项目管理监理大纲.doc

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项目管理监理大纲

 目录

        第一部分工程概况

        第二部分项目前期工作

        第三部分初步设计及施工图设计阶段的项目管理

        一、设计阶段项目管理的工作内容

        二、设计阶段的质量控制

        三、设计阶段的投资控制

        四、设计阶段的进度控制

        五、设计阶段的合同管理与组织协调

        六、施工图设计阶段的项目管理工作

        第四部分施工阶段的项目管理

        一、目标控制要点及监理服务措施

        二、质量控制

        三、进度控制

        四、造价控制

        五、合同管理

        六、设备安装监理

        第五部分交付使用及保修阶段的项目管理

        第六部分本公司简介及业绩

        第一部分工程概况

        位于中国北京最重要的.....西区的22号地块，在不久的将来将矗立起两座几何体型简洁的5A级写字楼—中电大厦。

...地块地处...西区最南侧的中间地带，西靠海淀镇中街、东邻规化9号路、北依西区的公共绿化区，占有整个园区最易接受阳光的位置。

而整个中关村西区地处北京上风上水、紧临西郊的著名风景名胜区。

一级开发商即将完成22号地周边的信息网络、交通、市政设施、绿化环境的建设，创造一个自然之美、历史环境之美、园林绿化之美的环境，为中电大厦的成功建成创造了一流的商业气氛。

        22号地的用地性质为综合管理中心，用地面积为1.84公顷，容许建设密度为40％，控制高度为90米、绿化率为25％。

一级开发商为22号地预留了与地下空间连通的汽车坡道和综合支管廊。

        ....规化面积约为12万平米，将以商务写字楼和相关服务系统为其主要功能。

地下建筑面积约为3.8万平米，地上建筑约为8.4万平米，地上两栋塔楼分别为74米和92米。

大厦的外立面以典雅、朴素的色调为主，体现信息产业和金融企业文化与精神的标志性建筑，两个大体量的主体建筑给人们以现代科技的全新气息。

        本工程的主要设备包括：

空调系统；给排水、中水系统；消防喷淋系统；城市燃气系统；防排烟系统；电梯系统。

        主要强电系统有：

高、低变配电系统；动力系统；照明系统；防雷与接地系统；电气外管线、景观照明及道路照明系统。

        弱电系统为：

有线电视、通讯网络及综合布线系统；办公自动化系统；安全防范系统；广播音响；楼宇自控管理系统；火灾自动报警系统。

具备了高档写字楼应有的全部设施。

        本工程业主计划2002年3月份开工，2003年12月底竣工，总工期约22个月建设期，工程建安投资约4.5亿元人民币。

        第二部分项目前期工作

        本公司主要负责：

        一、配合业主及有关顾问进行项目前期工作，包括一般法律咨询及实际工作安排及咨询服务。

        二、提供参考意见予业主及有关顾问，以争取本发展项目最优之条件。

        第三部分初步设计及施工图设计阶段的项目管理

        本公司具有国家计委颁发的工程咨询甲级资质，同时也是国际咨询工程师联合会会员单位，能为业主进行前期设计方案的论证与咨询，并可根据业主的委托要求，协助业主督促设计的深化和施工图设计工作的咨询，并对设计成果进行审核。

本公司会选派业务能力强，理论基础好，具有30年以上设计、施工经验的各专业教授级高级工程师组成专家组投入设计勘察阶段的咨询工作。

        本公司主要负责：

        ●对设计文件进行评审，提出设计中的问题，重点抓好审查结构体系和结构形式的合理性；

        ●审查结构计算的可靠性；

        ●审查结构强度的安全性；；

        ●审查各类功能的布局合理及适用性。

        一、设计阶段项目管理的工作内容

        1、编写设计任务书，报业主或业主指定的相关单位审批，分阶段监控设计过程，保证设计图纸满足业主既定的要求。

        2、协助业主委托的招投标代理机构组织勘察、设计招标，协助业主审核设计单位及主要设计人的资质，提出选择勘察设计单位的初步意见。

        3、协助业主委托的造价咨询机构拟订、商谈、签订勘察、设计合同。

        4、督促设计单位开展技术经济分析、进行优化设计、并向业主提出技术经济分析报告。

        5、组织设计单位与有关部门，如规划、建设、市政、消防、环保、地震、人防、园林、供水、供电、供气、供热、电讯、交通等协调工作，并完成相应的报批工作。

        6、审核设计分包单位的资质，经业主及设计总承包单位认可后，组织设计总承包单位与设计分包单位签署合同，督促设计总承包单位与各设计分包单位的协调工作。

        7、组织对设计方案、初步设计的评审，评审结果以书面的形式报业主。

        8、参与主要设备、材料的选型，审核设计单位提供的主要设备、材料清单。

        9、配合业主委托的造价咨询机构审核工程设计估算、概算，审核结果以书面的形式报业主批准。

        10、根据勘察设计合同，审核验收施工图纸，并向业主提供审核报告。

        11、图纸完成之后，分阶段召集有关专家进行图纸会审，并将审核意见书面报业主，主要审核工作内容如下：

（1）审核设计项目中对现行法规、规范、标准的执行情况；

（2）审核公用工程项目的完整性、可靠性及建筑物内部的使用功能是否满足工艺及物料平衡的要求；

        （3）审核新技术、新工艺、新材料、新设备的应用是否符合工程总目标的要求，审查其使用的可靠性、安全性、经济性以及其有利于技术的发展和提高的程度与价值；

        （4）审核项目外部条件的落实情况。

包括设计与城市建设总体建设要求的协调性，水、电、通讯、供热、供气、施工用地等条件是否与地方各部门签订了有关协议，有关消防、环保、交通、卫生等条件的处置情况；

        （5）审查限额设计情况，按专业、按分项对有关造价概算、预算报告作出分析；

        （6）审查设备选型与配套的合理性、经济性；

        （7）检查可行性研究评估意见的执行情况，审核初步设计内容是否符合可行性研究的评估意见；

        （8）审核设计方案对施工操作的可行性、合理性和对今后物业管理的影响。

        12、根据勘察设计合同检查和控制设计进度，督促设计单位按总体设计进度计划提交设计图纸。

        二、设计阶段质量控制

        质量目标：

本发展项目设计要满足建设规模和功能要求。

        本公司主要负责下列工作：

        1、根据以下几方面确立本发展项目设计总目标。

（1）建筑造型、使用功能、装饰标准等方面满足业主及市场销售的要求；

（2）以国家和地方有关工程建设的技术标准、规范和规程作为依据,使设计成果达到:

        ●结构安全；

        ●经济性好；

        ●技术先进。

        2、在设计过程中定期地审查设计文件，并将其与设计质量目标进行对照比较，必要时对计算书进行核查，发现不符合质量标准和要求的，督促设计单位予以修改，直至符合标准为止。

        审核的内容主要是以下几方面：

（1）图纸的规范性。

审查图纸是否符合设计大纲要求的规格和标准。

如图纸的编号、名称、设计人、校核人、审定日期、版次等栏目是否齐全。

（2）建筑造型与立面设计。

考察在建筑造型与立面设计方面是否体现选定的设计方案风格。

        （3）平面设计。

包括房间布置、面积分配、楼梯布置、总面积满足情况。

        （4）空间设计。

包括层高、空间利用情况等。

        （5）装修设计。

包括外墙、内墙、楼地面、天花板装修设计标准及协调性，满足业主装修要求情况。

        （6）结构设计。

核查结构方案的可靠性，经济性情况。

审查主要结构参数取值情况，必要时审查计算书。

        （7）设备设计。

包括设备的布置、选型，并对设备选型提出建议，如电梯的布置、选型，锅炉的布置与选型等。

        （8）水、电、自控等设计。

包括给水、排水、强电、弱电、消防、自控等设计的合理性、可行性。

        （9）满足城市规划、环境、消防、卫生等部门的要求情况。

        （10）各专业设计的协调一致情况。

审查建筑、结构、水电等专业设计之间是否存在尺寸不一致等情况。

        （11）施工可行性。

审查设计的施工可行性，例如：

技术、设备与当前施工水平的适应情况。

        三、设计阶段投资控制

        投资目标：

设计概算不得超过批准的投资额。

        本公司负责下列工作：

        1、管理及配合业主委托的造价咨询单位进行设计阶段的投资切块分解、编制合理的投资计划。

        2、对项目设计工作的进度情况进行投资动态跟踪和控制。

        3、督促业主委托的造价咨询单位作好下列投资控制工作：

（1）实行限额设计

        初步设计概算不得超过可行性研究估算，施工图预算不得超过初步设计概算，设计合同中要设专门条款予以明确，并且要求设计单位按分项、分专业编制施工图概算，分析投资增减情况，如有超过，要采取措施予以核减。

（2）实行限额设计变更

        要求设计单位按照设计或非设计原因两种表格编制变更单，并计算出变更对投资的增减数。

非设计原因变更单要附有提出变更单位的联络表。

        凡属于超出初步设计批准的新增内容及其限额以上的重大设计变更，由本公司报请业主审批，经同意签字,方可执行。

        （3）实行限额采购

        采购工作要纳入设计程序过程中，设计单位应参加采购谈判工作负责签订技术协议，提出设计所需基础资料条件和返回资料时间，并且了解设备材料价格是否在概算范围之内，以实现限额采购。

        （4）严格设备材料的选用和代用

        各类设备材料订货由国内改国外，设备选型档次由较低调到高，必须按程序由提出单位写出材料代用申请报告，由本公司审核，出具变更单后报业主审批。

        四、设计阶段进度控制

        进度目标：

按本发展项目总体进度安排及合同约定的勘察设计进度按时完成各段的勘察设计任务。

        本公司主要负责下列工作：

        1、督促设计单位依据工程总体计划，编制详细的设计阶段进度计划和各专业出图计划，并且作为附件在设计合同中予以明确.在设计全过程中本公司负责跟踪设计计划的执行情况。

如出现干扰计划执行的异常情况，及时协调，以确保工程总体计划的实现。

        2、若因某项设计要多次报城市建设管理部门审批，难以控制审批时间等因素，对设计进度干扰较大时，本公司会以定期召开协调会的方法组织协调，为尽快达到审批条件而努力。

        3、跟踪检查和督促计划的实施。

当设计进展过慢时，应要求设计单位调整或修改计划，并通告设计单位采取必要的措施加快设计进度，以确保按合同规定的期限提交设计文件。

        4、督促设计单位根据编制的设备、材料清单和工程总体计划明确