银石广场经济测算指标及可行性分析.docx
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银石广场经济测算指标及可行性分析
银石广场商业综合体项目
可
行
性
研
究
报
告
第11小组成员：
张雪梅、刘应鸣、叶婷
第一部分项目概况......................................................................................................................3
一、地块面积及范围..................................................................................................................3
二、地形地貌...............................................................................................................................3
三、交通状况..............................................................................................................................4
四、项目周边情况........................................................................................................................6
第二部分市场研究......................................................................................................................7
一、宏观环境分析....................................................................................................................7
（一）经济环境..........................................................................................................................7
（二）政策环境..........................................................................................................................8
（三）规划环境..........................................................................................................................9
二、成都房地产市场分析.......................................................................................................11
（一）土地市场.........................................................................................................................11
（二）商品房市场.....................................................................................................................15
三、区域市场分析...................................................................................................................19
（一）土地市场.........................................................................................................................19
（二）商品房市场.....................................................................................................................21
第三部分项目预定位.................................................................................................................22
一、项目SWOT分析..............................................................................................................22
（一）项目优势分析（S）.......................................................................................................22
（二）项目劣势分析（W）......................................................................................................22
（三）项目机会分析（O）.......................................................................................................23
（四）项目威胁分析（T）.......................................................................................................23
二、项目初步定位...................................................................................................................24
（一）市场定位.........................................................................................................................24
（二）主力客户群定位.............................................................................................................24
（三）产品定位.........................................................................................................................24
（四）价格定位.........................................................................................................................25
第四部分项目投资与收益估算.................................................................................................26
一、投资估算概述.......................................................................................................................26
二、投资估算说明.....................................................................................................................26
三、投资来源.............................................................................................................................28
四、项目安排与收益估算.........................................................................................................28
第五部分项目财务效益分析.....................................................................................................30
一、项目财务效益预测.............................................................................................................30
二、项目不确定性分析.............................................................................................................31
（一）盈亏平衡分析.................................................................................................................31
（二）单因素敏感性分析.........................................................................................................32
第六部分项目社会效益评价.....................................................................................................33
（一）项目对社会的影响分析.................................................................................................33
（二）项目与社会互适性分析.................................................................................................33
（三）社会风险分析.................................................................................................................33
（四）分析结论...........................................................................................................................33
第七部分结论与建议.................................................................................................................34
（一）结论.................................................................................................................................34
（二）建议.................................................................................................................................34
附表1...........................................................................................................................................35
附表2..........................................................................................................................................36
附表3..........................................................................................................................................37
附表4..........................................................................................................................................38
附表5..........................................................................................................................................39
附表6..........................................................................................................................................40
附表7..........................................................................................................................................41
附表8..........................................................................................................................................42
附表9..........................................................................................................................................43
附表10........................................................................................................................................44
附表11........................................................................................................................................45
附表12........................................................................................................................................46
附表13........................................................................................................................................47
附图1..........................................................................................................................................48
附图2..........................................................................................................................................49
第一部分项目概况
一、地块面积及范围
银石广场是由实力雄厚、信誉卓著成都盈康投资有限公司投资，由成都市福来房地产有限公司与成都骆驼房地产有限公司共同开发的集地铁商铺、时尚购物广场、5-TEA典范写字楼、云际顶级会所于一体的地标性建筑项目。
项目占地总面积6201.68㎡，建筑面积94202㎡，容积率12.7，拥有停车位724个。
该项目位于成都春熙路、红星路步行街，地铁2、3号线春熙出站口之上，处于西部最繁华的春熙路购物圈核心地段，与春熙伊藤、伊势丹西面相邻，南面与香槟广场接壤，地理位置十分优越。
表：
项目经济技术指标
一．总用地面积
6201.68㎡
二．总建筑面积
94202㎡
（一）地下
15237㎡
（二）地上
78965㎡
三．建筑总高度152.7米
152.7m
四．建筑总层数
42层
（一）地下
4层
（二）地上
38层
五．停车位
724个
（一）地下
676个
（二）地上
48个
六．客梯个数
垂直电梯15部，电扶梯15部
七．基地建筑面积
3774.70㎡
八．设计建筑密度
60.87%
九．容积率
12.7
十．总绿地面积
1800㎡
十一．绿化率
30%
表：
各楼层布局设计
B3-B4
仓储式地下车库
B1-B2
地铁潮流商铺，前卫的商业零售、服饰、个性店为核心业态（销售）
L1-L5
中高档时尚精品购物、特色餐饮（由专业团队统一管理，不销售）
L6
架空屋头花园
L7-L21
5TEA写字楼
L22
紧急避难层
L23-L37
5TEA写字楼
L38
云际顶级会所
图：
项目位置示意图
二、地形地貌
地块位于成都市中心地区，地势平坦，地块形状规则，地块以整块地组成，东南850米方向为锦江，紧邻干道。
三、交通状况
银石广场位于春熙路商圈，配套设施成熟，项目周边主干道为东大街、红星路、总府路和大慈寺路，均为城市主干道，地面交通非常便捷。
公路交通方面周边公交线路有：
38、47、56、68、76、334、335、104、21、20、37、55、58、81。
此外，作为地铁2、3号线双地铁上盖物业，银石广场直接建在春熙地铁站上面，春熙地铁站的建成必将改变整个春熙路的人流动线，项目与地铁的无缝连接不仅极大的提升了项目的交通条件，更将首享由此所带来的商业人流的价值。
图：
地铁2、3号线交汇示意图
四、项目周边情况
（1）项目四至情况：
位于春熙路商圈，区位优势明显。
项目四至
紧邻设施
紧邻设施情况
东侧
春熙路地铁站
地铁二号线站点
南侧
香槟广场
大型商业广场
西侧
红星路三段
双向八车道，行车通畅
北侧
红星路步行街
商业繁华人流量大
（2）配套设施情况：
配套设施齐全，生活便利度高。
配套设施
名称
距离
学校
成都市第三幼儿园
614米
成都市提督街小学
640米
成都市学道街中学
914米
商场
第一城
18米
伊势丹百货
193米
群光广场
273米
医院
四川省第四人民医院
435米
成都市第一人民医院
117米
银行
渣打银行成都分行
122米
上海银行
79米
中国银行
310米
酒店
海悦酒店
195米
皇冠假日酒店
620米
邮局
走马街邮政支局
545米
第二部分市场研究
1．宏观经济分析
（1）经济环境
1.成都经济总体状况
成都，简称“蓉”，四川省省会，副省级市，国家区域中心城市（西南），西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。
2013年成都市紧紧围绕“打造西部经济核心增长极”发展定位，牢牢把握“稳中快进、领先发展”工作基调，深入实施“五大兴市战略”，全市经济保持平稳较快发展，经济总量突破9100亿元。
（1）经济结构进一步优化，非公经济对经济增长贡献加大
2013年成都市实现地区生产总值（GDP）9108.9亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2%，增幅比全国、全省分别高2.5和0.2个百分点。
经济总量占全省GDP比重达34.7%，较上年稳步提高0.6个百分点，省内“首位城市”地位凸显。
其中，第一、二、三产业分别实现增加值353.2亿元、4181.5亿元、4574.2亿元，分别增长3.6%、12.
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