物业前期介入方案.docx
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物业前期介入方案
物业前期介入服务方案
前言
。
一、项目建设概况
一）、项目全貌
二）、项目规划指标
一、前期介入服务内容
前期介入服务内容按项目开发建设过程分为：
设计阶段前期介入、施工阶段前期介入、销售阶段前期介入、竣工阶段前期介入、交付阶段前期介入共5个部分。
一）、**重庆分前期介入全过程流程图
全过程流程说明：
1、设计、施工、竣工阶段前期介入，以贴近业主生活需求，减少房屋质量瑕疵，实现项目建设阶段和物业管理阶段的无缝链接为目的。
物业分公司结合项目设计和施工进度，从方案设计、施工设计、二次设计、设备选型、建筑和安装施工、工程验收、接管验收、质量整改各方面，向建设单位提出物业使用、维护经济性，以及建筑、安装、配套设施、环境设施质量满足合理性和规范性要求方面的建议。
2、销售和交付阶段前期介入，以有助于项目人居生活方式的建立，房屋交付前后客户关系的无缝连接，提高交付成功率为目的。
根据项目定位和要求，主导确定项目物业管理模式、物管收费定价、临时管理规约、业主手册等物业文件；配合销售部本项目物业服务营销推广的宣传策划工作；配合建设单位策划项目交付工作，完成服务团队建设。
二）、**物业前期介入全过程内容
序号
物管阶段
服务内容
服务方式
目的及预期效果
备注
1
设计阶段前期介入
1.1
方案
设计
1.设备用房设置及布局
2.垃圾用房面积、位置、设置布局
3.物业管理用房的面积设置布局
4.其他配套服务设施用房
5.出入口设置
6.地面及地下交通管理、人流控制
7.车位管理
8.商业配套设施功能设置
9．收集公司统计以往项目规划设计问题、收集统计项目所在地周边3个项目的规划和设计问题，提出物业建议
驻场方式，由物业分公司专业经理，从物业管理及使用人的角度提出总体方案中交通、环卫、配套等设计的优选和改进建议；
收集类似项目方案设计出现的问题，提供参考。
有助于规划方案贴近业主生活的合理和人性化需求。
有助于避免设计瑕疵，降低前期建设成本和后续物业管理风险和成本。
1.2
施工
设计
1、空调系统
-户式空调机位、排水方案物管建议
2、强电系统
-用电计量控制系统设计方案物管专业意见
3、弱电系统
-楼宇自控系统方案物业专业意见
-停车场收费系统物业专业意见
-安防监控系统物业专业意见
4、消防系统
-消防中央控制系统设计方案物管建议
-消防补水系统设计方案物管建议
5、垂直交通系统（电、扶梯）
-电、扶梯设置建议
-设备选型、产品配置建议
6、给排水系统
-给排水系统方案物管专业意见
-二次供水设备设施管理物业建议
7、总结类似工程项目的质量问题反馈给建设单位，避免出现类似问题。
由物业公司专业经理提供非驻场方式短期临时介入；
查阅设计图纸，包括各主要系统图纸，从物业专业角度提出建议。
有助于规划方案贴近业主生活的合理和人性化需求；
有助于优化设计方案，避免设计瑕疵，降低前期建设成本和后续物业管理风险和成本；
1.3
二次设计
介入配套供配电、供水、消防、智能化、景观、装饰、排水、环卫等的设计工作
从物业专业角度提供设备设施选型配置的合理化建议及景观绿化设置的合理化建议
优化配套系统、设施设备配置方案。
尽可能帮助建设单位实现投资合理化、效益最大化
2
施工阶段前期介入
1、重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量;
2、提出不利于后继管理及业主使用的设计改进及施工问题及优化建议；
3、根据单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案；
4、参与土建及配套设施设备安装和调试工作，关注工程进度，记录现场情况，提出相关物业建议；
5、按照不同系统整理建立设备台帐；
6、收集机电设备及建材的资料。
7、参与施工协调会、监理会等了解施工焦点，据实适时提供书面物业建议；
8、收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。
驻场方式，由工程施工前期介入人员，结合施工建设进度，现场跟进施工进展及施工质量，发现问题及时记录和反馈。
记录施工设计图纸变更，熟悉物业及配套设施的安装调试情况，记录施工现场发现问题，提出各种建议并跟进后继改进，便于后续物业管理，实现项目建设阶段和物业管理阶段工程管理的无缝链接；
帮助建设单位避免和减少施工质量缺陷和瑕疵，提高施工、安装质量;
3
竣工阶段介入
1、配合各项专业验收；
2、参与分户验收，统计问题点，验证问题点改进效果；
3、房屋及配套设施感官质量查验，汇总反馈问题点，跟进并验证整改效果。
驻场方式，由物业专业前期介入人员和前期筹备工程技术人员，从物业专业角度发现问题提出整改建议。
帮助建设单位在房屋交付业主前做好分户验收及整改跟进工作，降低建设单位房屋交付阶段可能出现的隐患和风险，有助于提高房屋交付成功率；
4
销售阶段前期介入
序号
阶段
服务内容
服务方式
目的及预期效果
备注
4.1
预售许可证获取
1支撑项目物业服务招标文件编制以及招标备案工作；
2支撑项目物业管理开标工作；
3项目周边同类型物管费市场调查，提出项目管理费定价建议；
4项目前期物业服务合同、临时管理规约稿拟订；
5协助获取项目物业服务合同备案证。
由物业公司职能部门配合项目预售许可证办理节点，及时提供物业服务合同备案证办理的过程提供专业支撑。
按项目销售节点要求，提供物业管理合同备案证所需物业支持；
为项目的物管费定价提供合理有效的建议。
4.2
商品房买卖合同文件
编制
1配合销售的物业管理模式策划；
2配合销售的物业管理方案策划；
3提供房屋销售涉及物管的风险应对措施；
4参与房屋交付标准的讨论，提出相关意见；
5参与合同附件中关于物业管理的条文编制；
6参与项目物业管理费、停车位物管费价格的确定。
根据项目开发建设的实际情况，结合物业管理理论与实践经验以及相关的政策法规，提供或参与策划方案。
合理规避建设单位房屋销售过程中的隐患和风险，促进物业营销及招商经营顺利开展，降低后续物业经营管理风险
4.3
物业服务品牌营销推广
1配合销售宣传，提供物业服务品牌广告宣传使用支持；
2配合销售宣传，提供物业服务模式的宣传推广支持；
3设置物业管家，配合示范区销售服务展示工作；
驻场方式，由分公司组织提供销售品牌宣传所需的资源和素材。
紧密配合项目品牌的销售宣传推广，提供物业品牌推广宣传的相关内容。
5
交付阶段前期介入
序号
物管阶段
服务内容
服务方式
目的及预期效果
备注
5.1
物业接管
验收
1按相关法规要求，与建设单位确定本项目物业接管验收原则和工作方案；
2编制物业接管验收工作计划；
3开展分专业分板块的接管查验工作，记录和反馈问题，商定整改期限；
4签署物业接管书；
5接管区域物业交付前的公共秩序维护、清洁、设备运行服务。
驻场方式，在满足相关要求下，按计划、分板块查验接收。
代表业主对项目物业共用部位及共用设备设施的规划设计、施工质量、设备设施功能符合性方面的查验，维护业主合法利益。
配合建设单位梳理施工质量、设备设施功能符合性，确保移交质量满足相关要求，维护建设单位的利益，维护产品品牌形象。
5.2
交房交付
支撑
1项目服务组织架构组建，人员招聘培训；
2物业管理内、外部运作流程体系建立；
3业主手册的编制策划；
4参与项目交付前分户验收工作；
5提出物业管理用房布置方案，配合物业管理用房装修；
6交房前倒计时工作计划，物业交付前开办费用方案编制；
7集中交付工作方案编制、交付人员培训；
8配合建设单位策划交付的细节和亮点，组织物业全员参与房屋交付工作。
与建设单位共同组成房屋交付工作组，参与一站式集中交房。
为建设单位和业主提供规范化、标准化值价相符的物业管理服务产品实现标准。
完善项目管理机制建设，为后续物业管理（交房、装修管理等）做准备；
顺利实现房屋的交付。
5.4
交付后整改
1陪同业主接房验房、记录业主验房问题；
2汇总和反馈业主验房问题项，及时传递给项目开发公司安排整改；
3配合开发公司对施工整改效果验证；
4将验证效果反馈给开发公司，便于通知业主复验。
成立整改小组配合建设单位房屋质量问题的整改查验。
配合建设单位为业主提供验房过程的陪同及问题的统计反馈服务，为业主和建设单位各自合理利益维护搭建沟通和协调渠道和平台。
5.5
二次装修
①结合苏州当地法规要求，编制二次装修管理办法；
②结合物业使用说明书及二次装修管理办法做好物业装修交底、装修方案审核、装修监管、装修完工验收等日常物业装修管理服务工作。
驻场方式，由物管处专业部实施业主二次装修的管理。
规范装修管理行为，减少和杜绝违章装修事件的发生，避免开发质量责任与业主装修质量责任的混淆，降低开发质保责任风险。
三）、物业前期介入效果和目标
1、有助于提高房屋的一次交付成功率，支撑精品房产品牌形象
通过项目设计、施工、竣工验收阶段的前期介入，协助建设单位减少和避免设计、施工质量缺陷和瑕疵发生，提高产品一次交付成功率。
2、有利于合理控制建设成本
物管用房面积及位置、物业管理费行业水平、设计方案优化、施工质量瑕疵、设备选型的物业前期介入，有助于建设单位项目建设成本控制。
3、有利于物业保值增值、方便业主生活
从设计阶段就对项目垃圾用房、交通组织、空调机位、房屋及设施布置、公共照明、道路景观这些与业主生活相关的方方面面，将类似项目出现的设计和施工问题提供给建设单位专业人员参考，以提高物业产品的适用性。
物业保值增值与项目后继物业管理好坏有较大关联，从销售阶段起，物业分公司就结合项目定位和开发理念，对项目物业服务模式、物业增值服务内容进行策划。
4、有利于后继物业管理
通过前期介入实现项目施工阶段和后继物业工程管理的无缝链接，实现交房前后客户关系无缝链接。
二、前期介入服务方式
一）、成立前期介入服务机构
****物业已专为鹿角项目组成前期介入服务支撑组，并安排专人到项目，配合开发公司对项目服务模式的策划。
工程前期介入方面按鹿角的实际情况及工程进度，参与该项目的施工建设。
因此，我司将先完成物管中心管理人员招聘，管理人员到位后统筹分公司和项目前期介入运作。
项目前期介入各岗位员工将按建设进度，分期招聘到位服务。
物业前介人员根据工作需要及工程进度，与建设单位设计部门、工程管理部门、施工单位、安装公司等密切合作，开展前期介入服务的各项内容。
1、前期介入组织架构：
架构说明：
鹿角的前期介入工作由物业服务中心组织实施。
公司职能作为前期介入服务的运营保障部门。
物管处岗位中，项目经理、客服主管、安全主管、工程主管、环境主管、专业前期介入、管家、内勤8个岗位为专属项目开发全周期介入岗位。
根据项目施工、竣工、交付阶段的需求，逐步将物管处专业维修工、综合维修工、物业助理、保安员、清洁工、绿化工、收银员等的岗位编制按建设进度，分别在分期交付之前分批到位。
（人员到岗及编制见合同附件）
2、前期介入岗位编制及提前到岗分期统计
在项目总体开发分期建设时间节点未确定的情况下，按照物业公司多年与建设单位合作的经验，将本项目2个地块以2期开发的进度，对各岗位需房屋交付前提前期介入的月数，到岗人数统计见前介协议附件（人员到岗计划）
二）、编制前期介入工作计划
为实施鹿角前期介入，物业公司将以鹿角项目开发计划，制订各分期及各阶段的前期介入服务内容和时间节点，以确保为鹿角提供高效前期介入服务。
鹿角前期介入计划待项目开发进度计划形成后再编制，提供建设单位审核后实施。
三）、密切合作、意见反馈
1、依据项目施工建设进度计划和前期介入服务计划，执行各阶段前期介入的服务内容，与建设单位各部门以日常不定期沟通、参与讨论、参与监理例会、项目施工例会等方式，与建设单位密切合作。
2、项目交付前约3个月左右工程开始进场进行相关前期筹备工作及熟悉各工程系统。
并配合建设单位进行施工验收、接管验收工作。
3、为保证项目交付使用后物业管理有条不紊地顺利启动和正常运行。
物业服务人员将提前3个月左右招聘及培训到位，并配合建设单位实施交房前的各项准备工作。
从物业竣工后成品保护，施工质量及功能查验，预验房，接管验收，客户信息收集，户籍通邮等。
4、前期介入过程中发现的影响产品品质、使用功能、物业管理方面问题，也包括通过各种渠道了解的客户、业主对项目建设的意见和建议，以书面形式及时反馈给建设单位各职能部门。
四）、定期报告、积累改进
1、各阶段的前期介入必须书面形式，有针对性的提出物管专业意见和建议；
2、开发公司在收到物业公司前期介入书面报告后，应对提出的问题和建议进行评审，根据评审结果执行，并反馈物业管理分公司；
3、物业项目管理中心将月报的形成汇报前期介入工作开展情况及成果。
三、项目前期介入预算
前期介入服务预算项目由前期介基本费、物资开办费用构成。
前期介入基本费用执行标准：
住宅：
4.5元/M2（住宅建筑面积）,商业九元/M2，车库：
4.5/M2，
物资开发费：
2元/M2，，计费面积：
项目总建筑面积。
分期支付。
说明：
前期介入服务费用按开发节点计划测算，如因开发周期延长，全周期前期介入服务的人员费用会进行相应的调整。
调整金额按实际情况，经建设单位确认同意后结算。
四、人员编制
鹿角前期人员编制及到岗计划
编制单位：
重庆分公司 编制时间：
2017年3月5日
序号
部门
岗位
一期一批次
岗位编制
到岗时间节点
备注
1
办公室
主任
1
到岗时间：
管理人员在一期一批次前三个月到网，基层员工在第一次交付前一个月到岗
出纳
1
内勤
1
小计
3
2
客服部
客户主管
1
物业助理
4
收银员
2
小计
7
3
协管部
协管主管
1
协管领班
2
协管员
8
小计
11
4
工程部
前介工程主管
1
2017年五月
前介协议达成后一个月到岗
综合维修工
4
小计
5
5
环境部
环境主管
1
清洁工
10
小计
11
合计
37
****重庆分公司
二O一七年三月七日
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