天津2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业设立的程序试题.docx

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天津2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：

房地产开发企业设立的程序试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到__。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4%

2、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。

A．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年

B．临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施

C．临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地

D．临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响

3、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：

开发利润=×直接成本利润率．【2007年考题】

A：

后续开发成本+管理费用

B：

后续开发成本+管理费用+销售费用

C：

待开发房地产价值+后续开发成本

D：

待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费

E：

工业用地的监测点评估价格

4、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A．抽检法

B．平滑法

C．指数加权法

D．市场法

5、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于。

A：

临界点分析

B：

期望值分析

C：

敏感性分析

D：

概率分析

E：

借款合同

6、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常__用直线折旧法计算出的成新率。

A．等于

B．大于

C．小于

D．无法判断

7、某居民楼总建筑面积为5000㎡，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元．某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元．若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为．【2006年考题】

A：

3％

B：

5％

C：

7％

D：

4％

E：

工业用地的监测点评估价格

8、是物业管理社会化的必要前提。

A：

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离

B：

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致

C：

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合

D：

现代化大生产的社会专业分工

E：

执行层的组织协调

9、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为__万元。

A．-40

B．400

C．1800

D．3600

10、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。

则该住宅的折旧总额为（）万元。

A.9 

B.1 

C.14 

D.6

11、下列关于分户图的说法不正确的是__。

A．分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图

B．分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明

C．分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、房屋建筑面积和房屋边长等

D．房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内

12、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。

A．融资类参数

B．评价标类指标

C．时间类参数

D．收益类指标

13、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。

A．93.75

B．115

C．293.75

D．315

14、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为物理污染、化学污染和生物污染的依据是污染的。

A：

环境要素

B：

性质

C：

产生原因

D：

空间

E：

执行层的组织协调

15、在办理房屋登记时，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不属同一人且原因不明的，房屋登记机构应当。

A：

办理预告登记

B：

办理更正登记

C：

办理异议登记

D：

不予办理登记

E：

执行层的组织协调

16、成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法求得的价格简称为__。

A．成本价格

B．市场价格

C．比准价格

D．积算价格

17、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。

A：

4451元／㎡

B：

4500元／㎡

C：

4549元／㎡

D：

5821元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

18、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。

A．交易情况修正

B．交易日期调整

C．房地产状况调整

D．区域因素调整

19、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。

A：

50

B：

40

C：

35

D：

30

E：

工业用地的监测点评估价格

20、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。

A：

15

B：

30

C：

60

D：

90

E：

房地产估价机构必须加盖公章

21、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。

如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为__元。

A．3456.09

B．3505.95

C．3509.74

D．3705.73

22、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。

A．均衡价格上升

B．均衡价格下降

C．均衡价格不变

D．取决于供给和需求变动的程序

23、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。

该套住宅的建筑面积价格为__元/m2。

A．2600.00

B．2386.30

C．2832.84

D．3003.45

24、《城市房地产管理法》规定，商品房预售应向县级以上人民政府__管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

A．房产和土地

B．规划

C．土地

D．房产

25、廉租住房租金由构成。

（2009年试题）

A：

维修费和管理费

B：

维修费和利润

C：

维修费、管理费和利润

D：

维修费、利润和税金

E：

房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。

暂停期限最长不得超过__。

A．1年

B．2年

C．3年

D．5年

2、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑__。

A．通货膨胀影响

B．投资利息因素

C．资金时间价值

D．投资风险补偿

3、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。

A：

最前位次

B：

中间位置

C：

倒数位次

D：

最后位次

E：

执行层的组织协调

4、26不属于宏观经济政策目标的是__。

A．充分就业

B．消费质量

C．价格稳定

D．经济增长

5、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的直接形成债权债务关系的行为。

A：

商品交易

B：

货币工具

C：

金融工具

D：

借贷活动

E：

执行层的组织协调

6、在房地产市场的分类中，一级市场是指__。

A．土地使用权转让市场

B．新建商品房租售市场

C．土地使用权出让市场

D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

7、法的分类中，按法设立和适用范围分为。

A：

国内法

B：

国际法

C：

实体法

D：

程序法

E：

普通法

8、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。

A．投资利润率

B．资本金利润率

C．财务内部收益率

D．成本利润率

9、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡．（2008年试题）

A：

2350

B：

2937．5

C：

3250

D：

4062．5

E：

借款合同

10、__在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。

A．估价目的

B．估价时点

C．估价程序

D．估价做业

11、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。

那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。

A．700

B．600

C．500

D．200

12、有关风险估计与评价常用方法的描述，错误的是。

A：

解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要的两种

B：

解析法和蒙特卡洛法有很大区别

C：

蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题

D：

解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样

E：

解析法和蒙特卡洛法无很大区别

13、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于__等引起。

A．交通建设

B．市场供求变化

C．人口素质变化

D．所在地区衰落

E．城市规划的制定与修改

14、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。

A：

属于房地产开发企业

B：

属于业主共有

C：

属于物业服务企业

D：

归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定

E：

执行层的组织协调

15、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有__。

A．建筑物的经济寿命短于其自然寿命

B．建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数

C．建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数

D．建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长

E．建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数

16、在房地产估价中，下列原则对应正确的是__。

A．最高行为准则与技术性原则对应

B．普适性原则与特殊原则对应

C．谨慎原则与特殊原则对应

D．技术性原则与谨慎原则对应

E．技术性原则与普适性原则对应

17、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。

A：

购买自住住房

B：

建造自住住房

C：

翻建自住住房

D：

大修自住住房

E：

购买商业门市

18、下列__由省、自治区、直辖市税务机关确定，可以免交土地使用税。

A．个人所有的居住房屋及院落用地

B．免税单位职工家属的住宅用地

C．房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地

D．民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地

E．企业办的各类学校、医院、幼儿园用地

19、下列关于工程建设项目招标代理机构，说法不正确的是__。

A．甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务

B．乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程建设招标代理业务

C．工程招标代理机构资格分为甲、乙、丙三级

D．暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务

20、会计假设包括。

A：

会计主体假设