房地产评估报告范本.docx

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报告范本

估价项目名称：

深圳市龙华区梅龙路1866一期****住宅房地产抵押价值评估

估价委托人：

方明

房地产估价机构：

深圳市评估王信息科技有限公司

注册房地产估价师：

钱二（注册号：

45556778）

沈三（注册号：

77766676）

估价报告出具日期：

二〇一八年十月二十六日

估价报告编号：

（粤）评估王房［2018］（估）字第100021号

致估价委托人函

方明：

承蒙委托，本公司依据中华人民共和国《房地产估价规范》等规定，组织注册房地产估价师钱二、沈三对贵方委托的位于深圳市龙华区梅龙路1866一期****的房地产进行了现场实地查勘，做出了具体测评。

现将估价要项归纳如下：

估价目的：

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价对象概况：

位于深圳市龙华区梅龙路1866一期****的房地产（含其相应分摊的国有建设用地使用权土地使用权及装饰装修，不含动产、特许经营权等）。

其中建筑面积为108.13平方米，规划用途为住宅，实际用途为住宅，权利人为李明，土地共用宗地面积为8384.8平方米，分摊土地使用权面积未记载，地类用途为商住混合用地，土地使用权人为李明。

价值时点：

2018年10月26日

价值时点确定的理由：

以估价委托人在估价委托书中确定的为依据。

本次现场查勘日期为2018年10月26日。

价值类型：

抵押价值。

估价方法：

比较法、收益法

估价结果：

房地产抵押估价应先求取估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值，具体计算公式如下：

房地产抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款

估价人员经过实地查勘和市场调查，根据估价目的，遵照国家的相关法规及估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析相关资料的基础上，并综合考虑影响房地产市场价格的各项因素，结合估价师的专业经验和周密测算与判断，确定估价对象在价值时点的估价结果为：

估价对象估价结果表

币种：

人民币

估价对象全称

实际用途

楼层/总楼层

不动产权证号

不动产单元号

建筑面积（㎡）

共用宗地面积（㎡）

评估单价

（元/㎡）

评估总值

（万元）

深圳市龙华区梅龙路1866一期****

住宅

3层/19层

[粤（****0）深圳市不动产权第0167460号]

[10306405011G002700020165]

108.13

8384.8

71855

776.97

估价结果汇总表

币种：

人民币

1.假定未设立法定优先受偿权的价值

总价（万元）

776.97

单价（元/㎡）

71855

2.估价师知悉的法定优先受偿款

总额（万元）

0

2.1已抵押担保的债权数额

总额（万元）

0.00

2.2拖欠建设工程款

总额（万元）

0.00

2.3其他法定优先受偿款

总额（万元）

0.00

3.抵押价值

总价（万元）小写

776.97

总价大写

柒佰柒拾陆万玖仟柒佰元整

特别提示：

1、本估价报告必须整体使用，敬请估价委托人及估价利害关系人仔细阅读报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”和“价值定义”，以免使用不当造成损失。

2、本估价报告受到估价目的的限制，仅为估价委托人办理抵押手续使用，不得用作其他用途。

3、本次估价中无法考虑不可抗力等因素对估价对象造成的意外损害。

4、本估价报告应用的有效期为一年，自2018年10月26日至2019年10月25日。

深圳市评估王信息科技有限公司

法定代表人：

二〇一八年十月二十六日

目录

一、估价师声明 1

二、估价假设和限制条件 2

（一）本项估价的假设条件 2

（二）本估价报告使用的限制条件 2

三、估价结果报告 3

（一）估价委托人 3

（二）房地产估价机构 3

（三）估价目的 3

（四）估价对象 3

（五）价值时点 3

（六）价值类型 4

（七）估价原则 4

（八）估价依据 4

（九）估价方法 4

（十）估价结果 4

（十一）注册房地产估价师 4

（十二）实地查勘期 5

（十三）估价作业日期 5

四、估价对象变现能力分析与风险提示 6

（一）变现能力分析 6

（二）本项估价的风险提示 6

五、估价技术报告 7

（一）估价对象区位状况描述与分析 7

（二）实物状况描述与分析 7

（三）估价对象权益状况 7

（四）市场背景描述与分析 7

（五）估价对象最高最佳利用分析 7

（六）估价方法适用性分析 7

（七）估价测算过程 8

（八）估价结果确定 8

六、附件 10

一、估价师声明

我们郑重声明：

（一）我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

（二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

（三）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

（四）我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

（五）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（六）注册房地产估价师钱二、沈三对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。

估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。

（七）没有其他行业的专业人士对本估价报告提供重要专业帮助。

（八）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。

姓名

注册号

签名

签名日期

钱二

45556778

2018年10月26日

沈三

77766676

2018年10月26日

二、估价假设和限制条件

（一）本项估价的假设条件

1、一般假设

（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

（2）估价委托人提供了估价对象相关权属证件上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

如因资料失实而导致估价结果失实、失误和错误，估价机构和估价人员不承担相应责任。

（3）市场供求关系未发生重大变化或实质性改变。

（4）假设委估对象现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。

（5）估价人员已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

（6）估价人员未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与相关权属证件记载建筑面积大体相当。

（7）本次估价以估价对象能够按估价设定的用途不变并持续正常使用为估价前提。

（8）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

①交易双方自愿地进行交易；

②交易双方处于利己动机进行交易；

③交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

④交易双方有较充裕的时间进行交易；

⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

2、未确定事项假设

（1）估价对象《不动产权证书》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成资料，经估价人员实地调查，估价对象建成于2006年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

（2）根据估价委托人提供的《不动产权证书》记载，土地终止日期为2070年06月30日，至价值时点土地剩余使用年限约为51.68年，但考虑到土地剩余使用年限在估价对象成新度已基本有所体现（即估价对象综合成新率的确定要综合考虑土地剩余使用年限及房屋的经济耐用年限），根据谨慎原则，本次估价不考虑收益期结束后的土地剩余使用年限价值对估价结果的影响。

3、背离实际情况假设

本次估价的估价对象不存在背离事实事项，故本估价报告无背离事实事项假设。

4、不相一致假设

本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故本估价报告无不相一致事项假设。

5、依据不足假设

本次估价的估价对象不存在未定事项，故本估价报告不存在未定事项假设。

（二）本估价报告使用的限制条件

1、本估价报告仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

2、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起壹年内有效。

若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。

3、估价结果为房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。

4、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。

“估价结果报告”提供给估价委托人，“估价技术报告”按有关规定留存估价机构备查。

5、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

凡因委托方使用本报告不当引起的后果，本估价机构和估价人员不承担任何责任。

本估价机构保留对违规使用本报告追究相关法律责任的权利。

6、本估价报告是在公开市场条件下进行的价格评估，未考虑可能承担或将来承担的费用，以及特殊的交易方式可能追加付出的费用等对其评估价值有影响的因素，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对评估价值的影响。

7、我公司仅对评估程序和方法的合规、合理和科学性负责，根据评估结果作出的任何经济行为决策都由委托方自行决定。

报告使用者应合理使用评估价值，请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本抵押价值，贷款成数请放贷方慎重把握。

8、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请估价委托人及时通知本估价机构更正。

9、估价报告的估价结果，需经深圳市评估王信息科技有限公司盖章及在该公司注册的两名房地产估价师签字，深圳市评估王信息科技有限公司对本次估价结果拥有最终解释权。

10、本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。

11、如在自提交估价报告之日起未来一年中该区域同类型房地产市场行情无大的变化时，本估价报告使用期为一年（2018年10月26日至2019年10月25日）。

如果使用本估价结果的时间超过了报告的使用期，我们对此结果造成的损失不承担责任。

三、估价结果报告

（一）估价委托人

名称：

方明

地址：

深圳市龙华区梅龙路1866一期****

（二）房地产估价机构

房地产估价机构：

深圳市评估王信息科技有限公司

法定代表人：

张三

地址：

深圳龙华

营业执照：

88888888

估价资格等级：

一级

资质证书编号：

666666

（三）估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

（四）估价对象

1、估价对象财产范围

位于深圳市龙华区梅龙路1866一期****的房地产（含其相应分摊的国有建设用地使用权土地使用权及装饰装修，不含动产、特许经营权等）。

其中建筑面积为108.13平方米，规划用途为住宅，实际用途为住宅，权利人为李明，土地共用宗地面积为8384.8平方米，分摊土地使用权面积未记载，地类用途为商住混合用地，土地使用权人为李明。

2、估价对象名称

估价对象为深圳市龙华区