召开班务会议、准确传达上级工作安排和决策指令，带领本班人员做好安全护卫工作。

5、负责对日常班务的处理，负责检查纠正本班人员执勤中的违规行为。

6、负责本班人员考勤、考核等工作，对不称职者上报主管领导处理。

7、负责对本班人员的岗位培训和军体训练及相关记录的整理。

8、熟悉安全护卫各职责和任务，掌握本辖区安全护卫工作的规律和特点。

9、负责协调班与其他班人员和关系，搞好团结。

10、督导本班人员的日常工作，并对因管理不力造成的本班人员失误及重大责任事故承担连带责任。

11、做好安全标识的管理和质量纪录工作。

12、对本班安全、消防工作负责。

13、完成领导交办的其他工作。

中控室监控员岗位职责

1、直接上级：

保安主管

2、正确操作和爱护监控设备、消防报警、防盗报警设备及电梯监控报警设备。

3、通过安防设备对小区实施24小时监控。

4、通过观察摄像监控系统监视画面，掌握治安目标情况，并将异常情况通知相关岗位进行处理。

5、通过消防报警系统、电梯惊恐报警系统将报警情况及时通知值班队员，并对报警情况进行应急处理。

6、利用现有的通讯工具与各岗位进行信息沟通与交流，传递各类命令。

7、对智能化器材进行简单维护及保养。

8、做好各种质量信息的记录、反馈。

9、对自己的工作进行自检，做好工作中的各种标识。

10、做好值班质量纪录和交接班工作，保持室内整洁及设备无故障。

对录象带及其有关资料做好存放管理工作，确保正常使用随时协助备查各类案件。

11、完成领导交办的其他任务。

保安岗位职责

1、直接上级：

保安主管

2、认真做好交接班质量记录，按时交接班。

上岗前按管理处的要求整理好自己的仪容仪表，热情礼貌服务。

爱护公物及岗位上的各种设备。

3、服从命令，听从指挥，坚决执行上级的一切指示，做好各项安全工作。

4、对日常安全工作进行自检。

5、熟悉当值班岗位的地形地物，熟悉小区的基本情况（包括楼层结构、消防、监控等器材与业主入住情况等）。

6、巡查小区各楼层的房间门、走道、消防通道、电梯间、设备间、消防间、配电间等有无异常情况。

7、巡查消防、监控等器材设备是否完好、有无短少，供水系统有无跑、冒、滴、漏异常情况及气味。

8、查看是否有可疑人员、可疑情况等，对在巡查中发现的重大情况或重大问题，必须立即上报，按规定和管理权限作相应的应急处理。

9、巡查施工人员是否佩带临时出入证，是否按装修管理规定要求、规范施工（特别是动火施工），是否有非该作业区域的人进入，是否有乱扔装修垃圾等情况。

10、消防通道是否通畅，有无侵占公共部位现象，电梯运行是否正常。

11、管理好小区内的安全标识。

12、严禁以任何形式向业主索要财物、小费。

不得无故脱岗、离岗。

13、完成领导交办的其他任务。

停车场保安员岗位职责

1、直接上级：

保安主管

2、做好各种质量信息的反馈。

3、按时交接班，上岗前按管理处的要求整理好自己的仪容仪表，热情礼貌服务。

爱护公物及岗位上的各种设备。

4、对日常安全工作进行自检。

5、值班时不得擅离职守，交班前必须抄号、交车，认真做好记录，按时交接班。

6、查验停车收费卡与车辆号牌相符后方能停放，指导车辆停放到位，不得一车占二位。

7、督促驾驶员熄火关机、拉手刹、切断电源、取下点火钥匙，关锁车门和车窗玻璃，保管好物品。

车内不得存放大量现金和贵重物品。

8、加强停车场巡逻，看护场内公共设施及车辆停放情况，发现有异常、可疑之处要及时查明，发生重大事故必须奋力抢救，保护现场并立即上报。

9、对闲杂人员进入停车场实施管理，遇有可疑人员必须核实，做出判

断，妥善处理，对夜间车辆出场必须核对清楚方予放行。

10、管理好停车场交通安全秩序，确保车道通畅。

严格控制非机动车辆进入。

禁止在场内修理汽车、加放汽油，严禁在场内有吸烟等违规行为。

维修电工岗位职责

1、直接上级：

项目经理。

2、做好本班登记处的记录、反馈。

3、对日常安全工作进行自检和互检，做好标识。

4、坚守工作岗位，按规定着装并佩带工作证，仪表端庄，精神饱满，全天候热情为业主服务。

5、管理好各机电设备正常运行，保证小区用电设备处于最佳状态。

6、重要机房严格遵守门禁制度，保持室内卫生整洁。

7、负责小区的各项设备及管道的保养和维修，进行日常的清洁、保养和巡视检查，并做好保养记录。

8、积极参与改造完善公共设施及配套设施，对业主的装修咨询提供技术上的建议和监督工作。

9、发现用电设备运转过程中异常现象，要立即报告上级，对突发性故障应以最快时间修复，减低对业主工作生活的影响。

10、坚持修旧利废，控制能源减低成本，提高效益，热情为业主提供优良服务。

11、服从分配，工作认真，完毕有记录。

12、讲文明，有礼貌，接受监督，业主投诉立即解决，重大问题立即向上级报告。

13、努力学习业务知识，熟悉图纸资料，提高工作能力，应变能力。

水工岗位职责

1、直接上级：

项目经理。

2、做好本班各种质量登记处的记录、反馈。

3、对日常安全工作进行自检和互检，做好标识。

4、水工必须准点上班，上班时身着整洁服装，佩带员工工作牌，保持良好的精神状态，并做到文明礼貌待人。

5、水工必须了解和掌握小区管道走向、结构，各种阀门的位置和布局，熟练掌握各种设备、设施的操作和使用管理。

6、值班时必须严格交接班制度，值班时发现情况异常，要及时处理并立即报告领导，严禁在值班时脱离工作。

7、水工负责小区的给排水系统，消防水系统，水泵房及其他水系统设备的运行（管理）及上述循环系统设备的保养维修。

8、负责泵机房的安全保卫工作，严格进行门禁制度。

9、每天应对小区给排水设备和设施进行预防性日常保养及检查工作、水箱的清洁工作。

10、加强巡检力度，虚心听取业主或用户反映的情况和意见，热心为业主排忧解难。

11、完成领导临时交给的其他工作。

保洁主管岗位职责

1、直接上级：

项目经理。

2、在项目经理的领导下，协助做好清洁管理工作，确保环境整洁。

完成经理安排的各项工作任务。

3、带领和指导清洁工作，合理安排班次，妥善解决清洁工作中存在的问题。

4、定期或不定期对本班的工作进行抽查、检验，对不合格工作作出处理。

正确掌握班组员工思想动态和工作情况，并及时向主任汇报。

5、根据本班员工的工作情况，每月提出对员工的奖惩意见。

6、组织垃圾的清运、废旧物品的回收工作。

7、组织员工进行业务学习，检查各项规章制度的落实情况，并做好记录。

8、加强对清洁设备、用具材料的管理，及时提醒缺货补充，节约开支。

9、督促本班员工保管好清洁设备、用具，按需发放材料，节省费用。

10、每日参与清洁工作并监督检查小区环境卫生等清洁状况，向领导及时汇报。

11、做好本职工作并完成领导交办的其他任务。

保洁员岗位职责

1、直接上级：

保洁主管。

2、在当班时间内，负责区的各种垃圾，做到随产随清，保持责任区内的卫生。

3、保洁员每周对责任区的排水井、污水井、绿化槽进行检查，清理残余垃圾一次。

保持雨季水道通畅。

4、维护责任区卫生，劝止和制止不卫生、不文明的现象和行为。

5、做好本职工作并完成领导交办的其他任务。

火灾

1、接到或发现火警时，立即向主管或经理报告，主管经理边按程序处置边向物业公司总经理报告。

2、保安部经理接到火警通知后，立即到现场指挥灭火救灾工作。

3、指派一名主管协同管理人员负责内客户的安全疏散工作。

4、消防、监控中心立即通知有关人员到事先指定的指挥部集合待命。

5、保安人员立即控制大堂或楼梯的出入口，对所有的人员，只许出，不许进。

6、启动应急广播，向客户讲明某位置发生火情，不要惊慌，带好房间钥匙，锁门后有秩序地进行安全撤离。

7、通知工程部变电室断电启动备用消防电源。

8、通知空调机房，关闭空调系统，开启防、排烟系统及加压风机。

9、通知水泵房，随时准备启动加压水泵。

10、根据火势大小，经请示总经理后，向消防局报警。

11、消防队到达后配合其工作。

12、通知有关工程人员将消防系统恢复正常。

接报治安事件的处理

1、斗殴、流氓、暴力事件报案时，将要问清发案地点、人数、闹事人是否带有凶器。

2、通报主管总经理及物业公司，并立即赶赴现场、控制事态，劝阻围观人群。

3、制止双方的过激行为，分别将各方带到保安部，进一步了解情况，做好笔录，并提出对事件的处理意见。

4、派人清查损坏物品的数量。

5、若事态失控，经请示总经理后，向公安机关报案，同时，对打、砸、抢及蓄意破坏的肇事者，进行控制并扭送公安机关。

水浸（跑、冒、漏）的处理程序

1、保安员发现或接报跑、冒、漏水时，立即通知物业公司，并采取相应临时控制措施。

2、物业公司接报后，通知工程部有关人员赶到现场。

3、到现场后立即制止水源及范围扩大，进行设备维修。

4、清洁水灾影响的范围。

5、汇报物业公司。

6、工程有关人员调试系统，恢复正常位置。

气体泄露

1、保安员发现或接报有煤气等泄露时，立即通知物业公司。

2、由物业公司通知保安员、工程员到现场。

3、到现场后将所有门窗打开，进行通风，检查有关设备。

4、控制事态后，通知物业公司。

5、如无法控制事态，则立即疏散物业主到安全地点。

6、必要时经请示有关总经理后，通知消防局及有关部门。

7、事情处理完毕后，回报物业公司。

8、有关人员调试系统，恢复正常。

停电

1、保安员发现或接报停电时，立即通知物业公司。

2、由物业公司指派保安、工程人员到现场保护、检查系统。

3、调试正常，将按钮恢复到正常位置。

4、如需要换部件时，则加强保安工作。

5、启动备用电源、手电、感应灯或蜡烛。

6、调试正常后，汇报物业公司。

为减少物业和业主的损失，对以上相关灾情应事先投保物业管理责任险或财产险。

员工着装管理规定

1、员工统一配备服装，员工在工作时间须着工装，工装应随时清洗，保持干净。

2、工作时间不得穿拖鞋。

3、上班时间不得着背心、无领衫及短裤。

4、女员工应化淡妆上岗，不准浓妆艳抹。

5、办公室负责监督检查员工的着装情况，对违反着装要求的员工，提醒其改正；对不服从管理或屡教不改的员工，提请公司领导予以处罚。

工服管理规定

1、工作时间员工必须着标准工装。

2、每位员工须交纳200元工服押金。

3、工服折旧按2年期折算，凡员工工作时间未满半年按半年折算，满半年未满一年按一年折算。

4、工服如人为损坏，须按原价赔偿。

5、工服的配发由物业公司统一管理。

请销假制度

1、管理处所有员工请假必须由本人事先填写请假条，写明请假原因及时间，经审批后，交由管理处收存方可离岗，特殊情况下，持相关证明补办手续。

2、请假期满或未满提前上班者，向管理处领导销假后方可上班，以备月末统计考勤。

3、续假按请假程序重新办理。

4、无特殊情况，电话请假或捎假无效。

档案管理制度

1、管理处管理人员专职负责管理处所有文件（通知、命令、公函、总结、报告、通报、会议纪要）及资料（技术图纸、说明书、手册、个人简历、员工档案、市府法规、住户档案等）的存档、收集和保管。

2、任何人员借阅上述文件资料，须登记日期、用途、经手人及归还日期。

3、属秘密文件的要妥善保管，不准散播其内容，不准给未经领导批准的人员翻阅，不准复印，不准带离办公室。

4、档案材料属秘密材料，他人无权翻阅，管理人员也不准将这些资料擅自给他人过目。

5、文件资料等要合理归档，归档要注意整齐，归档前要先把资料分类，无论是按字母还是按内容、按时间等形式分类，其目的都是为了查找迅速方便，因此都必须在档案夹里清楚的标明。

6、要经常进行清理归档，以免资料堆积混乱，对过期的文件资料，要及时清理，对无保存必要的材料，经领导批准可做销毁处理。

安保部值班制度

1、为确保历山花苑的安全，防止突发事件的发生，安保部部室人员轮流24小时值班。

2、值班人员要对重要部位进行监督检查，加强夜间巡逻，并做好值班记录。

3、值班人员要坚守岗位，严禁缺岗、脱岗或不查岗，发现一次罚款50元，二次100元，三次下岗三个月。

如有事非办不可的提前请假找好替班人员。

4、做好对历山花苑物资外出和出门证的管理工作，严格按制度办事，对需外出物资手续齐全的应开出门证不能刁难。

如发现应开的不开相互推托，不该开的乱开，一次罚款50元，并负一切责任。

5、在当班期间值班人员如遇重大情况应及时向领导汇报或拨打110求助。

安保奖惩制度

1、保安、值班等人员，在治安防范、治安保卫、消防等工作中，忠于职守，履行职责，认真执行各项制度，为维护秩序和人身安全做出重要贡献的，将视情况给予精神或物质奖励。

2、因工作不负责任，擅离职守，不按制度要求去做，以致发生重大案件，重大治安灾害事故的，给予直接责任人员以行政处分和经济处罚，特别严重的依法追究法律责任。

3、部门负责人对治安防范工作不重视，防范措施不落实，发现隐患不报告、不整改的，视情节给予处理。

消防设备、设施管理制度

1、根据小区实际需要配置不同类型的消防器材，应做到配置齐全，布局合理，灵敏有效。

2、配置在小区的消防器材、工具应有专人保管，经常检查灭火器材机身有无锈蚀，喷嘴、喷管是否堵塞，橡胶圈是否腐烂，机盖是否松动，定期按时换药，保持良好状态。

3、消防器材、工具应放在不受风吹日晒、冰冻、雨淋、明显易取的地方，高度为1.5米，周围不准放物品及堵塞取用通道，消防器材、工具上不准挂放衣帽和其它物品，以免影响扑救火灾的使用。

4、消防器材、工具是为灭火所备专用工具，必须人人爱护，不准损坏，不准擅自移动或做与消防无关的使用。

5、小区内设置的消防栓、带，5米以内不准停车，堆放物品，倾倒垃圾和防碍消防用水的障碍物。

6、一切消防设施和各种灭火器具，禁止乱接乱用，违者按有关规定进行处罚，情节严重者直至追究刑事责任。

保安制度

1、保安人员接受分管经理和保安部班长的管理、检查与监督。

2、保安人员实行24小时轮流值班规定，不得擅自脱岗或漏岗，不得睡岗和酗酒后上岗。

3、保安值班室配备《门卫值班记录》和《外来人员出入登记薄》。

保安应严格遵守交接班制度，并认真在保安日志上填写好值班记录，交接本班遗留问题。

保安对出入本小区的外来人员及车辆在《外来人员出入登记薄》上详细注明外来人员的姓名、单位（或住址），车辆型号与牌号、出入时间以及来本小区的事由。

4、保安人员有权对进出本小区的所有人员和各种车辆、携带的物品进行询问、登记。

5、保安人员必须根据本小区工作需要及时开关大门。

6、保安人员应文明值班、热情服务、照章办事，必须保持高度警惕，对当班期间发现的治安隐患及可疑情况要及时报告分管领导，并采取有效措施，妥善处理。

工程维修人员工作行为规范

1、工作时间一律着工装，工装要求干净整洁。

2、尽量把工作中造成的污染擦拭干净，不给业主留下任何麻烦。

3、所携工具包和工具不允许直接放在客户的一切物品上。

4、尽量把工作中造成的垃圾随身带走，工作完成后不允许给客户造成任何垃圾、污染和麻烦。

5、布置管线、电线或进行其它维修时，要求美观实用、横平竖直。

6、①工作中不允许吸烟、吃零食、闲谈、高声喧哗，尽量减少工作噪音。

②不得随意坐客户沙发、椅子。

③不得随意使用客户电话，确需使用需经客户同意，速说速完，放回原处。

④不得随意使用客户工具物品。

⑤耐心、得体、负责地解答客户提出的问题，不得消极。

⑥进出工作场所路途不得打闹、不得勾肩搭背。

7、①进户用语“您好”，“我是物业维修工”，“有什么需要服务的吗？

”，“接到您的通知，现在进行维修，打扰您了！

”

②出户用语“请问还有什么需要服务的吗？

”“您对我们的工作满意吗？

打扰您啦，再见。

”

工程维修人员服务规范

工程部维修人员的服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，做到随叫随到，以方便业主为准则，解决业主困难为目的。

具体要求如下：

1、接听报修电话

①拿起话筒先讲“您好，我是物业工程部，请问您有什么事情吗？

”。

②记录好报修内容、损坏程度，楼栋门牌号并告诉业主上门维修时间。

③说声“再见”并轻放话筒。

2、接待来访业主

①业主来维修班报修，应先说“您好！

您有什么事情需要帮忙吗？

”并起立和业主说话。

②用记录本记录报修内容，问清业主什么时候可以上门维修并和业主道别。

3、认真填写报修单后，通知相关人员一般无特殊情况，应在30分钟内到达现场。

4、敲门或按门铃

①、到达业主门口，先轻轻按一下门铃，如无反应，应间歇10秒后再按第二次，不要连续或按住不放。

②、如无门铃，敲门应轻轻地敲，先敲三下如无反应，间歇10秒再轻敲三下，不要过重或连续不断地敲。

5、业主开门后，应招呼一声“您好！

”说明自己的身份，告诉业主我是来修什么东西的，在业主认可下进入房间进行维修。

6、工作完成清理现场.

7、请业主验收

不论修水修电，维修完毕必须请业主验收，取得业主认可，如一次修不好的，应说明下次维修的时间。

8、请业主在报修单上签字，写出意见或建议并留下回访电话。

9、工作完成后，不得到其他地方逗留，马上返回维修班待命，并将维修工作单交回存档。

电工安全守则

1、任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作，应有经考核合格持有操作证的电工担任。

2、任何电气设备（包括停用电气设备）未经验电前，一律应作为有电。

3、在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常（如电笔先校验完整有效，使用工具绝缘良好），有破损及不完整的工具不可使用。

4、严禁带电作业。

紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全方可进行。

5、在检修用电线路和设备时，必须停电进行。

在断开的开关闸柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。

6、电气设备上的指示牌，非经原工作人员或设备主管同意，任何人不得移动。

7、自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。

8、不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。