宁夏省2016年房地产估价师《制度与政策》：住房公积金利率、税收及会计核算考试题.docx

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宁夏省2016年房地产估价师《制度与政策》：

住房公积金利率、税收及会计核算考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：

开发利润=×直接成本利润率．【2007年考题】

A：

后续开发成本+管理费用

B：

后续开发成本+管理费用+销售费用

C：

待开发房地产价值+后续开发成本

D：

待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费

E：

工业用地的监测点评估价格

2、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及．【2004年考题】

A：

相应配套的基础设施

B：

土地的形状

C：

组合完成的功能

D：

立体空间

E：

工业用地的监测点评估价格

3、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为．【2006年考题】

A：

3758．57万元

B：

3942．03万元

C：

3966．10万元

D：

4769．85万元

E：

工业用地的监测点评估价格

4、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处__年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

A．一

B．三

C．五

D．七

5、估价上的折旧注重的是。

A：

原始取得价值的减价修正

B：

原始取得价值的摊销与回收

C：

重置价值的摊销与回收

D：

价值的减价修正

E：

工业用地的监测点评估价格

6、2010年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。

按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。

A：

2049年1月1日一2049年12月31日

B：

2050年1月1日~2050年12月31日

C：

2059年1月1日～2059年12月31日

D：

2060年1月1日～2060年12月31日

E：

房地产估价机构必须加盖公章

7、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。

要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目建议书的编制

B．施工图设计

C．可行性研究

D．成本收益分析

8、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的__形式越来越得到普遍应用。

A．长期投资、实物投资和直接投资

B．长期投资、间接投资和实物投资

C．短期投资、实物投资和金融投资

D．短期投资、间接投资和金融投资

9、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度．【2004年考题】

A：

单独深度价格修正率

B：

累计深度价格修正率

C：

平均深度价格修正率

D：

混合深度价格修正率

E：

工业用地的监测点评估价格

10、以下关于房地产价格的说法中，正确的是。

A：

房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，可能与其价值无关

B：

房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求相互结合所产生的，但现实中可以不需要完全具备这三个要素

C：

对房地产价格来说，主要是从房地产价格的本质上把握房地产价格的“数量”

D：

房地产价格有高有低，是由房地产稀缺性唯一确定的

E：

工业用地的监测点评估价格

11、人防工程的地下室面积__建筑。

A．属不应分摊的共有

B．属应分摊的共有

C．不属共有

D．属物业公司所有的

12、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。

A．操作风险

B．信用风险

C．市场风险

D．法律风险

13、下面不属于不可控制因素的调查的是__

A．市场需求容量调查

B．市场营销因素调查

C．竞争情况调查

D．消费者调查

14、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。

A：

更强的适时的更新改造投资性

B：

更易受政策影响性

C：

更长的经济寿命

D：

更专业的物业管理

E：

借款合同

15、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。

假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。

A．3300

B．3324

C．3335

D．3573

16、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了__。

A．《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》

B．《注册房地产估价师管理办法》

C．《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》

D．《房地产抵押估价指导意见》

17、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A：

税金

B：

拍卖费用

C：

土地使用权出让金

D：

土地使用成本

E：

工业用地的监测点评估价格

18、__是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

A．房地产经纪

B．房地产咨询

C．房地产评估

D．房地产开发

19、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。

A．掌握的有关信息不同

B．作出的估价师声明不同

C．估价对象状况不同

D．委托人不同

20、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。

A：

估价目的

B：

估价时点

C：

估价对象

D：

价值类型

E：

工业用地的监测点评估价格

21、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为__万元。

A．690.40

B．8284.79

C．8720.83

D．9746.81

22、根据（）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式

B．房地产交易顺序

C．购买房地产目的

D．房地产类型

23、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。

A：

时间类参数

B：

融资类参数

C：

评价标准类指标

D：

收益类指标

E：

借款合同

24、韩某在向张某催要赌债无果的情况下，纠集好友把张某挟持至韩家，并给张家打电话，声称如果再不还钱，就砍掉张某一只手。

韩某的作为__。

A．构成非法拘禁罪

B．构成绑架罪

C．构成非法拘禁罪和绑架罪的想象竞合犯

D．构成敲诈勒索罪

25、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是__。

A．股份

B．股票

C．股单

D．公司债券

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、目前，规定了房地产项目转让条件的法律或法规是__。

A．《土地管理法》

B．《城市房地产管理法》

C．《城市规划法》

D．《城市商品房预售管理办法》

2、下列关于建设项目施工阶段工程造价计价与控制，表述正确的有。

A：

工程变更就是工程的实际施工情况与招标投标时的工程情況发生的变化

B：

承包人在确定变更后7日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更

C：

变更合同价款的确定方法，对合同中没有适用或类似变更合同的价格，由发包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行

D：

工程索赔包括承包人向发包人的索赔和发包人向承包人的索赔，所以工程索赔是双向的

E：

按照索赔的合同依据可以将工程索赔分为工期索赔和费用索赔

3、常用的采暖方式包括。

A：

集中采暖

B：

局部采暖

C：

区域供热

D：

分散采暖

E：

集体供热

4、房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用__的权利。

A．占有

B．使用

C．收益

D．处分

E．额外改建

5、房屋租赁审查的主要内容不包括。

A：

审查合同內容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件

B：

审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋

C：

审查租赁合同的內容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任

D：

审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策

E：

审查是否按照有关部门规定缴纳了税费

6、土地费用估算主要包括。

A：

划拨或征收土地的征地拆迁费

B：

出让土地的土地出让地价款

C：

转让土地的土地转让费

D：

租用土地的土地租用费

E：

转让土地应缴纳的手续费

7、对房地产估价总的要求是。

A：

公开

B：

客观

C：

公正

D：

平等

E：

独立

8、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在__监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。

A．建设单位或工程监理单位

B．建设单位

C．工程监理单位

D．建设单位和工程监理单位

9、房地产总登记应由__在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。

A．当地政府土地管理部门

B．当地县级以上人民政府房屋管理部门

C．当地县级以上人民政府

D．当地县级以上人民政府土地管理部门

10、竞争导向定价法不包括__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．价值定价法

11、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。

A：

加强对房地产市场的监测

B：

及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况

C：

督促开发企业按城市规划实施开发

D：

督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置

E：

不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

12、估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个__的价值。

A．特定时段

B．任何一时段

C．特定时间

D．任意时间

13、甲公司的主营业务收入为210亿元，主营业务成本为182．50亿元，年初存货为60亿元，年未存货为10亿元，其存货周转天数是天。

A：

61

B：

70

C：

120

D：

140

E：

执行层的组织协调

14、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请。

A．1

B．2

C．3

D．4

15、下列属于形成权的是。

A：

解除权

B：

追认权

C：

选择权

D：

异议权

E：

人身权

16、房产面积测量的精度要求是以__作为限差。

A．误差的平均值

B．误差的最大值

C．中误差

D．两倍中误差

17、实施建设监理的充分条件是具有__。

A．监理法规、监理依据

B．监理组织结构、监理人才

C．建设工程

D．明确的责权利保障

E．监理依据

18、__就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。

A．潜在需求评估

B．市场趋势分析

C．市场规模分析

D．市场需求预测

19、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括__子市场。

A．租赁

B．销售

C．保险

D．抵