地房地产市场形势分析报告模版.docx
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地房地产市场形势分析报告模版
辽宁沈阳房地产市场形势分析报告（04年上半年）
今年上半年,沈阳市房地产市场在国家加强宏观调控的背景下和本市房地产需求持续旺盛的动力作用下,出现了购销两旺、各项指标运行良好的局面。
其中新建商品房销售的同比增幅较大，改变了近几年一直略低于存量房转让面积的状态，自进入二季度以来保持了领先态势；但是，供求结构仍然存在不均衡的突出问题，须采取措施进一步调整和引导改善供给结构。
一、关于宏观调控政策落实情况及房地产市场信息系统、预警预报体系建设工作进展情况
为全面落实国务院宏观调控政策的要求，结合沈阳市房地产业的实际，2004年上半年，我市侧重解决了住宅供给结构不合理和房价上涨过快的问题。
具体措施如下：
1、 实施政府补贴低价房的政策
我市现已安排开工建设40万平方米的政府补贴低价房，并采取措施进一步落实，力求年底竣工并分配到户；此外，拟增加安排20万平方米作为后备。
这样就可以大约解决1.2万户低收入家庭居民住房,既解决了这部分中低收入困难住户的居住问题,又能减轻市场对存量住房求大于供的压力,同时又对增量住房房价上涨过快起到一定的抑制作用。
2、 控制城市拆迁总量
为了缓解因拆迁安置而使居民住房需求过度膨胀和房价上涨过快的不良状况，我市调整了2004年拆迁规划，将全年拆迁总量削减为4万户。
我市还重新出台《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》和相应配套措施，严格实施依法拆迁，对于重大拆迁项目实行科学论证，并尽可能压缩拆迁总体规模，预计今年实际拆迁控制在3万户以内。
3、 推出近郊区大型居住区规划
为了改善我市住房市场累积形成的不合理供给结构，增加中低收入居民购房需求的有效供给，我市在4月份推出了“二环路”以内近郊区十大居住地块，并面向全国招商，政府承诺给予各种优惠政策，引起全国众多开发商的关注，现已落实了4处地块。
这是我市房地产开发战略的重大调整，这些项目的开发，必将对改善沈阳市住房供给结构，抑制房价过快上涨，促进房地产市场健康持久发生重大影响。
上述措施的实行，是我市结合本地实际情况，落实国家宏观调控政策，推动本市房地产业实现可持续健康发展的重要体现。
我市房地产市场在交易量大幅度上升同时，商品房价格涨幅稳步回落。
商品房销售价格同比增幅已由年初的15.8%降为6月份的1.4%，商品住宅价格同比增幅也由年初的18.3%回落到6月份的—1.1%，房价回落趋势为我市房地产市场快速健康地发展提供了坚实的保证。
我市城市房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作,由于体制和业务工作相对分散等原因,市政府尚未行文明确由哪一部门牵头负责,因此在总体上仍未取得实质性的进展.目前的具体情况是:
在去年11月建设部召开35个大中城市有关部门参加的会议,部署各城市开展建立房地产预警预报体系的工作后,我局和市建委都分别向市政府上报了建立沈阳市房地产预警预报体系的报告及设想方案。
但因市政府至今尚未批文明确谁来牵头负责,所以我市房地产预警预报体系的建设工作在总体上尚未启动。
但是，从我局近些年来所做的这方面工作来看，也有了一些有利的基础。
我局已建成并运行多年的沈阳房产网站，除登录全行业的有关法律、法规、政策、规范性文件及大量的增量商品房和存量房屋的出售出租信以外，最重要的作用就是坚持按月定期发布房地产交易市场的主要指标数据信息，包括商品房销售合同备案、存量房产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易数据信息及主要城区房产转让指数体系，不仅为政府决策起到了一定的参考作用，也为房地产开发企业的经营决策提供了有益的服务，得到了房产行业的较好评价。
我局今年又投资1千万元，统一整合房产交易与房屋权属登记发证的业务流程网络，形成高效的一体化运行网络。
另外，我局自去年开始，通过与沈阳市房地产研究所合作，扩大采集其他部门形成的房地产市场多方面数据，并利用这一合作“外脑”共同进行定期的全市房地产市场综合分析工作，为我市房地产业的宏观与微观决策供科学依据。
二、当前沈阳市房地产市场运行状况分析
根据我局现有房地产市场信息工作采集的主要指标数据，对我市今年上半年房地产市场运动情分析如下：
4、 上半年我市房地产市场运行的主要指标数据
（1）房地产开发建设情况
1~6月，房地产施工面积1628.3万平方米,同比增长72.2%;其中住宅1297.2万平方米,同比增长69%.新开工面积603.9万平方米,同比增长89.9%;其中住宅472.6万平方米,同比增长82.8%.商品房竣工57.5万平方米,同比增加87.6%;其中住宅42.1万平方米,同比增长57%.
1~6月,全市房地产业累计完成投资89.68亿元,同比增长149.7%;其中住宅建设完成投资66.49亿元,同比增长130.7%.（以上数据由市统计局提供）
（2）商品房、商品住宅销售情况
1~6月,全市商品房销售面积136.7万平方米,销售额40.8亿元,同比分别增长49.1%和51.1%;其中商品住宅销售面积126.3,销售额36.8亿元,同比分别增长61.3%和62.1%.（以上数据由市统计局提供）
另据我局商品房买卖合同备案统计,1—6月，全市商品房实际销预售31526套，面积为349.7万平方米，合同金额109。
39亿元，同比分别增长71.2%、54.3%和53.5%；其中商品住宅28633套，面积324.6万平方米，金额98.1亿元，同比分别增长76.2%、57.9%和59.1%。
（3）存量房、存量住宅转让情况
1~6月，全市存量房交易面积303.1万平方米，交易额60.14亿元，分别比上年同期增长18%和52%；其中存量住宅交易面积240.5万平方米，交易额47.38亿元，分别比上年同期增长15.5%和47.9%。
（4）房屋租赁备案情况
1~6月，全市非居住房屋租赁备案登记2995件，登记面积60。
2万平方米，租金总额4.。
41亿元，同比分别增长37.8%、67.1%和43.9%；房屋平均租金为732.9元/平方米，同比下降16.2%。
（5）商品房空置状况
据市统计局今年1~5月份的统计，我市商品房空置一年以上的为201.4万平方米，其中空置商品住宅为171.6万平方米；按年限分，空置1~3年的商品房179.7万平方米，其中商品住宅155.5万平方米；空置3年以上的商品房21.7万平方米，其中住宅16.1万平方米。
（6）商业银行住房抵押贷款登记状况
1~6月份，沈阳市各商业银行个人住房贷款抵押登记为45.27亿元，同比增加41%。
2、沈阳市房地产市场销售及空置结构分析
（1）1~6月商品房销假预售结构分析
因无市统计局提供的详细数据，现依据我局房地产交易中心的合同备案数据进行此项结构分析。
A.商品房销预售面积分析
1~6月,我市商品房销预售合同备案面积349.7万平方米，其中商品住宅合同备案面积324.6万平方米，同比分别增长54.3%和57.9%。
详见表1:
表1:
1~6月月份沈阳市商品房销预售面积分析表
项目类别
销预售面积（万平方米）
所占比例（%）
与上年相比（%）
总计
349.7
100
154.3
其
中
住
宅
小计
324.6
92.9
157.9
普通住宅
320.6
占住宅98.8
160.2
别墅
4.0
占住宅1.2
75.5
网点
16.8
4.8
106.3
办公用房写字楼
3.3
0.9
300.0
车库及其它
4.9
1.4
122.5
B.商品房销预售金额分析
1~6月,我市商品房合同备案销预售金额109.39亿元,其中商品住宅合同备案销预售额98.11亿元,同比增长53.5%和59.1%.详见表2:
表2:
1~6月月份沈阳市商品房销预售金额分析表
项目类别
销预售金额（亿元）
所占比例（%）
与上年相比（%）
总计
109.39
100
153.5
其
中
住
宅
小计
98.11
89.7
159.1
普通住宅
96.11
占住宅98.0
161.9
别墅
2.00
占住宅2.0
88.9
网点
7.91
7.2
104.1
办公用房写字楼
1.65
1.5
311.3
车库及其它
1.72
1.6
117.0
C.商品住宅销预售不同价位段套数分析
表3:
1~6月月份沈阳市商品房销预售不同价位段套数分析表
价格类别（每平方米）
套数
所占比例（%）
与上年相比（%）
2000元以下
2368
8.3
68.2
2001—2005元
5279
18.4
140.0
2501—3500元
16095
56.2
276.7
3501—4500元
3192
11.2
184.2
4501—5500元
1116
3.9
116.7
5500元以上
583
2.0
115.0
总计
28633
100
176.2
D.商品住宅销预售不同价位段面积分析
表4:
1~6月月份沈阳市商品房销预售不同价位段面积分析表
价格类别（每平方米）
销预售面积（万平方米）
所占比例（%）
2000元以下
24.5
7.5
2001—2500元
55.4
17.1
2501—3500元
181.2
55.9
3501—4500元
41.6
12.8
4501—5500元
14.0
4.3
5500元以上
7.7
2.4
从表中可见,虽然高价位商品住宅（多是大户型）面积比例略高于套数比例,但仍然可以看出,销预售面积和价位成反比关系,价位越高,销预售面积减少。
E.商品住宅销预售不同面积段套数分析
表5：
1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段套数分析表
类别套内面积
销预售套数
所占比例（%）
80平方米以下
4745
16.5
80—100平方米
6118
21.4
100—130平方米
9870
34.5
130—160平方米
5324
18.6
160—200平方米
2030
7.1
200平方米以上
546
1.9
从表中分析可看出，不同套内面积与销预售套数的关系像一个橄榄球型，两头小中间在。
但这并不完全符合广大居民消费意愿。
据问卷调查得知，小户型是广大居民心目中主导户型，但由于小户型供应量小，故而销售比例较小。
F，商品住宅销预售不同面积段面积分析
表6：
1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段面积分析表
套内面积类别
销预售面积（万平方米）
所占比例（%）
80平方米以下
30.4
9.4
80—100平方米
56.4
17.4
100—130平方米
112.1
34.6
130—160平方米
76.4
23.5
160—200平方米
35.1
10.8
200平方米以上
14.1
4.3
从问卷中可知,上述比例是不够合理的,小户型供应量太少。
G.商品住宅销预售不同价位段金额分析
表7：
1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同价位段金额分析表
价格类别（每平方米）
销预售金额（亿元）
所占比例（%）
2000元以下
4.13
4.2
2001—2500元
12.78
13.0
2501—3500元
52.69
53.7
3501—4500元
16.33
16.7
4501—5500元
6.96
7.1
5500元以上
5.22
5.3
H.商品住宅销预售不同面积段金额分析
表8：
1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段金额分析表
套内面积类别
销预售金额（亿元）
所占比例（%）
80平方米以下
8.93
9.1
80—100平方米
15.16
15.5
100—130平方米
31.93
32.5
130—160平方米
23.52
24.0
160—200平方米
12.05
12.3
200平方米以上
6.53
6.6
（2）1~6月份存量房交易结构分析
A. 存量房交易面积分析
表9：
1~6月份沈阳市存量房交易面积分析表
项目类别
交易面积（万平方米）
所占比例（%）
总计
303.0
100
住宅
小计
240.5
79.4
普通住宅
148.5
占住宅61.8
房改住宅
89.5
占住宅37.2
高档公寓别墅
0.3
占住宅0.1
其它
2.2
占住宅0.9
非住宅
小计
62.5
20.6
商服用房
23.8
占非住宅38.1
办公用房
9.8
占非住宅15.7
厂房用房
5.9
占非住宅9.4
其它
22.96
占非住宅36.8
B. 存量房交易金额分析
表10:
1~6月份沈阳市存量房交易金额分析表
项目类别
交易金额（亿元）
所占比例（%）
总计
60.14
100
住宅
小计
47.38
78.8
普通住宅
28.04
占住宅59.2
房改住宅
18.78
占住宅39.6
高档公寓别墅
0.11
占住宅0.2
其它
0.44
占住宅0.9
非住宅
小计
12.76
21.2
商服用房
6.62
占非住宅51.9
办公用房
2.53
占非住宅19.8
厂房用房
0.48
占非住宅3.8
其它
3.13
占非住宅24.5
C. 存量住宅交易套数分析
表11：
1~6月份沈阳市存量住宅交易套楼分析表
项目类别
套数
所占比例
总计
38152
100
普通住宅
22028
57.7
房改住宅
15693
41.1
高档公寓别墅
11
0.1
其他
420
1.1
（3）1~6月份空置商品房结构分析
A. 空置商品住宅不同价位段结构分析
表12：
1~6月份沈阳市空置商品房不同价位段结构分析表
项目
空置面积所占比例（%）
2000元以下
3.7
2001—3000元
51.0
3001—4000
15.2
4001—5000元
16.3
5000元以上
13.8
B. 空置商品住宅不同面积段结构分析
表13：
1~6月份沈阳市空置商品房不同面积段结构分析表
项目类型
空置面积所占比例（%）
60平方米以下
0.2
61—100平方米
4.7
101—120平方米
21
121—150平方米
30.3
151平方米以上
43.8
从上表可以看出，套内面积120平方米以上的空置房占空置总量的74.1%，此部分商品房滞销与累积状况仍很明显。
3.1~6月份沈阳市房地产市场运行特点
（1）房地产投资超高速增长
1~6月，我市房地产开发投资累计完成89.68亿元，比上年同期增长149.7%；其中住宅建设投资完成66.49亿元，比上年同期增长130.7%。
房地产投资额占全社会性固定资产投资额的35.2%，比我市面上同期固定资产投资增幅高出74.5个百分点（1~6月我市全社会固定资产投资额完成255.1亿元，同比增长75.2%）。
（2）商品房销售高速增长
1~6月，据统计局的数据，我市商品房销售面积和金额同经增长49.1%和51.1%，其中商品住宅同比增长61.3%和62.1%；按我局合同备案统计，商品房销预售同比增长54.3%和53.5%，商品住宅销预售同比增长57.9%和59.1%。
商品房销售面积不仅增幅远远超过存量房，而且合同备案的面积总量也出现了近年来首次反超存量房的局面，说明我市房地产市场仍然处于快速增长趋势。
（3）存量房交易增幅略有回落
1~6月，全市存量房交易面积与交易额分别比上年同期增长18%和51.1%；其中存量住宅交易面积与交易额分别比上年同期增长15.5%和47.9%。
由于拆迁节奏放缓等原因，使得存量房交易的增幅在近几个月略有回落。
（4）商品房价格大幅上升的势头得到缓解
1~6月，我市商品房平均价格（按市统计局统计口径计算）为2984.6元/平方米，商品住宅价格为2913.7元/平方米，同比分别上升8.3%和7.3%，每平方米上升228.3元和197.6元。
6月份当月，我市商品房和商品住宅价格分别为2881元/平方米和2800.8元/平方米，同比分别上升1.4%和下1.1%，与去年同期基本持平。
据分析，6月份我市商品房价格实际上平均涨幅为5%左右，但因为核心城区交易量大幅下降，城郊区交易量大幅度上升，权重发生变化，从而带动全市商品房价格与2003年同期持平（详见表14和表15）
表14：
2004年1~6月份沈阳市商品房销售价格分析表
月份
项目
1月
2月
3月
4月
5月
6月
1—6月
价格（元/㎡）
3189
3189
3042
2972.9
3135.7
2881
2984.6
环比增长（%）
9.4
0
-4.6
-5.6
9.1
-8.1
同比增长（%）
15.8
15.8
14
7.9
14.1
1.4
8.3
同比增长值（元）
435.3
435.3
373.8
210.4
387.2
39.2
228.3
表15：
2004年1~6月份沈阳市商品住宅销售价格分析表
月份
项目
1月
2月
3月
4月
5月
6月
1—6月
价格（元/㎡）
3084.7
3084.7
3031.6
2750.9
3084.9
2800.8
2913.7
环比增长（%）
10.6
0
-1.7
-9.3
12.1
-9.2
同比增长（%）
18.3
18.3
17.3
4.5
13.4
-1.1
7.3
同比增长值（元）
477.6
477.6
446.7
119.4
364
-32.4
197.6
（5）存量房价格增幅较大
今年6月份，我市存量房平均价格为每平方米2075.54元，同比上升28.5%，每平方米上张460.8元；其中存量住宅平均价格为每平方米2047.45元，同比上升30.7%，每平方米上涨481.28元。
（6）外籍和外埠开发商大举进入沈阳开发市场
目前由于沈阳市房地产业形势良好，呈现出明显的发展潜力，从而吸引了大批国外和外埠开发企业进入我市开发。
据初步统计，目前已经有91家外资企业和38家外埠企业来沈投资。
截止6月底，仅外资企业的房地产投资就达2.13亿美元，同比增长50.3%，约占1~6月全市房地产投资额的19.6%。
（7）商业房地产发展增速明显
据统计局数据，1~6月我市商业房地产完成投资15.49亿元，同比增长1.59倍，所占房地产投资的比重由上年同期的16.6%提高到17.3%，施工面积226.7万平方米，同比增长74%。
商业地产的快速发展，逐步地改变着沈阳房地产投资结构。
三、当前沈阳房地产市场形势总体判断
1. 房地产业进入快速发展时期和大众消费时代
我市房地产市场在走过近三年的调整期后，驶入了快车道，处在加速发展阶段。
今年1~6月份，商品房销售呈现出大幅度增长的新趋势。
它标志着我市房地产市场正处于我市本轮发展周期的快速增长阶段，总体上仍是持续、快速、健康发展的形势。
我市住房消费已进入了大众消费时代，今年1~6月份，我市每平方米3500元以下的商品住宅销售量已占整个商品住宅销售量的80.5%，表明中等及其以下水平住房消费群体占绝大部分比例。
一方面表明在商品房消费的金字塔结构中，呈现由底部向上推进的状态；另一方面也表现出存量房和增量房市场的联动效应，房地产三级市场推动二级市场，二级市场带动三级市场，进一步增强了发展动力。
2. 目前房地产开发投资与销售比例协调
去年我市房地产开发投资额为177.3亿元，商品房销预售合同备案金额为164.99亿元，投资销售比为93.1%，远高于专家学者目前公认为70—80%的一般标准。
2004年截止6月底，我市房地产开发投资完成89.68亿元，同期商品房销售合同金额109.39亿元，投资销售比为122%。
目前我市房地产销售额已出现反超现象，说明我市房地产市场运行态势协调良好。
3. 新建商品房的开发利润率处于合现区间
我市新建商品房开发成本平均为2500元/平方米左右，新建商品房开发毛利润约为500—700元/平方米，净润为300—500元/平方米，约占全部开发成本的15%—20%，不存在暴利现象。
而在我市住宅项目建设和销售的平均周期为两年左右，项目成本年利润率为7.5%—10%之间，处于合理区间。
4. 住房消费处于理性状态，终级消费比例较大
据调查分析，我市商品住宅销售量的85%以上是消费者购房自住，属于投资性购房比例在10%左右。
沈阳市由于前些年经济环境比较困难，占较大比例的产业职工购房比例小，随着近几年整体经济形势好转和房改的深入推进，个人购房支付能力增强，以改善居住条件为目的的居民购房大量增加，因此住房终极消费是我市房地产市场的消费主流。
由于终极消费比例较大，投资炒房比例相对较小，炒作空间不在。
甚至温州炒房团也无法进入。
5. 房地产二、三级市场销售比例协调
2003年，我市增量商品房销售与存量房产转让有面积双双突破了500万大关，创造了新的历史记录，增量房和存量房的比例1：
1.07；2004年1~6月份，我市增量房销售面积和存量房交易面积比例为115.4:
1。
从中可以看出，我市增量房和存量房转让面积基本保持着1比1的比例关系，这说明当前沈阳市房地产市场仍然处于良性联动、相互促进、协调发展的均衡良好局面。
总之，依据上述分析，可以认为我市当前房地产市场发展形势是健康的，处于可持续发展的良性状态，不存在过热现象。
四、沈阳市房地产市场走势与潜在风险的分析
当前沈阳市经济形势保持良好态势，预计地区生产总值增长14%，地方财政收入完成58.36亿元，增长35,6%，利用外资直接投资9.44亿元，增长55.4%，全市经济处于快速健康发展状态，同时国家振兴东北老工业基地的有关措施将会逐步得以落实。
因此我市房地产市场面临者空前良好的大环境，使我市房地产业面临者严峻的考验。
但是，目前我市房地产市场发展的有利条件居于主导地位，其走势将体现在以下六个方面：
1、 有效需求将持续在幅度增长
到2003年底，我市人均住房建筑面积为20.12平方米，比全国城镇人均住宅建筑面积23.67平方米低3.55平方米，比辽宁省城镇人均住宅建筑面积20.24平方米低0.12平方米,历史欠账较多，群众要求改善居住条件的愿望十分强烈。
由于居民收入逐年增多，我市占全市居民40%左右、年收入在3~6万元之间的中等收入家庭，已成为市购房主力。
由此推动当前我市整体消费结构发生重大变化。
据2003年年底对全市居民住房消费大规模问卷调查分析，对住房满意的仅占24%，明确表态不满意的占32%
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