园博苑房车假日酒店可行性分析报告626修订.docx
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园博苑房车假日酒店可行性分析报告626修订
毅宏房车酒店投资经营分析报告书
一、项目基本情况
1、地理位置
厦门园博苑地处厦门集美区集杏海堤中段，是杏林公铁大桥、厦门大桥、集美大桥和沈海高速交叉口的交通中心地带，与机场和高速铁路近在咫尺，地理位置优越，交通便利，依托毅宏集团正在规划中的自驾游基地项目，房车酒店项目建设于此更具得天独厚的优势。
2、项目规模
酒店客房采用毅宏集团自主研发的房车60辆（房车供电供水由园博苑提供，排污项目正在研究分析中），60辆房车分布于园博苑规划指定区域中。
以下功能区均为毅宏集团向园博苑租赁的固有建筑。
A酒店服务中心（向园博苑租赁）：
面积约为1000平方米，包含：
前台接待，收银，行李运送，问询，会议接待服务，贵重物品存放服务等
B餐饮接待设施：
餐厅，厨房，包厢若干
C娱乐服务设施：
酒吧项目，棋牌项目
D商品销售服务设施：
商业中心，服务项目:
日用品，工艺品，文化用品
E酒店经营保障设施：
员工宿舍、员工更衣室、员工餐厅、布草房等
拟租赁一栋距各辆房车距离适中的面积适当的建筑作为统一规划。
3、项目拟选址：
园博苑主展岛，海洋岛
4、项目进度预计：
第一期，拟定园博苑灯光节前期，投入20-30台房车，固有建筑翻修，
酒店周边配套设施建设
第二期，拟定年底投入40-50台房车
5、项目前期计划
配合园博苑灯光节活动，以房车酒店前期品牌推广为主要目的，在主展岛码头沿线展示20-30台房车，供游客参观及体验。
6、目前项目现状
该项目全资所有者是毅宏集团。
目前项目已进入可行性分析，投资规划阶段，但毅宏集团本身没有酒店项目经营经验的原因，暂时不考虑投资独立进行酒店投资经营。
公司首选对外承包给有酒店经营经验的团队进行合作经营。
所有的硬件投资以及各方面关系协调由毅宏集团处理。
希望有相关酒店经营管理及有经济实力的企业机构与之洽谈承包经营合作。
7、项目优势与劣势分析
项目优势分析
（1）房车酒店位于厦门市园博苑景区内，景区拥有丰富的自然旅游资源和人文旅游资源，开发价值大，与泉州、漳州、福州等大城市都在1-3小时车程以内，与市区及市内主要景区景点都在一个小时交通圈内。
园博苑汽车营地为海岛型营地，处于内湾，不会有滑坡、落石、巨浪、洪水等潜在危险。
园博苑房车酒店项目建成后，将成为福建乃至中国首家结合汽车营地和游艇配套的运营服务中心，倚靠厦门国际旅游城市的吸引力和厦门优越的地理交通条件以及园博苑独特的园林水文景观，定会吸引到全国各地的游客，成功打造闻名全国的星级房车酒店。
同时，游艇配套服务更将成为园博苑的特色水上服务，吸引来大量的高端消费人流。
（2）酒店比邻厦门天沐杏博湾温泉度假村、厦门明珠海湾大酒店，厦门杏林湾大酒店，厦门京闽北海湾酒店高端酒店区域内，酒店氛围和客源市场较好；
（3）酒店可售客房60间，餐饮、会议、停车等配套设施相对较为齐备，可提供相应的商务客源接待，根据同行业调查分析，在房车酒店中规模居于全国前列。
项目劣势分析
（1）因酒店位于园博苑景区内，对于一些外地游客来说，园博苑的知名度及文化底蕴总体要低于鼓浪屿景区，相应的推广应及时跟进。
（2）酒店附近周边配套还未完善，因位于景区内，很多规划，配套需征得园区同意，受限较多。
（3）因集团规划本个房车酒店项目为固定式不可移动房车酒店，对于一些喜欢移动房车酒店的客户缺乏吸引力。
（4）因房车酒店以露天形式呈现，受自然天气因素影响最为直接，厦门受亚热带海洋性气候的影响，在每年7月-10月为台风高发季节，从而对酒店将造成一定的影响。
酒店机会分析
（1）随着房车主题展览和论坛的召开，房车游这种在国内新兴的旅游方式逐渐成为焦点。
相比于业界，普通消费者也对房车旅游这种新兴旅游方式表达出了强大的热情。
但无论是从业者还是消费者，中国房车酒店等房车游配套设施建设的滞后现状，已成为制约中国房车旅游业发展的桎梏。
房车渐渐受青睐，国内有限的房车酒店是制约房车旅游发展的重要因素。
拟建以房车为主题，休闲娱乐，购物美食，景点观赏为一体的的假日精品酒店，厦门园博苑将是房车酒店驻扎的首选之地。
（2）欧美国家的房车租赁体系非常成熟，预订后出机场就可以直奔租赁点租到房车。
而房车租赁在中国则刚刚起步，由一些房车俱乐部开始发展。
租赁服务非常火爆，一到假期甚至就没车可租。
这说明国内房车租赁市场的需求量巨大。
房车酒店作为消费低于房车租赁的房车体验项目在厦门这样一个全国著名旅游城市，市场预期前景相当乐观。
二、本地市场情况
一是厦门市旅游呈现较快发展的态势。
据统计，2012年1-12月厦门市共接待国内外游客4124.43万人次，同比增长17.07%；旅游总收入539.88亿元人民币，同比增长19.06%。
二是客运量稳定增长，国内一流的旅游目的地城市的地位进一步加强。
厦门作为旅游目的地，公路、航空、高铁、邮轮、海上直航，连接两岸、辐射南亚、通联周边省市，便捷的交通环境让厦门旅游中转枢纽地位更为突显。
三是国际著名旅游目的地城市地位逐渐提升。
1-12月，厦门接待入境过夜游客为159.97万人次，同比增长22.75%。
四是会展活动平稳,景区接待人数增幅较大。
1-12月份，全市共举办台交会、海峡论坛、石材展、汽博会、投洽会等各类会展活动2460场，同比增长1.11%；会展的社会经济效益明显增强。
列入统计的4A以上景区共接待游客1332.21万人次，比增49.34%；实现门票收入2.72亿元，比增11.76%；营业收入3.45亿元，比增9.06%。
五是旅游饭店发展迅速，游客接待能力大幅提升。
发展格局渐趋多元，逐步形成了高端酒店与经济酒店并存，休闲度假与会展酒店、特色酒店与汽车旅馆、家庭旅馆与乡村旅馆协调发展的良好局面。
2012年我市五星级酒店增至15家。
若加上海悦山庄、威斯汀酒店、凯宾斯基、帝元维多利亚等其它再评或待评的高端酒店，厦门已然成为海西高端酒店最密集的城市之一。
但是房车酒店在厦门却始终是个空白，此项目若是建成，将在填补厦门酒店一个空白的同时带来巨大的经济效益。
六是旅游产品丰富多彩,海洋旅游已成为新的增长点。
厦门海域面积多达390多平方公里，海岸线234公里。
厦门因海而美，以海闻名。
作为临海型休闲旅游城市，厦门正加快发展滨海旅游产业。
涌现出以鼓浪屿、五缘湾、梦幻海岸、大嶝小镇为标志的一批滨海休闲产品。
厦门大力推进厦门国际邮轮母港建设，把厦门打造成为辐射海峡两岸和东亚、东南亚的国际邮轮母港中心城市。
全年邮轮抵达19艘，2.79万人次，增长198%。
厦门已经建成了有较高知名度的日月谷、翠丰、盛之乡为主体的一批温泉康体产品，2012“十一”黄金周期间，59万辆自驾车及小型客车入厦。
七是旅游主题节日活动持续火爆，引来游客源源不断。
元旦、春节、清明、五一、端午假期，厦门市旅游节庆活动精彩纷呈。
国际马拉松比赛、海峡两岸元宵民俗文化节、海沧保生慈济文化节、海峡论坛·台湾特色庙会、“中国旅游日”活动、海峡两岸龙舟文化节、同安青岛啤酒节、旅游购物节、厦门观音山沙滩文化节、中秋旅游嘉年华活动、厦门旅游企业文化节、海峡旅游博览会、国际游艇帆船展览会、厦门（海沧）玛瑙文化旅游节、小嶝紫菜文化旅游节、厦门国际动漫节、海峡两岸（厦门同安）温泉文化旅游节、厦门大嶝两岸特色旅游购物节和厦门自驾旅游节等丰富多彩的节庆活动大力促进了我市旅游业健康蓬勃发展。
三、投资概算
根据目前毅宏集团对房车酒店项目的总体规划得到如下信息：
供电供水、强电设施设备、消防、安全监控、弱电、污水排放等方案尚未明确，实施难度较大，具体预算只能在方案明确之后进行预估分析，作为投资方毅宏集团需要如下项目的投入：
（一）、房车60辆（一辆25万,包括房车内电器、布草、杂件、家具、易耗品），约计1500万左右；
（二）、餐饮物资：
家具、瓷器、布草、电器、工具约计300万左右；
（三）、会议（宴会）物资：
家具、布草、电器、杂件约计200万；
（四）、后勤设施物资：
员餐物资、员工更衣室物资、人事培训物资、员工宿舍物资、员工服装、印刷品等约计80万左右；
（五）、工具类：
工程工具、PA工具、保安工具、办公设施设备约计50万左右：
（六）、开业筹备办公费用约计100万；
（七）、市场开拓费用100万；
总计承包开办费用约计2330万元（暂不包含供电供水、强电设施设备、消防、安全监控、弱电、污水排放的设施建设以及管理维护费用）。
每年固定开支：
（一）、园博苑场地租赁费用60辆房车占地租赁费（2000/辆/月），共计144万/年。
（二）、酒店大堂，餐厅，会议厅，员工宿舍，员工更衣室，员工餐厅，布草房等房屋租赁费（80000/月），共计96万/年。
（三）、酒店员工前台接待6名（日夜班各3名），保安6名（日夜班各3名），保洁员6名（日夜班各3名），餐厅厨师，员工共计6名，会议厅，服务人员共计4名。
共计员工28名，以平均工资2500计，共计70000/月（840000/年）。
（四）、酒店水电费：
按水费5元/吨，电费2元/度计，酒店每日水用量80吨，电用量1000度，共计水电费2400/天（876000/年）。
四、收益及回报概算
（一）、收入预测：
1、住宿收入预测
（1）接待住宿收入预测
根据厦门市星级酒店的一般情况，预计标准间在旺季、平季、淡季的出租率分别为70％、45％和20％。
项目
旺季
平季
淡季
合计
房间数
60
60
60
均计60
月出租率
70%
45%
20%
均计45%
房价（元/辆/天）
800
800
800
800
客房月收入（元）
1008000
648000
288000
均计648000
天数
5个月
4个月
3个月
12个月
年收入（元）
5040000
2592000
864000
8496000
2.餐饮收入预测
（1）餐厅收入预测：
根据房车酒店餐饮的定位，预计平均每日餐饮收入可达8140元，全年餐饮收入可达293万元。
详见表1.1。
表1.1每日餐饮收入估算表
序号
项目
数量
每桌人数
人均消费
上座率
每日收入
1
包厢总收入
3780
1.1
午餐
6
10
50
30%
900
1.2
晚餐
6
10
60
80%
2880
2
散台总收入
3360
2.1
午餐
12
10
40
20%
960
2.2
晚餐
12
10
40
50%
2400
3
餐饮收入（不含酒水）
7140
4
酒水收入
1000
5
餐饮收入（含酒水）
8140
6
音乐烧烤吧
8
6
50
80%
2000
（2）会议（宴会）收入预测：
根据本房车酒店餐饮的定位，预计每月会议（宴会）收入可达272220元，全年会议（宴会）收入可达326.6万元。
详见表1.2
表1.2每月会议（宴会）收入估算表
序号
项目
数量
可容人数
价格
使用率
每月收入
1
会议总收入
77100
1.1
大会议室
1
380
5000元/天
15%
22500
1.2
中型会议室
1
180
3000元/天
30%
27000
1.3
小会议室
2
100
1500元/天
40%
18000
1.4
投影仪租借
1
800元/天
40%
9600
2
宴会总收入
195120
2.1
宴会厅（午餐）
1
200
40
16%
30000
2.2
宴会厅（晚餐）
1
400
68．8
20%
165120
3
总收入（不含酒水）
272220
⑶年餐饮会议收入预测
根据以上对中餐、会议（宴会）接待、音乐烧烤吧的收入估算，预计酒店年餐饮收入应为691万元。
详见详见表1.3。
表1.3年餐饮收入估算表
项目
收入（元）
接待量（人次）
中餐
2930000
会议（宴会）
3266640
音乐烧烤吧
720000
合计
6916640
3.总收入预测
预计年实现总收入1254万元，详见详见表2.1。
表2.1年销售收入及税金附加情况表
项目
收入（元）
税金及附加
住宿收入
8496000
424800（5%）
餐饮收入
6916640
829996.8（12%）
合计
15412640
1254796.8
（二）成本费用预测
1、成本预测：
因酒店餐饮业成本费用构成庞杂，详细分项计算反而容易出现比较大的偏差，故根据国内酒店行业通常的成本费用结构进行测算，预计项目总成本费用第一年为755万元，第二至第五年为每年万元，第六至第十五年为万元。
详见表2.2。
表2.2总成本费用估算表（单位：
元）
成本项目
第一年
第二到五年
六到十五年
估算依据
折旧
1000000
投资额和房车寿命
经营租金
2400000
经营协议
管理行政费用
1000000
市场推广费用（含工资）
1000000
能源消耗（水电气消耗）
876000
物业保养
500000
员工工资
840000
总计
7616000
2、利润预测
预计房车酒店运营的15年中，前五年每年可实现税前利润万元，后面每年可实现税前利润万元。
详见损益估算表。
损益估算表（单位：
人民币元）
项目
第一年
第二年
第三年
销售收入
15412640
税金附加
1254796.8
成本费用
7616000
利润总额
6541843.2
所得税
税后利润
折旧
盈余公积
可分配利润
（三）投资回报概算
总计承包开办费用约计2330万元（暂不包含供电供水、强电设施设备、消防、安全监控、弱电、污水排放的设施建设以及管理维护费用）。
每年收益测算：
654万
承包经营回报周期：
3.6年（若包含供电供水、强电设施设备、消防、安全监控、弱电、污水排放的设施建设以及管理维护费用，预计回报周期5-6年）
五、风险分析
1、风险
1.1.客源影响带来的风险
酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。
1.2.人力资源风险
现代酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。
从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。
如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。
1.3.市场竞争风险
由于市场需求的剧增，目前在厦门掀起了一股酒店业投资热潮，随着酒店数量和规模的增长，行业内部竞争将会在未来2-4年内出现高潮，酒店在价格和客源方面将面临激烈的竞争。
1.4.行业特点决定的风险
酒店业具有比较强的依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如2003年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。
2、客源影响对策
针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策：
一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立酒店的品牌；二是通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人的“回头率”；三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。
3、人力资源风险对策：
酒店将提供有竞争力的薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。
同时，酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。
4、市场竞争风险对策
酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。
5、行业特点风险对策
酒店针对有可能出现行业特点风险，将评估、制定应急预案，当出现该类风险，可以按照应急预案妥善应对，以尽量减少不必要的损失。
六、项目定位
1、市场定位
高端房车酒店。
2、目标客户
根据同类型酒店的调查和酒店市场定位，确定目标客户如下：
（1）散客：
省内外高档消费的商务、公务散客；
（2）团队：
会议团队、旅行社组织的高端团体客人；
（3）本地消费：
本地讲究居住品质喜欢体验尝鲜年轻人群也是酒店的主要客源之一。
3、主要服务产品
主要提供餐饮、住宿、会议、健身服务以及必须的基本商务服务
4、项目目标定位。
根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于五星级标准酒店，设置客房、餐饮和各种相关商务设施。
酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来厦旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务散客、会议旅游为主，观光旅游为辅的酒店。
七、其他
1、酒店市场定位及经营
酒店计划房间执行价格如下：
800元/天/一房车酒店套间
2.对经营管理的要求高
酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对酒店的经营管理提出了较高的要求。
4.发展规划
4.1.总体设想
以取得园博苑区内经营权为契机，对酒店按照五星级标准进行配备相关设备、设施，争取在2014年之前酒店能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势，通过与会议会展公司、商业订房网站、旅行社的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段为服务，在1－2年成为全国知名高端房车酒店。
4.2.公司发展战略步骤设想
4.2.1.完成酒店试营业
⑴本阶段目标
本阶段需要实现的目标：
及时选择好条件适宜的合作伙伴，完成酒店的设备购置安装，完成酒店管理人员的选聘工作，对招聘员工进行培训，建立和完善酒店管理体系和质量控制体系，在旅游旺季开始前快速切入市场，迅速拓展市场，取得良好的经济效益。
⑵工作重点
积极寻找合作伙伴，尽早完成酒店的装修和设备配备工作，按照五星级酒店的要求建立管和服务体系，进行员工培训，完善营运条件，使酒店尽早进入可正常营运状态。
招聘到适合的销售、管理人才也是本阶段的重要工作。
第一阶段计划在3－5个月内完成。
4.2.2.通过努力力争成为全国知名，厦门唯一的房车酒店。
⑴本阶段目标
通过努力，力争在酒店入住率、客户美誉度、经济效益等方面在厦门市五星级酒店中占有一席之地。
⑵工作重点
加强酒店内部管理、进一步提高服务质量，严格控制成本费用。
加强销售队伍建设，探索销售创新手段，努力提高酒店的入住率和单位房间收入。
第二阶段计划在2－3年内实现。
5、市场营销
5.1.目标市场
参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来厦门旅游的人员。
具体可分为如下层次：
（1）散客：
省内外高档消费的商务、公务散客。
（2）会议会展客人：
政府各职能部门、驻筑政府、企事业单位及省内外各大中型企业。
（4）团队：
省内及省外旅行社组织的高端团体客人。
5.2.产品与服务
主要提供住宿、餐饮服务。
5.3.定价
定价采用竞争定价法，根据竞争对手（当地五星级以上酒店）的价格策略进行定价。
餐饮服务价格将参考厦门市五星级酒店的平均价格水平采用不同的定价策略采用不同价位。
5.4.销售渠道
5.4.1.直接渠道
⑴通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。
⑵通过与省内外旅行社合作，销售团队客人住宿、餐饮服务。
⑶通过与省内外会议会展展览公司合作，销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。
5.4.2.间接渠道
通过与网络订房网站，以订房网站作为分销商面向高档商务公务散客销售餐饮住宿服务。
根据调查数据显示，就目前而言，用户订房主要采取电话订房、直接到宾馆订房、网上订房等几种方式。
其中，作为一个传统的预订模式，电话预订以37.8％居第一位，其次是网上预订27.9％。
另外有15.6%的用户选择了直接去宾馆订房。
网络订房作为酒店新的销售方式在散客销售中将占据重要的地位。
5.5.公关宣传策略
⑴新闻媒体：
加强与新闻媒体的合作，除了正常的广告播放和栏目的合作，同时抓住时机策划一些临时性的新闻报告宣传，提高酒店的知名度和美誉度。
⑵交通工具：
如飞机、巴士上的介绍和宣传。
⑶人员促销、交易会促销、信函促销，通过旅行社宣传，电子邮件，其他媒体等，吸引客人。
⑷内部宣传：
客人进店要促成每项消费，就必须把每项服务介绍给他们，需要建立有效的内部宣传网－自走进酒店的大厅开始，通过总体设施灯箱和图片就能了解酒店的基本设施情况，走进电梯，又能进一步看到图文并茂的宣传广告，到了客房，除了一些重点介绍的项目外，还将有图文并茂的服务指南，除了各项设施的介绍图片、计费方法、电视节目、菜谱外，还有酒店的背景资料和名人来访图片及企业文化的内容等，同时还将有酒店位置图、各项交通设施和旅游景点的介绍、相应的地方风土人情等。
5.6.初步销售策略
5.6.1.客房业务
⑴旅行社客源
以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社团队。
在与本市较大的旅行社建立联系的同时，在省外与广东、北京、上海、江浙、成都、重庆等地及国内主要游览地的旅行社合作，力争作为指定酒店，其中市内旅行社作为重点，他们的客源是酒店重要的基本客源。
为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。
⑵会务客源
以政府各职能部门、省内外商务及会议公司作为主要销售对象。
与厦门市各机关、企业、事业单位及商务会议公司建立合作关系，同时策划一些企业经济类学术研讨会、培训班会议和事业单位的会议。
⑶散客客源
散客客源市场的开发，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要在有限的客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人的散团比例。
在开拓散客市场的目标上，重点是江浙、广东、北京、上海、成都、重庆等地。
具体计划采用如下销售方式：
与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售的代理商，争取采用网上订房方式的外地来厦散客；加强与本地企事业单位的联系，争取成为其接待外地客人的订点酒店；针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统一结算；根据不同客人的需要，设计多种风格的房车内部装饰。
5.6.2.提高回头率的措施
通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率，才能保证酒店客房出租率稳定上升。
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